ע"א 7769/15 ליאת אנקורי נ. אסתר גל-ער

1.

זוהי בקשה למתן סעד זמני לפי תקנה 467(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי במחוז מרכז-לוד מיום 8.10.2015 (ה"פ 7801-10-12, כבוד השופט י' שפסר ; להלן: הבקשה , הערעור ו- פסק הדין , בהתאמה). במסגרת פסק הדין ניתן צו הצהרתי שלפיו הזכויות בדירה, שנקבע שיועברו מאת המבקשת למשיבים בהתאם להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, כוללות זכויות נוספות בנוסף לדירה – לרבות יחידת דיור, מחסן וחלק יחסי ברכוש המשותף. שאלת הבעלות בזכויות הנוספות עומדת במוקד הערעור שהגישה המבקשת, והסעד המבוקש בבקשה הוא מתן צו שימנע מהמשיבים לבצע כל פעולה בקשר עם הזכויות הנוספות, וזאת עד להכרעה בערעור.

רקע והליכים קודמים

2.

ביום 12.12.2006 נחתם הסכם שיתוף (להלן: הסכם השיתוף ) בין בעלי הזכויות במקרקעין המצויים ברמת השרון (גוש 6417, חלקה 187; להלן: המקרקעין ), לשם הקמת בניין משותף ושטחי שירות במקרקעין האמורים (להלן: הבניין ). בין בעלי הזכויות נכללו גם המבקשת, ומי שבאותה העת היה בעלה (להלן: איל ).

בהסכם השיתוף נקבע כי למבקשת ולאיל תינתן זכות להירשם כבעלים במשותף של דירה מספר 7 בבניין (לעיל ולהלן: הדירה ) והחנייה הצמודה אליה. עוד נקבע בהסכם השיתוף כי לאחד מבעלי הזכויות האחרים במקרקעין (להלן: יחיאל ) תינתן זכות להירשם כבעלים של מחסן בקומת המרתף של הבניין (להלן: המחסן ); וכי למחסן יוצמדו כל השטחים וחלקי הבניין שאמורים על פי חוק להיות רכוש משותף, ושלא נמסרו למי מהצדדים האחרים להסכם השיתוף או שיועדו לשימוש כלל בעלי הזכויות. בין הזכויות שהוצמדו למחסן מפרט הסכם השיתוף את גגות הבניין וזכויות הבנייה עליהם, זכויות בנייה בלתי מנוצלות או עתידיות, חדרי שירות, גינות, חניות, מחסנים ועוד (להלן: הזכויות הנוספות בבניין ).

ביום 30.8.2007 חתמו המבקשת, איל ויחיאל על הסכם למכירת 30% מהזכויות הנוספות שהוצמדו למחסן, לידי המבקשת ואיל (להלן: הסכם הזכויות הנוספות ). בהסכם הזכויות הנוספות נקבע כי העברת הזכויות תבוא לידי ביטוי בתקנון הבניין, שיתוקן כך שלדירה יתווספו 30% מן הזכויות הנוספות בבניין (להלן: הזכויות הנוספות בדירה ).

3.

ביום 11.11.2009 נרשמו זכויות החכירה בדירה על שם המבקשת ואיל בלשכת רישום המקרקעין. ביום 28.1.2010 חתמו המשיבים על הסכם מימון עם המבקשת, איל וחברה שהייתה בבעלותם (להלן: הסכם המימון ). בהסכם המימון נקבע כי המבקשת ואיל ישעבדו את הדירה תמורת הלוואה בסך של 2 מיליון ש"ח מהמשיבים (להלן: ההלוואה ), וביום 22.2.2010 נרשמה הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין לטובת המשיבים שלפיה יש להימנע מעשיית עסקה על חכירתם של המבקשת ואיל.

