ע"א 5578/16 וליד ג'מיל סוילם נ. עלי מחמוד עלי סוילם

השופט י' עמית :

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט ר' יעקבי ) בת"א 39666-01-12, מיום 5.6.2016. במוקד הערעור: שאלת הבעלות במקרקעין שאינם מוסדרים.

רקע עובדתי ופסק דינו של בית משפט קמא

1.ענייננו ב סכסוך על בעלות במקרקעין (1/4 מהזכויות בחלקה 50 בגוש 30557 שמתפרשת על פני כ-400 מ"ר באזור ירושלים, ולהלן: המקרקעין ), שהיו בבעלותה של עזיזה סוילם (להלן: עזיזה ). עזיזה הלכה לעולמה בשנת 1996 ויורשיה הם משיבים 3-1 (להלן: היורשים ), מכוח צו ירושה שאושרר בשנת 1998. בשנת 1999 מכרו היורשים את המקרקעין למערערים תמורת 3,000$, ומכאן טענתם של המערערים לבעלות במקרקעין. ואולם, המשיבים 6-4 (להלן: המשיבים ) הציגו יפוי כח נוטריוני שלפיו כבר ביום 1.12.1971 עזיזה העבירה את כל זכויותיה בכל המקרקעין שבבעלותה לשאקר אל-חוסייני (להלן: שאקר ). יומיים לאחר מכן, ביום 3.12.1971, שאקר חתם על "כתב העברת סמכויות" שבו הוא מעביר את הזכויות שרכש מעזיזה לידי המשיב 4 (להלן: פמיני ).

בשנים שלאחר מכן התנהלו הליכים משפטיים בין פמיני לעזיזה. בין היתר, פמיני הגיש תביעה שעל פיה הוא רכש מעזיזה מקרקעין מסויימים ביום 18.12.1972 (ת"א 280/74). גם עסקה זו עוררה קשיים ורק בשנת 1987 ניתן אישור מאת ראש לשכת ההוצאה לפועל בירושלים, שבו הוכרז פמיני כבעליהן של תשע חלקות, שהמקרקעין דנן לא נמנים עליהן (להלן: אישור ההוצל"פ ).

חלפו עשרות שנים, וביום 26.8.2010 פמיני חתם על יפוי כח כללי לטובת עו"ד דאהוד "בכל הקשור לזכויותיי לפי יפויי הכוח הנוטריוני" שעליו חתמה עזיזה. עוד באותו יום, חתם עו"ד דאהוד על יפוי כח לטובת עצמו, להעברת הזכויות במקרקעין לבעלותו של המשיב 6 (להלן: סמיר ).

מכאן המחלוקת החזיתית בין המערערים והיורשים, מצד אחד של המתרס, לבין המשיבים שעומדים מנגד וטוענים כי סמיר הוא בעליהם של המקרקעין. יצויין כי המקרקעין מצויים כיום בהליך של הסדר, כך שההכרעה צפויה להשפיע על הרישום בלוח התביעות.

2.תביעתם של המערערים נדונה בבית המשפט המחוזי בירושלים. בפסק דין קודם, מיום 28.9.2014, נמחקה התביעה מטעמים פרוצדורליים. ערעור על פסק הדין התקבל והתיק הוחזר לבית המשפט המחוזי לצורך הכרעה במחלוקת המהותית בין הצדדים (ע"א 7850/14) .

ביום 5.6.2016 ניתן פסק הדין מושא הערעור, ובו נדחתה תביעתם של המערערים. נקבע כי עזיזה אכן מכרה את המקרקעין בשנת 1971, ולכן המערערים לא יכלו לרכוש אותם מידי היורשים. על כך הוסיף בית המשפט מספר הערות: היורשים היו מודעים במשך שנים רבות לטענת הבעלות של פמיני במקרקעין, ובשלב מסויים אף ביקשו לרכוש מידיו את זכויותיו. כלומר, היורשים ידעו על הבעיות המשפטיות בזמן שמכרו את הקרקע למערערים, וניתן להסיק זאת גם מגובה התמורה. עוד צויין, כי עזיזה מכרה את יתר זכויותיה בנכסים הצמודים למקרקעין, ואין סיבה להניח שדווקא המקרקעין מושא הסכסוך הוחרגו מהעסקה. בשולי פסק הדין צויין, ללא הנמקה, כי התביעה לוקה בהתיישנות וכן הובעו ספקות לגבי תוקפם של יפויי הכוח מטעם המשיבה 3.

