ע"א 5511/06יעקב (ג'קי) אמינוף נ. א. לוי השקעות ובנין בע"מ

השופט א' רובינשטיין:

א.

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופטת ע' ברון) מיום 16.5.08 בה"פ 930/04, בו נתקבלה תביעת המשיבה ונקבע כי נכרת בינה לבין המערערים חוזה מחייב למכר מקרקעין.

רקע

ב.

המערערים מזה והמשיבה מזה הם בעלים במשותף, בחלקים שוים, של מקרקעין ברחוב הרצל 138 בתל אביב. ביום 13.11.01 כרתו הצדדים הסכם, שהעניק לכל אחד מהם זכות סירוב ראשונה במקרקעי חברו. הערות אזהרה בעניין זכויות הסירוב נרשמו במרשם המקרקעין. ביום 19.11.02 הודיע המערער 1 למשיבה על הצעת רכש שקיבל בעבור חלקו במקרקעין. ביום 21.11.02 השיבה המשיבה כי ברצונה לרכוש את המקרקעין בתנאי ההצעה האמורה. החלה התכתבות ממושכת בין הצדדים, שעניינה תנאי העסקה. ביום 13.2.04 הודיע המערער 1 כי אין בכוונתו למכור את המקרקעין כלל. המשיבה עתרה לבית המשפט המחוזי, על דרך של המרצת פתיחה, להצהרה כי נכרת חוזה מחייב בין הצדדים.

ג.

בתגובה לתביעה טענו המערערים, כי לא נכרת חוזה מחייב, ובפרט כי לא נתגבשו גמירת דעת ומסוימות, וכי לא נתמלאה דרישת הכתב לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. עוד נטען, כי לא קמה למשיבה זכות במקרקעין, הואיל ולא מילאה אחר הוראות סעיף 102 לחוק המקרקעין, העוסק בזכות קדימה. לחלופין נטען, כי החוזה בין הצדדים בטל עקב כפייה. לבסוף נטען, כי עם המערערת 2, למצער, לא נכרת חוזה, הואיל והמגעים כולם התנהלו בשם המערער 1.

פסק הדין קמא

ד.

בית המשפט קמא קיבל את התביעה. נקבע, כי מכתב המערער 1 מיום 19.11.02 ומכתב המשיבה מיום 21.11.02 מהוים, בהתאמה, הצעה וקיבול מחייבים. כן נקבע, כי הוראות סעיף 102 לחוק המקרקעין מהוות "ברירת מחדל" בלתי-מחייבת בלבד; כי התנהלות המשיבה היתה בגדר "אזהרה בתום-לב על הפעלתה של זכות", כמשמעותה בסעיף 17(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, ולא בגדר כפייה פסולה; וכי המגעים מטעם המערערים מחייבים גם את המערערת 2. על כן הצהיר בית המשפט על תקפות החוזה, והורה על אכיפתו; עוד התיר למשיבה פיצול סעדים, לפי בקשתה.

הערעור

ה.

בערעור חוזרים המערערים על הטענות האמורות מעלה. הוטעם, כי המדובר באנשים מארה"ב שנגררו למו"מ דורסני שלא יזמו, ונטען כי המערערים לא עמדו על משמעותו המשפטית של הסכם זכות הסירוב הראשונה, והתכוונו לא להצעת מכר, אלא אך לעדכון המשיבה בהצעה שנתקבלה ולגישוש באשר למחיר הנכס. במישור פרטי העסקה נטען, כי יש לחייב את המשיבה בתשלום מע"מ, וכן לשערך את התמורה המגיעה לפי החוזה למערערים, הואיל וחלף פרק זמן משמעותי ממועד הכריתה. באשר לפיצול הסעדים נטען, כי זה נתבקש על ידי המשיבה כסעד חלופי בלבד, אשר נשמט מאליו משנתקבלה התביעה באשר לתוקף החוזה. עוד נטען כנגד גובה הוצאות המשפט שנפסקו למשיבה (50,000 ש"ח).

