ע"א 4291/20 ירין שרעבי נ. דן פורטמן

לפניי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז בלוד (כב' השופטת ריקי שמולביץ ) בת"א 43627-02-16 מיום 5.5.2020, אשר קבע כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקש ביחס לנכס מושא הבקשה דנן נרשמה שלא כדין, והורה על מחיקתה מן המרשם.

רקע והשתלשלות העניינים

1.

המשיבים 10-1 הם בעלי הזכויות בדירות וברכוש המשותף הצמוד לדירות בבניין מגורים ברחוב קלישר 7 בעיר פתח-תקווה, הידוע כגוש 6384 חלקה 24 (להלן: " בעלי הדירות " ו-" הבניין ", בהתאמה). ביום 26.4.2010 נחתם בין בעלי הדירות לבין מר אבי ויקטור רומנו (להלן: " אבי ויקטור " או " היזם "), באמצעות מיופה כוחו מר יוסף רומאני (המשיב 12. להלן: " רומאני "), הסכם לחידוש וחיזוק הבניין בהתאם להוראות " תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה " (להלן: " ההסכם הראשון " ו-" תמ"א 3 8", בהתאמה). במסגרת ההסכם, התחייב אבי ויקטור לבצע עבודות חיזוק, חידוש ושיפוץ בבניין, ובתמורה התחייבו בעלי הדירות להעביר לידיו " את זכויות הבניה הצמודות לגג הבניין... לשם בניית יחידות היזם, באופן שלאחר השלמת ביצוע עבודות השיפוץ, יהא זכאי היזם להירשם בלשכת רישום המקרקעין כבעלים של יחידות היזם " (ראו סעיף 4.א. להסכם הראשון). בעקבות ההסכם הראשון, פעל רומאני להוצאת היתר בנייה, וביום 3.5.2012 ניתן היתר לבניית 4 דירות נוספות בבניין (להלן: " הדירות החדשות ").

2.

כשנתיים לאחר החתימה על ההסכם הראשון, ביוני 2012 נחתם בין אבי ויקטור, באמצעות מיופה כוחו רומאני, לבין חגי שרעבי – אביו של המבקש (להלן: " חגי "), הסכם הלוואה, לפיו הלווה חגי לרומאני סך של 450,000 ש"ח לצורך ביצוע עבודות הבנייה בבניין (להלן: " הסכם ההלוואה "). במסגרת ההסכם, נקבע כי במועד בו יוכל רומאני למכור דירות בבניין, יחתמו הצדדים על הסכם במסגרתו יקבל חגי דירת 5 חדרים שתיבנה על גג הבניין.

3.

זמן מה לאחר מכן, ניהלו בעלי הדירות ורומאני משא ומתן נוסף, במסגרתו נדונה האפשרות להרחיב את עבודות שיפוץ שיבוצעו בבניין, לרבות בניית ממ"ד לכל דירה. בעקבות זאת, ביום 20.11.2012 נחתם בין בעלי הדירות לבין חברת צורי שדי ניהול ואחזקות מבנים בע"מ (המשיבה 11. להלן: " צורי "), באמצעות מיופה כוחה – רומאני, הסכם נוסף במסגרתו התחייבו בעלי הדירות להעביר לידי צורי את זכויות הבנייה הצמודות לגג הבניין לצורך בניית לא יותר מ-5 יחידות דיור נוספות בבניין (להלן: " ההסכם השני "). על פניו, נראה כי ההסכם השני החליף את ההסכם הראשון.

4.

מספר חודשים לאחר תחילת העבודות, במאי 2013 הגישו חלק מבעלי הדירות תביעה לבית משפט השלום בתל אביב-יפו, ולצידה בקשה למתן צו מניעה זמני נגד רומאני, צורי ונתבעים נוספים, במסגרתה נטען כי אלו מפרים את חובותיהם החוזיות כלפי בעלי הדירות, וכי העבודות מבוצעות באופן רשלני, רצוף פגמים וליקויים, תוך סיכון חיי הדיירים בבניין וביצוע עוולות נזיקיות כלפיהם. בסופו של דבר, חתמו הצדדים על הסכם גישור הקובע מתווה מוסכם להמשך העבודות בבניין, אשר קיבל תוקף של פסק דין ביום 28.9.2014 (ת"א (שלום ת"א) 51148-05-13 שליבו נ' צורי שדי ניהול ואחזקות מבנים בע"מ (28.9.2014)) (להלן: " הסכם הגישור ").