תמצית טענות הצדדים

3.המערערים טענו כי הם רכשו את המקרקעין כדין, שילמו את מלוא התמורה, ומאז נוהגים במקרקעין מנהג בעלים. המערערים חולקים מכל וכל על הקביעה כי עזיזה מכרה את המקרקעין בשנת 1971. לגבי יפוי הכוח נטען כי הוא פקע עם מותה של עזיזה, בשנת 1996, וכי אינו ממלא את דרישת המסויימות. עוד הדגישו המערערים, כי פמיני מעולם לא דאג לרשום את הזכויות במקרקעין על שמו, בשונה ממנהגו לגבי חלקות אחרות שאותן רכש מידי עזיזה, ולמעשה לא הוצג מסמך כלשהו שמעיד על כך שהזכויות במקרקעין עברו לידי פמיני. בנוסף, פמיני ניהל הליכים משפטיים מול עזיזה ביחס לזכויותיו בחלקות שונות, אך המקרקעין מושא הסכסוך לא נזכרו בכתב התביעה מטעמו, ולכן גם לא באישור ההוצל"פ. יתר על כן, בכתב התביעה מוזכרת "עסקה קודמת" שבוטלה. המערערים הוסיפו מענה לטענותיהם של המשיבים, ואף טענו כי נטל ההוכחה בנסיבות המקרה צריך להיות על כתפי המשיבים, שעליהם מוטל להוכיח כי אכן נעשתה עסקה קודמת בזמן. עוד נטען, כי גם לשיטתו של סמיר, הוא רכש זכויות בלי שהוצג לו מסמך כלשהו המעיד על זכויותיו של פמיני במקרקעין.

המשיבים 2-1, הם היורשים (למעט נאדיה, שלא נטלה חלק בהליך), תמכו כצפוי בעמדתם של המערערים. בנוסף טענו היורשים, כי יפוי הכוח לא מתייחס למקרקעין מושא דיוננו, כפי שניתן להיווכח מהחלטתו של ראש לשכת ההוצאה לפועל בירושלים משנת 1987, מעסקה שבה פמיני מכר את חלקות המקרקעין שנרכשו מעזיזה לצד שלישי, וממכתבו של בא-כוחו הקודם של פמיני (עו"ד דיבון) משנת 1995.

4.מן העבר השני, המשיבים 5-4 (פמיני ועו"ד דאהוד) הכבירו טענות נגד התנהלותם של המערערים והוסיפו טענות מקדמיות, לרבות מעשה בית דין, היעדר יריבות, התיישנות ושיהוי. לגוף העניין נטען, כי עזיזה מכרה את כל המקרקעין שלה ופמיני לא ויתר מעולם על זכויותיו. העסקה בין היורשים למערערים היא פיקטיבית: לא הוצגו לגביה קבלה, דיווח לרשויות המס או רישום ממשלתי אחר; המקרקעין נמכרו לכאורה תמורת סכום זעום; ורק כעשר שנים לאחר העסקה נזכרו המערערים לעמוד על זכויותיהם. זאת ועוד, לכל היותר מדובר בעסקאות נוגדות, ואז הרכישה של פמיני גוברת על הרכישה המאוחרת של המערערים.