ו.

בפנינו הקדישה באת כוח המערערים חלק ניכר מטענותיה לאשר אירע לאחר פסק הדין, תוך טענה כי התמורה לא שולמה הגם שלא ניתן עיכוב ביצוע. בא כוח המשיבה טען, כי הכסף מופקד על פי הוראות ראש ההוצאה לפועל, בחשבון נאמנות המנוהל על ידיו ככונס נכסים; שומת מס שבח הגיעה אך לאחרונה ותשולם בהקדם. אין בידינו להידרש לכל אלה, שאינם בגדרי הערעור ומקומם – אם בכלל – בהליכים אחרים.

הכרעה

ז.

לאחר העיון, לא מצאנו מקום להיעתר לערעור. במכלול השאלות הכרוכות בו דן בית המשפט קמא, הכריע ונימק נכוחה, ואין לנו אלא לציין את עיקרי הדברים.

כריתת החוזה

ח.

הסכם זכות הסירוב הראשונה בין הצדדים קבע, בין היתר, כי:

"3. ...

a. At least 14 days prior to a proposed transaction with any third party, the offering party... shall give the other party... a written notice of such proposed transaction... .

b. The other party shall reply in writing within 7 days after receiving the notice whether he accepts the offer and purchases the rights of the offering party as detailed in the notice or denies it... .

5.

All notices under this agreement shall be given by fax and by mail... ."

על רקע זה יש לקרוא את הודעתו של המערער 1 מיום 19.11.02, בה נאמר:

"As per our agreement, I am informing you that I have received an offer from a buyer to buy the half share my mother, Mrs. Devora Aminoff and I own in the block 98 parcel 7082. The price offered to us for our share is $450,000. Should you wish to buy it from us or refuse, please let me know as soon as possible. I am faxing this letter to you as well as sending it via registered mail... ."

מחוור כי בהודעה זו, ביקש המערער 1 לפעול על פי הסכם זכות הסירוב הראשונה (" as per our agreement "), באופן הנקוב בו (משלוח הודעה בפקס ובדואר); ניסוחה ותוכנה מדברים בעדם – אין היא "צעד גישוש" או בירור בעלמא, שבגינם אין צורך, למשל, במשלוח בדואר רשום בצד הודעת פקס; הדואר הרשום מְשַוֶה לכך את "חגיגיות ההצעה". וראש וראשונה, ההודעה קושרת עצמה להסכם זכות הסירוב הראשונה.

כעולה מן ההסכם, משמעות ההודעה היא הצעת מכר ; וכך הבינה את ההודעה המשיבה, אשר קיבלה את ההצעה בהודעתה מיום 21.11.02:

"Following your letter dated November 19th 2002, hereby my response: I agree to purchase your share at the price offered by the buyer, which is $450,000. Please send us a copy of the buyer’s offer."

שפתי המשיבה ברור מיללו. ואכן בפקס מיום 27.11.02 שלח המערער למשיבה, כפי שנתבקש, את ההצעה שקיבל (מעו"ד גבעתי), והודיע כי עידכן את באת-כוחו בעניין ההצעה והתשובה.

ט.