במסגרת הסכם הגישור, נקבע כי עד לסיום עבודות הבנייה בבניין יחולו הוראותיו של הסכם הגישור (אשר גוברות על כל הסכם אחר בין הצדדים), וכי הוראות ההסכם השני יחולו בשינויים המחייבים ובכפוף להוראות הסכם הגישור (להלן, יכונו שני ההסכמים יחד: " הסכמי הקבלן ") (סעיפים 3-2 להסכם הגישור). עוד צוין במסגרת ההסכם, כי רומאני כבר מכר אחת מן הדירות החדשות למשפחת שפיגל, אשר התגוררה קודם לכן בדירה אחרת בבניין, וכי בתמורה קיבל את דירתה הישנה של משפחת שפיגל (להלן: " דירת שפיגל ") (סעיף 12 להסכם הגישור). באשר למכירת יתר הדירות בבניין, נקבע כי רומאני רשאי למכור את הדירות החדשות ואת דירת שפיגל, בכפוף להעברת כל כספי התמורה לחשבון נאמנות (להלן: " חשבון הנאמנות "), שייפתח על ידי נאמן מטעם בעלי הדירות (להלן: " הנאמן מטעם הדיירים "), ונאמן מטעם רומאני – עו"ד אהרון איטח (להלן: " הנאמן מטעם רומאני " או " עו"ד איטח ") (סעיפים 13 ו-16.א-ב להסכם הגישור). בנוסף, הוסכם כי בידי הנאמן מטעם הדיירים יופקד ייפוי כוח מטעם בעלי הדירות לרישום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות החדשות, וכי הלה רשאי לאשר רישום הערת אזהרה רק בהתקיים התנאים הקבועים בהסכם הגישור, ובפרט בתנאי שרוכשי הדירות יפקידו את התשלומים הקבועים בהסכמי המכר בגין רכישת הדירה בחשבון הנאמנות. לעניין זה הובהר כי ייפוי הכוח נועד לרישום הערות אזהרה או שעבוד אך ורק ביחס לזכויותיו של רומאני מכוח ההסכם השני, ולא על זכויות הדיירים (סעיף 16.ז להסכם הגישור). כן הוסכם כי רומאני רשאי לרשום הערות אזהרה בהתאם להסכמי המכר שייחתמו ביחס לדירות החדשות, בכפוף להעברת מלוא התשלומים בעבור הדירות החדשות לחשבון הנאמנות, ובכפוף להפקדת ייפוי כוח מטעם רוכשי הדירות החדשות לביטול הערות האזהרה במקרה שתשלום כלשהו לא יועבר לחשבון הנאמנות או במקרה שרומאני לא יעמוד בהתחייבויותיו (סעיף 16.ח להסכם הגישור). כמו כן, הוסכם והוצהר כי רישום הערת אזהרה או משכנתא או ביצוע כל דיספוזיציה בקשר עם זכויותיו או בכלל, אשר ייעשו שלא באישור הנאמן מטעם הדיירים, יהיו בטלים וחסרי תוקף (סעיף 16.ט להסכם הגישור). לאחר החתימה על הסכם הגישור, שב רומאני לבצע עבודות בבניין.

5.

במהלך שנת 2016 החלה צורי להתקשר בהסכמים למכירת הדירות בבניין. בתוך כך, התקשרה צורי עם המשיבים 4-3 – חיה ואליעזר ליפא רבינוביץ (להלן: " רבינוביץ "), עם המשיבה 18 – גב' מרים מלול (להלן: " מלול "), וכן עם המבקש – מר ירין שרעבי (להלן: " שרעבי "), הוא הרלוונטי לענייננו. ההסכם בין צורי לשרעבי נחתם ביום 18.5.2016, כאשר עו"ד איטח הוא שטיפל בעריכתו ובחתימתו (להלן: " הסכם המכר "). במסגרת ההסכם, צוין כי שרעבי הלווה לצורי סכום של 850,000 ש"ח לצורך מימון עבודות הבנייה בבניין, והוסכם כי חלף החזר ההלוואה, שרעבי יקבל אחת מן הדירות בבניין, במצבה הנוכחי, ובכך תסולק ההלוואה. כן צוין כי מחיר הדירה נקבע בהתחשב במצבה במועד החתימה והעבודות שנותרו להשלמתה. זאת ועוד, הצדדים ייפו את כוחו של עו"ד איטח לטפל בהעברת הזכויות בדירה, לרבות רישום בעלותו של שרעבי. בעקבות זאת, ביום 20.6.2016 נרשמה על ידי עו"ד איטח הערת אזהרה לטובת שרעבי ביחס לדירת שפיגלמן. בנוסף, על פי הנטען, בסמוך לאחר החתימה על הסכם המכר, נמסרה לשרעבי חזקה בדירה כשהיא איננה ראויה למגורים, ונדרשת ממנו השקעה של כסף רב על מנת להפכה לכזו.