המשיב 6, סמיר, הלין גם הוא על התנהלותם הדיונית של המערערים, ולטעמו אין מקום להתערב בקביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא. לטענתו של סמיר, יפוי הכוח שעליו חתמה עזיזה הוא בר תוקף, ועל פי תוכנו אף מדובר ביפוי כח בלתי חוזר, כך שלאחר חתימתו לא נותרו לעזיזה זכויות במקרקעין. לעניין זה ביקש סמיר להסתמך גם על החלטתה של השופטת א' שניידר , אשר דחתה את בקשתם של המערערים למתן סעד זמני (ת"א (שלום י-ם) 5609-10-10; החלטה מיום 21.10.2010). כן נטען, כי בהינתן שהמקרקעין אינם מוסדרים, היעדר הרישום על שמו של פמיני אינו משמעותי, ואילו המערערים "רכשו" את המקרקעין בעסקה למראית עין בלבד. בנוסף, מכיוון שמכירת הקרקע למערערים לא הושלמה ברישום ולא הועברה תמורה מלאה, העסקה הראשונה (משנת 1971) גוברת. לחלופין טען סמיר, כי הוא בעל הזכויות במקרקעין מכוח תקנת השוק במיטלטלין, לפי סעיף 34 לחוק המכר, ה תשכ"ח-1968 .

המשיב 7, פקיד ההסדר, לא נקט עמדה בסכסוך בין הצדדים, והסתפק בהבהרה כי מבחינתו גם הכרעה בסכסוך הנוכחי היא רק שלב ביניים במסגרת הליך ההסדר.

5.לשלמות התמונה נציין, כי לאחר ששמענו את טענות הצדדים ביקשנו וקיבלנו התייחסות קונקרטית להסכם שנערך בין פמיני לבין פקיד השומה והובא בפני בית משפט קמא, אך לא הוזכר בפנינו ולא נזכר בפסק דינו של בית משפט קמא. המערערים והיורשים טענו, כי המסמך המקורי לא הוצג בפניהם, ו"קיים חשש כבד" כי ההסכם מזוייף, באופן שבשלב מאוחר נעשה שינוי במספר הגוש או החלקה. מנגד, סמיר טען כי המסמך מהווה הוכחה ניצחת לכך שפמיני רכש את המקרקעין, וכי הכרעתו של בית משפט קמא תואמת את הראיות שהונחו בפניו.

דיון והכרעה

6.בפתח הדברים אבהיר כי לא מצאתי מקום להידרש לטענותיהם המקדמיות של המשיבים, אשר בחלקן כבר נדונו "בסיבוב הקודם" של ההליך (ראו פסקה 21 לפסק דינו של בית משפט קמא) וגם ביתר לא מצאתי ממש. הדיון יתמקד אפוא בטענות המהותיות, וכאן חשוב לציין כי קיים קושי ממשי להתחקות אחר עסקה שנערכה לפני למעלה מארבעים שנה. מכלול הראיות מותיר "חורים שחורים", והיבטים מסויימים של השתלשלות העניינים נותרו מעורפלים. ואולם, גם בנסיבות אלה מוטלת עלינו החובה להכריע על פי חומר הראיות שהוצג, וכך נעשה. אוסיף ואציין כי אף שאנו יושבים כערכאת ערעור, לא נמנע עצמנו מהתערבות בקביעות עובדתיות, משום שההכרעה העובדתית בתיק מבוססת בעיקרה על מסמכים בכתב, ובנסיבות אלה מצטמצם יתרונה של הערכאה הדיונית על ערכאת הערעור ( ע"א 666/09 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' מעריב - הוצאת ין בע"מ , בפסקה 14 (19.7.2011); ע"א 10112/03 פת נ' קטלן-אסן , בפסקה 27 (4.10.2009);

חמי בן נון וטל חבקין הערעור האזרחי

480-479 (מהדורה שלישית, 2012)).

7.סמיר הוא החוליה האחרונה בשרשרת העסקאות: עזיזה – שאקר – פמיני – דאהוד – סמיר. בלב הסכסוך בין הצדדים עומדת העסקה הראשונה בשרשרת, ולמעשה, השאלה המרכזית היא השאלה העובדתית האם עזיזה מכרה את המקרקעין בשנת 1971. אין חולק על כך שעזיזה מכרה לשאקר חלקות מקרקעין שהיו בבעלותה, והשאלה שנותרה היא אם גם המקרקעין מושא דיוננו נמנים על אותן חלקות.

