ע"א 7909/15 רחל לטין נ. פרימיום קרדיט מימון והשקעות בע"מ

1.

לפניי בקשה למתן סעד זמני לתקופת הערעור שלפיו יעוכבו הליכי פינוי המבקשת מהדירה שבה היא מתגוררת ביחד עם בעלה ברחוב בלפור 100 בבת ים (להלן: הדירה ), שנמכרה על ידי המשיב 2 בתפקידו ככונס נכסים (להלן: הכונס ) לידי המשיב 3 תמורת סך של 702,000 ₪. הבקשה הוגשה בד בבד עם ערעור שהגישה המבקשת על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כבוד השופט ר' כהן ) מיום 18.10.2015 ב-ה"פ 56508-02-15, שבמסגרתו נדחתה תובענה שהגישה המבקשת ובה נתבקש ביטול הסכם המכר מיום 23.10.2014 בין הכונס לבין המשיב 3.

הרקע לבקשה

2.

כנגד המבקשת, בעלת הזכויות לשעבר בדירה, נפתח תיק הוצאה לפועל 01-11216-53-6 בגין חוב לחברת פרימיום קרדיט מימון והשקעות נדל"ן בע"מ (להלן: המשיבה 1 ), ובמסגרת ההליך מונה המשיב 2 ככונס נכסים. מקורו של החוב הוא באי עמידה בהחזרי הלוואה שנטלה המבקשת מהמשיבה 1 – הלוואה שכנגדה ניתנה למשיבה 1 זכות לרישום משכנתא על הדירה. במהלך נובמבר 2013 הגישה המשיבה 1 בקשה למימוש המשכנתא שנרשמה על הדירה. בחודש יוני 2014 המבקשת ובעלה הגישו בקשה לביטול הסכם ההלוואה או לשינוי תנאיו ולהפחתת סכום החוב בתיק ההוצל"פ, וכן לביטול המשכנתא הרשומה לטובת המשיבה 1 ועל עיכוב הליכי המכר והפינוי (ה"פ 46322-06-14). ביום 24.7.2014 התקיים דיון בתובענה ובית המשפט המחוזי בתל אביב (כבוד השופטת מ' אגמון-גונן ) הורה למבקשת לשלם למשיבה 1 סכום של 400,000 ₪ כתנאי למתן צו מניעה זמני. בית המשפט המחוזי קבע עוד כי אם סכום זה לא ישולם עד ליום 10.9.2014, הבקשה למתן צן מניעה זמני תידחה וההליכים בתיק ההוצל"פ יימשכו. משלא עמדה המבקשת בתנאים שפורטו בהחלטתה של השופטת אגמון-גונן ולא שילמה סך של 400,000 ₪ למשיבה 1, המרצת הפתיחה נמחקה ביום 2.5.2015.

1.

ביני לביני, ביום 24.11.2014 הגישה המבקשת במסגרת הליך ההוצל"פ בקשה ל"עיכוב הליכים ולביטול מכר דירת מגורים ע"י כונס הנכסים" שבה נטען, בין היתר, כי הדירה נמכרה למשיב 3 במחיר נמוך ביחס לשוויה האמיתי. ביום 16.12.2014 כבוד רשם ההוצאה לפועל ש' קרן דחה את הבקשה לעיכוב הליכי המכר ודחה בקשה נוספת שהגישה המבקשת להארכת מועד להגשת חוות דעת שמאי נגדית לחוות הדעת שהגיש הכונס (להלן: ההחלטות מיום 16.12.2014 ). ביום 21.1.2015 הורה כבוד הרשם על העברת הזכויות בדירה לידי הקונה - המשיב 3, וביום 27.1.2015 נרשם המשיב 3 כבעל הזכויות בדירה. ביום 28.12.2014 הגישה המבקשת בקשת רשות ערעור על החלטות כבוד הרשם מיום 16.12.2014 לבית משפט השלום בתל אביב (רע"צ 58074-12-14) שבה עתרה לביטול מכר הדירה לידי המשיב 3 וביקשה לעכב את ההליכים בתיק ההוצל"פ. ביום 6.2.2015 דחה בית משפט השלום (כבוד השופט ע' מאור ) את הבקשה למתן צו מניעה זמני. ביום 12.4.2015 התקיים דיון בבקשה למתן רשות ערעור ובסופו ביקש בא-כוח המבקשת לחזור בו מהבקשה, ומשכך בקשת רשות הערעור נדחתה.

