ע"א 6633/18 יצחק כהן מורדוב נ. ארז זקס

1.

עסקינן בבקשה לעיכוב ביצוע פסק דין שניתן על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (ת"א 63869-09-16, השופט ר' כהן ), ושבו הורה על אכיפת הסכם למכירת דירת מגורים שכרתו הצדדים.

רקע והליכים קודמים

2.

ביום 9.7.2014 התקשרו המשיבים, בני הזוג זקס (להלן: הקונים ) והמבקש 1, יצחק מורדוב

(להלן: המוכר ) בהסכם מכר, שלפיו רכשו הקונים מהמוכר את הזכויות בדירה המצויה בקומת המרתף ברחוב שפרינצק 17, תל אביב, הידועה כחלקה 95 (תת חלקה 1) בגוש 7099 (להלן: ההסכם ו- הדירה ). מי שקידם את מימוש ההסכם והציג לקונים את הדירה הוא המבקש 2, אמנון מורדוב , אביו של המוכר (המוכר ואביו יכונו להלן: המוכרים ). בהסכם הוצהר כי מדובר ב דירת מגורים ,

ותמורתה הועמדה על סך של 1,850,000 ש"ח; וכן הוסדרה פריסת תשלומי התמורה, תוך פירוט מועדי כל תשלום ושיעורו, ובהתאם לאבני דרך בעסקה (מחיקת משכנתא שרבצה על זכויותיו של המוכר, רישום הערת אזהרה לטובת הקונים וכו').

לאחר חתימתו של ההסכם החלו הצדדים בביצועו, והקונים אף שילמו למוכר סך של 903,633 ש"ח מתוך התמורה. נקודת המפנה הגיעה כאשר הקונים פנו לבנק הפועלים (להלן: הבנק ) לשם קבלת הלוואה מובטחת במשכנתא – שאז שמאי מקרקעין מטעם הבנק מצא כי לא ניתן לדירה היתר בניה כדין, ועל כן אין היא "דירת מגורים". בנסיבות אלה, הקונים נדרשו להמציא לבנק אישור ממחלקת ההנדסה של העירייה שלפיו הדירה היא "דירת מגורים", כתנאי לקבלת ההלוואה.

3.

ביום 25.8.2014 פנה המוכר לעיריית תל אביב-יפו לקבלת האישור שהיה דרוש לקונים, ואולם העירייה השיבה, כפי שמצוטט בפסק הדין, כי " מדובר בבניין ישן הקיים שנים רבות. בבדיקה בתיק הבניין, השייך לבניין בכתובת הנדונה, מצאנו היתר בנייה 871 מיום 31.01.1952. לא מצאנו כל דירת מרתף או מרתף כלשהם בהיתר הבנייה. ברצוני לציין, שבהעדר היתר הבנייה לא ניתן לקבוע, שהמרתף, בו נמצא הנכס, מיועד למגורים ...". בעקבות התפתחות זו, ומשלא ניתן אישור מאת העירייה להיותה של הדירה "דירת מגורים", ביום 7.9.2014 הודיעו הקונים למוכרים בכתב על ביטול ההסכם בשל הפרה יסודית מצידם של האחרונים (להלן: הודעת הביטול

מאת הקונים ). יצוין כי בשלב זה כבר החזיקו המוכרים בידיהם סך של 903,633 ש"ח מתוך התמורה ; ואולם החזקה נותרה בידי המוכרים. ביום 6.11.2014 הודיע גם המוכר על ביטול ההסכם, בטענה כי הקונים הם שהפרו אותו בכך שלא שילמו את מלוא התמורה.

סמוך לאחר מכן, במהלך חודש נובמבר 2014 הגישו הקונים תביעה לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו ובה עתרו לביטול ההסכם, להשבת כספי התמורה ששולמו על ידם ולפיצוי מוסכם שנקבע בהסכם. המוכרים הגישו תביעה שכנגד, שבה עתרו לאכיפת ההסכם; וכן הגישו המוכרים הודעת צד שלישי נגד עיריית תל אביב-יפו והוועדה המקומית לתכנון ובנייה (להלן יחד: העירייה ) (ת.א. 26011-11-14; להלן: ההליך הראשון ). בחלוף כמעט שנתיים מעת פתיחת ההליך הראשון, הגיעו הצדדים להסכם פשרה בהודעה לצדדים השלישיים, שבמסגרתו הצהירה העירייה כי הדירה היא דירת מגורים (להלן: הצהרת העירייה ) ; הסכם הפשרה קיבל תוקף של פסק דין

ביום 14.2.2016 .

