ע"א 6636/15 קריסטל יצחק גדליהו נ. עו"ד עודד רוט , הנאמן לנכסי החייב יוסף

1.

בקשה לעיכוב ביצוע חלק מפסק הדין של בית המשפט המחוזי בתל-אביב יפו (כב' השופט א' אורנשטיין ) במסגרת פש"ר 3946-85 מרגוליס נ' כונס הנכסים הרשמי , מיום 1.7.2015, ובו נקבע כי חוזה המכר שבין המערער 1 (להלן: הרב קריסטל ) ובין החייב (להלן: מרגוליס ), למכירת זכויותיו בקרקע הידועה כחלקה 130 בגוש 11191 (להלן: המקרקעין ) – הוא חוזה בטל, וכי המקרקעין מוקנים לנאמן על נכסי החייב, אשר רשאי לממשם לטובת קופת הכינוס.

רקע

2.

הפרשה שלפנינו מתפרשת על פני תקופת זמן ארוכה, מעורבות בה דמויות רבות, ועל כן נסקור את עיקריה בקצרה בלבד, כפי שאלו הוצגו על-ידי בית המשפט המחוזי. תחילתו של העניין שלפנינו בשנת 1980, אז רכש מרגוליס את המקרקעין, המצויים במרכז הכרמל בסמוך לשכונת נווה שאנן, והם נרשמו על שמו במרשם המקרקעין. יעוד המקרקעין היה ועודנו לבניית בית ספר תיכון. בשנת 1985 החלו הליכי פשיטת רגל נגד מרגוליס, ובשנת 1986 הוא הוכרז כפושט רגל ועו"ד עודד רוט מונה נאמן לנכסיו (להלן: עו"ד רוט ). מרגוליס, אזרח בריטניה, ברח מן הארץ, ועו"ד רוט לא היה מודע לזכויותיו במקרקעין. מכיוון שבאותה עת מרשם המקרקעין לא היה ממוחשב, לא ניתן היה לאתר בקלות דבר קיומם של נכסים בלתי-ידועים של החייב.

3.

לאחר כמה שנים, בשנת 1991, התקשר מרגוליס עם משרד עורכי דין בישראל, וחתם אצלם על כמה יפויי-כח לפעול בענייניו המשפטיים. לענייננו רלבנטי במיוחד יפוי-הכח שחתם מרגוליס, בשנת 2005, שבו מינה ביפוי-כח בלתי חוזר עורכי הדין מהמשרד למכור את זכויותיו במקרקעין. עו"ד רפאל ינאי, ממשרד עורכי הדין האמור, טיפל במכירת המקרקעין. לאחר כמה משאות ומתנים נמכרו המקרקעין בשלהי שנת 2005, בתיווכו של עו"ד מיכאל בצר, שבין היתר משמש כפרקליטה של הקהילה החרדית בנווה שאנן. המקרקעין נמכרו לרב קריסטל, ששימש כנאמן לרכישת המקרקעין עבור גורמים אחרים: שליש מן הזכויות במקרקעין עבור עו"ד בצר, ושני שלישים מן הזכויות עבור נאמן של חברת OLNATO LIMITED , שהיא חברה זרה שמקום התאגדותה באנגליה (להלן: החברה ), אשר מימנה את רכישת המקרקעין. על המקרקעין נרשמו הערות אזהרה לטובת הרב קריסטל ולטובת החברה, אך הבעלות במקרקעין לא שונתה במרשם המקרקעין. לגרסת המערערים, הם ביקשו תחילה להקים במקרקעין בית-אבות למטרת רווח, אך מאמציהם לשינוי יעוד המקרקעין נכשלו. משכך, פנו להשתמש במקרקעין לטובת הקמת בית ספר לקהילה החרדית בשכונת נווה שאנן בחיפה.

4.