עזיזה הלכה לעולמה, שאקר אינו צד להליך ופמיני מסר עדות מבולבלת. כל שנותר בידינו הוא מסמך יפוי הכוח מיום 1.12.1971, בו הצהירה עזיזה כי היא מייפה את כוחו של מחמוד עלי סוילם (נטען כי מדובר בבעלה): "לייצגני ולפעול בשמי ובמקומי להעברת ומכירת כל מה שבבעלותי או רשום בשמי בכל חלקות המקרקעין בירושלים בשועפט וכל מה שהגיע לי בירושה או ברכישה בכל שטח שהוא בכל חלקות המקרקעין, מכר מוחלט והעברה מוחלטת אל הקונה מר סאמי שאקר אלחוסייני [...] וכי קבלתי מלוא התמורה המוסכמת מידי הקונה הנ"ל במזומן וזאת לצורך העברת ומכירת בעלותי בכל חלקות המקרקעין הרשומות" (הדגשה הוספה – י"ע).

כאן המקום להוסיף שתי הערות הנוגעות ליפוי הכוח:

א.כותרתו של המסמך היא "יפוי כח כללי" אך בסיפא נכתב "אין לי או ליורשי או למיופי כוחי מר מחמוד עלי סוילם ביטול יפוי הכח שזכויות אחרים תלויות בו והוא מזכותו של הקונה הנ"ל מר שאקר סאמי אלחוסני". לפיכך, ובניגוד לטענת המערערים, על פי תוכנו של המסמך הוא מהווה יפוי כח בלתי-חוזר (ע"א 4356/09 ברטל נ' פז חברת נפט בע"מ , בפסקה 14 (13.4.2011); ע"א 247/88 אופקים נסיעות ותיירות בע"מ נ' קלוין-קרוא , פ"ד מו(3) 409 (1992)).

ב.יפוי הכוח מתייחס באופן כללי למקרקעין שבבעלותה של עזיזה. אין בו התייחסות לחלקות ספציפיות ,

וייתכן שהדבר מעורר קושי משפטי של העדר מסויימות ברמה הנדרשת לכריתת חוזה.

ברם, המערערים לא העלו את הטענה בפני בית משפט קמא,

מה גם שמרבית החלקות כבר נמכרו לצדדים שלישיים לפני עשרות שנים מבלי שהתעוררה מחלוקת לעניין תוקף העסקה שנערכה בין עזיזה לשאקר.

8.טרם נדרש למשמעותו של יפוי הכוח בענייננו, נזכיר כי ככלל, "יפוי הכוח הוא טפל לעסקה גופה [...] הזכות לביצוע האמור ביפוי הכוח, אינה זכות מהותית העומדת בפני עצמה כי אם מהווה זכות לוואי בלבד למימושה של הזכות העיקרית, המהותית, שנוצרה וקיימת מחוץ ובנפרד מיפוי הכוח " (ע"א 3812/97 ארזי נ' קישק , פסקה 3 (15.9.1999); ע"א 283/67 הנאמנים לנכסי אברהם רפיח נ' מדינת ישראל , פ"ד כב(1) 124, 137 (1968); ע"א 9042/12 אבו עיסא נ' סרחאן , בפסקה 12 (4.5.2015); ע"א 1395/02 לוי נ' האפוטרופוס הכללי כמנהל נכסי המנוחה וידה בן עזרא ז"ל , בפסקה 14 (4.1.2005)).

אכן יפוי כח בלתי חוזר הוא מסמך משפטי רב עוצמה, ועם זאת, כדי לקבוע אם המקרקעין נמכרו לשאקר עלינו להתחקות אחר העסקה האמיתית שבוצעה.