4.

לנוכח הצהרת העירייה ביקשו הקונים מבית המשפט לתקן את כתב התביעה נגד המוכרים, ולעתור לאכיפת ההסכם; המוכרים מצידם

שינו אף הם את עמדתם בהליך – ועתה ביקשו להורות על ביטולו של ההסכם. בית המשפט אמנם איפשר למוכרים ולקונים לתקן את כתבי הטענות מטעמם, אך איש מהצדדים לא עשה כן – ובסופו של דבר ביום 22.9.2016 הורה בית המשפט (השופט ר' כהן ) על מחיקתן של התביעה והתביעה שכנגד. ואולם בזאת לא בא אל קיצו הסכסוך המשפטי שבין הצדדים. כשנה לאחר מחיקתו של ההליך הראשון, ביום 27.9.2017 חזרו הקונים והגישו תביעה נגד המוכרים לאכיפת ההסכם, בעוד המוכרים הגישו תביעה שכנגד שבה עתרו לביטול ההסכם; לצד הסעדים

ההצהרתיים עתר כל אחד מהצדדים אף לפסיקת פיצויים לטובתו. בפסק הדין מיום 2.8.2018 ניתן צו המורה על אכיפת ההסכם כמבוקש על ידי הקונים; עם זאת, בית המשפט לא פסק לטובתם פיצוי כספי כלשהו – בהטעימו כי התביעה הכספית היא בסמכות בית משפט שלום. פסק דין זה הוא שעומד במוקד הערעור והבקשה לעיכוב ביצוע המונחת לפניי.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי

5.

בפסק הדין קבע בית המשפט כי המוכר הפר את ההסכם הפרה יסודית – מאחר שבניגוד למוצהר בהסכם, בהיעדר היתר בנייה או אישור מתאים מאת העירייה לא ניתן לראות בדירה משום דירת מגורים; וכן נקבע כי הודעת הביטול מאת הקונים נשלחה על ידם כדין, וזאת לאחר שניתנה למוכרים שהות מספקת להמציא אישור מאת העירייה בדבר היותה של הדירה "דירת מגורים", אך אישור כזה לא הומצא. בית המשפט נתן דעתו לכך שהדירה אמנם רשומה כדירת מגורים בפנקס הבתים המשותפים, ואולם נקבע כי הרישום בספרי המקרקעין אינו מכונן היתר לפי דיני התכנון והבנייה.

בשלב הבא, בית המשפט הוסיף ובחן אם יש מקום לאכוף את ההסכם כמבוקש על ידי הקונים למרות שהם עצמם עתרו לביטולו במסגרת ההליך הראשון. בעניין זה נקבע כי " קבלת האישור (הצהרת העירייה- ע'ב '), במסגרת ההליך המשפטי, מהווה שינוי נסיבות, שהניע את שני הצדדים לבקש סעדים הפוכים לסעדים שהתבקשו על ידם בהליך הראשון " . כן נדחתה בפסק הדין טענת המוכרים, שלפיה השתק שיפוטי מונע מן הקונים לטעון עתה לאכיפת ההסכם מאחר שמדובר בטענה הפוכה ומנוגדת לעמדתם בהליך הראשון; ובהקשר זה צוין כי שני הצדדים גם יחד שינו מעמדתם בהליך הראשון, משנתקבלה כאמור הצהרת העירייה. זאת ועוד, בית המשפט המחוזי סבר כי הקונים פעלו כדין ובתום לב, הן במועד ביטול ההסכם הן בעמידתם כיום על אכיפתו; ומנגד הביע ביקורת על התנהלות המוכרים:

"נתבע 1 (המוכר- ע'ב ') מכר לתובעים (הקונים- ע'ב ') 'דירת מגורים' והתובעים ביקשו שוב ושוב אישור לכך, שמדובר בדירת מגורים. עתה, משהתקבל האישור, יש להעדיף את קיום ההסכם על ביטולו. התובעים פעלו כדין ובתום לב, הן במועד ביטול ההסכם והן כיום, כאשר הם מבקשים לאכוף את ההסכם.

