רע"א 2842-24 רע"א 2842-24

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' השופט ד' גדעוני) מיום 31.3.2024 בת"א 42351-03-24, בה התקבלה בקשת המשיבות למתן צו מניעה זמני האוסר על המבקשים (להלן יחד: המבקשים או הרב ביטון) לבצע כל דיספוזיציה בזכויותיהם במקרקעין נושא הבקשה, וזאת עד להכרעה בתביעה שהגישו המשיבות בבית משפט קמא.

רקע והליכים קודמים

1.לחברה בשם יאה יקיר להשקעות בע"מ (להלן: יאה יקיר) היו זכויות חכירה במקרקעין המצויים בחלקה הדרום-מערבי של העיר אריאל בשטח כולל של 293,250 מ"ר, המיועדים להקמת מבני מגורים לפי תכנית מתאר 130/3/1 (להלן: המקרקעין). זכויות החכירה במקרקעין (להלן: הזכויות או הזכויות במקרקעין) נרשמו על שם יאה יקיר מכוח הסכם פיתוח עם הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש ביהודה ושומרון (להלן: הממונה) מיום 29.8.1999 המצוי בתיק הממונה שמספרו 71015522א. יוער במאמר מוסגר כי אף שברוב המסמכים הרשמיים זכויותיה של יאה יקיר מצוינות כ"זכויות חכירה", ישנו מסמך רשמי משנת 2000 מטעם הממונה, לפיו זכויותיה של יאה יקיר במקרקעין מוגדרות כזכויות בר-רשות (רישיון במקרקעין).

2.כפי שיתואר להלן, יאה יקיר ביצעה מספר עסקאות ביחס לזכויותיה במקרקעין שנדונו במספר הליכים משפטיים שהתנהלו לאורך השנים – ובכלל זה עסקה להבטחת הלוואה שהועמדה לה על ידי המבקש 1 (להלן: דניאל ביטון) או מי מטעמו כנגד הזכויות במקרקעין; עסקת מכר של הזכויות לחברת שי צמרות אורנית למסחר ובניין בע"מ (להלן: שי צמרות); ועסקת קומבינציה עם חברת מעוז דניאל חברה קבלנית לבנייה בע"מ (להלן: מעוז דניאל).

(-) העסקה עם הרב ביטון – ביום 28.2.2000 התקשרה יאה יקיר בהסכם הלוואה (להלן: הסכם ההלוואה מיום 28.2.2000) עם המבקשת 2, חברה זרה שמקום מושבה בפנמה (להלן: החברה הזרה) באמצעות הרב דניאל ביטון עצמו. דניאל ביטון הודיע ליאה יקיר כי ההלוואה תתקבל בפועל מהמבקש 3 (להלן: הנאמן), וכי המסמכים ייחתמו לטובת החברה הזרה שהנאמן הוא בעליה ומורשה החתימה מטעמה. במסגרת הסכם ההלוואה התחייבה החברה הזרה להעמיד לטובת יאה יקיר הלוואות בסך 1,500,000 דולר כנגד אופציה לרכישת 50% מהזכויות במקרקעין. ביום 9.3.20000, ובהתאם להסכם ההלוואה, נרשם לטובת הנאמן משכון על הזכויות של יאה יקיר במקרקעין ברשם המשכונות. ביום 30.10.2000, ולאחר שיאה יקיר חתמה על הסכם קומבינציה עם חברת מעוז דניאל כפי שיפורט בהמשך, התקשרה יאה יקיר בשני הסכמים נוספים עם החברה הזרה (להלן: ההסכמים מיום 30.10.2000): הסכם הלוואה נוסף בו הוסכם כי החברה הזרה תעביר ליאה יקיר הלוואה נוספת על סך 270,000 דולר כנגד 6.25% מהזכויות במקרקעין, כך שסך כל ההלוואות שהעמידה החברה הזרה ליאה יקיר ניתנו כנגד 56.25% מזכויותיה במקרקעין (הסכם זה והסכם ההלוואה מיום 28.2.2000 יכונו יחד: הסכמי ההלוואה עם יאה יקיר); והסכם שותפות, מכוחו נכנסה החברה הזרה לשותפות בהסכם הקומבינציה שנחתם בין יאה יקיר למעוז דניאל. בהסכם השותפות נקבע כי אם העסקה עם מעוז דניאל לא תצא אל הפועל – הצדדים יפעלו למציאת קבלן חליפי לבניית הפרויקט, ובמקביל יימסר לחברה הזרה ייפוי כוח בלתי חוזר להירשם כבעלים של 50% מהמקרקעין.

בחודש דצמבר 2009 חתמו יאה יקיר והמבקשים על הסכם התחייבות (להלן: הסכם ההתחייבות), בו הוסכם כי אם יאה יקיר תשלם למבקשים סך של 2,250,000 דולר לא יאוחר מיום 10.3.2010, התשלום יהווה סילוק סופי ומוחלט של כל ההלוואות שניתנו על ידי החברה הזרה, ולא תהיה למי מהמבקשים שום טענה או דרישה כלפי יאה יקיר. ביום 8.3.2011 הגישה יאה יקיר תביעה לבית המשפט המחוזי מרכז-לוד (ה"פ 5115-03-11) לסעד הצהרתי שעל פיו אף-על-פי שהמועד להחזר ההלוואה על פי הסכם ההתחייבות חלף – ההסכם תקף ומחייב. בפסק הדין שניתן בתביעה ביום 25.4.2012 נקבע כי אין מקום להארכת המועד להחזר ההלוואה בהתאם לכתב ההתחייבות, והוא אינו תקף. עוד נקבע כי טענותיהם של המבקשים ביחס לזכויותיהם מכוח הסכמי ההלוואה והשותפות – שמורות להם.

ביום 17.6.2013 הגישה החברה הזרה (באמצעות דניאל ביטון כמיופה הכוח של הנאמן), תביעה כנגד יאה יקיר, שי צמרות ומעוז דניאל בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד (ת"א 35288-06-13). החברה הזרה עתרה בה לקבלת סעד הצהרתי לפיו היא זכאית להירשם כבעלים של 56.25% מהמקרקעין מכוח הסכמי ההלוואה עם יאה יקיר. התביעה נמחקה בהסכמה חלקית לאור הסכם פשרה שגובש בין יאה יקיר, שי צמרות והרב ביטון. בהתאם להסכם הפשרה, יהיה הרב ביטון זכאי להירשם כבעלים של 56.25% מזכויות החכירה במקרקעין; בעוד שי צמרות זכאית להירשם כבעלים של 43.75% מזכויות החכירה בהם.