2.

במהלך חודש פברואר 2015 פתחה המבקשת בהליך נוסף – המרצת פתיחה 56508-02-15 שפסק הדין שניתן בה הוא במוקד ערעור זה. בהמרצת הפתיחה עתרה המבקשת למתן סעד הצהרתי שלפיו הסכם המכר בין הכונס ובין המשיב 3 מבוטל, וזאת בטענה כי יש בידה חוות דעת שמאית המעריכה את שווי הדירה בסכום גבוה יותר, כי שטח הדירה הוא כ-90 מ"ר ולא 64 מ"ר כפי שנטען בחוות הדעת מטעם הכונס, וכי יש להורות על ביטול הסכם המכר בשל טעות והטעיה לפי סעיפים 14 ו-15 בהתאמה לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973. ביום 2.4.2015 נדחתה בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על העברת הזכויות בדירה ומורה על השהיית הליכי הפינוי של המבקשת מהדירה. בפתח דיון ההוכחות מיום 1.7.2015 צמצם בא-כוח המבקשת את גדר המחלוקת לטענה אחת בלבד שלפיה "הדירה נמכרה בטעות במחיר נמוך והטעות היא תוצאה של חוות דעת שמאית מוטעית לחלוטין". ביום 18.10.2015 דחה בית המשפט המחוזי (כבוד השופט ר' כהן ) את התובענה. בית המשפט המחוזי קבע כי לא ניתן לתקוף את הסכם המכר על בסיס טענות חוזיות, וזאת מאחר שהסכם זה הוא תולדה של פעילות כונס נכסים בתיק הוצל"פ ולא בשוק החופשי. כן נקבע בפסק הדין כי פעולות הכונס וכך גם טענותיה האחרות של המבקשת, נבחנו זה מכבר על ידי רשם ההוצל"פ ואף על ידי ערכאת ערעור ב-רע"צ 58074-12-14. משכך, ומשחזרה בה המבקשת מבקשת רשות הערעור, היא ויתרה למעשה על כלל טענותיה בנוגע לביטול הסכם המכר. עוד הוסיף וקבע בית המשפט המחוזי כי המבקשת מיצתה את טענותיה בדבר ביטול הסכם המכר, וכי מטעמים של ודאות וסופיות במשפט אין לאפשר לה לשוב ולהעלות טענות נוספות לאחר שבחרה לזנוח את בקשת רשות הערעור שהגישה. כן נקבע כי הוודאות והסופיות מקבלות בנסיבות המקרה משנה תוקף לנוכח העובדה כי המשיב 3 שילם את מלוא תמורת הדירה, שילם מס רכישה, נטל הלוואה מגובה במשכנתא לשם הרכישה, ואף נרשם כבעלים בדירה מיום 27.1.2015. משכך, נקבע כי בנסיבות המקרה יש ליתן משקל משמעותי לאינטרס ההסתמכות של המשיב 3 על סופיות הליכי רכישת הדירה בהליך ההוצל"פ. אחר הדברים הללו, חייב בית המשפט המחוזי את המבקשת בתשלום הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 21,000 ₪.

יוער כי ביום 6.10.2015, משלא ניתן כאמור צו מניעה זמני לעיכוב הליכי הפינוי, הורה כבוד הרשם ש' קרן כי המבקשת תפנה את הדירה ביום 25.11.2015. ביום 19.11.2015 הגישה המבקשת ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. בד בבד עם הגשת הערעור, הוגשה הבקשה שלפניי לעיכוב ביצוע הליכי הפינוי. ביום 19.11.2015 נתבקשו המשיבים להגיש את תגובתם לבקשה וכן הוריתי על מתן צו ארעי עד למתן החלטה אחרת.