במהלך שנת 2012 הגיע לידי עו"ד רוט מידע מחוקר פרטי, לפיו למרגוליס זכויות במקרקעין. החוקר הציע לעו"ד רוט כי ימסור לו את פרטי הנכס בתמורה לקבלת שיעור מתמורת המקרקעין. לאחר קבלת אישורו של בית המשפט, סוכם בין עו"ד רוט ובין החוקר כי האחרון יהיה זכאי למחצית התמורה שתתקבל מהמקרקעין כתוצאה מהמידע שימסור. לאחר מסירת המידע, התברר לעו"ד רוט כי על המקרקעין רשומות הערות אזהרה לטובת הרב קריסטל והחברה, ועל כן הוא פנה לבית המשפט בבקשה למתן הוראות, אשר בעקבותיה ניתן פסק הדין מושא הערעור.

5.

בבקשתו טען עו"ד רוט כי בהתאם להוראות פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], התש"ם-1980 (להלן: הפקודה ), מוקנים נכסי החייב לנאמן עם הכרזתו כפושט רגל, ועל-כן לא היה רשאי מרגוליס למכור את המקרקעין בשנת 2005, שכן בשלב זה הם לא היו מוקנים לו. כן טען עו"ד רוט טענות שונות בעניין תום לבם של הרוכשים. נטען, כי קיימים קשרים סמויים בין מרגוליס לבין הרוכשים, כך שהללו ידעו שמרגוליס הוא פושט רגל, וכי מטרתה האמיתית של העסקה היתה להבריח את נכסיו של מרגוליס מנושיו. המשיבים לבקשה, הרב קריסטל והחברה, טענו מנגד כי הרכישה נעשתה על-ידם בתום לב ובתמורה ועל כן יש להעדיפם על-פני הנאמן, הן מכוח "תקנת השוק", הן לנוכח התנהלותו של הנאמן אשר חייב לרשום הערה בפנקס רישום המקרקעין על היות החייב בפשיטת רגל, כקבוע בתקנה 21 לתקנות פשיטת הרגל, התשמ"ה-1985, והוא התרשל בכך.

6.

פסק הדין של בית המשפט המחוזי התמקד ביחס בין זכויותיהם הקנייניות של הרב קריסטל והחברה, שרכשו את הנכס מבעליו הרשום, ובין זכויותיו הקנייניות של הנאמן על נכסיו של פושט הרגל, שנכסיו כולם מוקנים לו באופן סטטוטורי עם הכרזתו כפושט רגל (סעיפים 113-114 לפקודה). כעניין עובדתי, נקבע כי הרוכשים לא היו מודעים למצבו של מרגוליס ולעובדת היותו פושט רגל, והם רכשו את הנכס בתום לב. מנגד נקבע, כי גם בהתנהלותו של עו"ד רוט לא נפל פגם, ואין לראות באי-רישום הערת אזהרה על-ידו משום התרשלות, שעה שלא ידע ולא הצליח לאתר במאמצים סבירים את המקרקעין. לעומת זאת, את אי-השלמת רישום העסקה על-ידי הרוכשים יש לראות לכל הפחות כאדישות מצדם. בעקבות קביעות עובדתיות אלו, בחן בית המשפט את תחרות הזכויות שבין הצדדים, והכריע כי זכותו של הנאמן גוברת על זכותם של הרוכשים. זאת, משום שלפי הפקודה מוקנים נכסיו של החייב לידי הנאמן עם הכרזתו כפושט רגל, ועל כן מצויה בידו זכות קניינית, בעוד שלרוכשים נתונה זכות חוזית בלבד, על אף שנלווית לה הערת אזהרה. מכיוון שהעסקה לא נרשמה על-ידי הרוכשים, הם אינם זכאים להגנות הקבועות בסעיפים 9-10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, שעניינם בעסקאות נוגדות ובתקנת השוק במקרקעין. בית המשפט התייחס גם לכך שנרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכשים, אך דחה את הטענה כי זו מאפשרת להם להנות מתקנת השוק (וזאת, בין היתר, על-פי קביעתו של בית משפט זה בע"א 624/13 מורדכיוב נ' מינץ (4.8.2014) (להלן: עניין מורדכיוב ) ).

7.