6.

ביני לביני, ביום 16.2.2016 שלחו בעלי הדירות הודעה לנאמן מטעם רומאני, על ביטול הסכמי הקבלן בשל הפרות יסודיות (להלן: " הודעת הביטול "). כחודש לאחר מכן, ביום 28.3.2016 הגישו בעלי הדירות תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו נגד צורי, רומאני, רבינוביץ ונתבעים נוספים אשר היו מעורבים בעבודות הבנייה בבניין. מאוחר יותר צורפו כנתבעים גם שרעבי ומלול (ראו כתב תביעה מתוקן מיום 7.2.2017). במסגרת התביעה, נטען כי עבודות הבנייה בבניין מבוצעות באופן רשלני ביותר, תוך התעלמות מתקנים, ושימוש בחומרים לא תקינים ובאנשי מקצוע שאינם מוסמכים ומיומנים, באופן שהוביל לפגיעה חמורה ביציבות הבניין. כן נטען כי בניגוד להסכם הגישור, צורי ורומאני מכרו את הדירות החדשות ואת דירת שפיגלמן לרבינוביץ, שרעבי ומלול (להלן, יכונו יחד: " הרוכשים "), מבלי לקבל את אישור הנאמן מטעם הדיירים, מבלי למסור לו ייפוי כוח מטעם הרוכשים לביטול הערות האזהרה, ומבלי להעביר את כספי התמורה לחשבון הנאמנות. משכך, התבקש בית המשפט לקבוע, בין היתר, כי צורי ורומאני הפרו את הסכמי הקבלן באופן יסודי ולכן הם בטלים, והאחרונים לא זכאים לתמורה עליה הוסכם בין הצדדים. עוד התבקש בית המשפט לקבוע כי הסכמי המכר עם הרוכשים לרכישת הדירות החדשות בבניין נחתמו תוך הפרה יסודית של הסכם הגישור, ולכן הם בטלים וחסרי תוקף, ומשכך גם רישום הערות האזהרה לטובת הרוכשים בטל וחסר תוקף. כלפי הרוכשים, נטען כי אלו התרשלו בכך שלא ביצעו בדיקות מקדמיות ביחס לזכויות בדירות.

7.

ביום 18.4.2018 הגישו בעלי הדירות בקשה כי בית המשפט ידון בסוגיות הנוגעות לרוכשים, וייתן פסק דין חלקי בסוגיות אלו. בעלי הדירות נימקו את בקשתם בכך שלשם ביצוע עבודות לתיקון הכשלים והליקויים הרבים הקיימים כיום בבניין, נדרש ממון רב אותו ניתן יהיה להשיג באמצעות מכירת דירות בבניין. זאת ניתן יהיה לעשות רק לאחר שתוכרענה זכויותיהם של הרוכשים בדירות. ביום 8.7.2018 נעתר בית המשפט קמא לבקשה, והורה על פיצול הדיון כך שתחילה תתבררנה הטענות ביחס להסכמי המכר שנחתמו עם הרוכשים ותינתן הכרעה בעניינם, ורק לאחר מכן יידונו יתר הסוגיות.

פסק דינו של בית המשפט קמא

8.

ביום 5.5.2020 נתן בית המשפט קמא פסק דין חלקי. לאחר שסקר בהרחבה את טענות הצדדים, עמד בית המשפט קמא על השאלות המצויות במחלוקת. בתוך כך, ציין כי אין מחלוקת עובדתית על כך שלא כל כספי התמורה שהתקבלו בגין מכירת הדירות הופקדו בחשבון הנאמנות, וכן לא הופקדו ייפויי כוח מטעם הרוכשים לביטול הערות האזהרה. משכך, השאלה המרכזית בה נדרשת הכרעה היא כיצד משפיע ביטול הסכמי הקבלן על תוקפם של הסכמי המכר עם הרוכשים ועל זכויותיהם בדירות החדשות. הואיל והבקשה שלפניי נוגעת אך לעניינו של שרעבי, להלן יפורטו קביעותיו של בית המשפט קמא בעניין זה בלבד.