הטענות בבקשה

3.

לטענת המבקשת, מאזן הנוחות נוטה במובהק לטובת עיכוב הליכי הפינוי. זאת לנוכח הנזק החמור שייגרם לה ולבעלה, שניהם קשישים ניצולי שואה, אם יפונו מן הדירה ללא כל אפשרות בנמצא לדיור חלופי. כן טוענת המבקשת כי אם לא יעוכבו הליכי הפינוי והערעור שהגישה יתקבל בסופו של יום, לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו שכן פינויה מהדירה יגרום לה ולבעלה נזק בלתי הפיך. עוד מוסיפה המבקשת וטוענת כי פינויה מן הדירה וכניסתו של המשיב 3 אליה עוד טרם שנתברר הערעור לגופו עלולים להביא להתייתרות הערעור. כן טוענת המבקשת כי סיכויי הערעור טובים, וזאת לנוכח העובדה כי טענותיה של המבקשת, המייחסות לכונס פעולות של מרמה והטעיה, כלל לא נדונו בהליכים קודמים בין הצדדים.

המשיבה 1 סבורה כי יש לדחות את הבקשה. לטענתה, הליך זה הוא נדבך נוסף בניסיונה של המבקשת לעכב את הליכי המכר. לגופה של הבקשה, טוענת המשיבה 1 כי סיכויי הערעור הם קלושים. זאת מאחר שרשם ההוצל"פ אישר את מכר הדירה למשיב 3 והמבקשת חזרה בה מבקשת רשות הערעור שהגישה לבית משפט השלום. באשר למאזן הנוחות, משהליך המכר הושלם והמשיב 3 נרשם כבעלים בדירה, לא ניתן עוד לעכב את הליכי הפינוי בשל הפגיעה בהסתמכותו של המשיב 3 ובזכותו הקניינית. המשיב 3 מתנגד אף הוא לבקשה. לטענתו, מאזן הנוחות אינו נוטה בשום אופן לטובת המבקשת, וזאת מקום שהדירה רשומה על שמו כבר מיום 27.1.2015. כן מציין המשיב 3 כי הוא שילם את מלוא התמורה עבור הדירה ואף נטל משכנתא לשם רכישתה. עוד מוסיף המשיב 3 וטוען כי במצב הדברים הנוכחי המבקשת מתגוררת למעשה בדירה תוך עשיית עושר ולא במשפט, וזאת מאחר שהיא אינה משלמת שכר דירה או תשלומי ארנונה החלים על הנכס. לטענת המשיב 3, יש להעדיף בנסיבות המקרה את אינטרס ההסתמכות החזק שלו כקונה ששילם את מלוא התמורה על הנכס ונרשם כבעליו. לעניין סיכויי הערעור, נטען כי הם אינם גבוהים. זאת שעה שבית המשפט המחוזי קבע כי המבקשת מיצתה את מלוא טענותיה בדבר הסכם המכר משבחרה לזנוח את הליך הערעור המקובל על החלטות רשם ההוצל"פ.

דיון והכרעה

4.

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, ולא בלי התלבטות, הגעתי למסקנה כי דין הבקשה להידחות.

כידוע, על המבקש סעד זמני לתקופת הערעור להוכיח שני תנאים מצטברים: כי סיכויי הערעור טובים הם וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו. שני התנאים מקיימים ביניהם יחס של "מקבילית כוחות", כך שככל שמאזן הנוחות נוטה לכיוון המבקש, ניתן להקל בדרישה בנוגע לסיכויי הערעור, ולהיפך. כמו כן, על דרך הכלל, מאזן הנוחות הוא השיקול המכריע מבין השניים (ע"א 7516/15 דהן ואח' נ' מתיישבי כרמיה - אגודה קהילתית כפרית

(1.12.2015); ע"א 4117/15 בן דוד נ' גדעון ,

פסקה 7 (17.8.2015); ע"א 8194/14 חסיד נ' אפרמיאן , פסקה 13 (18.1.2015)).