(-) העסקה עם שי צמרות – ביום 12.10.2010 מכרה יאה יקיר את מלוא זכויותיה במקרקעין לעו"ד מרדכי ויניצקי בנאמנות עבור שי צמרות שהייתה באותה עת בייסוד, ובכפוף לזכויותיה של החברה הזרה מכוח ההסכמים שכרתה עם יאה יקיר.

(-) העסקה עם מעוז דניאל – ביום 20.9.2000 התקשרה יאה יקיר עם מעוז דניאל בהסכם קומבינציה ביחס למקרקעין (להלן: הסכם הקומבינציה). ביום 26.9.2000 נרשם על המקרקעין משכון לטובת מעוז דניאל. בחודש אפריל 2022, הגישה מעוז דניאל תביעה כנגד יאה יקיר, שי צמרות, החברה הזרה והנאמן (ת"א 3352-04-22; להלן: תביעת מעוז דניאל). בתביעה נטען כי על פי הסכם הקומבינציה, מכרה יאה יקיר למעוז דניאל את זכויות החכירה שלה במקרקעין בתמורה לכך שהיא תקדם הוצאת היתרי בנייה, תתכנן ותבנה מאות יחידות דיור במקרקעין, כאשר חלק מתקבולי המכירות יועברו ליאה יקיר. עוד נטען כי העסקה למכירת הזכויות של יאה יקיר במקרקעין לשי צמרות היא עסקה נוגדת להסכם הקומבינציה עם מעוז דניאל. מעוז דניאל עתרה בתביעה לקבלת סעד הצהרתי לפיו ההסכם שחתמה עם יאה יקיר (שיאה יקיר התיימרה לבטלו), וכן הסכם השותפות המחייב את החברה הזרה כלפי מעוז דניאל – הם חוזים תקפים ומחייבים. עוד התבקש בית המשפט בתביעה להורות על מסירת החזקה במקרקעין למעוז דניאל, וכן להציב את המשכון הרשום לטובת מעוז דניאל ברשם המשכונות כמשכון ראשי בדרגה.

הרקע לתביעה

3.המשיבות (להלן יחדיו: פסגות) הן חברות פרטיות שהוקמו לצורך תכנון וביצוע פרויקט מגורים במקרקעין. פסגות רכשה בשנת 2022 את חלקה של שי צמרות – 43.75% מזכויות החכירה במקרקעין. עניינו של ההליך בבית משפט קמא הוא בהסכם מכר מיום 27.2.2022. מכוח הסכם זה רכשה פסגות מהרב ביטון את זכויותיו מכוח הסכמי ההלוואה עם יאה יקיר, שמכוחן הוא זכאי כאמור להירשם כבעלים של 56.25% מהזכויות במקרקעין (להלן: הסכם המכר, נספח ד' לבקשה דנן; יוער כי בהסכם המכר צוין כי "נרכש חוב" אך כעולה ממכלול האמור לעיל, נראה כי נמכרו הזכויות מכוח הסכמי ההלוואה). הרב ביטון הצהיר בהסכם המכר כי הוא הנהנה היחיד והבלעדי בכל הזכויות מכוח הסכמי ההלוואה עם יאה יקיר, וכי החברה הזרה והנאמן פעלו כנאמנים עבורו. הסכם המכר נועד להשלמת רכישת הזכויות במקרקעין, כדי שפסגות תהיה הבעלים הפוטנציאליים של 100% מזכויות החכירה בהם (לאחר שרכשה גם את חלקה של שי צמרות) וזאת לצורך קידום פרויקט הבנייה בהם.

4.על פי הסכם המכר, היה על פסגות לשלם את התמורה בשישה תשלומים. תחילה יועברו 2 תשלומים על סך 10,000,000 ש"ח במועדים קבועים; והעברת תשלומים 5-3 (להלן: התשלומים הנוספים) תיעשה לאחר רישום הזכויות במקרקעין על שם שי צמרות או בתאריך שנקבע בהסכם המכר, על פי המועד המאוחר. יוער במאמר מוסגר כי לא הובהר מדוע הותנו התשלומים ברישום הזכויות במקרקעין על שם שי צמרות. נקבע שהעברת התשלום השישי תיעשה עם התחלה בניית יחידות הדיור בפרויקט.

עוד נקבע כי לאחר ביצוע שני התשלומים הראשונים על סך של 10 מיליון ש"ח, יאפשר הרב ביטון את רישום הזכויות במקרקעין על שם שי צמרות בכפוף להותרת המשכון הרשום על שמו של הנאמן במקרקעין. כמו כן, נקבע כי הרישום ייעשה באמצעות עו"ד יעקב הימלפרב מטעמו של הרב ביטון בשיתוף עם עו"ד אלעזר מרדכי ויניצקי מטעמן של פסגות ושי צמרות (סעיף 10 להסכם המכר); וכי עורך דין מטעמו של הרב ביטון יטפל בהתדיינות המשפטית מול חברת מעוז דניאל במשותף עם פסגות (שתישא בעלויות הייצוג המשפטי), וכי תוצאות ההליך המשפטי "לא ישנו במאומה את התחייבויותיו כלפי [פסגות] על פי הסכם זה" (סעיף 7 להסכם המכר).

אין בין הצדדים מחלוקת שפסגות העבירה לרב ביטון את שני התשלומים הראשונים מכוח ההסכם, קרי סכום של 10 מיליון ש"ח. עוד אין מחלוקת שהזכויות נושא ההסכם במקרקעין טרם נרשמו על שם שי צמרות, ויתרת התשלומים טרם הועברה לרב ביטון.