9.

בבוחנו את המסגרת הנורמטיבית, ציין בית המשפט קמא כי מדובר במערכת יחסים משולשת בין בעלי הדירות מצד אחד, צורי ורומאני מצד שני, ושרעבי מצד שלישי. כן ציין בית המשפט קמא כי הואיל ומדובר בעסקאות שדומות באופיין לעסקאות 'קומבינציה', הרי שניתן להקיש מהדין החל ביחס לעסקאות מעין אלו, על היחס המשפט בין בעלי הדירות לשרעבי. לעניין זה, עמד בית המשפט קמא על פסיקתו של בית משפט זה לעניין עסקאות קומבינציה, לפיה ביטול ההסכם בין הבעלים בנכס לבין הקבלן, הופך את ההסכם בין הקבלן לבין הרוכש לבלתי אכיף, שכן אין הקבלן יכול למלא את התחייבותו כלפי הרוכש. זאת, למעט במקרים בהם נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכש – או אז נוצרת מערכת יחסים משפטית ישירה בין הבעלים לבין הרוכש. עם זאת, ציין בית המשפט קמא כי תוקפה של הערת אזהרה כאמור מותנה ברישומה כדין.

10.

על רקע האמור, דן בית המשפט קמא בהסכם המכר עם שרעבי. בפתח הדברים, ציין בית המשפט קמא כי הסכם המכר נחתם ביום 18.5.2016 והערת האזהרה נרשמה ביום 20.6.2016, דהיינו מספר חודשים לאחר ששלחו בעלי הדירות את הודעת הביטול והגישו את תביעתם. יתרה מכך, בית המשפט קמא סבר כי אף בהתעלם מעובדה זו, לא ניתן לכחד כי הסכם המכר נוגד לחלוטין את הוראות הסכם הגישור, אשר קיבל תוקף של פסק דין, וזאת הן מבחינת מנגנון תשלום התמורה שנקבע במסגרתו, הן לעניין קבלתו של אישור הנאמן מטעם הדיירים, והן לעניין הפקדת ייפוי כוח מטעם שרעבי לביטול רישום הערת האזהרה: ראשית , הערת האזהרה לטובת שרעבי נרשמה לגבי תת-חלקה 8 – היינו ביחס לדירת שפיגל, ולא ביחס לאחת מן הדירות החדשות. זאת בניגוד להסכם הגישור לפיו הותר רישום הערות אזהרה רק על " זכויות היזם מכוח ההסכם [השני]

ולא על זכויות הדיירים (ראו סעיף 16.ז להסכם הגישור); שנית , על אף שנקבע במסגרת הסכם הגישור שזכותו של רומאני למכור את הדירות כפופה לכך שכספי התמורה יופקדו בחשבון האמנות, תמורה כאמור לא הופקדה.

11.

לצד דברים אלו, הוסיף בית המשפט קמא כי על פי עדותו של עו"ד איטח, הלה יידע את שרעבי בדבר הסכם הגישור, ולכן קיים קושי לקבל את טענתו כי לא ידע על קיומו של הסכם זה. בנוסף, בית המשפט קמא ציין כי עו"ד איטח הודה בעדותו כי ייצג את שרעבי במסגרת הסכם המכר, וסבר כי הסתמכותו של שרעבי על עו"ד איטח משתיקה אותו מלטעון כי לא ידע על הסכם הגישור. לבסוף, ציין בית המשפט קמא כי על אף שחגי (אביו של שרעבי) הצהיר במסגרת ההליך כי החל מחודש יוני 2012 הלווה לרומאני כמיליון ש"ח לטובת ביצוע עבודות הבנייה בבניין, הלה לא צירף לתצהירו חשבוניות וקבלות כדין, שיש בהם כדי ללמד על ביצוע תשלומים בפועל.

אשר על כן, קבע בית המשפט קמא כי רישום הערת האזהרה לטובת שרעבי נעשה שלא כדין והורה על מחיקתה.

