דנ"א 8908-23 דנ"א 8908-23

לפניי בקשה להורות על קיום דיון נוסף בפסק הדין של בית משפט זה בע"א 3391/22 ו-4 ערעורים נוספים מיום 3.12.2023 (כב' השופטים י' אלרון, א' שטיין ור' רונן) (להלן: פסק הדין נושא הדיון הנוסף או פסק הדין).

1.הרקע הדרוש לענייננו פורט בהרחבה בפסק הדיון נושא הבקשה לדיון נוסף, ומשכך אעמוד על עיקרי הדברים שנדרשים לצורך הכרעה בבקשה שלפניי. אביו המנוח של המשיב 1 היה רשום כבעלים של חלקה ביישוב אירוס, והוא נפטר בשנת 2016 (להלן: הבן, המנוח והמקרקעין בהתאמה). בשנת 2012, אדם אשר התחזה לבן התקשר עם המשיב 2 בעסקה למכירת המקרקעין בתמורה ל-1,750,000 ש"ח (להלן בהתאמה: המתחזה והקונה). המתחזה טען כי המנוח נפטר (למרות שכאמור, באותה עת, היה עדיין בחיים) וכי הוא יורשו היחיד. לצורך רישום בעלות במקרקעין העביר המתחזה לבאת כוחו (היא המשיבה 4; להלן: באת כוח המתחזה) מסמך שנחזה להיות העתק נאמן למקור של צו ירושה, אשר קובע כי המנוח נפטר בשנת 1998, וכי בנו הוא יורשו על פי דין (להלן: הצו המזויף). באת כוח המתחזה הגישה ללשכת רישום המקרקעין רחובות (להלן: לשכת רישום המקרקעין) בקשה לרישום בעלות במקרקעין בהתאם לצו המזויף; בו ביום אושרה הבקשה, והבעלות במקרקעין הועברה משמו של המנוח לשם הבן. לאחר שינוי הבעלות במקרקעין, המשיכו המתחזה והקונה במשא ומתן לכריתת הסכם המכר. עוד יצוין כי לצורך תשלום התמורה בעד המקרקעין נטלו הקונה ורעייתו הלוואה מהמשיב 3 (בנק לאומי לישראל בע"מ; להלן: הבנק). ביום 30.4.2013, לאחר תשלום התמורה למתחזה, הושלמה עסקת המכר ברישום הקונה כבעלים במקרקעין, וכן נרשמה משכנתה על המקרקעין לטובת הבנק. בשנת 2019 התברר לבן כי רישום הבעלות במקרקעין שונה על שם הקונה ואגב כך גילה על אודות התרמית.

2.בעקבות האמור, בשנת 2019 הגיש הבן תביעה לבית המשפט המחוזי ועתר, בין היתר, לחיובה של המבקשת, הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין (להלן: הרשות) להשיב את הרישום במקרקעין על שם המנוח. הקונה והבנק טענו כי חלה בעניינם תקנת השוק כאמור בסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין); בנוסף, הקונה הגיש הודעת צד שלישי נגד הרשות, באת כוח המתחזה, בא כוחו אשר ייצג אותו בעסקת המכר (הוא המשיב 5; להלן: בא כוח הקונה), הבן ונתבע נוסף, וטען כי אם תתקבל תביעת הבן, יש לחייבם בגין נזקיו.

3.ביום 14.3.2022 קיבל בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופט ר' אמיר) את תביעת הבן לתיקון רישום הבעלות במקרקעין. בית המשפט קבע, בעיקרם של דברים, כי הקונה רכש את הזכויות במקרקעין בשל התרמית שהציג המתחזה שנחזה להיות הבן. נקבע כי תקנת השוק מגנה על הסתמכותו של רוכש המקרקעין על הרשום במרשם גופו, וכי התחזותו של המתחזה היא פגם חיצוני למרשם. נוכח האמור, נקבע כי לקונה ולבנק לא עומדת תקנת השוק במקרקעין כאמור בסעיף 10 לחוק המקרקעין. בנוסף לאמור, חייב בית המשפט את הרשות, באת כוח המתחזה ובא כוח הקונה בנזקיו של הקונה. בהתייחס לרשות, מצא בית המשפט כי היא התרשלה בכך שלא זיהתה פגמים צורניים בחותמת המאמתת את ההעתק למקור בצו המזויף, וכי אף לא קיימה הליך בדיקה תקין עובר לרישום הבעלות בהתאם לאמור בצו.