בהמשך, בשל העיכוב בהעברת התשלומים מכוח הסכם המכר, הוסכם לבקשת הרב ביטון, כי פסגות תעמיד לו הלוואות בסך של 2.55 מיליון ש"ח (להלן: הסכמי ההלוואה בין הרב ביטון לפסגות). בנוסף, ביום 14.12.2023 נחתם בין הצדדים נספח להסכם המכר מכוחו העבירה פסגות לרב ביטון בחודש דצמבר 2023 תשלום נוסף בסך שני מיליון ש"ח על חשבון יתרת התמורה הקבועה בהסכם (קרי בסך הכול היא שילמה לו 12 מיליון ש"ח) (להלן: הנספח להסכם המכר). זאת, למרות שהטיפול ברישום הזכויות עודו תלוי ועומד; ומבלי שתהיה בכך התחייבות של מי מהצדדים לגבי מועד יתרת התשלומים.

5.ביום 16.1.2024 פנה הרב ביטון לפסגות והודיע כי אינו יכול להמתין עוד לרישום הזכויות על שם שי צמרות. לטענתו, מתאריכי התשלום הנקובים בהסכם ניתן ללמוד כי כוונת הצדדים הייתה כי סכום משמעותי יועבר לידיו עד לאותה עת, ופרק הזמן שחלף חורג מכל מתחם של סבירות. על כן, הציע הרב ביטון לפסגות אחת משתי חלופות: תשלום יתרת התשלומים בהתאם להסכם המכר, בסך של 55.5 מיליון ש"ח והמשך ההתקשרות בהסכם המכר; או ביטול הסכם המכר והשבת התמורה שקיבל מפסגות.

פסגות הבהירה כי היא מתכוונת לשלם את יתרת התשלומים בהתאם למועדים שנקבעו בהסכם המכר, קרי רק לאחר רישום הזכויות על שם שי צמרות. לאור זאת, הודיע לה הרב ביטון ביום 7.3.2024 על ביטול הסכם המכר, וציין כי הוא רואה את עצמו "משוחרר למכור את זכויותיו לצד ג'" (להלן: הודעת הביטול). במכתב תשובה להודעת הביטול טענה פסגות כי הודעת הביטול משוללת תוקף, שכן על פי הסכם המכר, עליה לשלם את התשלומים הנוספים רק לאחר רישום הזכויות במקרקעין על שם שי צמרות. לטענתה, זו המסקנה הנובעת במפורש מלשון הסכם המכר. היא הוסיפה כי ממילא האחריות למילוי דרישת הרישום מוטלת גם לפתחו של הרב ביטון.

הרב ביטון השיב כי פתרון המחלוקת עם מעוז דניאל אינו תנאי לביצוע התשלומים או לקיומו של הסכם המכר. זאת, הואיל ופסגות ידעה על ההליכים המשפטיים מול מעוז דניאל; הרב ביטון מעולם לא התחייב לכך שההליך המשפטי מול מעוז דניאל יעלה יפה; ומעולם לא התחייב כי המשכון של מעוז דניאל יוסר.

ההליך בבית משפט קמא

6.על רקע האמור, הגישה פסגות ביום 18.3.2024 תביעה נגד המבקשים בבית המשפט המחוזי בירושלים. בתביעה התבקש סעד הצהרתי לפיו מועדי התשלומים הנוספים בהסכם המכר יימנו החל ממועד רישום הזכויות על שם שי צמרות; וכי בהתאם לכך – המועד לביצוע התשלומים הנוספים טרם הגיע. משכך, הודעת הביטול משוללת תוקף ובטלה, והמשלוח שלה מהווה כשלעצמו הפרה של הסכם המכר; והמבקשים מנועים מלבצע כל עסקה נוגדת להסכם.

בכתב התביעה טענה פסגות כי לאחר שבמשא ומתן לקראת ההתקשרות בהסכם המכר היו מחלוקות ביחס למועדי התשלום, הוסכם בסופו של דבר בינה לבין הרב ביטון כי ביצוע התשלומים הנוספים יותנה ברישום הזכויות על שם שי צמרות. כדי שהרב ביטון יוכל לקדם בעצמו את השלמת הרישום, נקבע בהסכם המכר כי גם עורך דין מטעמו יטפל ברישום המקרקעין; וכן כי עורך דין נוסף מטעמו יטפל, במשותף עם פסגות, בהתדיינות המשפטית מול מעוז דניאל. הרב ביטון לא היה עומד על קביעות אלה, כך טענה פסגות, אילו היה סבור כי התשלומים הנוספים להם הוא זכאי אינם כרוכים בדרישת הרישום.

עוד נטען כי לרב ביטון תרומה לכך שרישום הזכויות טרם בוצע: אף שהוא הוסמך לנקוט בהליך משפטי לביטול המשכון שנרשם לטובת מעוז דניאל המעכב את השלמת הרישום על שם שי צמרות, הוא טרם עשה כן. בניגוד להצהרתו בהסכם המכר לפיה הוא הביא לידיעת פסגות את כלל ההתחייבויות שלו כלפי מעוז דניאל, הרי שבפועל נרשם על שם מעוז דניאל משכון במינהל האזרחי, ובשל כך מונע המינהל האזרחי את רישום המקרקעין על שם שי צמרות. בנוסף, בניגוד לאמור בהסכם המכר, התעכב הרב ביטון במסירת כתב ההסכמה להעברת הזכויות במקרקעין לחברת שי צמרות.

7.לצד כתב התביעה, הגישה פסגות בקשה לצו מניעה זמני שיאסור על המבקשים לבצע כל פעולה בניגוד להוראות הסכם המכר, ובכלל זה להימנע מביצוע כל דיספוזיציה בזכויותיהם מכוח הסכמי ההלוואה עם יאה יקיר ובזכויות במקרקעין. בבקשה חזרה פסגות על טענותיה בכתב התביעה. באשר למאזן הנוחות, נטען כי הוא נוטה באופן מובהק לטובת פסגות שעלולה להינזק באופן קשה אם הצו לא יינתן. מנגד, כך נטען, לרב ביטון לא ייגרם כל נזק מהקפאת המצב הקיים.

8.בתגובה לבקשה לצו מניעה זמני, טען הרב ביטון כי פסגות התקשרה בהסכם המכר "בעיניים פקוחות לרווחה". היא הייתה מיוצגת על ידי עורך דין ויניצקי שייצג בעבר את שי צמרות בהליכים מול יאה יקיר לרכישת הזכויות במקרקעין, ושמכיר היטב את פרטיהם של הסכמי ההלוואה והשותפות. הרב ביטון ציפה כי פסגות תשלים את רישום הזכויות בתוך פרק זמן שאינו קצוב, אך סביר. בניגוד לציפיית הצדדים שהתשלומים הנוספים יבוצעו החל משלהי שנת 2022, חלפו כשנתיים מהמועד וטרם בוצעו התשלומים.