בהצעה וקיבול כמתואר נכרת לכאורה על פניו חוזה בין הצדדים. טענת המערערים, כי בהודעה מיום 19.11.02 לא התכוונו להצעת מכר, אלא לעדכון המשיבה ולגישוש באשר למחיר, אינה מתיישבת, כאמור, עם תוכן ההודעה ונוסחה; אך אפילו קיבלנוה, לא היה בה כדי לשנות ממסקנת כריתתו של החוזה. על פי סעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 על הצעה להעיד על גמירת דעתו של המציע. כיום מושכל יסוד הוא, שמסרי צדדים בסיטואציה כגון זו נבחנים במשקפיים "אובייקטיביים"; ועל כן, "גם כאשר נעדרת כליל גמירת-דעתו של המצהיר, אולם פנייתו או הודעתו מעידה על גמירת-דעתו, ניתן לחייבו על-פי הצהרתו... הצד האובייקטיבי-חיצוני של התנאי גובר כאן על הצד הסובייקטיבי-הפנימי" (גבריאלה שלו דיני חוזים 87 (מהדורה שניה, תשנ"ה), להלן שלו, דיני חוזים ); "הדרישה לגמירת דעת מתמלאת איפוא כאשר הפניה מעידה על גמירת דעת, ולאו דווקא כאשר קיימת גמירת דעת בפועל. הצד האובייקטיבי-חיצוני של הדרישה גובר כאן על הצד הסובייקטיבי-פנימי שלה" (גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי

174 ( 2005), להלן שלו, החלק הכללי ; ע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' גרופר , פ"ד מו(2) 724, 736; ע"א 3102/95 כהן נ' כהן , פ"ד מט(5) 739, 743); והרי אם לא כן, אין לדבר סוף, והרי אין האדם בוחן כליות ולב (לביקורת ראו Menachem Mautner, Contract, Culture, Compulsion, or: What Is So Problematic in the Application of Objective Standards in Contract Law?, 3 Theoretical Inquiries L. 545 (2002) ).

י.

ודוק: איננו עוסקים כאן במקרה שיש בו עמימות וערפול, המחייבים להפליג למחוז הפרשנות התכליתית חרף הלשון שבה נקטו הצדדים; אין לנו אחיזה של ממש לומר, כי כוונתם הסובייקטיבית של המערערים לא היתה לעבר כריתת חוזה. אדרבה, על פני הדברים היתה גמירת דעת מצדם, אלא שאחר כך כנראה ניחמו עליה (ראו גם ע"א 898/03 בנק לאומי לישראל נ' חזן , פ"ד נט(3) 266, 279 והאסמכתאות דשם, ולגישת המשפט העברי שם, עמ' 282-279).

י"א.

יתר על כן: אפילו ניתן היה לקבל את שיטת המערערים, לפיה לא נשתכללה התקשרות מחייבת כבר במשלוח הודעת המשיבה מיום 21.11.02, נעשה הדבר בין היתר בגדרי התכתבות נוספת בדצמבר 2002 – ינואר 2003. ניתן דעתנו להודעות ששלח המערער 1 למשיבה לאחר דין ודברים מסוימים:

"After due consideration, we are going ahead and accepting your offer. I have asked Ms. Susan Mazza to accept your binder of $67,500 and deposit it. She will prepare all necessary documents for my mother and I to sign. I hope that whatever you plan to do with the property should be successful for you" (16.1.03).

"As originally proposed you are supposed to give $70,000 upon signing... . We are ready to do our part. I don’t want any change" (8.4.03).

בהתיחס להתבטאויות אלה, קשה להלום את טענת המערערים לפיה לא נכרת בכל שלב שהוא חוזה מחייב; אפילו לא נראה בהודעה מיום 19.11.02 משום הצעה מחייבת, יש מכל מקום לראות במכתבים המצוטטים קיבול של הצעה מטעם המשיבה.

י"ב.

יוזכר כי במועדים שונים – ולכל המאוחר במכתבה מיום 15.1.04 – נתנה המשיבה הסכמתה לחוזה ערוך ומפורט, אשר הוצע על ידי המערערים, אף שנוסח זה לא נחתם על ידי הצדדים, וזה שימש בידי בית המשפט המחוזי בסיס לקביעת תנאי עיסקת המכר (פסקה 10 לפסק הדין). נוסיף, כי העדר חתימה כשלעצמו אינו שולל כנודע תוקפו של חוזה (ראו למשל ע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' ג'רבי , פ"ד לז(1) 589, 597­605; ע"א 692/86 יעקב בוטקובסקי ושות' – חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת , פ"ד מד(1) 57, 68­71; דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א 448­456 (1991)).