ביום 1.6.2011 נחתם הסכם גירושין בין המבקשת לאיל, שבמסגרתו התחייב איל להעביר למבקשת את כל זכויותיו בדירה ובזכויות הנוספות (להלן: הסכם הגירושין ); וביום 27.2.2012 נרשמה הערת אזהרה על החכירה של איל לטובת המבקשת. ביום 3.4.2013 נחתם הסכם בין המבקשת לבין יחיאל ואדם נוסף, שבו הוסכם על חלוקה מחדש של הזכויות הנוספות בבניין בין שלושתם, ובמסגרת זו התחייבה המבקשת למסור חלק מהזכויות הנוספות בדירה (להלן: הסכם החלוקה ).

בהמשך, ומאחר שהמבקשת ואיל לא עמדו בהחזר ההלוואה כנדרש בהסכם המימון, פנו המשיבים לבית המשפט המחוזי בהמרצת הפתיחה הנזכרת בפתיח לעיל. בעקבות נקיטת ההליך, ניהלו הצדדים משא ומתן וביום 3.5.2013 חתמו המשיבים על שני הסכמים נפרדים – האחד עם איל והשני עם המבקשת (ההסכם עם המבקשת יכונה להלן: הסכם הפשרה ), שקיבלו תוקף של פסק דין בדיון שהתקיים ביום 17.6.2013 לפני כבוד השופטת ה' גרסטל . במסגרת הסכם הפשרה נקבע כי המבקשת תעביר את הזכויות בדירה למשיבים, וביום 9.12.2014 ניתנה פסיקתא, על ידי כבוד השופט א' יעקב , שבה נקבע כי על המבקשת להעביר את כל זכויותיה במקרקעין למשיבים. המבקשת הגישה בקשה לביטול הפסיקתא, בטענה כי זו מתייחסת לזכויות במקרקעין ולא בדירה בלבד, כפי שהוסכם; והמשיבים מצידם הודיעו לבית המשפט על חששם כי עובר לחתימה על הסכם הפשרה התקשרה המבקשת עם צד שלישי למכירת הזכויות הנוספות בדירה. בדיון שהתקיים ביום 5.2.2015 ביטל בית המשפט את הפסיקתא ואת פסק הדין שעליו היא נסמכה, ונתן אישור למשיבים להגיש תובענה מתוקנת, תוך שהוסכם כי המחלוקת בין הצדדים תתמצה בהכרעה בשאלה אם הסכם הפשרה מתייחס לדירה בלבד או כולל בגדרו גם את הזכויות הנוספות בדירה.

4.

ביום 8.10.2015 ניתן פסק הדין שבמסגרתו נקבע כי הגדרת הדירה בהסכם הפשרה כוללת הן את הדירה והן את הזכויות הנוספות בדירה; וכי פועל יוצא מהאמור הוא שהסכם החלוקה אינו בעל תוקף משפטי מחייב כלפי המשיבים. למסקנתו האמורה הגיע בית המשפט לאחר שבחן את הגדרת "הנכס" שנקבעה בהסכם המימון; וזאת מאחר שהסכם הפשרה אינו מתייחס באופן ישיר לזכויות הנוספות בדירה, אך ברור ממנו כי תכליתו להביא לפתרון הפרת הסכם המימון מצד המבקשת – והוא אף מפנה להסכם המימון. הגדרת "הנכס" שבהסכם המימון מפנה בתורה להגדרת הדירה בטאבו, בהסכם השיתוף ובהסכם הזכויות הנוספות. בית המשפט קבע כי עצם ההפניה להסכם הזכויות הנוספות מלמדת על מודעות המשיבים לקיומן, וגם על כך שהמשיבים כללו זכויות אלה בהגדרת הנכס המשועבד בהסכם המימון. בנוסף ציטט בית המשפט קטעים מיפויי הכוח שנחתמו בד בבד עם הסכם הפשרה, שבמסגרתם הסכימה המבקשת לאפשר לבאי כוח המשיבים: "לרשום בהתאם להסכם את זכויותיהם של הקונים בדירה + החלקים הצמודים לה על שמם..."; לעשות פעולות בכל או חלק מהזכויות "בדירה בבית וברכוש המשותף..."; ולרשום הערת אזהרה... לרבות רישום הערה כי כל פעולה בחלקה ו/או בדירה ו/או במחסנים הנ"ל תוכל להיעשות רק בהסכמתם המוקדמת של מיופי כוחנו הנ"ל [כשהכוונה לבאי כוחם של המשיבים – ע'ב' ]...". בית המשפט התייחס בפסק הדין גם לנסיבות חיצוניות להסכם הפשרה, שחיזקוהו במסקנה כי אומד דעת הצדדים היה שהזכויות בדירה כוללות את הזכויות הנוספות בדירה, ועל כן קבע כך בפסק הדין, כאמור. מכאן הבקשה שלפניי, ליתן צו המונע מהמשיבים לבצע כל פעולה בקשר עם הזכויות הנוספות בדירה טרם מתן הכרעה בערעור.

נימוקי הבקשה והתגובה

5.

לטענת המבקשת, בית המשפט המחוזי שגה כשהסתמך על הסכמים חיצוניים וישנים במתן פרשנות להסכמות הצדדים בהסכם הפשרה – שאף לדברי בית המשפט אין בו אזכור לזכויות הנוספות בדירה. כמו כן טוענת המבקשת כי בית המשפט לא נתן משקל הולם להיגיון הכלכלי שבבסיס הסכם הפשרה, שלדבריה מצביע על החפיפה שבין הערכת שווי שבוצעה לדירה ללא הזכויות הנוספות בדירה לבין סכומי ההלוואה שניתנה במסגרת הסכם המימון. כך, לשיטת המבקשת, הערכת השווי שביקשו המשיבים בעצמם אמדה את שווי הדירה בסך של 1.9 מיליון ש"ח; ובהתאם צוין במפורש בשני הסכמי הפשרה שחתמו המשיבים עימה ועם איל, כי כל אחד מהם יעביר סכום של 950,000 ש"ח למשיבים, ועוד סכומים נוספים במזומן. סכומים אלה, בצירוף למעלה מ-150,000 ש"ח שכבר הוחזרו, חופפים לסכום ההלוואה שסוכם בהסכם המימון. לפיכך, נטען כי העברת הזכויות הנוספות בדירה למשיבים מפרה את האיזון הכלכלי שבבסיס הסכם הפשרה, והמסקנה המתבקשת מכך היא שבית המשפט שגה בקבעו כי אומד דעת הצדדים כלל גם את הזכויות הנוספות בדירה. לנוכח האמור טוענת המבקשת כי סיכויי הערעור להתקבל הם גבוהים. כמו כן טוענת המבקשת כי מאזן הנוחות נוטה לטובתה, שכן לדבריה קיימת אפשרות סבירה כי אם הזכויות הנוספות בדירה יועברו למשיבים, הם יעבירו אותן לצד שלישי, ובכך עלול להיגרם למבקשת נזק בלתי הפיך שלא יאפשר להחזיר את המצב לקדמותו אף אם הערעור יתקבל. מעבר לכך טוענת המבקשת כי הזכויות הנוספות בדירה הניבו עבורה הכנסות, בין השאר משימוש מסחרי במחסן כחנות, מקיר המשמש לפרסום, שטחי אחסנה במרתף הבניין, ועוד; וכי לפגיעה במקור הכנסה זה של המבקשת עלולה להיות משמעות כלכלית קשה עבורה ועבור ילדיה, שמצבם הכלכלי בכי רע, בעיקר עקב חובות של איל (בעלה לשעבר) ושל החברה, שבהם היא נאלצת לשאת.

6.

המשיבים טוענים כי מאז ראשית 2010, שאז ניתנה ההלוואה, הם ממתינים לקבלת הכספים שהשקיעו בחזרה, וכי מתן הצו המבוקש עלול לעכב את החזר כספם למשך תקופה ארוכה נוספת. מעבר לכך, המשיבים מצביעים על כך שהמבקשת לא טענה כי הזכויות הנוספות בדירה מהוות עבורה נכס החורג מערכו של נכס עסקי-מסחרי, מלבד טענתה כי הוא מהווה את משענתה הכלכלית. ואולם, טענה זו לא נתמכה בראיות אלא נאמרה בעלמא, ויתרה מכך – עיון בהסכם הגירושין מלמד כי למבקשת זכויות נדל"ן נוספות, שחלקן בעלות ערך כלכלי משמעותי. המשיבים טוענים עוד כי הבקשה הוגשה בחוסר נקיון כפיים ומעלים טענות רבות בנוגע להתנהלות המבקשת, שלדבריהם מחזקת את המסקנה כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם. אשר לסיכויי הערעור, המשיבים סומכים את ידיהם על פסק הדין ונימוקיו וטוענים כי הסיכויים לקבלת הערעור ולביטול פסק הדין קלושים.

דיון והכרעה

7.

לאחר שעיינתי בבקשה ובתגובה לה, דעתי היא כי דין הבקשה להידחות. כידוע, שניים הם התנאים למתן סעד זמני לתקופת הערעור: סיכויי ערעור טובים ומאזן נוחות הנוטה לטובת מבקש הסעד. אמנם מדובר בתנאים מצטברים, אך היחס ביניהם הוגדר בפסיקה כ"מקבילית כוחות", או "כלים שלובים" במובן זה שככל שמאזן הנוחות נוטה לכיוון המבקש, ניתן להקל בדרישה בנוגע לסיכויי הערעור, ולהיפך. כמו כן, על דרך הכלל, מאזן הנוחות הוא השיקול המכריע מבין השניים ( ע"א 5191/15

אייזיק נ' מורשת , פסקה 6 (31.8.2015); ע"א 8194/14

חסיד נ' אפרמיאן , פסקה 13 (18.1.2015)).

בחינת טענות הצדדים מלמדת כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקשת באופן המצדיק את מתן הצו המבוקש. אמנם, כאשר מתבקש סעד בערעור על פסק דין שמשמעותו פינוי מדירת מגורים, בית המשפט ייטה להיעתר לבקשה. ואולם, כאשר מדובר בהעברת זכויות בנכס שאינו משמש כדירת מגורים, ובמיוחד במקרה של נכס המשמש לצרכים מסחריים, הנזקים שעלולים להיגרם כתוצאה מכך הם בני פיצוי – אף אם יתברר בדיעבד כי העברת הזכויות נעשתה בטעות ופסק הדין שהורה על כך יבוטל (רע"א 1188/13 כהן נ' רחימוב , פסקה 5 (18.2.2013) והאסמכתאות שם; ע"א 6573/15 חליווה נ' בלביץ , פסקה 6 (1.11.2012) ). בענייננו, הסעד המתבקש נוגע לזכויות בנכס שאינו משמש למגורי המבקשת וטענותיה התמקדו בערך הכלכלי של הזכויות עבורה; ואולם אין די בטענותיה, שנטענו כאמור בעלמא, כדי להטות את מאזן הנוחות לטובתה.

אשר לסיכויי הערעור, על פני הדברים ומבלי לטעת מסמרות בשלב זה, לא ניתן לומר כי אלה גבוהים. פסק דינו של בית המשפט המחוזי מנומק ומפורט, ומתייחס בפרשנותו למכלול ההסכמים השונים שעליה חתמה המבקשת. אמנם הסכם הפשרה עצמו אינו מציין את הזכויות הנוספות בדירה, אך נראה כי זכויות אלה נכללות בהגדרת הדירה בכל אחד מההסכמים האחרים – לרבות ביפויי הכוח שמסרה המבקשת לבאי כוח המשיבים וכן בהסכם המימון שהפרתו הובילה להסכם הפשרה. משכך, נראה כי המשוכה העומדת בפני המבקשת בערעור אינה פשוטה.

8.

סוף דבר, הבקשה נדחית.