רע"א 2125/06 ציפורה רובננקו נ. בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ

בפניי בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית-המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופטת ב' בר-זיו), שניתנה בתיק בר"ע 248/06, ביום 23.2.06, בה נדחתה השגת המבקשת על החלטת ראש ההוצאה לפועל בחיפה, שלא לבטל את אישור המכר של נכס מקרקעין הידוע כחלקה 12 בגוש 6383 (להלן: הנכס). במסגרת אותה החלטה נדחתה גם בקשת המבקשת למתן צו מניעה זמני שיאסור על רישום שינוי הבעלות בנכס.

ואלו הן בתמצית העובדות הנוגעות לבקשה: המבקשת, ציפורה רובננקו, הינה הבעלים הרשום של הנכס. ביום 3.8.01 התקשרה המבקשת בהסכם למכירת הזכויות בנכס לחברת ש. רובננקו מהנדסים ושות' בע"מ, חברה פרטית שבבעלות המבקשת ובן-זוגה, הנמצאת כיום בהליכי פירוק (להלן: החברה). הליך העברת רישום הזכויות בנכס על-שם החברה טרם הסתיים, אולם לטובת החברה נרשמה הערת אזהרה. ביום 20.9.01 נטלה החברה הלוואה בסך 9,500,000 ש"ח (להלן: ההלוואה) מן המשיב 1, בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (להלן: הבנק). המבקשת ובן-זוגה ערבו להלוואה, ובנוסף משכנו, את זכויות המבקשת בנכס לטובת הבנק. משלא עלה בידה של החברה לעמוד בהחזר ההלוואה, החל הבנק בהליכים למימוש הנכס המובטח ואף מונה כונס נכסים למכירת הנכס, הוא המשיב 2 (להלן: הכונס). ביום 27.7.04 התקיימה התמחרות למכירת הנכס, אשר בסופה נקבע, כי המשיבה 6, חברת הבית העגול בע"מ, תהא זכאית לרכוש את הנכס בסכום של 1,250,000 דולר. בתחילת חודש אוגוסט 2004, אושר הסכם המכר שנערך בין המשיבה 6 לבין הכונס. ביום 15.5.05 הגישה המבקשת בקשה לראש ההוצאה לפועל בחיפה לביטול הסכם המכר ולביטול מינויו של הכונס בטענה, כי נפלו פגמים שונים בהליך מכירת הנכס.

ראש ההוצאה לפועל (כבוד הרשם מאזן דאוד) דחה, ביום 23.1.06, את בקשת המבקשת בקובעו, כי אין עילה לביטול מכירת הנכס, וכי כונס הנכסים רשאי להמשיך בפעולותיו להעברת רישום הנכס על שם המשיבה 6.

או-אז, הגישה המבקשת בקשת רשות ערעור לבית-המשפט המחוזי בחיפה, בגדרה תקפה את החלטתו של ראש ההוצאה לפועל. כן, עתרה המבקשת למתן צו מניעה זמני שיאסור על רישום שינוי הבעלות בנכס. בית-המשפט המחוזי (כבוד השופטת ב' בר-זיו) דחה את בקשה לסעד זמני וזאת, לאחר שמצא, כי במהלך הליך המכירה, לא נפגעה כל זכות מהותית של המבקשת. עוד קבע בית-המשפט, כי יש לדחות את הבקשה, בין היתר, בשל השיהוי שבהגשתה ובשל העובדה שלא עלה בידה של המבקשת להצביע על נזק שאינו ניתן לפיצוי, אשר עלול להיגרם לה כתוצאה מאי-עיכוב הליכי רישום הנכס על שם המשיבה 6. בהתבסס על הנימוקים האמורים, דחה בית-המשפט המחוזי גם את בקשת רשות הערעור.

מכאן בקשת רשות הערעור שבפניי, במסגרתה שבה המבקשת על טענותיה, כפי שהעלתה בפני לשכת ההוצאה לפועל ובפני בית-המשפט המחוזי. המבקשת מצביעה על מספר פגמים שונים שנפלו בהליכי מכירת הנכס ובפעולותיו השונות של הכונס, שיש בהם, כך לדידה, כדי להצדיק את ביטול המכירה. בין יתר הפגמים אותם מונה המבקשת ניתן להזכיר את הבאים: אי-ביצועה של התמחרות בין הקונים השונים; אי-המצאת טופס אזהרה למבקשת על-ידי הבנק, ואי-זימונה לדיונים בפני ראש ההוצאה לפועל למרות היותה הבעלים הרשומים של הנכס; מכירת הנכס במחיר נמוך יחסית, תוך התעלמות משמאויות נוספות של הנכס, שהעריכו את מחירו בסכום גבוה יותר; וכן, התעלמות ראש ההוצאה לפועל מן הקשרים בין הכונס לבין המשיבה 6, היא החברה הזוכה. עוד טוענת המבקשת, כי בית-המשפט שגה בקובעו, כי בקשת המבקשת לקתה בשיהוי.

