רע"א 864-24 רע"א 864-24

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת י' בלכר) מיום 7.1.2024 בת"א 17982-05-20, אשר הורתה על מינוי שמאית ומהנדסת כמומחית מטעם בית המשפט.

1.המבקשת והמשיבים 14-8 הם בעלי נכסים בבניין ברחוב ראול ולנברג 6 בתל-אביב (להלן: הבניין), אשר טרם נרשם כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין. המשיבה 1 היא היזמית אשר בנתה את הבניין במסגרת עסקת קומבינציה עם המשיבים 6-2. עניינו של ההליך המתנהל בבית משפט קמא הוא בתמצית בטענות המבקשת (היא התובעת בהליך) כי שטחים רבים בבניין הם חלק מהרכוש המשותף, וכי היא זכאית לחלק יחסי מזכויות הבעלות בהם. המבקשת טענה - בין היתר על יסוד חוות דעת אדריכלית מטעמה (להלן: חוות הדעת האדריכלית מטעם המבקשת), כי למשיבים השונים הוצמדו שטחים נרחבים שלא הוצאו כדין מהרכוש המשותף, מאחר שבהסכמי המכר שכרתה המשיבה 1 היא לא ציינה במפורש מה הם החלקים שהוצאו מהרכוש המשותף כנדרש בסעיף 6 לחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973; וכי חלק מהשטחים הללו הם שטחים שכלל לא ניתן להצמידם לפי סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

מנגד, המשיבים טענו, בין היתר, כי המבקשת רכשה את זכויותיה מחברה אחרת שנים ארוכות לאחר שהסתיימה בנייתו של הבניין וכשהיא מודעת למצב בפועל, וכי גם בשטח שהוצמד לה נפלו אותם הפגמים שלהם היא טוענת. עוד הם טענו כי הבניין נבנה כדין ובהתאם להיתר הבניה וכי השטחים שהיו חלק מהרכוש המשותף והוצמדו לשטחים ספציפיים נגרעו כדין לאחר שהמשיבה 1 יידעה את הרוכשים בעניין. הצדדים מתייחסים בטיעוניהם בין היתר לתשריט שהוגש בזמנו לרישום הבית המשותף (להלן: התשריט). יוער כי הליך הרישום אינו עומד על הפרק בשלב זה.

2.ביום 13.9.2023 התקיים דיון לפני בית משפט קמא, בו ציין בית המשפט כי הוא סבור שיש צורך למנות מומחה מטעם בית המשפט. בא-כוח המבקשת טען שלשיטתו אין צורך למנות מומחה. זאת מאחר שחוות הדעת האדריכלית מטעם המבקשת מפורטת ונותנת מענה לשאלת השטחים שהמשיבה 1 גרעה שלא כדין. עוד הוא הדגיש כי הסמכות לקבוע את הבעלות בשטחים שבמחלוקת היא של בית המשפט בלבד. הוא הוסיף כי ככל שבדעת בית המשפט למנות מומחה, יש למנות אדריכל שיתייחס באופן ממוקד לשטחים שצוינו בכתב התביעה ויפרט את השימוש שהותר בהם בהיתר הבניה ואת השימוש שמבוצע בהם בפועל.

בתום הדיון נקבע כי לצדדים תינתן שהות להגיש הודעה משותפת בדבר זהות המומחה, וככל שירצו בכך – גם הגדרה מוסכמת לגבי תוכנה של חוות הדעת או רשימת שאלות למומחה שימונה. הצדדים לא הגיעו להסכמה בעניינים האמורים וכל אחד מהם הגיש הודעה נפרדת בשאלת תוכנה הרצוי של חוות הדעת. כך, המשיבה 1 טענה שיש למנות מומחה אשר יבחן בין היתר את הסוגיה של הבניה בפועל אל מול היתר הבניה על מנת שניתן יהיה להכריע האם מדובר בשטחים שלא ניתן היה לגרוע אותם מהרכוש המשותף; וכן על מנת שיבחן האם השטחים שלשיטת המבקשת סומנו בהיתר הבניה כשטחים בעלי סממנים ציבוריים ובתשריט סומנו למטרה אחרת, הם שטחים שמבחינה הנדסית קיימת חובה להשתמש בהם למטרה שנרשמה בבקשה להיתר בניה. המבקשת מנגד, חזרה על הטענות שהועלו על-ידיה בדיון מיום 13.9.2023. היא טענה שאין צורך במינוי מומחה; וכי ככל שימונה מומחה – חוות דעתו צריכה להיות ממוקדת ולהתייחס לשטחים שצוינו בחוות הדעת האדריכלית מטעם המבקשת; וכן להתייחס למחסנים בבניין ולקבוע את המאפיינים שלהם על מנת שבית המשפט יוכל לקבוע האם ניתן לסווג כל מחסן כדירה נפרדת ועצמאית או שמדובר ברכוש משותף.