4.על פסק הדין של בית המשפט המחוזי הוגשו 5 ערעורים. ביום 3.12.2023 דחה בית משפט זה (השופט א' שטיין בהסכמת השופטים י' אלרון ור' רונן) פה אחד, את ערעורי הקונה, הבנק, באת כוח המתחזה והרשות, וקיבל את ערעור בא כוח הקונה כך שבוטלה אחריותו לנזקי הקונה. במישור הקנייני, השופט שטיין קבע כי תקנת השוק מגנה על רוכש של זכות במקרקעין בתמורה ובתום לב מהתממשותו של סיכון שעניינו טעות במרשם – להבדיל מסיכון אחר שאינו נובע מרישום המקרקעין. השופט שטיין כינה כלל זה "ערבות המדינה לתקלות המרשם" וציין כי "היקפה של ערבות זו אינו כולל תקלות שלא אירעו במרשם המקרקעין ושהמרשם אינו אחראי להן" (שם, פסקה 68). בהקשר זה, העיר השופט שטיין כי אחת מתכליות הכלל היא כי להגן על רוכש הזכויות כאשר הוא פעל לפי מצג הזכויות שהוצג על ידי המדינה. צוין כי במקרים אלה, אחריות בנזיקין תוטל ברגיל על המדינה, על בסיס התרשלות עובדיה, ולפיכך אין הצדקה לחייבה ביחס לסיכונים שאינם בשליטתה. בנסיבות העניין, נמצא כי רישום הקונה והבנק כבעלי זכויות במקרקעין התבסס על שתי תקלות שנקשרו זו בזו – התחזות המתחזה לבן, שהיא תקלה חיצונית למרשם, ורישום הבן כבעלי המקרקעין במקום המנוח, שהיא תקלה שנפלה במרשם. נקבע כי במצב דברים זה – של "תקלה מעורבת" – אין מקום להעניק הגנה לרוכש הזכויות, ולפיכך נקבע כי לא חלה תקנת השוק במקרקעין.

5.במישור הנזיקי, בהתייחס לאחריות הרשות, מצא השופט שטיין כי הנטל לאמת את זהותו של המתחזה לא רבץ על הרשות, אלא על באת כוח המתחזה. לצד זאת, צוין כי החותמת על צו הירושה המזויף מעוררת "סימני שאלה עבים". עוד צוין כי הרשות קיבלה את הבקשה לרישום ירושה, מבלי שצורף צו הירושה המקורי. נקבע כי הדבר עומד בניגוד להוראת תקנה 18(ב) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011 (להלן: תקנות המקרקעין), שלשונה: "לבקשה יצורף צו ירושה, צו קיום צוואה, צו חלוקת עיזבון, הסכם חלוקת עיזבון או צו מינוי מנהל עיזבון, אם ניתן או אושר בידי בית המשפט, בית דין דתי או רשם לענייני ירושה". נקבע כי לפי מובנה הפשוט של התקנה, הכוונה היא לצו ירושה מקורי – ולא העתק נאמן למקור. בנוסף לאמור, השופט שטיין ציין כי החובה להציג לפני רשם המקרקעין צו ירושה מקורי מעוגנת גם בסעיף 2.2.1 לנוהל הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין "נהלי רישום והסדר מקרקעין" (להלן: נוהל הרישום), המורה כי: "[...] יש לצרף לבקשה: (1) צו ירושה או צו קיום צוואה מקוריים. ככל שהצו הונפק מרשם הירושות או מבית משפט רבני, אין צורך בצירוף הצו למסמכי הבקשה [...]". נקבע כי ככל שהרשות הייתה פועלת כראוי ודורשת את המצאתו של צו הירושה המקורי, או בודקת את ירושת המנוח אצל רשם הירושות, קרוב לוודאי שהדבר היה מוביל לגילוי התרמית.

נוכח האמור, דחה השופט שטיין את ערעור הרשות בעניין אחריותה הנזיקית לנזקי הקונה.

6.השופט י' אלרון הצטרף לפסק דינו של השופט שטיין. השופטת ר' רונן הצטרפה לתוצאת פסק הדין, בכפוף למספר הערות. במישור הקנייני, לעמדת השופטת רונן, כאשר מדובר במצב של תקלה "מעורבת", יש לבחון כל תקלה בנפרד, תוך החלת הדינים הרלוונטיים לגביה. יישום האמור בנסיבות העניין הוביל אותה למסקנה כי הקונה לא יכול ליהנות מתקנת השוק. בהתייחס לרשלנות הרשות, הצטרפה השופטת לקביעה כי הרשות התרשלה בכך שקיבלה את הבקשה לרישום הירושה מבלי שצורף לה צו ירושה מקורי; זאת, בניגוד להוראות תקנה 18 לתקנות המקרקעין.