בכל הנוגע למאזן הנוחות, טען הרב ביטון כי מדובר בנכס מסחרי שנרכש לצורכי השקעה, ולכן הנזק שעלול להיגרם לפסגות מביטול הסכם המכר ניתן לפיצוי כספי. בנוסף, נטען כי אם יינתן סעד זמני שימנע את המחאת הזכויות של הרב ביטון לצד ג', ובסופו של דבר תידחה התביעה, לא יהיה לרב ביטון ממי לפרוע את נזקיו. זאת, הואיל והמשיבות הוקמו רק לצורך ביצוע רכישת המקרקעין והן נעדרות משאבים.

החלטת בית משפט קמא

9.ביום 31.3.2024 קיבל בית משפט קמא את הבקשה למתן צו מניעה זמני עד להכרעה בתביעה.

בכל הנוגע לסיכויי התביעה, נקבע כי פסגות הוכיחה במידה הנדרשת קיומה של עילת תביעה לכאורה. בית המשפט התייחס, בין היתר, להתנהלות הצדדים לאחר חתימת הסכם המכר, ובפרט להסכמי ההלוואה בין הרב ביטון לפסגות והנספח להסכם המכר. בשני ההסכמים הללו לא העלה הרב ביטון ולו ברמז טענות בדבר הפרת הסכם המכר, ויש בכך כדי לתמוך ולו לכאורה בעמדתה של פסגות לפיה מועד התשלומים הנוספים מותנה ברישום המקרקעין על שם שי צמרות.

בית המשפט הוסיף כי הרב ביטון לא הניח תשתית לכאורית מספקת לטענותיו לפיהן פסגות היא שסיכלה את רישום הזכויות המהווה תנאי לתשלומים; וכי הוא לא העלה טענות כאמור כלפי פסגות בזמן אמת. גם בהנחה שהחיוב לרשום את הזכויות במקרקעין לא הוטל בהסכם המכר על הרב ביטון או על מי מטעמו, נקבע כי לא הוצגה תשתית ראייתית לכאורית מספקת לכך שהעיכוב ברישום מוטל לפתחה של פסגות או נובע מהתנהלות פסולה שלה שנועדה להביא לעיכוב ביצוע התשלומים.

זאת ועוד, בית המשפט ציין כי הטענות ביחס לאומד דעתם של הצדדים לגבי מועדי התשלומים הנוספים טעונות בירור. בחילופי הטיוטות שקדמו להסכם המכר אכן אין התייחסות מפורשת לאפשרות שטענותיה של מעוז דניאל יהוו חסם להשלמת רישום הזכויות על שם שי צמרות. עם זאת, לשון ההסכם מורה במפורש כי מועדי התשלומים הנוספים מותנים ברישום הזכויות. נקבע כי לצורך הוכחת עילת תביעה לכאורה, די בכך בשלב זה. ביחס לטענותיו של הרב ביטון לפיהן לא ניתן להשהות את ביצוע התשלומים לתקופה ממושכת כתלות בהתמשכות ההליכים מול מעוז דניאל, נקבע כי הרב ביטון לא הניח בשלב זה תשתית לקביעה כי פרק הזמן שחלף חורג מן הסביר, וזאת בנסיבות המקרה, לאור היקפה המשמעותי של העסקה ומורכבות הדברים.

10.באשר למאזן הנוחות – בית משפט קמא עמד על כך כי ככלל, כאשר מדובר בזכויות במקרקעין – הנטייה היא לתת סעד זמני לשימור המצב הקיים כדי למנוע העברה של זכויות במקרקעין לצד שלישי באופן שיקשה על השבת המצב לקדמותו. עם זאת, צוין כי הפסיקה הבחינה בין נכס המשמש למגורים לבין נכס המשמש למסחר או השקעה. כאשר מדובר בנכס להשקעה או מסחר, והאינטרס של מבקש הסעד הזמני הוא כלכלי-עסקי בלבד וניתן לפיצוי כספי, עליו לעמוד ברף מחמיר יותר כדי לזכות בסעד של צו מניעה זמני. במקרה דנן צוין כי מדובר בזכויות במקרקעין בשטח גדול במיוחד; ושנרכשו כנגד תמורה כספית ניכרת, שסכום בלתי מבוטל ממנה כבר שולם.

בית המשפט הוסיף כי האינטרס של פסגות נובע מכך שהיא רכשה לא רק את זכויות הרב ביטון אלא גם את זכויותיה של שי צמרות במקרקעין. משכך, דחיית הבקשה למתן צו מניעה זמני שתאפשר את מכירת זכויותיו של הרב ביטון לצד שלישי, עלולה להביא לפיצול בעלי הזכויות במקרקעין ולהעצים את הפגיעה בפסגות ואת יכולתה לפעול בעתיד לפיתוח המקרקעין. הפגיעה האפשרית בזכויותיו של הרב ביטון אם יינתן הצו ניתנת לפיצוי ביתר קלות, שכן הרב ביטון מעוניין בשלב זה רק בתמורה כספית עבור המקרקעין בלא כוונה לקדם כל פרויקט בשטח. יתרה מכך, התמורה החלקית ששולמה כבר לרב ביטון על חשבון הסכם המכר, בסך 12 מיליון ש"ח; בצירוף הפיקדון שהופקד וערבות צד ג' – די בהם כדי להבטיח את נזקיו אם התביעה תידחה בסופו של דבר באופן שיגרום לו נזק. כל האמור הביא את בית המשפט למסקנה לפיה מאזן הנוחות נוטה לטובת פסגות.

11.אשר על כן, הורה בית משפט קמא על מתן צו מניעה זמני האוסר על הרב ביטון לבצע כל דיספוזיציה בזכויות נושא הסכם המכר, ובכלל זה בזכויותיו מכוח הסכמי ההלוואה עם יאה יקיר או במקרקעין, וזאת עד להכרעה בתביעה.

מכאן בקשת רשות הערעור שלפניי.