על פסק דין זה הגיש שרעבי ערעור, ולצדו בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין עד להכרעה בערעור – היא הבקשה העומדת לפניי.

טענות הצדדים

12.

במסגרת בקשתו, טוען שרעבי כי בחינת סיכויי הערעור להתקבל ומאזן הנוחות בענייננו מובילה למסקנה כי יש לקבל את הבקשה לעיכוב ביצוע. באשר לסיכויי הערעור, העלה שרעבי מספר טענות: ראשית , נטען כי אביו חגי, העביר תמורה מלאה בגין הדירה כבר בשנת 2012 – כך, תחילה שולם סכום של 450,000 ש"ח במסגרת הסכם ההלוואה, ולאחר מכן שולמו סכומים נוספים המסתכמים בלמעלה ממיליון ש"ח, וזאת לשם ביצוע העבודות בבניין. כן נטען כי בעת החתימה על הסכם המכר ורישום הערת האזהרה, היו הזכויות בדירה נקיות מכל עיקול, שיעבוד או הערת אזהרה סותרת. משכך, טוען שרעבי כי מדובר בעסקה שהושלמה ונרשמה כדין, ולא קיימת הצדקה לבטלה. שנית , נטען כי במסגרת פסק דינו, השווה בית המשפט קמא את מערכת היחסים בין הצדדים לעסקת קומבינציה, וקבע כי ככל שמערכת היחסים בין הקבלן לבעלים מסתיימת, הרי שזכותו של הרוכש מתבטלת באופן אוטומטי. ואולם, בענייננו כלל לא נקבע כי הסכמי הקבלן מבוטלים, ולכן לא ברי מדוע הגיע בית המשפט למסקנה שיש לבטל את הסכם המכר. יתרה מכך, שרעבי טוען כי אף אם היה בית המשפט קמא קובע כי הסכמי הקבלן מבוטלים, הרי שבמקרה כזה היה עליו למנות בעל תפקיד שייכנס בנעליהם של צורי ורומאני, ולפי פסיקתו של בית משפט זה על בעל התפקיד הייתה מוטלת החובה לפעול ככל הניתן לקיום התחייבויותיהם. לבסוף , נטען כי על פי הסכם הגישור, עו"ד איטח שימש כשלוחם של בעלי הדירות, ומשכך פעולותיו מחייבות אותם. מאחר שעו"ד איטח הוא גם זה שטיפל בהסכם המכר, הרי שהסכם זה מחייב גם את בעלי הדירות.

לעניין מאזן הנוחות, טוען המבקש כי הותרת פסק דינו של בית המשפט קמא על כנו צפויה לגרום לו נזק בלתי הפיך, שכן מצב זה יאפשר לבעלי הדירות לפעול למכירת הזכויות בדירה אותה רכש לצד שלישי. כפועל יוצא, אף אם יתקבל לבסוף ערעורו, לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו. מאידך גיסא, שרעבי גורס כי מאחר שההליך בבית המשפט קמא עודנו מתנהל, ובית המשפט קמא טרם הכריע בטענותיהם העיקריות של בעלי הדירות, הרי שלא צפוי להיגרם להם כל נזק מקבלת הבקשה לעיכוב ביצוע.

13.

בתשובתם, טוענים בעלי הדירות כי יש לדחות את הבקשה לעיכוב ביצוע, שכן לא מתקיימים התנאים לקבלתה. באשר לסיכויי הערעור להתקבל, נטען כי אלו אפסיים. בתוך כך, טוענים בעלי הדירות כי על פי טענת שרעבי, רכישת הזכויות בדירה נעשתה מכוח הסכם ההלוואה בשנת 2012, אשר נחתם בין חגי לבין אבי ויקטור. ואולם, הסכם המכר נחתם בין שרעבי לבין צורי, ולכן לא ברי כיצד הלוואה שניתנה לאדם שאין לו כל קשר לצורי – אבי ויקטור, יכולה להוות תמורה בגין רכישת הדירה. לעניין זה, מוסיפים בעלי הדירות כי בין כה וכה שרעבי כלל לא הוכיח כי בוצעו תשלומים כלשהם לאבי ויקטור. זאת ועוד, לטענת בעלי הדירות שרעבי פעל בצוותא עם צורי ורומאני מאחורי גבם, בהיותו מודע לקיומו של הסכם הגישור, והתקשר עמם בהסכם המכר תוך הפרה יסודית של הוראות הסכם הגישור, ובכלל זאת מבלי לקבל את אישור הנאמן מטעם הדיירים, מבלי להעביר ייפוי כוח לביטול הערת האזהרה ומבלי להעביר כספים כלשהם לקופת הנאמנות. משכך, לשיטת בעלי הדירות טענותיו של שרעבי בערעור צפויות להידחות.