לאור הכרעת בית המשפט המחוזי בדבר עליונות זכותו של עו"ד רוט על פני זכותו של הרב קריסטל, נקבע כי חוזה המכר – בטל, וכן נקבע כי "רשם המקרקעין ימחק את הערות האזהרה שנרשמו על המקרקעין לטובת המשיבים בפנקס רישום המקרקעין. על המקרקעין תירשם הערה לטובת עו"ד עודד רוט שמונה כנאמן לנכסי המוכר בפשיטת רגל [...] אני מסמיך את הנאמן לממש את זכויות החייב במקרקעין על ידי מכירתם למרבה במחיר [...]" . על הכרעה זו הוגש הערעור, וכן בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין בכל הנוגע לאפשרותו של הנאמן עו"ד רוט למכור את המקרקעין.

הערעור ובקשת עיכוב הביצוע

8.

על פסק הדין של בית המשפט המחוזי הוגש ערעור, וכן בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין בכל הנוגע לאפשרותו של הנאמן עו"ד רוט למכור את המקרקעין. בערעור נטען כי שגה בית המשפט המחוזי כאשר קבע, מחד גיסא, כי הנאמן לא התרשל באי-רישום הערת אזהרה על הנכס, ומאידך גיסא, כי הרוכשים גילו אדישות כלפי רישומם כבעלים. באשר לדין המהותי החל על הסוגיה, טוענים המערערים כי יש להחיל על העניין שלפנינו את דיני העסקאות הנוגדות שבסעיף 9 לחוק המקרקעין, ואת העקרונות שנקבעו בהלכת גנז (ע"א 2643/97 גנז נ' בריטיש וקולוניאל בע"מ , פ"ד נד(2) 385 (2003)) בעניין עדיפותו של רוכש מאוחר בתום לב על פני רוכש מוקדם שהתרשל מלרשום הערת אזהרה. בנוסף, נטען כי גם אם יש להחיל על העניין את סעיף 10 לחוק המקרקעין, שעניינו תקנת השוק במקרקעין, יש ליישמו לאור עקרונות אלו, ולהעניק תקנת שוק לרוכשים המאוחרים.

9.

בבקשת עיכוב הביצוע נטען כי מדובר בשאלה משפטית מורכבת, הנוגעת לתחרות בין עסקאות נוגדות ולתחולתה של תקנת השוק במקרקעין. כמו כן עוסק הערעור בשאלת היקף אחריותו של הנאמן על נכסי פושט רגל לדאוג לרישום הערות אזהרה על נכסי החייב, וכך למנוע אפשרות של עסקאות סותרות בעתיד. מכיוון שהערעור עוסק בשאלות משפטיות עקרוניות, כך נטען, מדובר בערעור בעל סיכויים גבוהים. נוסף על כך, נטען כי הפגיעה שתיגרם למערערים אם יבוצע פסק הדין עד להכרעה בערעור היא פגיעה קשה. זאת, משום שמדובר במקרקעין בעלי יחודיות: המערערים השקיעו ממון רב ומשאבים לשינוי יעוד הקרקע (מאמצים, שכאמור, לא צלחו); יעודם של המקרקעין כעת הוא לטובת מוסד חינוך, והמערערים התקשרו בעסקה זו גם על דעת האפשרות להקים בהם בית ספר לקהילה החרדית בנווה שאנן, הזקוקה למבנה כזה. על כן, אם יימכרו המקרקעין לא ניתן יהיה להשיב את מצב הדברים לקדמותו. לעומת זאת, אם תתקבל הבקשה לא יפגעו ממנה הנושים, שכן סביר להניח שהמקרקעין לא יאבדו מערכם במשך תקופת הערעור, ומן הסתם ערכם אף יעלה.

10.