מנגד, הבנק והמשיבה 6 הינם בדיעה, כי יש לדחות את בקשת רשות הערעור, תוך שהם סומכים ידם על החלטתו של בית-המשפט המחוזי, וכן בסברם, כי אין בפגמים שנפלו, אם בכלל, בהליך המכירה כדי להביא לביטול הסכם המכר. המשיבים 4-3, לעומת זאת, מצאו לנכון להשאיר את ההחלטה בעניין הביטול לשיקול דעתו של בית-המשפט, ואילו המשיב 5 הודיע, כי אין לו עניין בבקשה זו.

לאחר שבחנתי את בקשת רשות הערעור נחה דעתי, כי דינה להידחות.

רשות ערעור ניתנת רק במקרים חריגים, המעלים שאלות בעלות חשיבות חוקתית; מקרים, בהם יש לתרום לאחידותה של ההלכה; מקרים, בהם חשיבות עניינית לבעיה משפטית המועלית בהם; מקרים בהם יש חשיבות ציבורית בעניין; במילים אחרות, מקרים בהם החשיבות המשפטית חורגת מן העניין שיש לצדדים הישירים בהכרעה במחלוקת (ראו ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו(3) 123). הבקשה דנא אינה מעוררת שאלה משפטית עקרונית, החורגת מעניינם הספציפי של הצדדים, אשר נדון כבר בפני שתי ערכאות, הן בפני ראש ההוצאה לפועל והן בפני בית-המשפט המחוזי, והמבקשת לא הצביעו על עילה המצדיקה דיון ב"גלגול שלישי".

אף לגופו של עניין, דין הבקשה להידחות. על בית-משפט לנהוג במידה רבה של זהירות בבואו לבטל אישור הסכם מכירת מקרקעין (רע"א 667/01 עיזבון אל רחמן דרביה ז"ל נ' היפר מטל בע"מ , פ"ד נו(2) 5). בעת דיון בבקשת ביטול כאמור, יש לתת את הדעת הן למהות הפגמים שנפלו באישור הסכם המכר והן למועד הגשת בקשת הביטול. ואכן, במספר מקרים בעבר הצביע בית-משפט זה על קיומן של מספר עילות העשויות להצדיק ביטולו של הסכם המכר, ובכלל זה, מקום בו נרקמה קנוניה בין הקונה לבין הכונס או מקום בו נודע לקונה על הפגמים המהותיים שנפלו בעסקת המכר עובר לאישורה על-ידי רשם המקרקעין, וכן כאשר אישור המכירה ניתן על בסיס שומות ישנות ולא מעודכנות (ראו למשל רע"א 2404/01 וקנין נ' בראון (טרם פורסם); רע"א 5080/97 כהן נ' עו"ד רום , פ"ד נב(2) 332; ראו גם רע"א 583/88 פרוקומרץ נ' שטנדר , פ"ד מב(4) 281). את התקיימותן של עילות אלו, המצדיקות ביטולו של הסכם המכר, עלינו לבחון בכל מקרה לגופו.

ובענייננו, ראש ההוצאה לפועל קבע מפורשות, כי המבקשת לא הצליחה לבסס את טענתה באשר לקיומה של קנוניה בין כונס הנכסים לבין הזוכה. אמנם, המבקשת מעלה שורה של טענות נגד קביעה עובדתית זו של ראש ההוצאה לפועל. אלא, שטענות אלו אין בידי לקבל, שכן הלכה ידועה היא, כי ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בנושאי מהימנות, ממצאים וקביעת עובדתיות של הערכאה הדיונית. זאת, להוציא מקרים חריגים ונדירים, אשר אינם מתקיימים במקרה דנא.

ראש ההוצאה לפועל אף מצא, כי גרסתה של המבקשת לפיה ידעה על הליך המכירה אך בחודש דצמבר 2004 אינה אמת (עמוד 13 להחלטתו). זאת, תוך שהוא מעדיף את גירסתו של בנה של המבקשת, ממנה עולה, כי המבקשת ידעה על מועד ההתמחרות יממה לפני קיומה, קרי עוד בחודש יולי 2004. בנסיבות אלו, ומשהתברר, כי המבקשת יודעה על-ידי בנה בדבר קיומם של ההליכים למכירת הנכס, הרי שאין היא יכולה להיאחז עוד בטענה, כי אי-ההמצאה הפורמאלית של ההתראה מנעה ממנה את האפשרות לקחת חלק בהליך ההתמחרות (השוו וראו, רע"א 449/04 בן אליעזר נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ (טרם פורסם); רע"א 7724/04 גולקו נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (טרם פורסם); ע"א 1625/05 שמחיוף נ' מצפה ר"ג בע"מ (טרם פורסם)). לאור האמור, ומשנמצא כי המבקשת ידוע ידעה על קיומו של הליך המכירה, סבור אני, כי אין היא יכולה להמשיך ולהסתתר מאחורי טענת אי-ההמצאה.