על פי לשונו של יפוי הכוח, עזיזה מכרה לכאורה את כל המקרקעין שבבעלותה, ללא יוצא מן הכלל, ולכן יורשיה לא יכולים לטעון לזכויות במקרקעין. למרות זאת, הליכים שהתנהלו לאחר החתימה על יפוי הכוח מראים בבירור כי שני הצדדים לעסקה סברו שבידי עזיזה נותרו מקרקעין אחרים. הראיה הבולטת לכך היא המגעים וההליכים שהתקיימו לאחר שנת 1971, ובהם נדונו אפשרויות להעברת חלקות מקרקעין שונות מעזיזה לפמיני. כך למשל, סעיף 1 לכתב התביעה בת"א 280/74, וכן אישור ההוצל"פ, שמהם עולה כי בשלב מאוחר יותר פמיני רכש חלקות מעזיזה. גם הסכם מכר מיום 18.12.1972 צורף לכתב התביעה שהוגש לבית משפט קמא (נספח ט). אילו יפוי הכוח עמד בתוקפו הנחרץ, והיקפו היה כה גורף כך שכל זכויותיה של עזיזה הועברו לשאקר, או אז לא היה צורך ולא היה טעם בניהול הליכים אלה. בנוסף, יש משקל מסויים לעובדה שעזיזה העניקה יפוי כוח לבעלה ולא לשאקר, וייתכן שהדבר מעיד על קיומו של שלב נוסף בדרך לעסקת מקרקעין כזו או אחרת. בנסיבות אלה, לשונו של יפוי הכוח אינה מספיקה כדי להוכיח שנערכה עסקה שבמסגרתה עזיזה לא הותירה בבעלותה מקרקעין כלש הם.

איננו יודעים ולא נטען בפנינו דבר בקשר לנסיבות ביצוע העסקה בין עזיזה לשאקר: מה היה הרקע לביצוע העסקה, מה היתה התמורה, מהן חלקות המקרקעין שהיו ידועות למוכרת ולקונה במועד ביצוע העסקה, וכן הלאה. על כן איננו יכולים להתחקות אחר אומד דעתה של עזיזה, ולהבין מדוע החליטה למכור חלקות מקרקעין כאלה או אחרות, אך בנסיבות האמורות גם לא ניתן לקבוע כי היא מכרה את כל המקרקעין שבבעלותה ללא יוצא מן הכלל. גם אם היינו מניחים שנערכה עסקה כזו, ייתכן שהיא בוטלה בהמשך, שהרי במסגרת תביעה שהגיש פמיני בשנת 1974, הוא הזכיר כי בוטלה "עסקה קודמת" בינו לבין עזיזה (סעיף 2 לכתב התביעה בת"א 280/74). קשה לקבוע באיזו עסקה מדובר, אך הדבר מוסיף משוכה נוספת בדרכם של המשיבים. על אחת כמה וכמה שלא ניתן לקבל את טענת בא-כוחו של סמיר, לפיה אם בעתיד יתגלו מקרקעין נוספים שהיו שייכים לעזיזה והוא לא ידע על קיומם, הוא יהיה זכאי לבעלות גם בהם.

9.מכאן חוזרת השאלה אם המקרקעין דנן אכן נמכרו לשאקר במסגרת העסקה שנערכה ביום 1.12.1971. המערערים הציגו בפנינו מסמכים שונים שבהם מפורטות חלקות שהיו בבעלות פמיני, והמקרקעין מושא הסכסוך לא מוזכרים בהם. המסמך הראשון הוא אישור ההוצל"פ מיום 24.4.1987. העסקה בין עזיזה לשאקר הסתבכה, ובעקבותיה ננקטו הליכים משפטיים שלא פורטו בפנינו. כאמור לעיל, באישור ההוצל"פ נכתב כי פמיני הוא בעליהן של תשע חלקות שאותן רכש מעזיזה, והמקרקעין אינם מוזכרים זו.

מסמך נוסף הוא מכתב מאת עו"ד דיבון (בא-כוחו של פמיני, לשעבר) למשיב 1 (בנה של עזיזה), מיום 14.9.1995. וכך כתב עו"ד דיבון: "נראה לי שאוכל להביא את מר ציון פמיני להסכים להחזיר את הקרקעות המפורטות להלן לאמך, עזיזה יוסף סוילם, תמורת 350,000$". בהמשך המכתב מפורטת רשימת חלקות המקרקעין, שכוללת שמונה מתוך תשע החלקות שנמנו באישור ההוצל"פ. כלומר, המקרקעין מושא דיוננו אינם נזכרים במכתב. לכאורה המכתב מחזק את עמדת המשיבים, אך מאידך גיסא, אין הכרח להניח כי הרשימה מפרטת את כל חלקות המקרקעין שעזיזה מכרה לפמיני. לראיה, אחת החלקות שהוזכרו באישור ההוצל"פ (30550/15) – גם היא אינה מוזכרת במכתב, כך שייתכן כי היו חלקות מקרקעין שנמכרו לפמיני אך ירדו מן הפרק בהמשך, מסיבות שאינן ידועות (ויצויין כי פמיני העיד שהמקרקעין לא היו שווים טרחה מבחינתו; ראו עמ' 30 שורה 20 לפרוטוקול ).

