ע"א 7863/16 גבריאל גורדו נ. מרדכי ימין

1.לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (כב' הנשיא א' פרקש ), בת"א 41255-06-14, מיום 1.9.2016, עד להכרעה בערעור, אותו הגישו המבקשים על פסק הדין.

Law

רקע העובדתי ופסק דינו של בית המשפט המחוזי

2.בשנת 2001, רכשו המשיבים 1 ו-2 מגרש, המצוי ברח' שבע אחיות 4, במבשרת ציון (להלן: המגרש ). לצורך רכישת המגרש, נטלו המשיבים 1 ו-2 מבנק משכן – בנק הפועלים בע"מ (להלן: המשיב 3 או בנק משכן ) הלוואה על-סך 950,000 ₪ (להלן: המשכנתא ).

3.המשיבים 1 ו-2 בנו על המגרש בית (להלן: הבית

או הנכס ), הכולל שתי יחידות דיור, האחת בקומה העליונה, והשנייה בקומה התחתונה, וזאת ללא היתר לפיצול הנכס, ומבלי שניתן להם טופס 4.

4.המשיבים 1 ו-2 לא עמדו בתשלומי המשכנתא לבנק משכן, ולימים נפתח נגדם תיק הוצאה לפועל, ומונה כונס נכסים לנכס.

5.ביום 13.9.2011, נחתם הסכם, לפיו מכרו המשיבים 1 ו-2 את הבית למבקשים (להלן: הסכם המכר או עסקת המכר ) בכפוף לתשלום תמורה בסך 2,425,000 ₪ (להלן: התמורה ). כמו כן, חתמו הצדדים על " הסכם עתידי ", במסגרתו, נקבע " הסדר בטיפול בהעברת הזכויות של הנכס " (להלן: ההסכם הנוסף ).

6.ביום 20.9.2011, ולשם פירעון חובם, חתמו המשיבים 1 ו-2 על הסדר עם בנק משכן, לפיו, הופחת חובם מסכום של 2,314,563.78 ₪ לסכום של 1,650,000 ₪, אותו הם נדרשו לשלם בשלושה תשלומים.

7.לאחר חתימת הסכם המכר וההסכם הנוסף, ולשם תשלום התמורה, פנו המבקשים לבנק מזרחי טפחות בע"מ (להלן: בנק טפחות ), בבקשה לנטילת משכנתא על סך 1,100,000 ₪, ואולם, על אף שניתן אישור עקרוני, סירב בנק טפחות לבקשתם, בשל חריגות הבניה. בהמשך, ניסו שוב המבקשים לקבל הלוואת משכנתא מבנק טפחות ומבנקים אחרים, אך הדבר לא צלח.

8.בשנת 2013, ניתן טופס 4 לתוספת יחידת הדיור השנייה בנכס, ובאותה שנה, הסתיים הליך הפיצול של הנכס אל מול מנהל מקרקעי ישראל.

9.ביום 30.6.2013, נחתם הסכם שכירות, לפיו המבקש 1 השכיר למשיב 1 את יחידת הדיור העליונה בנכס, למשך 24 חודשים, עבור 1,300$ (דולר ארה"ב) לחודש.

10.בשנת 2014, הגישו המבקשים תובענה לבית המשפט המחוזי בירושלים נגד המשיבים 1 ו-2 ונגד בנק משכן, למתן פסק דין הצהרתי, הקובע, בין היתר, כי זכויות החכירה בדירה התחתונה בנכס הינן בבעלות המבקשים; וכי הסעיפים בהסכם המכר העוסקים במכירה כוללת של הנכס בשלמותו הינם למראית עין, ודינם להתבטל. כמו כן עתרו המבקשים לסעד הצהרתי אשר יחריג את המשכנתא וצו הכינוס מדירת המגורים התחתונה, באופן שהבנק יוכל לממש את יחידת הדיור העליונה בלבד. במסגרת התובענה נטען, כי בשל העובדה שהנכס טרם פוצל, ועל מנת לסייע למשיבים 1 ו-2 לפרוע את חובותיהם, הסכימו המבקשים לבקשתו של המשיב 1, לחתום על הסכם למראית עין, לפיו הם רוכשים את הנכס בשלמותו, הגם שבפועל עסקת המכר התייחסה ליחידת הדיור התחתונה בלבד, בתמורה לסכום של 1,425,000 ₪.

11.המשיבים 1 ו-2 הגישו, מצדם, תובענה שכנגד נגד המבקשים לתשלום סך 730,748 ₪ בגין השלמת התמורה, ולחילופין, לביטול עסקת המכר, ולתשלום מרכיבי פיצוי שונים, לרבות תשלום פיצוי מוסכם בסכום של 245,000 ₪ (להלן: הפיצוי המוסכם ), בגין הפרה יסודית של הסכם המכר.

12.ביום 1.9.2016, ניתן פסק הדין מושא הבקשה שלפניי, במסגרתו נדרש בית משפט קמא להכריע בשאלה העיקרית " האם ניתן ללמוד מנסיבות המקרה כי הסכם המכר של הנכס במלואו אינו אלא חוזה למראית עין? "

לאחר בחינת מכלול העדויות, הגיע בית משפט קמא, לכלל מסקנה כי הסכם המכר להעברת הבעלות בנכס כולו אינו חוזה למראית עין, בקובעו כי:

"מהמערכת ההסכמית עולה, כי הצדדים התכוונו להעביר את הבעלות בנכס כולו לידי בני הזוג גורדו [המבקשים], תוך החרגת זכות השימוש ביחידת הדיור העליונה והתרתה בידי משפחת ימין [המשיבים 1 ו-2]. אכן, הדבר נעשה כדי שבני הזוג גורדו יוכלו לקחת משכנתא ולשלם את חובות בני הזוג ימין, ולבני הזוג ימין ניתנה האופציה לקבל את הבעלות על יחידת הדיור העליונה לאחר חמש שנים ובתום פיצול רישום הנכס. אך בניגוד לנטען, לא מדובר בעסקת מימון בלבד, שאין בצדה העברת בעלות. הוכחה לכך נמצאת בהסכם הנוסף, שמקובל על שני הזוגות כי הוא מבטא את רצונותיהם, בו מובהר כי ככל שבני הזוג ימין לא היו עומדים בתשלום החזרי המשכנתא אותה אמורים היו לקחת בני הזוג גורדו, היו בני הזוג גורדו רשאים לפנות את בני הזוג ימין מיחידת הדיור העליונה ולמכרה לאחר...

...מקובלת עליי טענתו של מר ימין, כי מכר את יחידת הדיור התחתונה במחיר מופחת (למצער לטעמו), כתלות בכך שבני הזוג גורדו ייקחו על עצמם את הבעלות על כלל הנכס לצורך נטילת משכנתא, אותה בני הזוג ימין צריכים היו להחזיר...הווה אומר, כי הסכם המכר וההסכם הנוסף אינם מגלמים שתי עסקאות נפרדות – של עסקת מימון ועסקת מכר של יחידת הדיור התחתונה – אלא הם מתארים מהלך מדורג של העברת בעלות, בעל היגיון כלכלי, אשר לצדו סיכונים ויתרונות לשני הצדדים, שלו היה צולח היה משאיר כל אחד מהזוגות עם יחידת דיור נפרדת הרשומה על שמו. ברם, למרבה הצער, הזוגות הסתכסכו והעסקה לא צלחה"

בהתייחס לתביעה שכנגד, ובהינתן הקביעה לפיה " הסכם המכר עומד בתוקפו ", נקבע, כי מאחר שהמבקשים הפרו את הסכם המכר שעה שלא שילמו למשיבים 1 ו-2 את התמורה במועדים הקבועים, הרי שהמשיבים 1 ו-2 זכאים לבטל את הסכם המכר ואת ההסכם הנוסף.

בכל הנוגע לזכויותיו של בנק משכן, נקבע כי " שעה שהנכס היה מצוי בכינוס, ומאחר שלא ניתן אישור בכתב של הכונס או של בית המשפט לפעולת המכירה...הצדק עם בנק הפועלים וכלל אין יריבות בינו לבין בני הזוג גורדו [המבקשים ]...אין בקיום הסכם המכר או ההסכם הנוסף...כדי לפגוע בזכויות בנק הפועלים ביחס לנכס ".

לנוכח האמור, דחה בית משפט קמא את התביעה העיקרית שהוגשה על-ידי המבקשים, תוך חיובם בהוצאות המשיבים 1 ו-2 בסך 15,000 ₪, ובהוצאות המשיב 3 בסך 10,000 ₪. התביעה שכנגד אשר הגישו המשיבים 1 ו-2, התקבלה באופן חלקי, ובמסגרת זו, הורה בית משפט קמא למבקשים לפנות את הנכס עד ליום 31.12.2016, וחייב את המשיבים 1 ו-2 להשיב את חלק התמורה ששולם על-ידי המבקשים (1,425,000 ₪), בניכוי סכום הפיצוי המוסכם (245,000 ₪).

הבקשה לעיכוב ביצוע

13.ביום 10.10.2016,

הגישו המבקשים לבית משפט זה ערעור על פסק דינו של בית משפט קמא. בד בבד עם הגשת הערעור, הוגשה הבקשה המונחת בפניי, לעיכוב פינוי המבקשים מיחידת הדיור התחתונה של הנכס, ולעיכוב ההוראות הכספיות שהושתו על הצדדים.

14.לטענת המבקשים, " לא ניתן לשלול את סיכויי הערעור להתקבל ", משום שלדידם, שגה בית משפט קמא כאשר הגיע למסקנות בלתי סבירות " בצורה קיצונית ", תוך התעלמות מחומר הראיות המצוי בתיק, ובכלל זה, מעדותו של המשיב 1, לפיה לא הייתה לו כל כוונה למכור את הנכס כולו למבקשים, אלא רק את יחידת הדיור התחתונה. בכל הנוגע למאזן הנוחות, סבורים המבקשים כי זה נוטה, באופן מובהק, לטובתם, שכן ככל שהבקשה לעיכוב ביצוע תידחה, ובסופו של יום יתקבל הערעור – לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו. נטען, לעניין זה, כי יחידת הדיור התחתונה משמשת כדירת המגורים היחידה של המבקשים, ומשכך פינוי המבקשים מדירתם היחידה, ובהמשך מימושה על-ידי הבנק, עלול לגרום להם נזק בלתי הפיך.

תגובת המשיבים 1 ו-2

15.המשיבים 1 ו-2 מסכימים לבקשה לעיכוב ביצוע, בהדגישם, כי השבת חלק התמורה ששולמה להם על-ידי המבקשים (בניכוי הפיצוי המוסכם) תתאפשר רק כאשר יימצא רוכש חדש לנכס. עוד נטען, כי מאחר שהמבקשים מתנגדים להציג את יחידת הדיור התחתונה בפני רוכשים פוטנציאליים, לא נותרה בידם ברירה אלא להסכים לבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין " על מכלול רבדיו – המעשיים והכספיים ". יחד עם זאת, הבהירו המשיבים 1 ו-2, כי הסכמתם לעיכוב ביצוע פסק הדין, תינתן בכפוף לתשלום שכר דירה ראוי בגין התקופה שמיום 1.1.2017, ועד למועד הפינוי בפועל; ובתנאי שהמבקשים ישתפו פעולה בהצגת הנכס פני רוכשים פוטנציאליים.

תגובת המשיב 3

16.לעמדת בנק משכן, דין הבקשה לעיכוב ביצוע להידחות, ככל שהיא מבקשת לאסור עליו לפעול למימוש דירה כלשהי בנכס, לרבות יחידת הדיור שבחזקת המבקשים. זאת שכן, לטובת המשיב 3 רשום משכון על שתי הדירות שמרכיבות את הנכס, ועל זכויות המשיבים 1 ו-2 בשתי הדירות קיים הליך מימוש פעיל, ואף ניתן צו למינוי כונס נכסים על שתי הדירות. בנק משכן טען, בהקשר זה, כי למבקשים אין כל יריבות או עילה כלפיו, המאפשרת או המצדיקה לתת צו זמני כלשהו כנגדו. מעבר לכך, נטען, כי מאחר שלא ניתן לעסקת המכר אישור הן מכונס הנכסים, והן מרשם ההוצאה לפועל, הרי שהסכם המכר הינו חסר כל תוקף חוקי.

תשובת המבקשים לתגובת המשיבים 1 ו-2

17.ביום 8.11.2016, הגישו המבקשים בקשה מוסכמת להגשת תשובה לתגובת המשיבים 1 ו-2. במסגרת תשובתם, הבהירו המבקשים, בין היתר, כי הנכס כולו משועבד לבנק משכן, ומצוי בכינוס נכסים, בגין חובם העצום של המשיבים 1 ו-2 לבנק משכן, ומשכך אין למשיבים 1 ו-2 כל אפשרות ו/או סמכות למכור את הנכס או את דירת המבקשים בעצמם.

דיון והכרעה

18.לאחר שעיינתי בבקשה, בתגובות המשיבים וצרופותיהן, הגעתי לכלל מסקנה, כי דין הבקשה לעיכוב ביצוע להתקבל.

19.כלל הוא, כי אין בהגשת ערעור על פסק דין כדי להצדיק, מניה וביה, את עיכובו. הטעם לכך הוא, כי בעל דין זכאי ליהנות מפירות זכייתו בסמוך למועד מתן פסק הדין, ואין לדרוש ממנו להמתין לתוצאות הערעור שהוגש נגד פסק הדין. מקורו של כלל זה, הוא בתקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי (ע"א 7468/15 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' הלוואה וחסכון ירושלים אגודה שיתופית בע"מ (19.11.2015); ע"א 3140/15 ישיר אי.די.איי חברה לביטוח בע"מ נ' לב (8.6.2015); ע"א 6042/15 נעימה נ' מדינת ישראל (17.12.2014)). לצד זאת, רשאי בית המשפט לחרוג מן הכלל האמור, ולהורות על עיכוב ביצועו של פסק הדין, אם הוכיח המבקש כי סיכויי ערעורו טובים; וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו, מהבחינה הזאת שאם לא יעוכב ביצוע פסק הדין, ובסופו של יום יתקבל הערעור, הוא יתקל בקושי משמעותי להשיב את המצב לקדמותו (ע"א 3223/15 המאגר הישראלי לביטוח רכב (הפול) נ' מוספי

(10.6.2015); ע"א 8786/13 ביאלסטוצקי נ' עו"ד בן ארצי (11.2.2014); ע"א 8898/13 אהרון נ' עובדיה (20.1.2014)).

20.תנאים אלו הינם תנאים מצטברים, אך נקבע, לא אחת, כי מתקיימת ביניהם " מקבילית כוחות ", כך שככל שסיכויי ערעורו של המבקש נמוכים, כך יגבר משקלה של הדרישה בדבר מאזן הנוחות, ולהיפך (ע"א 8293/13 נעמן נ' מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל (18.2.2014); ע"א 8450/13 שטייסל נ' הכונס הרשמי (12.1.2014); ע"א 2727/13 מכבי שירותי בראיות נ' ישראלי (4.6.2013)). ראוי להדגיש, כי מבין שני תנאים אלה, הוענק משקל הבכורה לשיקול בדבר מאזן הנוחות (ע"א 7898/14 שחאדה נ' רזוק חברה לעבודות בע"מ

(13.1.2015); ע"א 6472/14 ביבאר נ' ביסאן (25.12.2014)).

21.ובחזרה לענייננו. אפתח בנושא מאזן הנוחות, ואומר, כי בית משפט זה קבע, לא אחת, כי כאשר עסקינן בפסק דין אשר תוצאותיו הן מימוש נכס מקרקעין המשמש למגורים, כבנסיבות דנן, ייטה מאזן הנוחות לטובת עיכוב ביצוע פסק הדין, ושמירה על המצב הקיים עד להכרעה בערעור. הטעם לכך הוא, שעצם פינויו של בית מגורים נתפס כשלעצמו כנזק בלתי הפיך, הן בשל ההשלכות המיידיות והחמורות של פינוי אדם ממקום מגוריו הקבוע, והן משום שאם יתקבל ערעורו של המבקש, קרוב לוודאי כי הוא לא יוכל לשוב עוד לבית מגוריו, אשר יאוכלס על-ידי אדם אחר (ע"א 8486/13

מצרי נ' יוסי פאר פנורמה פרויקטים (1987) בע "מ (9.6.2014);

ע"א 6635/13 סופר רחל (פושטת רגל) נ' ארז איתן עו"ד נאמן לנכסי רחל סופר (15.1.2014); ע"א 5511/06

אמינוף נ' לוי השקעות ובנין בע"מ

(30.8.2006); חמי בן נון וטל חבקין הערעור האזרחי 372 (מהדורה שלישית, 2012)). ואולם, " אין די בכך שבמוקד פסק הדין שעיכובו מתבקש עומדת דירת מגורים כדי להקים עילת עיכוב 'אוטומאטית' ויש לשקול גם את סיכויי הערעור, את משמעות אי-עיכוב פסק הדין (למשל, האם הדבר יותיר את הצד המבקש בלי קורת גג) ואת השלכות עיכוב הביצוע על הצד השני " (ע"א 5210/13

אלכסנדרו נ' זילברדיק , פסקה 6

(16.9.2013), וראו גם, ע"א 1796/14

חלילה נ' נשר נפתלי עו"ד (17.4.2014); ע"א 2938/12 פארס נ' פארס (10.6.2012)).

22.בנידון דידן, אין מחלוקת כי המבקשים מתגוררים ביחידת הדיור התחתונה, וכי אין להם כל דירה חלופית נוספת למגורים. בנסיבות אלו, סבורני כי מאזן הנוחות נוטה לכיוונם של המבקשים, היות שפינוים מיחידת הדיור התחתונה עלול להסב להם נזק בלתי הפיך, וספק אם הם יוכלו להשיב את המצב לקדמותו, ככל שיזכו בערעורם. לפיכך, ומבלי לנקוט עמדה לגבי סיכויי הערעור, נראה כי מאזן הנוחות מטה את הכף לעבר היענות לבקשה לעיכוב פינוי יחידת הדיור התחתונה על-ידי המבקשים, עד להכרעה בערעור.

כמו כן, ובהינתן העובדה, כי המשיבים 1 ו-2 מסכימים לעיכוב פסק הדין על כל רבדיו, הרי שאף החיובים הכספיים, אשר הושתו על הצדדים במסגרת פסק הדין, מעוכבים עד להכרעה בערעור.

23.בהתייחס לעמדת בנק משכן, אבהיר, כי אין בהחלטתי זו כדי לעכב את מימוש יחידת הדיור העליונה, בה מתגוררים המשיבים 1 ו-2, על-ידו.

24.סיכומם של דברים – דין הבקשה לעיכוב פסק הדין להתקבל, עד להכרעה בערעור, על פי האמור.