ככלל, כאשר מדובר בבקשה לסעד זמני של עיכוב פינוי מדירת מגורים, מאזן הנוחות נוטה באופן ראשוני לכיוונו של המבקש, אף אם סיכויי הערעור אינם גבוהים במיוחד, וזאת מאחר שקיים חשש שמימוש פסק הדין יהיה בלתי הפיך (ע"א 5529/15 פלונית נ' בנק מזרחי טפחות , פסקה 8 (9.9.2015)). ואולם לא קיימת בנדון חזקת "עיכוב ביצוע אוטומטי", ולא אחת נקבע כי אין מקום לעיכוב ביצועו של פסק דין לפינוי מדירת מגורים במקרה שבו סיכויי הערעור נמוכים מאוד (וראו: ע"א 1796/14 חלילה נ' נפתלי נשר, עו"ד , פסקה 11 והאסמכתאות המובאות שם (17.4.2014)).

5.

בזהירות הנדרשת בשלב זה ומבלי לטעת מסמרות בדבר, נראה מן המקובץ כי סיכויי הערעור שהגישה המבקשת אינם מן הגבוהים. כאמור, הדירה נמכרה במסגרת תיק ההוצל"פ על ידי הכונס. פעולות הכונס נבחנו על ידי רשם ההוצל"פ וכן הובאו לפתחו של בית משפט השלום כערכאת ערעור ב-רע"צ 58074-12-14. ואולם בתום הדיון שהתקיים בבית משפט השלום בחרה המבקשת לחזור בה מבקשת רשות הערעור, ובית המשפט המחוזי קבע כי בכך מיצתה למעשה את טענותיה בדבר הסכם המכר. עוד הוסיף וקבע בית המשפט המחוזי כי המבקשת אינה יכולה לאחוז את החבל בשני קצותיו – לזנוח את ההשגה על הסכם המכר בהליך הערעורי המקובל על החלטות רשם הוצל"פ, מחד גיסא; ולהעלות טענות נוספות, בין שנטענו ובין שלא נטענו בעבר, בהליך עוקף הפוגע בעיקרון סופיות הדיון, מאידך גיסא.

באשר למאזן הנוחות, לא שוכנעתי כי זה נוטה לטובת המבקשת. אמנם, מדובר בדירת המגורים של המבקשת ובעלה, ועל דרך הכלל ייטה מאזן הנוחות לטובת מי שעתיד להיות מפונה מנכס המשמש כדירת מגוריו. ואולם אין פירושו כי בכל מקרה שבו מדובר בפינוי אפשרי של דייר מנכס יעוכבו הליכי הפינוי. בענייננו, יש לשקלל במאזן הנוחות את אינטרס ההסתמכות הלא מבוטל, בלשון המעטה, של המשיב 3, כמי שהסתמך על אישורו של רשם ההוצל"פ לעסקה, שילם את מלוא התמורה על הנכס ונרשם כבעליו החוקיים. יוער כי מהחלטת בית המשפט המחוזי מיום 18.1.2015 ב-ה"פ 46322-06-14 (כבוד השופטת מ' אגמון-גונן ), עולה כי המבקשת לא עמדה בתנאי שנקבע שבו בלבד היה כדי לעצור את הליכי המכר, קרי: תשלום למשיבה 1 של הסכום שאינו שנוי במחלוקת בסך של 400,000 ₪. משכך, הושלמו הליכי המכר והמשיב 3 נרשם כבעלים בדירה. בכל אלה יש כדי להטות את מאזן הנוחות, הגם שעסקינן בדירת מגורים, לטובת המשיב 3. עם זאת, לנוכח הנסיבות האישיות החריגות של המבקשת ובעלה, יינתן להם פרק זמן נוסף להתארגנות לקראת פינויים מהדירה, ומשכך יעוכב מועד ביצוע צו הפינוי עד ליום 1.2.2016.

סוף דבר, הבקשה נדחית. כאמור, המועד לביצוע צו פינוי המבקשת מהדירה יידחה ליום 1.2.2016.