טענות הצדדים

12.הרב ביטון טוען תחילה כי הואיל ובית משפט קמא לא שמע את העדים ולא התרשם מהצדדים בהליך, לא חל הרציונל לפיו ערכאת הערעור תימנע ככלל מלהתערב בהחלטות בית משפט קמא.

13.באשר לסיכויי התביעה, טוען הרב ביטון כי הצדדים לא הסכימו שהתשלום עבור המקרקעין יותנה בפתרון המחלוקת עם מעוז דניאל; וכך אף נקבע מפורשות בסעיף 7 להסכם המכר. יתרה מכך, בניגוד לטענת פסגות, אין בנספח להסכם המכר משום הסכמה של הרב ביטון לדחיית מועדי התשלום, ופסגות ידעה זאת היטב. הוא הוסיף כי בהתאם לפסיקה, יש לקיים את החיוב תוך פרק זמן סביר לאחר כריתת החוזה.

14.עוד נטען כי בית המשפט שגה כאשר התעלם מכך שקיימת מניעה מהותית לרישום זכויות שי צמרות במקרקעין, וכי אין מדובר עוד בעניין של זמן. לשיטתו של הרב ביטון, מתן צו המניעה הזמני מכפיף הלכה למעשה את ההתקשרות בין הצדדים לתוצאות ההליכים מול מעוז דניאל שעשויים להימשך עוד שנים ארוכות. הבקשה לסעד זמני מובילה לטענתו למצב אבסורדי. כך, אם תביעת מעוז דניאל תידחה – תוסר לכאורה המניעה לרישום הזכויות. אולם, אם מעוז דניאל תזכה בתביעה – המניעה לרישום הזכויות לא תוסר, והצדדים יהיו כבולים בחוזה שאינו בר מימוש. נטען כי אין חולק שהתביעה של מעוז דניאל הייתה ידועה לפסגות קודם לחתימת ההסכם, ואף-על-פי-כן, העסקה לא הותנתה בדחיית התביעה.

15.הרב ביטון מוסיף וטוען כי לא הוכח שייגרם לפסגות נזק בלתי הפיך שאינו ניתן לפיצוי כספי אם הסעד הזמני לא יינתן. זאת, מאחר שאם ימכור הרב ביטון את זכויותיו, תהיה פסגות במצב זהה לזה בו היא נמצאת היום – כך שיהיה עליה לרכוש את המקרקעין מבעל משכון אחר, כאשר הזכויות אותן היא רכשה משי צמרות ייוותרו בעינן. עוד נטען כי קביעתו של בית משפט קמא לפיה פסגות השקיעה זמן, כסף ומשאבים ברכישת הזכויות משי צמרות – נקבעה ללא ביסוס ובלא שפסגות הציגה אסמכתאות לכך. בית משפט קמא שגה כאשר קשר בין רכישת הזכויות משי צמרות לרכישת הזכויות מהרב ביטון, הואיל והסכם המכר עם הרב ביטון לא הותנה ברכישה של הזכויות במקרקעין משי צמרות. בנוסף, נטען כי בית המשפט שגה גם כאשר קבע כי דחיית הבקשה לסעד זמני תגרום לפסגות נזק שאינו בר תיקון, וזאת לאור הצעתו של הרב ביטון להשיב לפסגות את הכספים שקיבל על חשבון התמורה בסך 12 מיליון ש"ח. באשר לנזק שייגרם לרב ביטון, נטען כי אם יינתן הסעד הזמני שימנע את העברת הזכויות במקרקעין, ובסופו של דבר תביעת פסגות תידחה – לא יהיה לו ממה לפרוע את נזקיו.

16.כמו כן, לטענת הרב ביטון, היה מקום לדחות את הבקשה בשל חוסר תום הלב של פסגות, שהסתירה עובדות ומסמכים רלוונטיים. נטען כי פסגות לא צירפה לבקשה את הסכם רכישת המקרקעין משי צמרות והסתירה את תוכנו ומסמכיו הנלווים. ממסמכים אלה ניתן ללמוד אודות שליטתה של פסגות ברישום הזכויות על שם שי צמרות וניהול ההליך מול מעוז דניאל. זאת, בניגוד לטענתה כאילו ניהול ההליכים המשפטיים הוא באחריותו של הרב ביטון, וכך גם האחריות לעיכוב רישום הזכויות.

עוד נטען כי פסגות לא צירפה לבקשה את פנייתו של עו"ד ויניצקי (עורך הדין של פסגות) לממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש באיו"ש מיום 23.3.2023. זאת, אף שמדובר במסמך המפריך חלק מטענותיה העיקריות של פסגות. ממסמך זה עולה כי הצדדים התוודעו לדרישת הממונה לביטול המשכון על שם מעוז דניאל כתנאי להשלמת רישום הזכויות במקרקעין רק לאחר חתימת ההסכם. לכן, ברי כי הצדדים לא צפו שהמחלוקת עם מעוז דניאל תעכב את רישום הזכויות, וזאת בניגוד לקביעתו של בית משפט קמא לפיה הצדדים הסכימו להתנות את התשלום בפתרון המחלוקת עם מעוז דניאל ביחס לרישום.

17.מנגד, לטענת פסגות, התביעה והבקשה למתן סעד זמני שהגישה בבית משפט קמא נועדו להביא לאכיפת הוראותיו של הסכם תקף ומחייב שנחתם בין הצדדים. נטען כי הניסיון של הרב ביטון לבטל את הסכם המכר תוך שהוא מצהיר כי בכוונתו למכור את זכויותיו במקרקעין לצדדים שלישיים – מהווה הפרה יסודית של הוראות ההסכם – שאותה אין לאפשר.

18.אשר לסיכויי התביעה – נטען כי על פי הפסיקה, הואיל ומדובר בחוזה מפורט בעל אופי עסקי שגובש על ידי עורכי דין, יש לפרשו בהתאם ללשונו הברורה; וכי במקרה הנדון, לשונו של הסכם המכר מובילה למסקנה הברורה כי התשלומים הנוספים יועברו רק לאחר הרישום. גם הטיוטות שהוחלפו בין הצדדים עובר לחתימת הסכם המכר תומכות במסקנה זו. לטענת פסגות, לאחר דין ודברים בין הצדדים נקבע בהסכם המכר כי התשלומים הנוספים יהיו מותנים בהשלמת הרישום, ולצורך כך – בפתרון מספר מכשולים, לרבות פתרון המחלוקת עם מעוז דניאל.