כמו כן, להבדיל מהמקרקעין מושא המחלוקת, ביחס לחלקות אחרות שעזיזה מכרה לפמיני, ניתן למצוא בלוח התביעות עדות לתביעת בעלות מצידו של פמיני (נספח ז).

10.התמונה המצטיירת לכאורה היא שהמקרקעין לא הוזכרו במסמכים ואין הוכחה פוזיטיבית שהם נמכרו לפמיני, על אף הנוסח הגורף של יפוי הכוח ולפיו עזיזה מוכרת את כל המקרקעין שבבעלותה. ואולם, יש במסמכים הבאים כדי להכריע את הכף כנגד עזיזה ויורשיה. בהסכם שערך פמיני עם רשויות המס, מוזכרים המקרקעין באופן מפורש. ההסכם, שנחתם במועד לא ברור, נערך לצורך שומת "מס שבח, מס רכישה, מס-רכוש", והנישום הוא פמיני. בהסכם מפורט שוויין של 9 חלקות לצורך מס, ובהן גם המקרקעין דנן, ששוויים מחושב עבור השנים 1997-1995. מסמך זה צורף לתצהירו של סמיר בבית משפט קמא בצירוף דרישה לתשלום מס בגין המקרקעין דנן, מיום 31.10.1976, היינו חמש שנים לאחר שעזיזה חתמה על יפוי הכוח (הדרישה היא "דרישה לתשלום מס על פי סעיף 4 לפקודת המסים (גביה)", שכותרתו: "הוצאה לפועל בשל אי-תשלומים").

ממסמכים אלה ניתן להסיק, במידה רבה של ודאות, כי פמיני אכן רכש את המקרקעין מעזיזה, וחוייב בתשלום מס בגינם. המערערים טענו באופן סתמי כי מסמך ההסכם עם פקיד השומה הוא מזויף, אך טענה זו הועלתה ללא ביסוס. עיינתי אף בסיכומים שהגישו המערערים לבית משפט קמא, ולא מצאתי בהם התייחסות כלשהי למסמכים האמורים (בפסקה 11 לסיכומים נאמר כי "פמיני לא המציא כל מסמך המציין כי החלקה אכן נרכשה על ידו"); וברי כי השלב הנוכחי של הדיון איננו המועד המתאים להעלאת טענה לזיוף מסמך. אף אין התייחסות של המערערים לדרישה לתשלום מס, דרישה המתייחסת גם היא למקרקעין.

11.לא אכחד כי יתר החוליות בשרשרת העסקאות שמובילה לסמיר אינן נקיות מפגמים. אך משהוכח כי המקרקעין נמכרו לפמיני, מתחייבת מכך המסקנה שהיורשים לא יכלו לרשת אותם מעזיזה, וממילא לא יכלו למכור אותם למערערים. בנסיבות אלה אינני מוצא טעם להידרש בהרחבה ליתר הטענות.

12.סוף דבר: הוכח במאזן הסתברויות כי עזיזה מכרה את המקרקעין לפמיני, כפי שנקבע בפסק דינו של בית משפט קמא. קביעה זו שומטת את הקרקע תחת תביעת הבעלות של היורשים, ובהמשך לכך יש לדחות גם את תביעתם של המערערים. לפיכך אציע לחבריי לדחות את הערעור. בנסיבות העניין ישא כל צד בהוצאותיו.

ש ו פ ט

השופט י' דנציגר :

אני מסכים.

ש ו פ ט

השופט ד' מינץ :

אני מסכים.

ש ו פ ט

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט י' עמית.