3.בהמשך לכך, בהחלטה מיום 7.1.2024 הורה בית משפט קמא על מינוי הגב' עדינה גרינברג, שמאית ומהנדסת, כמומחית מטעם בית המשפט "על מנת שתחווה דעתה בקשר עם טענות התובעת להוצאת חלקים מן הרכוש המשותף שלא כדין וטענות הנתבעים מנגד, כעולה מכתבי הטענות, התצהירים וחוות הדעת מטעמם". בין היתר הובהר בהחלטה כי המומחית רשאית להיעזר במומחים נוספים – כגון אדריכל או מודד – ככל שיהיה בכך צורך ולאחר קבלת אישור מבית המשפט. עוד הובהר כי "מבוקש כי במסגרת חוות הדעת תבהיר המומחית גם את מצב הדברים ביחס לזכויות כל אחד מבעלי הדין, לרבות התובעת, בהצמדות כפי שיועדו לה בתשריט הנזכר לצרכי רישום. בכלל זה תבהיר המומחית את תמונת המצב בפועל בשטח, ואת היחס שבין מצב ההצמדות בתשריט למסמכים השונים [...] כן תחווה דעתה אם קיימת מגבלה תכנונית, הנדסית, בטיחותית או אחרת, להצמדה המיועדת לפי התשריט" (ההדגשות במקור).

על החלטה זו הגישה המבקשת את בקשת רשות הערעור שלפניי.

4.לטענת המבקשת לא היה מקום למנות את המומחית מאחר שהמחלוקת בין הצדדים היא מחלוקת משפטית שהכלים והסמכות להכריע בה נתונים רק לבית המשפט ולא למומחה. כך, לטענתה, כל שעל בית המשפט לבחון הוא האם מתקיימים התנאים שנקבעו בדין ובפסיקה להוצאת שטחים מהרכוש המשותף ולשם כך אין צורך במומחה. המבקשת טענה כי בית המשפט הורה למומחית להכריע בכל השאלות המשפטיות של בעלי הדין תוך אצילה מלאה של סמכותו השיפוטית. זאת למרות שהמומחית אינה משפטנית ואין הדבר מצוי בתחום מומחיותה או סמכותה. לטענתה, אין ספק שבית משפט קמא ייתן משקל רב למסקנות ולקביעות של המומחית שמינה, וזאת חרף העובדה שהיא אינה מוסכמת לפסוק בשאלות משפטיות וכי קביעותיה לא יכולות משום כך לשמש מצע לפסיקה הסופית בזכויות הבעלות של הצדדים בשטחים שבמחלוקת.

עוד שגה בית משפט קמא לשיטתה כאשר הורה למומחית לבחון גם את זכויות המבקשת בהצמדות שניתנו לה בתשריט. לטענתה, מדובר בהרחבה של יריעת המחלוקת כפי שנפרשה ותוחמה בכתב התביעה. הכרעה בסוגיה זו עלולה להוביל לכך ששטחים של המבקשת יחזרו לרכוש המשותף באופן שיקנה למשיבים סעד מבלי שהגישו כתב תביעה. בנוסף, המבקשת טענה כי ככל שבית משפט קמא היה מעוניין למנות מומחה, היה עליו למנות אדריכל שיקבע מה השימוש שהותר בהיתר הבניה לכל השטחים שצוינו בכתב התביעה.

לטענת המבקשת מדובר בשגיאה משפטית קשה שאם לא תבוטל עלולה להוביל להליך סרק שגוי, מיותר, ממושך ויקר.

דיון והכרעה

5.לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור על נספחיה, הגעתי למסקנה כי דינה להידחות אף ללא צורך בתשובות המשיבים.

הלכה מושרשת היא כי לערכאה הדיונית מוקנה שיקול דעת רחב בהחלטות דיוניות מובהקות הנוגעות לאופן ניהול ההליך, וכי לכן תימנע ערכאת הערעור בדרך כלל מלהתערב בהחלטות כאלה (ראו מיני רבים: רע"א 5628/22 אלח'ורטי נ' מדינת ישראל, פסקה 10 (30.8.2022); רע"א 7961/22 חברון משה בע"מ נ' דקל ערובה למזרח התיכון בע"מ, פסקה 3 (23.11.2022)). בכלל זה, אין ערכאת הערעור נוהגת להתערב בהחלטות הנוגעות למינוי מומחים בהיותן החלטות דיוניות מובהקת המצויות בליבת שיקול הדעת של הערכאה הדיונית, למעט במקרים חריגים בהם ההחלטה נוגדת את הדין, גורמת לעיוות דין או שיש בה משום חריגה קיצונית ממתחם הסבירות (ראו למשל: רע"א 5037/23 מזרחי נ' מועלם (4.9.2023); רע"א 7459/22 שירותי בריאות כללית נ' פלוני, פסקה 4 (5.12.2022); רע"א 2425/22 מדינת ישראל נ' פלונית, פסקה 8 (28.4.2022); רע"א 7479/18 פלוני נ' קרנית חברה לביטוח בע"מ, פסקה 13 (23.1.2019)). אינני סבורה כי המקרה שלפניי נמנה עם אותם מקרים חריגים המצדיקים התערבות.