היא הוסיפה כי בניגוד לטענתו של הרב ביטון, החלטת בית משפט קמא לא הפכה את הסכם המכר ל"חוזה נצח". אף לו היה ממש בטענת הרב ביטון בדבר כוונת הצדדים כי הרישום יושלם בתוך מספר חודשים, הרי שחלפה רק שנה מהמועד הקלנדרי הקבוע בהסכם המכר לביצוע התשלום החמישי. אין מדובר בפרק זמן החורג מן הסביר, וודאי שלא מדובר ב"חוזה נצח". בנוסף, טענת הרב ביטון כאילו המכשול שהציבה מעוז דניאל הוא בלתי פתיר – משוללת יסוד. מדובר במכשול שהסרתו בהישג יד בטווח זמן סביר, והכוח לקדם את הסרתו מצוי גם בידי הרב ביטון. התביעה שהגישה מעוז דניאל ממתינה להכרעת בית המשפט, ובמקביל מתנהל הליך גישור בין הצדדים.

19.אשר למאזן הנוחות – פסגות טוענת כי הנזק שייגרם לה מדחיית הבקשה לסעד זמני עולה על נזקי הרב ביטון שניתנים לפיצוי כספי ביתר קלות. דחיית הבקשה עלולה לסכן את אפשרות קבלת הסעד שהתבקש בתביעה –אכיפת הוראות הסכם המכר. לעמדתה, אם יבצע הרב ביטון דיספוזיציה בזכויותיו, פסגות תישאר בעלת זכויות החכירה של 43.75% מהמקרקעין (במקום 100%), על כל הקשיים הכרוכים בכך. בנוסף נטען כי לאחר כריתת ההסכם, השקיעה פסגות משאבים לא מבוטלים בפיתוח המקרקעין שהשביחו את ערכם.

20.באשר לטענה לפיה פסגות הסתירה מסמכים רלוונטיים, נטען כי יש לדחותה. ההסכם שחתמה פסגות עם שי צמרות אינו יכול לסייע בפתרון המחלוקת דנן; ומכתבו של עו"ד ויניצקי למנהל האזרחי לא נדרש לשם הכרעה בבקשה לסעד זמני. לגופו של עניין נטען ביחס למכתב כי הצדדים אכן לא צפו את השתלשלות העניינים המדויקת, אך ההסכם מסדיר עיכוב ברישום מכל טעם, מבלי להתייחס לרשימה סגורה של מקרים.

דיון והכרעה

21.לאחר עיון בבקשת רשות הערעור ובתשובת פסגות על נספחיהן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין בקשת רשות הערעור להידחות.

22.הלכה היא כי לערכאה הדיונית מסור שיקול דעת רחב בכל הנוגע להחלטות שעניינן סעד זמני. בהתאם, ככלל תימנע ערכאת הערעור מלהתערב בהחלטות מסוג זה, אלא במקרים חריגים (ראו מיני רבים: רע"א 1230/24 פלוני נ' פלוני, פסקה 12 (7.3.2024) (להלן: עניין פלוני); בר"מ 7392/23 הנסון מוצרי מחצבה (ישראל) בע"מ נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 16 (23.10.2023); רע"א 28/24 גני-בר עפר, פיתוח ונוף בע"מ נ' ח.ל.ת. החברה לפיתוח ולתיירות נתניה בע"מ, פסקה 13 (18.1.2024)). כפי שיפורט להלן, אינני סבורה כי ענייננו נמנה עם אותם מקרים חריגים המצדיקים התערבות.

23.בבואו להכריע בבקשה למתן סעד זמני, על בית המשפט לתת דעתו לשני שיקולים עיקריים: סיכויי התביעה – במסגרתו יש לבחון קיומן של ראיות לכאורה לקיומה של עילת תביעה ולוודא כי אין מדובר בתביעת סרק; ומאזן הנוחות – הבוחן האם הנזק שצפוי להיגרם למבקש מדחיית הבקשה עולה על הנזק שעלול להיגרם למשיב אם הסעד הזמני יינתן. בין שני שיקולים אלה מתקיים יחס של "מקבילית כוחות", כך שככל שמשקלו של האחד גובר, פוחת משקלו של האחר, ולהיפך. עם זאת, מקובל לראות במאזן הנוחות כשיקול העיקרי (ראו: רע"א 4999/23 ג'רוס נ' עזבון המנוח ג'רוס ז"ל, פסקה 17 (29.8.2023) (להלן: עניין ג'רוס); רע"א 6869/23 אבן דרך הפודים 12 רמת גן נ' אבנעים (14.1.2024); עניין פלוני, פסקה 13 וההפניות שם; רע"א 6474/20 רומאל טכנולוגיות בנייה בע"מ נ' עתידים חברה לתעשיות עתירות מדע בע"מ, פסקה 24 (21.12.2020)). לצד שיקולים אלה, על בית המשפט להתחשב גם בשיקולי יושר וצדק, ובכללם בתום ליבו של מבקש הסעד הזמני ובמועד בו הוגשה הבקשה (ראו: תקנה 95(ד)(3) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות); רע"א 1815/24 חן נ' אפשטיין, פסקה 9 (28.5.2024)).

24.בענייננו, בית משפט קמא נתן דעתו לכל אחד מהשיקולים הללו, ובהחלטה מפורטת ומנומקת הגיע למסקנה כי יש לדחות את הבקשה. כפי שיבואר להלן, אני סבורה כי בית משפט קמא איזן כראוי בין מכלול השיקולים הדרושים, ומכל מקום הרב ביטון לא הוכיח כי ההחלטה סוטה באופן חריג מהאיזונים הראויים באופן המצדיק את קבלת הבקשה.

25.בכל הנוגע לסיכויי התביעה – כאמור לעיל, בית משפט קמא בחן בהרחבה את מכלול הטענות של הצדדים, ולאחר שעמד על השאלות שצפויות להתברר בהמשך – מצא כי נכון לשלב בו מצוי ההליך, הוצגה תשתית ראייתית לכאורית שדי בה לביסוס טענותיה של פסגות בתביעה.