לכל אלו מתווספת העובדה שחלפו קרוב לעשרה חודשים מן המועד בו נודע למבקשת על ההתמחרות, קרי במהלך חודש דצמבר 2004, ועד לרגע שבו הגישה את הבקשה, במהלך חודש דצמבר 2005. למותר לציין, כי שיהוי זה בהגשת הבקשה, די בו כשלעצמו, כדי להביא לדחייתה.

במקום אחר עמדתי על שיקול נוסף, אותו יש להביא בחשבון מקום בו נדונה בקשה לביטול הסכם מכר. שיקול זה נוגע לצורך להגן על קונה תם לב, אשר ביקש לרכוש זכויות בממכר. הגנה זו על הקונה נועדה לתמרץ קונים פוטנציאלים להשתתף במכירות פומביות (רע"א 3704/04 חזן

נ' טפחות בנק למשכנתאות (טרם פורסם)). עמד על כך בית-משפט זה בע"א 555/71 אמסטרדמר נ' מוסקוביץ , פ"ד כו(1) 793, 800:

"מטרת חוק ההוצאה-לפועל, תשכ"ז-1967, והתקנות שהותקנו לפיו היא - להחיש ולפשט את הליכי ההוצאה-לפועל. סחבת בהליכים אלה מעודדת אי-קיום התחייבויות ופוגעת ללא צדק בנושים ... טובת החייבים שנכסיהם מוצעים למכירה פומבית דורשת, שמציעים רבים ישתתפו במכירה, כדי שיציעו מחירים שאינם נופלים מהשווי של הנכס. דבר זה לא יושג, אלא אם המציע יידע, שתוך זמן קצר יוברר, אם הוא זכה בנכס, והוא לא יהיה צפוי לאחר מכן לסכנה, שהמכירה תבוטל".

כאן המקום לציין, כי ביום 24.10.04 דחה בית-משפט זה (רע"א 7435/04 כהן נ' הבית העגול בע"מ (טרם פורסם)) בקשה לביטול הסכם המכר נשוא ענייננו, שהגיש אדם אחר, בשם אבנר כהן, אשר היה מעוניין לרכוש את הנכס האמור בסכום של 1,300,000 דולר. בהחלטתו, קבע בית-המשפט כי אין בהפרש הקטן בין סכומי ההצעות, שעמד על 50,000 דולר, כדי להצדיק התמחרות חדשה. בהמשך ציין בית-המשפט:

"אכן, השאיפה לקבל עבור נכס העומד למכירה בהליכי הוצאה לפועל את הסכום הגבוה ביותר היא רצויה, אולם כנגדה עומד הצורך שלא לערער את אמונם ואת ביטחונם של המעורבים בתוקפם של הליכים שהתקיימו כדין".

דומה, כי דברים אלו כוחם יפה, וביתר שאת, גם כעת.

כן יש לציין, כי בסמוך למועד ההתמחרות הוערך שווי הנכס במימוש מהיר, בהתאם לשומה שנעשתה לבקשת הכונס, בכ-1,288,000 דולר. מכך למדים אנו, כי סכום רכישת הנכס - 1,250,000 דולר - אינו נופל בהרבה מסכום הערכת שוויו. המבקשת אמנם הציגה שומות של מומחה מטעמה, אשר העריך את שווי הנכס בסכומים גבוהים יותר. אלא, שבהערכות אותן סיפק המומחה חלו תנודות די משמעותיות במשך תקופה יחסית קצרה. בהקשר זה, קבע ראש ההוצאה לפועל, ובצדק, כי יש לזקוף לחובת המבקשת את העובדה שנמנעה מלהעיד את אותו מומחה, במטרה לנסות ולהבהיר את פשר השינויים שחלו בהערכותיו, ואגב כך לספק הסבר מניח את הדעת לשאלה מדוע יש להעדיף הערכות שווי אלו על-פני זו שאומצה על-ידי ידי בית-המשפט ברע"א 7435/04 הנ"ל.

יש לזכור, כי חלפו קרוב לשנתיים מאז אושר הסכם המכר ואף-על-פי-כן, טרם הושלמה העברת הבעלות בנכס לידי המשיבה 6, כאשר פעם אחר פעם מוגשות לבית-המשפט בקשות שונות לדחיית פעולה זו. בנסיבות אלו, ובכדי שלא להסב למשיבה 6 נזק רב, על זה שממילא יכול ונגרם לה, סבור אני כי אך טעמים כבדי משקל יצדיקו את ביטול הסכם המכר. אלא, שכאמור, לא מצאתי כל ממש בטענות השונות שבפי המבקשת, הנוגעות לפגמים שנפלו בהליך המכירה. ומכל מקום, לא שוכנעתי, כי במסגרת הליך אישור הסכם המכר קופחו באופן ממשי זכויותיה של המבקשת. ודאי לא במידה כזאת שתצדיק את ביטולו.

אשר-על-כן, הבקשה נדחית. המבקשת תשא בשכר טרחת עורך-דין לזכות המשיב 2 ולזכות המשיבה 6 בסך 10,000 ש"ח לכל אחד.