מנגד, הנתבעים (המוכרים- ע'ב ') לא המציאו לתובעים את האישור הנדרש, החזיקו בכיסם סך של 903,633 ₪ מבלי להשיבו לתובעים, למרות משלוח הודעת ביטול על ידם. כל זאת כאשר, הדירה מצויה בחזקתם והם נהנים מפרותיה.

יש טעם לפגם בכך, שכל אימת שלא התקבל אישוש לכך, שמדובר ב'דירת מגורים' הנתבעים עמדו על אכיפת ההסכם. עתה, כאשר המצג אשר הוצג על ידי הנתבעים מלכתחילה בהסכם המכר הפך למציאות, הם מבקשים לבטל את ההסכם."

בהינתן האמור, הורה בית המשפט המחוזי על אכיפתו של הסכם המכר. ביום 30.8.2018 הגישו הקונים בקשה למינוי כונס נכסים על מנת שיוציא לפועל את פסק הדין ויגרום לביצוע ההסכם; ואולם טרם שניתנה החלטת בית המשפט המחוזי בבקשה כבר הוגש הערעור ועימו

הבקשה לעיכוב ביצוע דנן – שבמסגרתה הוריתי ביום 16.9.2018 על מתן צו ארעי לעיכוב ביצוע פסק הדין.

טענות הצדדים בבקשה לעיכוב ביצוע

6.

המוכרים טוענים כי ערעורם נסוב בעיקר על שאלות משפטיות ומכאן שסיכויי הערעור טובים; וכן הם סבורים כי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובתם. בנוגע לסיכויי הערעור – המוכרים מצביעים על שורה ארוכה של שגיאות משפטיות שנפלו לעמדתם בפסק הדין, ובתוך כך טוענים המוכרים כי שומה היה על בית המשפט לדחות את התביעה נגד אביו של המוכר, שלא היה צד להסכם; כי שגה בית המשפט בקובעו כי המוכר הפר את ההסכם, וכן בקובעו כי הצהרת העירייה הביאה לשינוי נסיבות שמצדיק את אכיפתו של ההסכם לאחר שבוטל זה מכבר. כן נטען כי שגה בית המשפט בכך שקבע כי אין להסתמך על פנקס הבתים המשותפים שבו נרשמה הדירה כ"דירת מגורים" עוד משנת 1956; משקבע כי ניתן לאכוף את ההסכם אף לאחר שהצדדים ביטלו אותו בהודעות הדדיות; משהתעלם מהצהרת הקונים עצמם בהסכם, שלפיה הם ראו ובדקו את הדירה ומוותרים על כל טענה בנוגע אליה; ובכך שבית המשפט מצא לנכון להורות על אכיפתו של ההסכם ארבע שנים לאחר כריתתו, שעה שערך הדירות בשוק עלה משמעותית בעוד התמורה על פי ההסכם נותרה כשהייתה. בהקשר זה מדגישים המוכרים כי הקונים העבירו לידיהם פחות ממחצית התמורה בגין הדירה, דבר שלטענתם לא זכה להתייחסות מספקת מצד בית המשפט המחוזי ומהווה כשלעצמו הפרה של ההסכם.

לעניין מאזן הנוחות – המוכרים סבורים כי לקונים לא ייגרם כל נזק אם יינתן צו לעיכוב ביצוע פסק הדין, ולו רק משום שהקונים רכשו את הדירה לצרכי השקעה בלבד ולא למגורים. לעומת זאת, המוכרים טוענים כי אם לא יינתן הצו, השבת המצב לקדמותו צפויה להיות בלתי אפשרית, לא כל שכן אם יחלו הקונים להוציא את ההסכם לפועל באמצעות כונס נכסים ותירשם הערת אזהרה על הזכויות בדירה לטובת הבנק. יצוין כבר עתה כי טענות המוכרים לעניין נזקיהם נטענו בכלליות, ובפרט לא ברור מטיעוניהם מדוע לגישתם מדובר בנזק בלתי הפיך .