כידוע, הכרעה בסיכויי התביעה בבקשה לסעד זמני מתחשבת בסיכויי התביעה כפי שהם נראים בנקודת הזמן הנוכחית, ואין בהכרעה כזו כדי לכבול את שיקול דעתו של בית המשפט בהמשך הדרך בדיון בתובענה העיקרית (רע"א 4187/12 עמית נ' בנק לאומי לישראל בע"מ (29.5.2012)). כן יצוין כי בשלב זה, קיומה של עילת התביעה נבחנת "על בסיס ראיות מספקות לכאורה" (תקנה 95(ב) לתקנות).

נכון לשלב זה של הדיון, די בלשון הסכם המכר כדי לקבוע כי פסגות הרימה את הנטל. כך, הסכם המכר מכיר במפורש באפשרות שרישום הזכויות במקרקעין יתעכב, וקובע כי התשלומים הנוספים יועברו רק לאחר השלמת הרישום. מסקנה דומה עולה גם מהחתימה על הנספח להסכם המכר; ומחילופי הדברים בין הצדדים עובר לחתימת הסכם המכר. כל אלה מהווים תשתית לכאורית שדי בה לשלב זה כדי להוכיח קיומה של עילת תביעה. אכן, קיימות בין הצדדים מחלוקות הטעונות בירור, ובכלל זה משמעותו של הנספח להסכם המכר; הסיבה בשלה הזכויות טרם נרשמו על שמה של שי צמרות; והאם יש לזקוף זאת גם לחובתו של הרב ביטון. אולם, נכון לשלב זה, אין במחלוקות הללו כדי לסתור את המסקנה לפיה קיימת עילת תביעה לכאורית; ומכל מקום, לא בעוצמה הגוברת על שיקולי מאזן הנוחות.

הצדדים אף חלוקים ביניהם ביחס לתוקפו של הסכם המכר לאור הקושי בהשלמת דרישת הרישום בשל המשכון הרשום לזכותה של מעוז דניאל. בפרט, הם חלוקים בשאלה האם הם צפו את הקושי ברישום הזכויות בשל כך. ואולם, בין כך ובין כך, נראה על-פני הדברים וכפי שקבע גם בית משפט קמא, לאור מורכבות העסקה ומאחר שהצדדים צפו כי ייתכן עיכוב בהשלמת הרישום – כי טרם חלף פרק זמן שדי בו כדי לקבוע כי העיכוב בהשלמת העסקה אינו סביר ומצדיק את המסקנה אודות ביטול הסכם המכר ודחיית הבקשה לסעד זמני, באופן שיאפשר את מכירת הזכויות במקרקעין על-ידי הרב ביטון לרוכש אחר.

26.מאזן הנוחות – אני סבורה כי שיקולי מאזן הנוחות, להם כאמור ניתנת הבכורה, מטים את הכף לעבר מתן הסעד הזמני המבוקש. כזכור, טענתה של פסגות היא כי ככל שלא יינתן הסעד המבוקש והרב ביטון יבצע דיספוזיציה בזכויות במקרקעין, היא לא תהיה בעלת מלוא הזכויות במקרקעין, באופן שיקשה עליה לפתח את הפרויקט. כתוצאה מכך עלולים להיגרם לה הפסדים בשל המשאבים המשמעותיים שהשקיעה עד כה בקידומו. מנגד, הרב ביטון טוען כזכור כי אם יינתן הסעד הזמני והתביעה תידחה, ייגרמו לו נזקים שהוא לא יוכל לפרוע מפסגות. זאת, מאחר שהמשיבות הוקמו רק לטובת הפרויקט והן נעדרות משאבים. מנגד, הוא טען כי חרף טענת פסגות – הנזק האפשרי שעלול להיגרם לה אם לא יינתן הסעד הזמני, הוא נזק כלכלי בר פיצוי.

27.כידוע, בהתאם לפסיקה, כאשר הבקשה לסעד זמני נוגעת לזכויות בנכס מקרקעין, להבדיל מחיוב כספי, יש להבחין בין נכס מקרקעין המשמש למגורים לבין נכס מקרקעין המשמש למסחר או להשקעה. ככלל, יש להניח כי מבקש סעד זמני בנכס מקרקעין מהסוג השני הוא עסקי-כלכלי בלבד. משכך התוצאה של העברתו לצד שלישי לפני הדיון לגופו בתביעה – היא בדרך כלל נזק כספי בר פיצוי (רע"א 4417/18 בבלפור נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ (3.12.2018) (להלן: עניין בבלפור); ע"א 1237/13 קונין נ' גפני, פסקה 14 (7.4.2013); ע"א 589/10 עיריית הוד השרון נ' ניר שיתופי - אגודה ארצית שיתופית להתיישבות, פסקה 16 (12.4.2010); ע"א 5511/06 אמינוף נ' א. לוי השקעות ובנין בע"מ, פסקה 5 (30.8.2006)).

אף-על-פי-כן, בנסיבות מסוימות ניתנים סעדים זמניים למניעת דיספוזיציה גם כאשר מדובר בנכס מקרקעין עסקי. זאת, במצבים בהם הנכס הוא בעל ערך מיוחד עבור מבקש הסעד הזמני או בעל איכויות ייחודיות. זאת, מאחר ששווי הנכס אינו בהכרח תחליף הולם למכלול האינטרסים של בעליו, גם אם מדובר בנכס לצרכי השקעה (ראו והשוו: ע"א 1755/12 בר שפירא נ' בודה, פסקה 8 (29.3.2012); ע"א 7932/17 מונטגי יעוץ ושיווק ביטחוני בע"מ נ' בי. אי .טי יזום ופיתוח נדל"ן בע"מ, פסקה 3 (6.11.2017); ע"א 2673/16 הדר שי נתן נ' כנעאן עומר (12.4.2016)). במקרים בהם לנכס יש ערך מיוחד, יש גם קושי לחשב את הנזק שאובדנו יגרום למי שטוען לזכויות בו, באופן שלא פעם מקשה על האפשרות לפצות בגין מלוא ערך הנכס (ראו והשוו: ע"א 623/21 מליאור סיני ו- 98 אח' נ' גיא גיסין - מנהל מיוחד (6.5.2021)).