באשר למאזן הנוחות, נטען כי פיצול בירור התביעה בוצע על מנת ליצור מקורות כספיים זמינים לשם מימון עלויותיהן של העבודות הנדרשות לתיקון הכשלים החמורים וליקויי הבנייה שקיימים כעת בבניין. היינו, לשיטתם הסכים בית המשפט קמא לברר תחילה את זכויותיו הנטענות של שרעבי בדירה, על מנת שניתן יהיה להשתמש בכספים שיתקבלו בגין מכירתה לביצוע עבודות כאמור. משכך, לטענתם, עיכוב ביצוע פסק הדין צפוי לגרום להם נזק רב. מנגד, נטען כי שרעבי הוא איש עסקים ממולח אשר ניסה לרמות ולהבריח נכס, וכי בכל מקרה באפשרותו לרפא את נזקיו באמצעות הגשת תביעה נגד אבי ויקטור או נגד צורי, אשר חתמו עמו על ההסכמים.

דיון והכרעה

14.

לאחר שעיינתי בבקשה לעיכוב ביצוע ובתשובה לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להתקבל, בכפוף לכך שיוצא צו האוסר על שרעבי לבצע כל דיספוזיציה ביחס לדירה. להלן נימוקיי.

15.

כידוע, תקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1964 (להלן: " התקסד"א ") קובעת כי " הגשת ערעור לא תעכב את ביצוע ההחלטה שעליה מערערים ". עם זאת, נקבע כי בית המשפט רשאי להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין עד להכרעה בערעור, בתנאים שייראו לו (תקנה 467 לתקסד"א). בפסיקתו של בית משפט זה נקבעו שני שיקולים הצריכים להנחות את בית המשפט בבואו להכריע בבקשה לעיכוב ביצוע: האחד – סיכויי הערעור להתקבל הם טובים; ו השני – מאזן הנוחות נוטה לטובת מבקש העיכוב, במובן זה שביצוע פסק הדין עלול לגרום לו נזק בלתי הפיך או ליצור קושי ממשי בהשבת המצב לקדמותו במקרה שהערעור יתקבל. בין שני השיקולים הללו מתקיים יחס של "מקבילית כוחות", ואולם מקובל לראות בשיקולי מאזן הנוחות כראשונים במעלה (ראו: ע"א 4241/20 מדינת ישראל – רשות מקרקעי ישראל נ' עיזבון המנוח תיתי , פסקה 8 (15.7.2020); רע"א 3822/20 יורשי המנוח עבד אל קאדר נ' רשות מקרקעי ישראל , פסקה 14 (6.7.2020); ע"א 8655/18

נחמיאס נ' בנק הפועלים בע"מ , פסקה 10 (11.2.2019)).

16.

בענייננו, סבורני כי יש בשיקולי מאזן הנוחות כדי להכריע את הכף לטובת שרעבי. כמתואר לעיל, המחלוקת שבמוקד הערעור שהגיש שרעבי נוגעת לזכויות בדירת מגורים. בפסיקתו של בית משפט זה נקבע לא אחת כי מקום בו עסקינן בזכויות בנכס מקרקעין המיועד למגורים, מאזן הנוחות נוטה לטובת מבקש העיכוב, וזאת בשל הקושי הרב שייווצר להשבת המצב לקדמותו ככל שהערעור יתקבל, וכן בשים לב להשלכות המיידיות והקשות הכרוכות בפינויו של אדם מדירת מגוריו (ראו, למשל: ע"א 2954/20 YE ONeill Diamonds (Israel) Limited

נ'