גמירת דעת ומסוימות

י"ג.

המערערים טוענים, כאמור, כנגד גמירת דעתם של הצדדים להסכם וכנגד מסוימותו. גמירת הדעת הנדרשת, קרי, "רצון מגובש, כוונה רצינית להתקשר בחוזה והחלטיות" (שלו, דיני חוזים , בעמ' 86), הכולל ככלל כוונה ליצור יחסים משפטיים (ע"א 440/75 זנדבנק נ' דנציגר , פ"ד ל(2) 260, 266­267; ע"א 51/83 מרום נ' אוניברסיטת תל-אביב , פ"ד לז(3) 518, 521­522) – עולה במפגיע מן המצוטט עד כה. כאן המקום לציין כי חוק החוזים (חלק כללי) בסעיף 2 נוקט לשון "גמירת דעת", שמקורו במשפט העברי (ראו הצעות חוק תש"ל, 126, ודברי השופט – כתארו אז – שמגר בעניין זנדבנק , בעמ' 266); אך פרופ' שלו סבורה ( החלק הכללי , בעמ' 172) כי מונח זה מובחן מ"גמירות דעת" שבמשפט העברי, וזאת בניגוד לדעתו של פרופ' סיני דויטש ("גמירת דעת והכוונה ליצור יחסים משפטיים בדיני חוזים במשפט העברי, האנגלי והישראלי" שנתון המשפט העברי ו-ז 71, 82 (תשל"ט-תש"ם)). תיק זה אינו מצריך הידרשות למחלוקת זו, ואותיר הבעת דעתי לעת מצוא.

י"ד.

אשר למסוימות, הנדרשת אף היא בסעיף 2 לחוק החוזים (חלק כללי): ברי כי אין ההודעות האמורות מגבשות הסכם עתיר פרטים ותנאים. ואולם, "אין לפרש תנאי זה [של מסוימות – א"ר] לכריתתו של חוזה באופן המחייב פירוט מראש של כל נושא וענין הכרוך בחוזה" (עניין זנדבנק , בעמ' 269, השופט – כתארו אז – שמגר; ע"א 3380/97 תמגר, חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן , פ"ד נב(4) 673, 682; ולאחרונה ע"א 4787/06 מנעא נ' עזבון מנעא , פסקה כ"ג (לא פורסם, 26.5.08)). הכלל הוא, כי "חוזה בלתי שלם עשוי במקרים רבים להחשב תקף, ובלבד שהוא משקף את הסכמתם של הצדדים ליסודותיה הבסיסיים של העסקה" ( פרידמן וכהן , כרך א, בעמ' 268; שלו, דיני חוזים , בעמ'

89; שלו, החלק הכללי , בעמ' 188 והאסמכתאות דשם; ע"א 5559/91 ק. צ. מפעלי גז ואנרגיה בע"מ נ' מקסימה המרכז להפרדת אויר בע"מ , פ"ד מז(2) 642, 647; ע"א 6648/98 עיריית הוד השרון נ' שיכון אזרחי בע"מ (לא פורסם, 26.5.03)); ובתנאי זה עומד ההסכם דנא. מקל וחומר כך, באשר לחוזה המפורט שהועבר בין עורכי הדין, אף שלא נחתם, שניתן לראותו כחוזה שקובל ונכרת, כאמור בפסקה י"ב לעיל, ועל כן אין מקום לטענת העדר המסוימות.

הוראות חוק המקרקעין

ט"ו.