לבקשה הוגשו תגובותיהם של הנאמן עו"ד רוט, ושל כונס הנכסים הרשמי. בתגובותיהם מתנגדים המשיבים לבקשה, והם חולקים הן על סיכויי הערעור להתקבל, הן על מאזן הנוחות. בנוגע לסיכויי הערעור, נטען כי פסק הדין של בית המשפט המחוזי מבוסס ומנומק, ואין יסוד להנחה שהוא יסתר בערעור. בנוגע למאזן הנוחות, נטען כי אין לראות במקרקעין אלו מקרקעין בעלי מאפיינים יחודיים, שכן מטרתם של הרוכשים הייתה אך ורק מסחרית. כראיה לכך נסמכים המשיבים על קביעותיו העובדתיות של בית המשפט המחוזי, לפיהם הרוכשים גילו אדישות למקרקעין, לא טיפלו ברישום הבעלות שלהם בה, ולא השקיעו מאמצים סבירים בקידום שינוי הייעוד שלה. על-כן נראה שהרוכשים הזניחו את תכניותיהם במקרקעין, והיא אינה אלא נכס מסחרי עבורם. משכך, אין מקום לעיכוב ביצוע מימוש הנכס.

דיון והכרעה

11.

ההלכות בדבר עיכוב ביצוע פסק דין ידועות, ואין צורך להרחיב בהן. הכלל הוא, כפי שנקבע בתקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, שאין לעכב את ביצועו של פסק דין שניתן, גם אם הוגש עליו ערעור. החלטה על עיכוב ביצועו של פסק דין תינתן רק בנסיבות חריגות המצדיקות סטייה מן הכלל, והנטל להוכיח נסיבות אלו מוטל על המבקש. על מבקש עיכוב הביצוע להוכיח שני תנאים מצטברים – כי סיכויי הערעור טובים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו ( ע"א 5971/14 קציר נ' דוידסקו , פסקה 18 (4.11.2014); בע"מ 8193/08 פלוני נ' פלונית , פסקה 11 (20.11.2008) ; ע"א 6952/12 ביו נ' קלמנסון , פסקה 13 (7.1.2013)). בין שני השיקולים קיימים יחסי גומלין, מעין "מקבילית כוחות", כך שככל שישתכנע בית המשפט כי סיכויי הערעור להתקבל טובים יותר, תידרש הוכחה מוצקה פחות של מאזן הנוחות לטובת המערער, ולהפך (ע"א 3496/12 עו"ד עמית סייג נ' עו"ד איתן ארז , פסקה 4 (11.7.2012)).

12.

לאחר העיון בטענות ושקילת שני השיקולים הללו, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל באופן חלקי בלבד, כפי שיבואר.

13.

בכל הנוגע לסיכויי הערעור, הרי שעל פני הדברים מבוססת הכרעתו של בית המשפט המחוזי על ההלכה הפסוקה המצמצמת את תחולת תקנת השוק למצבים שהסתיימו ברישום בלבד, ולא למצבים שהסתיימו ברישום הערת אזהרה (רע"א 2267/95 היועמ"ש נ' הרטפלד , פ"ד מט(3) 854 (1995); עניין מורדכיוב ). מכיוון שהעברת נכסי החייב לנאמן נעשית מכוח הדין (סעיפים 113-114 לפקודה), הרי שהעסקה הראשונה הושלמה; משכך, אין בענייננו תחולה לדיני העסקאות הסותרות אלא לדיני תקנת השוק, וזו כאמור אינה חלה בלא רישום העסקה השנייה. לפיכך, ומבלי לקבוע מסמרות בדבר, הרי שלכאורה סיכויי הערעור להתקבל אינם מן המשופרים.

14.

בנוגע לבחינת מאזן הנוחות, הרי שעיכוב ביצועו של פסק דין שעניינו מימוש מקרקעין תלוי במהותם של המקרקעין ובזיקתם של בעלי הדין כלפיהם. כאשר מדובר במקרקעין המשמשים למגורי המבקש, ייטה בית המשפט לעכב את ביצוע פסק הדין עד להכרעה בערעור, בשל ההשלכות החמורות של פינוי אדם ומשפחתו ממקום מושבם הקבוע, והחשש כי הבית ייתפס ובעליו לא יוכל עוד לשוב אליו (ע"א 5511/06 אמינוף נ' א. לוי השקעות ובנין בע"מ , פסקה 5 (30.8.2006)). אך כאשר אין זה המצב, התמונה מורכבת יותר: "בפסיקת בית משפט זה ניתן למצוא גישות שונות לעניין עיכוב ביצוע החלטה הכרוכה במכירת מקרקעין, אשר אינם משמשים למגורי המבקש" (ע"א 1755/12 יולנדה-אורה בר שפירא נ' ישראל בודה (נאמן) , פסקה 7 (29.3.2012) (להלן: עניין בר שפירא )). ככל שיש לראות במקרקעין נכס מסחרי בלבד, הרי שאם יתקבל הערעור יקבל המבקש את כספו בחזרה, ועל כן, ככלל, אין לעכב את ביצועו של פסק הדין במצבים אלו. עם זאת, במצבים שבהם למבקש אינטרס במקרקעין המסוימים, יש מקום להורות על עיכוב הביצוע:

ביצוע החלטה הכרוכה במכר מקרקעין עשוי ליצור מצב בלתי הדיר אף אם אין מדובר במקרקעין המשמשים למגורי המערער. בשונה מחיוב כספי, המקרקעין הם לעולם מסוימים . לפיכך, דחיית בקשה לעיכוב ביצוע החלטה בנוגע למימוש מקרקעין, תוך הנחה כי במידה וידחה הערעור המערער יפוצה בשווי המקרקעין, אינה בהכרח מאפשרת השבת המצב לקדמותו באופן מלא, שכן המערער לא יוכל בדרך כלל לקבל לידיו את אותם המקרקעין, כי אם את ערכם. לפיכך יתכן, כי בנסיבות מסוימות, אף שהמקרקעין אינם משמשים לצורכי מגורים, אך הם בעלי ערך מיוחד עבור המערער, או בעלי איכויות ייחודיות, תהא הצדקה לעיכוב ביצוע החלטה בדבר מימושם (עניין בר שפירא, פסקה 8; כן ראו ע"א 5374/13 אגרקסקו כרמל חברה ליצוא חקלאי בע"מ נ' עין יהב מושב עובדים להתישבות חקלאית שיתופית בע"מ,

פסקה 7 (11.8.2013).

15.

על אף האמור, המבקשים לא הרימו בעניין שלפני את הנטל הדרוש על-מנת להוכיח את זיקתם הייחודית למקרקעין. לפי קביעתו העובדתית של בית המשפט המחוזי, המבקשים רואים במקרקעין אלו נכס עסקי בלבד: "במקרה דנן רכישת המקרקעין נעשתה משיקולים עסקיים, קרי, אין מדובר בנכס שיש לו זיקה אישית למשיבים אלא בעל ערך כספי בלבד שנועד להשיא תמורה כספית למשיבים וללא ערך מוסף כגון זיקה אישית לנכס שמשמש למגורי הקונה" (סעיף 19.4 לפסק הדין של בית המשפט המחוזי). דברים אלו נאמרו בבחינת תחרות הזכויות שבין הצדדים, אך איני רואה מקום לסטות מהם גם לעניין ההכרעה בבקשה שלפני. אציין עוד, כי המבקשים אף טוענים דבר והיפוכו בעניין זה, שכן מחד גיסא הם מציינים את מאמציהם לשינוי ייעוד הקרקע, ומאידך גיסא, משמאמצים אלו נכשלו, הם מציינים את הצורך הייחודי של הקהילה החרדית בנווה שאנן במוסד חינוך.

16.

לאור האמור, לא שוכנעתי כי ייגרם למבקשים נזק ממשי שאינו בר-תיקון, אם הקרקע תמומש, ותמורתה תושב להם ככל שיתקבל הערעור. למרות זאת, ניתן להעלות על הדעת כי כאשר ימומשו המקרקעין ותמורתם תחולק לחוקר הפרטי וליתר הנושים, יש חשש שהכספים יעלמו, ולא יהיו ניתנים להשבה ככל שיתקבל הערעור. לפיכך, הבקשה נדחית בכל הנוגע למימוש המקרקעין, והנאמן רשאי לפעול לשם מכירתם; אך הכספים שיתקבלו מן המכירה, ככל שתֵעשה, יישארו בידי הנאמן בנאמנות ולא יחולקו עד לאחר ההכרעה בערעור (והשוו עניין בר שפירא , פסקה 9).

17.

הוצאות הליך זה יובאו בחשבון בפסק הדין בערעור.