7.מכאן הבקשה שלפניי. כנטען, בפסק הדין נקבעה הלכה חדשה שלפיה רשם המקרקעין לא יכול להסתפק בעותק נאמן למקור של צו הירושה, אלא הוא חייב לדרוש עותק מקורי. לטענת הרשות, מדובר בהלכה קשה, וזאת ממספר טעמים. כנטען, שאלה זו כלל לא הייתה חלק מהמחלוקת בין הצדדים בבית המשפט המחוזי. בהתאם, הרשות לא הציגה את נוהל הרישום שהיה עדכני בעת הרישום של המקרקעין נושא ההליך, קרי בשנת 2012. לפיכך, כנטען, בית המשפט הסתמך בשגגה על נוהל הרישום בנוסחו העדכני, אשר לא חל במועדים הרלוונטיים להליך; לטענת המדינה מדובר בתחולה רטרואקטיבית פסולה. הרשות מוסיפה וטוענת כי פרשנות בית המשפט שלפיה תקנה 18(ב) מחייבת הגשת צו ירושה מקורי היא שגויה, ואף אינה מתבקשת מלשון התקנה – שאינה נוקטת במונח "מקור". עוד נטען כי ההלכה עלולה להשפיע באופן שלילי על שוק הנדל"ן בישראל. זאת מאחר שהדרישה להציג מסמכי מקור לרשם המקרקעין תפגע במערכת הרישום המקוון ומטילה נטל בירוקרטי כבד על מבקשי הבקשות ובאי כוחם; ותטיל על רשמי המקרקעין עומס לא סביר ולא מידתי. הרשות סבורה כי בפסק הדין נקבעה הלכה חדשה גם באשר לאי תחולת תקנת השוק לפי סעיף 10 לחוק במקרקעין בנסיבות של "תקלה מעורבת". בנוסף, הרשות משיגה על אופן הצגת תקנת השוק לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין בפסק דינו של השופט שטיין כ"ערבות המדינה לתקלות המרשם" וטוענת כי יש להבהיר שהיא לא מבטחת או ערבה של הרישום וכי אין היא חבה באחריות מוחלטת ביחס לתקלות במרשם.

8.לאחר שעיינתי בפסק הדין נושא הבקשה לדיון נוסף ובבקשה לדיון נוסף על צרופותיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות. כידוע, הדיון הנוסף הוא הליך נדיר וחריג, ששמור למקרים שבהם נקבעה הלכה חדשה שעומדת בסתירה להלכה קודמת של בית המשפט העליון, או שמפאת חשיבותה, חידושה או קשיותה, מוצדק לקיים בה דיון נוסף (סעיף 30(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984; דנ"א 5535/23 המשבב אייץ. אמ. טי. אס בע"מ נ' בוכריס, פסקה 10 (26.12.2023) (להלן: עניין המשבב); דנ"א 5689/23 פלוני נ' פלונית, פסקה 6 (5.11.2023); דנ"א 5012/23 פלונית נ' הסתדרות מדיצינית הדסה, פסקה 6 (23.10.2023)). איני סבור כי תנאים אלה מתקיימים בענייננו.

9.בפסיקה נקבע לא אחת כי הגם שבתפקיד רשם המקרקעין כרוך ממד טכני וששיקול הדעת שניתן לו הוא צר, הרשם נושא באחריות לפעול בהתאם לתקנות ולהנחיות המקצועיות הרלוונטיות בנסיבות העניין, כאשר סטייה מהן עשויה לעלות כדי התרשלות (ראו: ע"א 8124/18 יורשי ביישיץ נ' ז'רוט, פסקה 47 (4.8.2020); ע"א 6894/15 זלצר נ' אבירם, פסקה 17 (7.9.2017); ע"א 3507/14 ציפורה נ' ג'רוס, פסקה 10 (11.10.2015)). בענייננו, שופטי ההרכב קבעו כי פרשנות תקנה 18(ב) לתקנות המקרקעין בשילוב עם הוראות נוהל הרישום, מוליכה למסקנה כי הצגת צו ירושה מקורי היא תנאי להשלמת הרישום וכי אין להסתפק בהצגת עותק נאמן למקור של הצו. גם אם אניח שבפסק הדין ניתן למצוא חידוש מסוים בשאלת ההתנהלות הנדרשת מלשכת רישום המקרקעין, מדובר בהוספת נדבך חדש על הלכות קיימות, אשר צועד בתלם שנחרש בפסיקה. איני סבור שיש בכך כדי להצדיק סטייה מן הכלל שלפיו הלכה חדשה נקבעת על ידי ההרכב הראשוני של בית משפט שדן בהליך, מבלי שיש צורך לשוב ולאשרה בקיום דיון נוסף בה (עניין המשבב, פסקה 13; דנ"א 2047/23 ורסנוב נ' פקיד שומה עכו, פסקה 13 (2.10.2023); דנ"א 4786/23 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' פלוני, פסקה 7 (31.8.2023) (להלן: עניין כלל)).