כאמור, טוענים המערערים שהחוזה בין הצדדים אינו עונה על דרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, לפיו "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". טענה זו תמוהה בנסיבות ואין להלמה, הואיל וההתקשרות דנא מתועדת במסמכים שונים כמתואר מעלה, לרבות מסמכים שיצאו תחת ידי המערערים. נפסק לא פעם, כי "די אם קיימת אסופת מסמכים שיש בהם ביחד, כשהם משלימים זה את זה, כדי להעיד על הפרטים המהותיים הנדרשים לעריכת העיסקה, אף אם כל מסמך לעצמו לא יספיק לצורך זה" (ע"א 986/93 קלמר נ' גיא , פ"ד נ(1) 185, 192, השופט זמיר; ע"א 335/78 שאלתיאל נ' שני , פ"ד לו(2) 151, 160­161). אף גדר הפרטים, שעליהם לקבל ביטוי בכתב, אינו רחב ביותר: "אין לפרש את הדרישה לכתב כמכוונת לכך שכל פרטי ההתחייבות ימצאו ביטוי בכתב; משמעותה של דרישת הכתב היא, כי הפרטים המהותיים והחיוניים – הם הפרטים ההכרחיים להתקשרות – יכללו בכתב" (שלו, דיני חוזים , ב עמ' 281­282; שלו, החלק הכללי , בעמ' 383-382; פרידמן וכהן , כרך א, בעמ' 429­432, 436­438, 447­448; ע"א 774/75 עובדיה נ' אדרבי , פ"ד ל(3) 533, 536­537; ע"א 158/77 רבינאי נ' מן שקד , פ"ד לג(2) 281, 292­293). בנידון דידן ברי, בין השאר, כי הנושא הבסיסי ביותר, התמורה המשולמת בליבתה, סוכם מלכתחילה.

ט"ז.

עוד נטען, כזכור, כי לא קמה למשיבה זכאות במקרקעין הנטועה בזכות הסירוב הראשונה, הואיל ולא פעלה בהתאם לסעיף 102 לחוק המקרקעין, המורה כך:

"102.

רכישה על-פי זכות קדימה

(א)

הצעה לבעל זכות קדימה תהיה בכתב...

(ב)

תוך שלושים יום מיום קבלת ההצעה רשאי בעל זכות הקדימה לשלם את המחיר הנדרש... או להפקידם בידי הרשם, ומשעשה כן, יראו את הצדדים כאילו נעשה ביניהם הסכם להעברת המקרקעין...

(ג)

בעל זכות קדימה שלא שילם או הפקיד את הסכומים האמורים בסעיף-קטן (ב) תוך המועד הקבוע באותו סעיף-קטן, רואים אותו, בתום המועד האמור, כמי שסירב לרכוש את המקרקעין".

ברם, מתקשים אנו לקבל טענה זו כחוסמת את אפשרות המשיבה לרכוש בעלות במקרקעין. תחולתו של סעיף 102 כפופה להוראות ההסכם היוצר את זכות הקדימה (סעיף 99(ב) לחוק המקרקעין: ע"א 513/82 רייזמן נ' וושצ'ין , פ"ד לז(2) 813, 821; אריה איזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין

חלק שני 225 (1996)); ההסכם מיום 13.11.01 קובע לכאורה הסדר חלופי – קרי, מסירת הודעות הדדיות – ובדרך זו הלכה המשיבה למימוש זכותה. נוכח האמור, צדק בית המשפט קמא בקבעו כי אין בהוראת סעיף 102 לסייע בידי המערערים, משקבעו בנסיבות הסדר אחר; סעיף 102 במקומו מונח ויש לכבדו, אך יש לבדוק בכל מקרה את תחולתו בנסיבות הקונקרטיות.

טענות נוספות

י"ז.

טענת המערערים, כאילו העסקה לא בוצעה מעולם בשמה של המערערת 2, אלא אך בשם המערער 1, נדחתה על ידי בית המשפט קמא מן הטעמים הבאים: מדובר בהרחבת חזית, באשר הטענה לא בא זכרה בתשובה לתובענה; המערערים מנועים מלהעלות את הטענה עקב המצג שהציגו ביחסיהם עם המשיבה (במכתביהם של המערער 1 ושל באת כוח המערערים); וכעניין עובדתי, לרבות נוכח עדותו של המשיב 1, שוכנע בית המשפט כי המגעים התנהלו אף בשם המשיבה 2. אין בערעור (ודומה כי לא יכול להיות בו) מענה להנמקות נכוחות אלה.