6.מינוי מומחה נעשה בגדר הסמכות הקבועה בתקנה 88(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018. בית המשפט ממנה מומחה מקום בו הוא סבור כי יהיה בכך כדי לסייע לו לברר ולהכריע בשאלות מקצועיות שבמחלוקת. לכן, כאמור, ערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב על נקלה בהחלטה שכזו.

7.בענייננו, נראה כי בית משפט קמא היה סבור כי לצורך הכרעה במחלוקת בין הצדדים, יש לבחון בין היתר את ייעוד השטחים שנגרעו לפי היתר הבנייה, ומה נבנה באותם שטחים בפועל. למעשה, מבקשת רשות הערעור, מהדיון שהתקיים בפני בית משפט קמא ביום 13.9.2023, ומהעובדה שהמבקשת עצמה הגישה חוות דעת של מומחית מטעמה – נראה כי היא אינה חולקת על כך שקיימות בין גם מחלוקות מקצועיות; ושניתן לצורך הכרעה בהן להסתייע בחוות דעת של מומחה.

על כך יש להוסיף כי ההחלטה למנות מומחה והגדרת השאלה שתיבחן על-ידיו ניתנה אחרי שהתקיים דיון בעניין וניתנה לצדדים ההזדמנות להעלות את טענותיהם – הן ביחס לעצם מינוי המומחה והן ביחס לעניינים שבהם יחווה את דעתו. יתרה מכך, הגם שברישא של ההחלטה נושא בקשת רשות הערעור, המטרה לשמה המומחית הוגדרה באופן רחב, בהמשך ההחלטה הנחה בית המשפט את המומחית בדבר השאלות שבמחלוקת והבדיקות הנדרשות. כך, הובהר כי המומחית מתבקשת לבחון את השטחים שהוצמדו כפי שהוגדרו בתשריט אל מול תמונת המצב בפועל, באופן התואם את השאלה שהמבקשת הייתה סבורה שיש להפנות למומחית ואשר נדונה גם בחוות הדעת שהוגשה מטעמה. כזכור, המבקשת עצמה הגישה חוות דעת מומחית מטעמה בה תואר ייעודו של כל שטח בהיתר הבניה והשימוש שנעשה בו בפועל. כן תוארו השטחים המשותפים בבניין שסופחו על-ידי המשיבים, תוך שהובהר מי מבין המשיבים מחזיק בכל שטח. עוד הובהר על-ידי בית משפט קמא כי המומחית תחווה דעתה בשאלה האם קיימת מגבלה תכנונית, הנדסית או בטיחותית להצמדות לפי התשריט. מדובר בבחינה של מגבלות שהן בתחום מומחיותה ולא במגבלות משפטיות.

אם כן, מינוי המומחית נעשה בגדר הסמכות הנתונה לערכאה המבררת, מאחר שהיא סברה שהדבר נחוץ לה ככלי עזר בהכרעות בשאלות מקצועיות העומדות לפניה. בית המשפט לא העביר את כוח ההכרעה למומחית, ואין במינויה כדי להחליף את שיקול דעתו של בית המשפט. ההכרעה הסופית בכלל הפלוגתאות – הן המקצועיות והן המשפטיות – נותרת בידי בית המשפט. זאת ועוד, לעמדתה של המומחית יכול להיות משקל רק בשאלות המצויות בתחום מקצועיותה, ובית המשפט יוכל – בהתאם לשיקול דעתו – להסתייע בחוות דעתה של המומחית בשאלות אלה.

מכל מקום, ככל שבהמשך יהיו למבקשת טענות לגבי חוות דעת המומחית, ובכלל זה אם היא תהיה סבורה כי חוות הדעת עוסקת בשאלות משפטיות או שבית המשפט הכריע על בסיסה ללא הפעלת שיקול דעת עצמאי – טענותיה שמורות לה. אין מקום לכן לקבל את עמדת המבקשת לפיה בית המשפט ייתן משקל רב לקביעות של המומחית גם בנושאים שהיא אינה מוסמכת לפסוק בהם. מטעם דומה אין גם מקום להידרש כבר עתה, ועוד לפני שניתנה חוות הדעת, לטענת המבקשת לגבי הרחבה אפשרית של יריעת המחלוקת.

8.בנוסף, אינני סבורה כי יש מקום להתערב בתחום המומחיות של המומחית שמונתה. כזכור, המבקשת טענה שלא היה מקום למנות שמאית ומהנדסת כי אם מומחה בתחום האדריכלות. ואולם, המבקשת לא הוכיחה כי השאלות שהופנו למומחית אינן מצויות בתחום סמכותה. בהקשר זה יוער כי על אף שהמבקשת הגישה חוות דעת אדריכלית, המשיבה 1 הגישה חוות דעת של מהנדס ושמאי מקרקעין אשר התייחסה גם היא, בין היתר, לייעוד של השטחים לפי היתר הבנייה אל מול מה שנעשה בהם בפועל, ובחנה את ההצמדות שנעשו. עוד יוער כי בית המשפט הבהיר בהחלטתו כי המומחית תוכל להיעזר במומחים אחרים, ובהם באדריכלים, ככל שיהיה בכך צורך.

9.אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית. משלא התבקשו תשובות – אין צו להוצאות.