7.

הקונים טוענים כי סיכויי הערעור קלושים, ובעניין זה הם סומכים את ידם על פסק דינו של בית המשפט המחוזי. על פי הנטען, המוכרים הפרו את ההסכם הפרה יסודית בכך שהצהירו כי דירתם היא דירת מגורים, הגם שלא ניתן לה היתר בנייה ואף לא אישור מתאים מאת העירייה. עם זאת, הצהרת העירייה שלפיה בכל זאת מדובר בדירת מגורים הביאה לשינוי הנסיבות באופן מהותי – עד כדי כך שעילת הביטול התייתרה, וכיום ניתן ואף ראוי לאכוף את ההסכם.

אשר למאזן הנוחות, הקונים טוענים כי המוכרים נהנים מזה ארבע וחצי שנים הן מחזקה ובעלות בנכס, הן מכספם של הקונים בסכום הקרוב למחצית התמורה. עוד נטען, כי בעת שנכרת ההסכם בין הצדדים היתה הדירה מושכרת לאחרים ולא שימשה למגורי המוכרים; ולמיטב ידיעתם של הקונים, לאחר שהחלו ההליכים המשפטיים עבר המוכר להתגורר בדירה, וזאת במטרה ליצור עובדות בשטח ולסכל את ביצוע ההסכם – וכבר בשל כך אין מקום לעכב את ביצוע פסק הדין. הקונים סבורים כי לא יהא כל קושי להשיב את המצב לקדמותו במקרה שיתקבל ערעורם של המוכרים, שכן ניתן יהיה להשיב לידיהם את החזקה והזכויות בדירה.

בלא לגרוע מהאמור, הקונים מציעים לקבל באופן חלקי את הבקשה לעיכוב ביצוע – במובן זה שתשלום יתרת התמורה יעוכב עד להכרעה בערעור, ואילו החזקה בדירה תימסר לידיהם של הקונים וכן יפקידו המוכרים בקופת בית משפט את כל המסמכים הדרושים לרישום משכנתא לטובת הבנק ולהעברת הזכויות בדירה כשהם חתומים על ידי המוכרים. לגישת הקונים, הפקדת המסמכים בידי בית המשפט תבטיח כי בבוא העת, ככל שהערעור ידחה, ניתן יהיה לקיים את פסק הדין לאלתר וללא צורך באמצעי אכיפה יקרים וממושכים לפינוי הדירה ולהעברת הבעלות בה לידי הקונים. לחלופין מציעים הקונים כי כבר עתה ימונה כונס נכסים לביצוע הסכם המכר, ומינויו ייכנס לתוקף לאחר שיינתן פסק הדין בערעור ובהתאם לתוצאתו.

דיון והכרעה

8.

לאחר עיון בבקשה לעיכוב ביצוע ובתגובה לה, הגעתי לכלל דעה כי דינה להידחות. ואפרט.

על פי מושכלות יסוד אין בהגשת ערעור כשלעצמה כדי לעכב ביצוע פסק דין, ובעל דין שניתן פסק דין לטובתו זכאי לממש את פירות זכייתו מבלי שיידרש להמתין לתוצאות הערעור

( תקנה 466 ל תקנות סדר הדין האזרחי , התשמ"ד-1984; ע"א 10013/17 אמסלם נ' קרול , פסקה 4 (20.2.2018); ע"א 1657/17 קרית

טעלז

אירוינג סטון שבקרית יערים בע"מ נ' ישיבת טעלז בישראל ( ע"ר ) , פסקה 9 (29.6.2017)).

על המבקש את עיכוב ביצוע פסק הדין להראות כי סיכויי הערעור גבוהים וכי "מאזן הנוחות" נוטה לטובתו. היחס בין שני שיקולים אלו הוכר בפסיקה כ"מקבילית כוחות", במובן זה שככל שמאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש, ניתן להקל בדרישה בנוגע לסיכויי הערעור; ולהיפך. עם זאת, עיקר המשקל לצורך הכרעה בבקשה ניתן לשיקול בדבר "מאזן הנוחות" (ע"א 3314/18 א. דורי בנייה בע"מ נ' נתיבים דרום בע"מ , פסקה 10 (11.7.2018); ע"א 976/18 גיסין נ' בר חן, פסקה 8 (7.5.2018); ע"א 4502/17 אביגור יזמות ופיתוח נדל"ן בע"מ נ' עג'מי , פסקה 8

(3.10.2017)).