י"ח.

עוד נטען, כאמור, לכפייה. לא הוברר כדי הצורך, אם הטענה מכוונת כלפי שלב המשלוח של צמד ההודעות המקוריות, או כלפי ההתכתבות המאוחרת יותר. ככל שמדובר בהודעות המקוריות, קשה להלום את הטענה כל עיקר, שכן לעת ההיא היוזמה ננקטה על ידי המערער 1, הוא ולא אחר, בלא פנייה מוקדמת מצד המשיבה. אשר לשלב המאוחר יותר, הואיל וכבר נכרת החוזה, קשה לראות כיצד יכולה היתה התנהגות המשיבה (אף אילו הנחנו שהיתה פסולה) כדי לפגום בתוקפו. על כל פנים, ברי למעיין בהודעות המשיבה כי אין בהן יותר מ"אזהרה בתום-לב על הפעלתה של זכות", כפי שקבע בית המשפט קמא, ואף זאת בנימוס סביר; על כן אין בסיס לטענת הכפייה, אף אם נניח, כשיטת המערערים, כי טרם נכרת חוזה עת שלחה המשיבה הודעת "קיבול" ביום 21.11.02.

י"ט.

לגופם של תנאי החוזה נטען, כאמור, כי יש לחייב את המשיבה בתשלום מע"מ, וכי יש לשערך את המחיר החוזי. גם לטענות אלה אין בידינו להיעתר, בראש וראשונה הואיל ונטענו לראשונה בערעור. ועוד, באשר למע"מ – מן התכתובת בין הצדדים עולה לכאורה כי סוכם שהמשיבה לא תעביר מע"מ למערערים (למשל סעיף 20 לטיוטת החוזה מיום 25.4.03, אשר נוסח על ידי באת כוח המערערים), וכך מסתבר הואיל והמערערים אינם "עוסקים" (לעניין מע"מ) בארץ; ומכל מקום הצהיר עו"ד לוי בפנינו, כי אין נושא זה מוטל על המערערים. באשר לשערוך, המדובר בנושא המסור לשיקול דעתו של בית המשפט, לפי נסיבות העניין, ואשר אין קבועה לגביו מערכת כללים נוקשה (ע"א 260/80 נוביץ נ' ליבוביץ , פ"ד לו(1) 537,

552; ע"א 206/79 ריטברג נ' נסים , פ"ד לד(3) 314, 330; שלו , דיני חוזים , בעמ' 541). בנסיבות דנן, לרבות חוסר תום הלב לכאורה מצד המערערים, עליו עמד בית המשפט קמא (פסקה 10 לפסק הדין) – שמשמעו שהמערערים הם שמנעו, בסופו של יום, את העברת התמורה בשלב מוקדם יותר – חוששנו כי אין מקום להתערבותנו.

סוף דבר

כ.

סוף דבר, לא נוכל להיעתר לערעור. אף אין מקום להתערב בהחלטה באשר לפיצול הסעדים, נוכח חלקיות הסעד (ע"א 4646/90 בר חן נ' שמעון , פ"ד מו(5) 798, 805­806; אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 32 (מהדורה תשיעית, 2007)), גם אם נוסחה בקשת המשיבה בלשון "חלופין"; זאת, כמובן, מבלי לחוות כל דעה באשר לסיכוייה של תביעה נוספת. הערעור נדחה, איפוא. המערערים ישלמו שכר טרחתו של בא-כוח המשיבה בסך 30,000 ₪.

ש ו פ ט

השופטת א' חיות:

אני מסכימה.

ש ו פ ט ת

השופט י' דנציגר:

אני מסכים.

ש ו פ ט

הוחלט כאמור בפסק דינו של השופט רובינשטיין.