10.טענת הרשות כי לשון תקנה 18(ב) לא מתייחסת במפורש לחובה לצרף צו ירושה מקורי היא טענה ערעורית אשר אין בה להצדיק דיון נוסף (ראו: דנ"א 4538/13 גולדשטיין נ' קצין התגמולים, פסקה 18 (31.10.2013)). אשר לטענה כי ההלכה התבססה על נוסחו של נוהל הרישום העדכני, וכי הנוסח שהיה תקף במועדים הרלוונטיים להליך לא התייחס במפורש לחובה לצו ירושה מקורי; עיון בפסק הדין מעלה כי ההפניה לנהלי הרישום נעשתה כהנמקה נוספת, שאך הצטרפה לפרשנות של תקנה 18(ב), ובהקשר זה צוין כי המסקנה שלפיה תקנה זו מחייבת להציג צו ירושה מקורי נובעת מ"מובנה הפשוט" (פסקה 117). לפיכך, מדובר בהנמקה שלא השפיעה על התוצאה האופרטיבית של פסק הדין וניתנה למעשה למעלה מן הצורך (דנ"א 2558/23 פלוני נ' שירותי בריאות כללית, פסקה 5 (14.5.2023) (להלן: עניין פלוני); דנ"א 4165/19 משרד הביטחון נ' קוזלי, פסקה 11 (12.11.2019) (להלן: עניין קוזלי)). בנוסף, הטענה כי החובה להציג צו ירושה מקורי תשפיע באופן שלילי על שוק הנדל"ן בישראל, כתוצאה מהכבדה על מבקשי בקשות או מהפגיעה האפשרית במערכת הרישום המקוון היא הערכה שלא נתמכה בנתונים, ובהתאם אין בה להצדיק דיון נוסף (עניין המשבב, פסקה 15; עניין כלל, פסקה 7; דנ"א 595/16 בית החולים הלל יפה בחדרה נ' פלונית, פסקה 8 (14.6.2016)).

11.אשר לבקשת הרשות "להשיג" על אמירותיו של השופט א' שטיין, שבמסגרתן התייחס למדינה כ"ערבה" לנכונות המרשם, כעולה מפסק הדין – וכפי שציינה הרשות בעצמה – אמירה זו נאמרה במסגרת דיון תיאורטי בתכליתה של תקנת השוק. משאלה הם פני הדברים, כלל לא נקבעה הלכה בהקשר זה ולא מתקיימים התנאים לקיומו של דיון נוסף (ראו: עניין פלוני, פסקה 5; עניין קוזלי, פסקה 11). הרשות טענה עוד כי בפסק הדין נקבעה הלכה נוספת, בגדרה נקבע לראשונה כי תקנת השוק לא חלה בנסיבות של "תקלה מעורבת". ואולם, טענה זו נטענה בתמצית, וכלל לא הוברר מדוע מדובר בהלכה שעונה לאמות המידה המחמירות לקיום דיון נוסף. זאת, בפרט על רקע אמרות הפסיקה בעבר שלפיהן הכלל בדבר תקנת השוק "לא נועד להגן על מי שעצם הרישום על שמו הושג בתרמית" (ע"א 2680/90 ס.מ. יצירה השקעות ופיתוח בע"מ נ' מוזאפאר, פ"ד מט(1) 649, 659 (1995); כן ראו: ע"א 8124/18 יורשי המנוח אלקנה ביישיץ נ' ז'רוט, פסקה 25 (4.8.2020); ע"א 767/11 להיני נ' עזורי, פסקה 15 (27.8.2013)).

הבקשה נדחית אפוא. משלא התבקשה תשובה, אין צו להוצאות.