ככלל, כאשר עסקינן בעיכוב פינוי מ דירת מגורים , נוטה מאזן הנוחות באופן ראשוני לכיוונו של המבקש, אף אם סיכויי הערעור אינם גבוהים במיוחד, וזאת לנוכח החשש כי מימוש פסק הדין יהיה בלתי הפיך (ע"א 7909/15 לטין נ' פרימיום קרדיט מימון והשקעות בע"מ , פסקה 6 (22.12.2015)). אולם "החשש לנזק בלתי הפיך בענייני מקרקעין אינו קם באופן 'אוטומטי', והכרעה בבקשה תלויה בנסיבות המקרה " (ע"א 107/18 בביוף את בביוף

בע"מ נ' א. ארנסון בע"מ, פסקה 11 (8.4.2018); ראו גם: ע"א 2938/12 פארס נ' פארס , פסקה 11 (10.6.2012)).

9.

בענייננו, המוכרים כלל אינם טוענים כי הדירה משמשת אותם למגורים, ואף לא הצביעו על ערך מיוחד או "זיקה אישית" העשויים להצדיק את עיכוב הביצוע המבוקש (ראו: ע"א 7932/17 מונטגי יעוץ ושיווק בטחוני בע"מ נ' בי.אי.טי יזום ופיתוח נדל"ן בע"מ , פסקה 3 (6.11.2017)). המוכרים מכרו את הדירה, ובמשך תקופה ממושכת אף נקטו בהליכים משפטיים לאכיפת ההסכם; ועמדתם בנדון השתנתה רק לאחר שהוצהר והובהר על ידי העירייה כי הדירה אכן מיועדת למגורים – הגם שכך הצהירו המוכרים עצמם לכתחילה, כאמור בהסכם. מבלי לקבוע מסמרות בנדון, יצוין כי הרושם הוא שהתפנית שחלה כאמור בעמדתם של המוכרים נובעת מכך שלתפיסתם כיום הם יכולים לקבל תמורה גבוהה יותר בגין זכויותיהם בדירה – ואולם, כידוע, טעות בכדאיות העסקה אינה עילה לביטול חוזה (סעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי) התשל"ג-1973; ע"א 7920/13 כרמל נ' טלמון , פסקאות 11-12 (29.2.2016)). מבחינה זו, נראה שהערעור מציב בפני המוכרים משוכה בלתי מבוטלת; ואולם אף אם יתקבל הערעור, אין יסוד לסבור כי עלולים להיגרם למוכרים נזקים בלתי הפיכים או שאינם בני-פיצוי, ובכל מקרה לא עלה בידי המוכרים להצביע על נזקים פוטנציאליים מעין אלה. כפי שכבר צוין, טענות המוכרים בנדון הועלו באופן סתמי וכוללני, לרבות הטענה כי רישום הערת אזהרה לטובת הבנק על הזכויות בדירה לא יאפשר את השבת הגלגל לאחור.

יובהר כי לא נעלמה מעיניי הצעת הקונים שלפיה ביצוע פסק הדין יעוכב באופן חלקי. ואולם כאשר בוחנים את הצעתם לגופה, ניכר כי כל תכליתה לאפשר לקונים לקבל לידיהם את החזקה בדירה כבר בתקופת הערעור – וזאת בלא לשלם למוכרים את מלוא התמורה שנקבעה בהסכם. מדובר אפוא באכיפה חלקית וסלקטיבית של ההסכם, וזאת לא ניתן.

סוף דבר

10.

לא עלה בידי המוכרים להראות כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם, או שסיכויי הערעור גבוהים באופן המצדיק את עיכוב ביצועו של פסק הדין עד להכרעה בערעור. משכך, הבקשה נדחית והמוכרים יישאו בהוצאות הקונים בסך 3,000 ש"ח.