בענייננו, מאחר שפסגות רכשה זכויות בחלק מהמקרקעין משי צמרות, והרכישה מהרב ביטון נועדה להשלים את רכישת מלוא הזכויות בהם, מדובר במקרה בו ישנו ערך מיוחד לזכויות שנרכשו. רק השלמת רכישת זכויות הרב ביטון תאפשר לפסגות להיות הבעלים של 100% מהזכויות מהמקרקעין ולממש את התכלית שלשמה נרכשו הזכויות. כדי לממש תכלית זו, פסגות כבר השקיעה משאבים. טענתו של הרב ביטון לפיה ההסכם בינו לבין פסגות לא הותנה ברכישת הזכויות במקרקעין משי צמרות, אינה משנה את המסקנה שלעיל. במסגרת בירור שיקולי מאזן הנוחות, יש לבחון את הנזק הצפוי להיגרם לפסגות אם לא יינתן צו המניעה אל מול הנזק הצפוי להיגרם לרב ביטון אם יינתן צו המניעה. בענייננו, כאמור, צפוי להיגרם לפסגות נזק אם היא לא תוכל לעשות שימוש במקרקעין בשלמותם, וזאת אף אם הרב ביטון לא היה מודע לכוונותיה.

כזכור הרב ביטון אף טען כי אם ימכור את זכויותיו במקרקעין, מצבה של פסגות יהיה זהה למצבה היום. אינני מקבלת גם טענה זו – אם הבקשה לסעד זמני תידחה והרב ביטון אכן ימכור את זכויותיו, יהיה על פסגות (אם תרצה לרכוש את מלוא הזכויות המקרקעין) לנהל מלכתחילה משא ומתן מול צד לא ידוע, לרכישת יתרת הזכויות במקרקעין. משא ומתן כזה עשוי לארוך זמן רב, לחייב השקעה של משאבים ואף להיכשל. אם כך יקרה – תיוותר פסגות עם זכויות חלקיות במקרקעין. מדובר אפוא בנזק שאף אם הוא בר פיצוי, קשה מאוד לחשבו, והוא עולה במשקלו על הנזק האפשרי לרב ביטון. הנזק האפשרי של הרב ביטון מסתכם בהפרש בין המחיר שהוא היה עשוי לקבל עבור המקרקעין לו הייתה הבקשה לסעד זמני נדחית, לבין מחירם בפועל לאחר מתן פסק הדין (בהנחה שטענותיו של הרב ביטון יתקבלו בו ושמחיר זכויותיו של הרב ביטון יירד עד לאותה עת). ואולם, כדי לפצות על נזק אפשרי זה, יוכל הרב ביטון למצער לעשות שימוש בתמורה שפסגות שילמה לו על חשבון הרכישה עד כה – סכום של 12 מיליון ₪, בצירוף הפיקדון שהופקד וערבות צד ג'. די בכל אלה, נכון לשלב זה, כדי להבטיח כי הרב ביטון יוכל לקבל פיצוי בגין הנזקים שייגרמו לו, אם ייגרמו.

28.על כל האמור יש להוסיף כי מטרתו של הסעד הזמני היא הבטחת קיומו התקין של ההליך המשפטי או הבטחת ביצועו היעיל של פסק-הדין (תקנה 94 לתקנות; רע"א 4491/22 יגאל ריאלטי בע"מ נ' מרדכי אביב מפעלי בניה בע"מ, פסקה 21 (2.8.2022)). אם זכויותיו של הרב ביטון יימכרו לצד שלישי, לא ניתן יהיה, ככל הנראה, לאכוף את פסק הדין, אף אם ייקבע בו כי פסגות זכאית מכוח ההסכם לרכוש את הזכויות הללו (ראו והשוו: רע"א 1380/24 דלויה נ' קציר (10.4.2024)).

29.בנוסף לכל האמור, אינני סבורה כי שיקולי יושר וצדק מובילים למסקנה כי יש לקבל את בקשת רשות הערעור ולדחות את הבקשה למתן סעד זמני. אכן על המבקש סעד זמני לבוא לבית המשפט בידיים נקיות ולפרוש לפניו את כל העובדות העשויות להיות רלוונטיות לבקשתו. אי-גילוי מלוא העובדות והמסמכים הרלוונטיים במסגרת בקשה לסעד זמני עלול להוות שיקול לדחייתה (ראו: רע"א 3627/22 אלקדמאני נ' אבו אלפילאת, פסקה 12 (18.8.2022); רע"א 3121/24 אברהם בריגע נ' קוואלטי קרדיט פאנד 2 שותפות מוגבלת (14.4.2024)).

אולם, אינני סבורה כי הוכח שפסגות התנהלה שלא בתום לב. לא הוכח כי המסמכים אליהם מפנה הרב ביטון הם מהותיים לשם הכרעה בבקשת הסעד הזמני, ולכן העובדה שהם לא גולו אינה מצדיקה את דחיית הבקשה. כך, ההסכם עם שי צמרות תומך, לטענת הרב ביטון, בטענה שרישום הזכויות וניהול ההליך מול מעוז דניאל הם באחריותה ובשליטתה של פסגות. ואולם, אף אם אלה הם פני הדברים, אין בכך כדי לסתור את טענת פסגות לפיה המועד לתשלום יתרת התמורה טרם הגיע; או כדי להביא למסקנה שפרק הזמן שחלף שבו לא נרשמו הזכויות הוא בלתי סביר באופן המאפשר לרב ביטון להשתחרר מההסכם.

כזכור, פנייתו של עו"ד ויניצקי לממונה על רישום הזכויות במקרקעין באיו"ש תומכת לטענת הרב ביטון במסקנה כי הצדדים לא צפו שהמחלוקת עם מעוז דניאל תעכב את רישום הזכויות. ואולם, אין בכך בהכרח כדי לסתור את המסקנה כי הצדדים התכוונו להתנות את התשלומים הנוספים ברישום הזכויות; או למצער, את המסקנה כי בשלב זה של ההליך אין מדובר בעיכוב בלתי סביר המצדיק את ביטול ההסכם.

30.סוף דבר: לאור כל האמור לעיל, בקשת רשות הערעור נדחית. המבקשים יישאו בהוצאות המשיבות בסך של 7,500 ש"ח.