Lenfield Inc , פסקה 12 (23.6.2020); ע"א 8136/19 לויט נ' כלל חברה לביטוח בע"מ , פסקה 15 (20.2.2020) (להלן: " עניין לויט "); ע"א 4502/17 אביגור יזמות ופיתוח נדל"ן בע"מ נ' עג'מי בוגנים , פסקאות 10-9 (3.10.2017)). כן נקבע כי כאשר מתעורר חשש שנכס המקרקעין מושא הערעור יועבר לצדדים שלישיים טרם ההכרעה הסופית בערעור, יטה בית המשפט לעכב את ביצוע פסק הדין (ראו: ע"א 8797/16 אובצ'ינקוב נ' סופר , פסקה 18 (28.5.2018); ע"א 7007/16 איי. איי. איתמר השקעות בע"מ נ' באראט אחזקות ונכסים בע"מ , פסקה 10 (25.10.2016); ע"א 8786/13 ביאלוסטוצקי נ' עו"ד בן ארצי , פסקה 24 (11.2.2014)). אומנם, מטענותיו של שרעבי אין זה ברור האם בעת הזו הוא כבר מתגורר בדירה או שמא היא עודנה זקוקה לשיפוץ על מנת להפכה לראויה למגורים. בכך יש, כאמור, כדי להשפיע על שיקולי מאזן הנוחות, שכן ככל שהמבקש איננו מתגורר בדירה, הרי שביצועו של פסק הדין קמא לא יהיה כרוך בפינויו מדירת מגוריו. עם זאת, אף אם נניח שהמבקש טרם עבר להתגורר בדירה, הרי שמאזן הנוחות נוטה לטובתו, וזאת בשל החשש הממשי שהזכויות בדירה תועברנה לצדדים שלישיים. חשש זה מתחדד לנוכח העובדה שבעלי הדירות עצמם מודים בפה מלא כי עם ביצועו של פסק הדין קמא ומחיקת הערת האזהרה שרשומה לטובת שרעבי, בכוונתם לפעול למכירת זכויות הבעלות בדירה על מנת להשיג כספים למימון עבודות התיקון הדרושות בבניין. משכך, נראה כי דחיית בקשתו של שרעבי עלולה ליצור קושי של ממש בהשבת המצב לקדמותו, והלכה למעשה לייתר את ערעורו.

יתרה מכך, לא השתכנעתי כי קבלת הבקשה לעיכוב ביצוע צפויה לגרום נזק משמעותי לבעלי הדירות, ולבטח לא נזק בלתי-הפיך שאיננו בר-פיצוי. טענתם העיקרית, ולמעשה היחידה, של בעלי הדירות לעניין מאזן הנוחות, היא כי ככל שיעוכב ביצוע פסק הדין קמא, לא יהיה ביכולתם לפעול למכירת הדירה בהקדם, ולא ניתן יהיה להשתמש בכספים שיתקבלו בגינה לשם ביצוע עבודות התיקון. אפס, בכך אין די כדי להטות את מאזן הנוחות לטובתם. עניינם של בעלי הדירות איננו בדירה עצמה, אלא בכספים שיוכלו לקבל ממכירתה – כספים האמורים לטענתם לשמש מקור מימון לצורך עבודות התיקון הנדרשות לשיטתם בבניין. משכך, הרי שכל נזקם של בעלי הדירות מעיכוב ביצוע פסק הדין הוא כי ידרשו למצוא מימון ביניים עד להכרעה בערעור. זהו נזק מוגבל יחסית, בפרט נוכח העובדה שבמסגרת פסק הדין חייב בית המשפט קמא את רבינוביץ בתשלום מלוא התמורה עבור הדירה אותה רכשו, וניתן יהיה לעשות שימוש בכספים אלו על מנת להתחיל בביצוע עבודות התיקון. אשר על כן, סבורני כי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובת קבלת הבקשה לעיכוב ביצוע.

17.

משכך, ובשים לב למעמד הבכורה שניתן למאזן הנוחות, די באמור כדי להוביל לקבלת הבקשה, וזאת אף אם סיכויי הערעור אינם נראים גבוהים (ראו: עניין לויט , פסקה 16 והאסמכתאות שם).

18.

סוף דבר : הבקשה לעיכוב ביצוע מתקבלת, במובן זה שתעוכב מחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובת המבקש על המקרקעין המצויים בפתח תקווה והידועים כגוש 6384 חלקה 24, תת-חלקה 8, עד להכרעה בערעור שהגיש המבקש. עם זאת, מצאתי להתנות את עיכוב הביצוע בצו האוסר על המבקש לעשות כל דיספוזיציה ביחס לדירה. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות.