רע"א 11080/03 סלוא שלודי נ. חמאדה דגאני

א.זו בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 30.11.03 בע"א (י-ם) 3007/02 (השופטים מוסיה ארד - סגנית נשיא, עוני חבש ובעז אוקון), בעקבות ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בירושלים מיום 15.10.01 בת"א (י-ם) 21748/98 (השופטת בלהה כהנא). פסק הדין בבית המשפט המחוזי ניתן על פי הסמכת הצדדים לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984, שניתנה בפני הרכב קודם (כבוד השופטים מ' נאור - סגנית נשיא, ב' אוקון וח' בן עמי, בהחלטה מיום 19.6.02). מתבקשת השבת הדיון לבית המשפט המחוזי.

ב. עובדות המקרה

(1) המשיב בבקשה שלפנינו הוא בעליו של בית מגורים בן שתי קומות בשכונת "באב חוטה" בעיר העתיקה בירושלים. מאז נישואיה בראשית שנות השישים מתגוררת המבקשת ומשפחתה בשכירות בדירת מגורים הנמצאת בקומה הראשונה של המבנה. בשנת 1995 דרש המשיב את העלאת שכר הדירה, אך המבקשת ובעלה המנוח סירבו לדרישתו. המבקשת המשיכה לשלם את דמי השכירות בשיעור ששולם עד אז, אך המשיב סירב לקבלם. בשנת 1998 הגיש המשיב תביעה לפינוי המבקשת מהדירה, ובמהלך הדיון התברר כי טענתו המרכזית היא כי מדובר בשכירות בלתי מוגנת, ולפיכך בידו לבקש את פינוי השוכרים בכל עת. בית משפט השלום קבע כי למבקשת זכויות מוגנות בדירה, ושהסכם שכירות נוסף משנת 1982 לא התכוון לפגוע בזכויות אלה. בהתבסס על קביעות אלה דחה בית משפט השלום את תביעת הפינוי.

(2) המשיב ערער לבית המשפט המחוזי, שם הוצע לצדדים להסמיך את בית המשפט לפסוק על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט (נוסח משולב), התשמ"ד-1984. הסכמת הצדדים נרשמה בפרוטוקול, בו נאמר:

"מקובלת עלינו הצעת ביה"מ לפיה נסמיך את ביה"מ לאחר ששלושת החדרים יוערכו על ידי שמאי לפסוק לפי סע' 79א לחוק בתי המשפט, הן לענין אפשרות הפינוי תוך שנה מיום ההחלטה בענין, הן לענין העלאת דמי השכירות והן לענין שערוך דמי השכירות שהוצעו ולא נלקחו בעבר. חוות דעת השמאי תהיה בגדר ראיה בפני ביה"מ אך אין היא מחייבת אותו כמו כל חוו"ד אחרת" (פרוטוקול הדיון מיום 19.6.02).

בו ביום - 19.6.02 - ניתנה החלטה המסדירה את מינוי השמאי, ובסוף אותו חודש מונה שמאי מטעם בית המשפט. חוות דעת השמאי ניתנה ביום 20.1.03, וביום 30.11.03 התקיים דיון נוסף בבית המשפט המחוזי. בדיון, שנערך כאמור בפני הרכב שונה, השיג בא כוח המבקשת על מספר חלקים בחוות הדעת, וביקש לחקור את המומחה. בית המשפט דחה את הבקשה. הצדים טענו טענותיהם, ובית המשפט פסק את הדין לפי סעיף 79א. על פסק דין זה הוגשה בקשת רשות הערעור שלפנינו.

ג.טענות הצדדים בבקשה

(1) עיקר טענות המבקשת מכוון נגד סעיף א' לפסק דינו של בית המשפט המחוזי, הקובע "ניתן בזה צו פינוי נגד המשיבה שיבוצע ביום 31.12.04". לטענת המבקשת הסכמתה לפסיקה על דרך פשרה לא כללה הסכמה למתן צו פינוי, ולפיכך לא בא זכרה בנוסח ההסכמה המצוטט לעיל. יתר על כן, טוענת המשיבה כי בעת מתן ההסכמה היה בידה פסק דינו של בית משפט השלום שדחה את התביעה לפינויה, ואף מפי בית המשפט המחוזי נאמר בפתיחת הדיון כי לערעור "אין סיכוי", ולפיכך אין כל סיבה - לשיטתה - להניח שהיתה מסכימה לאפשרות פינוי. בנוסף טוענת המבקשת, כי השמאי חרג מכתב המינוי בכך שדן בגובה דמי המפתח ללא שהתבקש לעשות כן, ומאידך גיסא שלא דן בשווי הדירה כולה כפי שהונחה על ידי בית המשפט. נוכח חריגה זו, טוענת המבקשת, שגה בית המשפט המחוזי בכך שביסס את פסק דינו על חוות דעת המומחה, כל שכן לאחר שדחה את הבקשה לחקור את המומחה, וזאת אף שנקבע שחוות דעתו לא תחייב את הצדדים ודינה כדין כל ראיה. לבסוף מצביעה המבקשת על שורה של פגמים שנפלו, לטענתה, בחוות דעת המומחה. נוכח העובדה שההסכמה לפסק דין על דרך פשרה הסמיכה את בית המשפט לדון בנושאים שכלל לא נדונו בבית משפט השלום, טוענת המבקשת כי לא היה לה יומה הערעורי, ולכן יש לקבל את בקשת רשות הערעור ולאפשר לערכאה נוספת לדון באספקטים נוספים אלה.

(2) המשיב חולק על הפרשנות המצמצמת שמייחסת המבקשת להסכמה שניתנה בדיון ביום 16.9.02, הכוללת לשיטתו את האפשרות לפינוי המשיבה. הוא חולק על טענות המבקשת ביחס לחוות דעת השמאי, הן ביחס לחריגה מכתב המינוי והן ביחס לפגמים הנקודתיים. לבסוף טוען המשיב כי הצדדים לא שמרו לעצמם את הזכות לחקור את המומחה, או להגיש חוות דעת מטעמם, ובכל מקרה לא הציגה המבקשת, בדיון או לפניו, כל ראיה או חוות דעת לסתור.

(3) בבקשה לתשובה לתגובת המשיבה - שבנסיבות ראיתי מקום לקבלה - שבה ומטעימה המבקשת, בין היתר, כי בית המשפט המחוזי פעל כערכאה ראשונה במתן פסק דינו (ובמשמע שהדבר מצדיק רשות ערעור), וכן כי לא הוסכם מעולם שבית המשפט יכריע בעניין פינוי, אלא אך יביא בפני הצדדים הצעה כספית שתכלול אפשרות של פינוי. אף נטענות טענות נוספות נגד חוות הדעת והעדר האפשרות לחקור עליה.

ד. דיון

(1) כבר נפסק לא אחת, כי עילות ההתערבות בפסק דין שניתן לפי סעיף 79א' מצומצמות הן - מטבען - יותר מאשר במקרה של ערעור רגיל, ובית המשפט יטה להתערב בהן רק במקרים של "חריגה קיצונית ביותר מגבולות הסבירות במסקנות או בקביעת הסכומים שנפסקו..." (ע"א 1639/97 אגיאפוליס נ' הקסטודיה אינטרנציונלה דה טרה סנטה , פ"ד נג(1) 337, 345-344, מפי השופט טירקל). אכן, במקרים של חריגה מסמכות, תוצאות בלתי סבירות לחלוטין והתעלמות גמורה מטענות באי כוח הצדדים או טעות על פני הדברים שבהבנת ההסכמה ביניהם עשוי להיווצר פתח להתערבות (ע"א 2587/98 מידנברג נ' ששון (לא פורסם), מפי השופט אריאל); אך בסופו של יום, ההתערבות היא אך ורק במקרים בולטים וקיצוניים כאמור, ולא ככלל כאשר "הטעם היחידי ... הוא שהסכום הנפסק אינו מניח דעתו של הצד המערער" (ע"א 364/89

עותמאן נ' בויארסקי , תק-על 93(1) 1390; זוסמן, סדרי הדין האזרחי מה' 7, סעיף 665, עמ' 858-857; ראו גם רע"א 4044/04 בוקרה נ' סגל (טרם פורסם)).

(2) (א) שאלתי עצמי האם המקרה דנן הוא מאותם חריגים שבהם יהא מקום להתערבות בערכאת ערעור, ולשם כך - מתן רשות ערעור. לאחר שהפכתי בדבר, הגעתי למסקנה שהתשובה אינה חיובית וכי אין מקום להיעתר לבקשה. ההסכמה הדיונית שניתנה כללה, בראש וראשונה, פניה לשמאי להערכת הנכס בו מדובר. דובר בה במפורש על הסמכה "הן לעניין אפשרות של פינוי תוך שנה מיום מתן ההחלטה בעניין, הן לעניין העלאת דמי השכירות והן לעניין שערוך דמי השכירות שהוצעו ונלקחו בעבר", נאמר גם, כי "חוות דעת השמאי תהיה בגדר ראיה בפני בית המשפט, אך אין היא מחייבת אותו כמו כל חוות דעת אחרת"; ניתנו לשמאי הוראות פרטניות לפעולתו באשר לשווי הנכס, אפשרויות שיפוי ודמי שכירות ריאליים. עינינו הרואות, כי ההסכמה הדיונית כללה את הנושאים השנויים במחלוקת ואת מגוון הפתרונות האפשריים - אפשרות פינוי, העלאת דמי שכירות וגם שערוך לדמי שכירות מן העבר.

(ב) באשר לטענה כי פינוי לא היה בגדר הסמכתו של בית המשפט, עלי לומר כי המילים "הן לעניין אפשרות של פינוי תוך שנה מיום מתן ההחלטה...", מעידות בבירור על הסכמה כי פסק הדין יכלול פינוי, שהרי פסק דין איננו החלטה אופציונלית שהרוצה יקיימנה והרוצה לא יקיימנה, וכנאמר בהסכמה הדיונית, "הוסמך בית המשפט "לפסוק". לא אוכל איפוא לקבל טענה זו.

(ג) באשר לטענה כי בעצם פעל בית המשפט המחוזי כערכאה ראשונה, מושכלות יסוד הן, כלשון תקנה 462 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, כי "בית המשפט שלערעור מוסמך ליתן כל החלטה שצריך היה לתתה או לאשר או לבטל את ההחלטה שניתנה, ולהורות על דיון חדש, או ליתן החלטה נוספת או אחרת ככל שיחייב העניין...". אם נאמר כי כל נושא שבו פעל בית משפט שלערעור באופן שונה מן הערכאה הראשונה, הריהו נושא חדש המזכה בזכות ערעור, הרי זה עניין שאין לו סוף. לכן המדובר בענייננו במובן הדיוני בגלגול שלישי, שככלל ניתנת רשות ערעור בו רק מקום שהמחלוקת חורגת מעניינם הישיר של הצדדים למחוזות משפטיים רחבים יותר (רע"א 103/82 חניון חיפה נ' מצת אור (הדר חיפה) , פ"ד לו(3) 323; לוין, תורת הפרוצדורה האזרחית , פרק ה' עמ' 182-177). נושאים שעלו בערעור ולא עלו בערכאה קמא ראויים כמובן להידרשות, אך בסופו של יום בגלגול דיוני שלישי עסקינן.

(ד) אדרש במקצת לסכסוך במהותו, למען הסדר הטוב. השמאי, בעל מיומנות על פי כישוריו שנמנו בחוות הדעת, עשה מלאכתו ופירט את מהות הנכס ומאפייניו, וכן קבע מקדם גבוה במגזר הערבי בעיר העתיקה לזכויות הדיירות המוגנת ביחס לזכויות בעלות, נוכח הביקוש הרב וההיצע המצומצם. לעניין זה קבע מקדם של 70% במקום 60% במגזר היהודי; כן קבע תחשיב דמי שכירות ריאליים של 700 ש"ח לחודש, דמי מפתח של 98,000 ש"ח ואומדן שיפוצים של 15,000 ש"ח. בבית המשפט המחוזי דיבר ב"כ המשיב על שכר דירה מוגן מתאים של 77 דינאר לחודש וב"כ המבקשת דיבר על 70 דינאר, ובמקום אחר על 50 דינאר לחודש. באשר לדמי שכירות לעבר - המבקשת היתה מעבירה מ-1995 סך של 20 דינארים לחודש, שכלל לא נפרעו, קרי סך שאינו מתקרב לשכר הדירה הריאלי. נאמר על ידי בא כוח המשיב כי שער הדינאר היציג לעת הדיון ב-20.11.2003 היה 6.3 ש"ח, וב-1995 - 7 ש"ח לדינאר, והדברים מדברים בעדם באשר ליחסי הסכומים. בסופו של דבר קבע בית המשפט המחוזי, כאמור, סך תשלום של 80,000 ש"ח צמוד מיום פסק הדין, לפינוי ב-31.12.04 (תוך הפחתה ב-10,000 ש"ח אם לא יהא פינוי במועד), ואם לא ישולם הסכום - תוכל המבקשת לדור במקום עד לשבע שנים בשכירות לא מוגנת בתשלום בסך 700 ש"ח לחודש. נקבע, כי פסק זה יסיים גם טענות ביחס לשכר דירה בעבר.

(ה) סבורני, לאחר עיון בכל הטענות, כי לא היתה כאן חריגה המצדיקה רשות ערעור. אכן, בית המשפט המחוזי לא נימק את פסק דינו ולא היה חייב לעשות כן (ראו ע"א 398/99 קופת חולים נ' דיין , פ"ד נה(1) 765, 768 (השופט - כתארו אז - אור)), אך ציין כי נתן דעתו, בין השאר, לסיכויי הערעור. ברור מתוך פסק הדין, כי בית המשפט נתן דעתו לטיעוני הצדדים, השתמש בחוות דעת השמאי והפחית מתוך צירוף דמי המפתח ועלות השיפוצים אומד משוערך מסויים לדמי שכירות שלא שולמו בפועל מאז 1995, ועל יסודו קבע את מה שקבע. קשה לאפשר למבקשת להחזיק את החבל בשתי קצותיו; גם אם לא רצתה בכך, היא שהתה בנכס זמן רב תוך העברת דמי שכירות נמוכים שהיו לא ריאליים כל עיקר ושלא נגבו. אם אכן דמי השכירות המוגנת בסביבה הם בסכומים עליהם דיברה או בסמוך לכך, בידה לקבל את הסכום שנקבע על ידי בית המשפט המחוזי ולמצוא דיור בדמי מפתח בהתאם. לא אוכל גם לקבל את הטענות באשר לשמאות, שכן ניתנה על ידי השמאי הזדמנות לדיאלוג עמו וזו לא נוצלה. כללם של דברים, בהתחשב במכלול הנסיבות כפי שתוארו לעיל, איני רואה מקום למתן רשות ערעור ולהתערבות באשר נפסק.

(ו) נוכח כל האמור, אין בידי להעתר לבקשה. במכלול הנסיבות החלטתי שלא לעשות צו להוצאות.