ע"א 8410/20 ציונה גלעדי (עקיבא) נ. פנינת גרינשטיין בע"מ

1.

בקשה למתן סעד זמני שבגדרה נתבקש צו שיורה על איסור ביצוע דיספוזיציה בנכס שבמוקד הערעור, ולחלופין ליתן צו המורה להקפיא את הליך מכירת הנכס, וזאת עד שתתקבל הכרעה בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד מיום 18.10.2020 (ה"פ 79-11-18, השופטת י' רוטנברג ) (להלן: הבקשה ו- פסק הדין ).

2.

אלה העובדות הצריכות לעניין. המבקשות – ארבע אחיות בגילאי 16 עד 27 – טוענות לזכויות בדירה בפרויקט מגורים בפתח תקווה (להלן: המבקשות

ו- הפרויקט ). טענתן זו מושתתת על הסכם שכותרתו "זיכרון דברים להעמדת הלוואה + אופציה לרכישת דירה" (להלן: ההסכם ) שלדבריהן נחתם בשנת 2014 בין אביהן ז"ל (מרדכי (מוטי) עקיבא) ובין חברת עקיבא מאיר גרינשטיין פתח תקווה בע"מ, שהייתה בזמנו בבעלות אחיו של אביהן ז"ל, מאיר עקיבא, והחזיקה בזכויות הבנייה של הפרויקט (להלן: מרדכי ז"ל , החברה ו- מאיר , בהתאמה). לטענתן, במסגרת ההסכם הוסכם כי מרדכי ז"ל יעמיד לחברה הלוואה למימון הפרויקט, ובתמורה לכך יקבל אופציה לרכישת דירת פנטהאוז בפרויקט או דירה אחרת לפי בחירתו. ויוער כבר בשלב זה, כי אף שקיימים מספר נוסחים להסכם, זוהי ההסכמה העקרונית שעומדת ביסודם.

לטענת המבקשות, מרדכי ז"ל העמיד לחברה את ההלוואה הנדרשת וקיבל בתמורה אופציה לרכישת דירה בת 4 חדרים; ומאחר שהוא נפטר בשנת 2017, יש להקנות למבקשות זכויות בדירה נושא ההסכם, שהיא הדירה האחרונה בפרויקט שטרם נמכרה (להלן: הדירה ) – ובהקשר זה צוין, כי מרדכי ז"ל הוריש את הדירה לבנותיו (המבקשות) בצוואתו. ייאמר כי בין לבין, בשנת 2015 ועוד טרם פטירתו של מרדכי ז"ל, מאיר מכר את מניותיו בחברה לבעלים הנוכחיים, חברת כ.א.ל פרפקט מימון בע"מ (להלן: כאל ), ושם החברה שונה לפנינת גרינשטיין בע"מ – המשיבה בבקשה דנן.

3.

בנסיבות אלה, מספר חודשים לאחר פטירתו של מרדכי ז"ל, המבקשות פנו לחברה וטענו כי לנוכח ההסכם יש לרשום את הדירה על שמן; ובהתאם, נתבקש כי החברה תימנע מביצוע כל פעולה לשם מכירתה. החברה הופתעה מן הפנייה והשיבה למבקשות כי ההסכם לא מוכר לה, ועל כן דחתה את טענות המבקשות בנושא.

כפי שעולה מתיאור הדברים בפסק הדין, לאחר פנייה זו המבקשות לא נקטו בכל פעולה נוספת; והייתה זו החברה שהגישה בחלוף כשנה, בחודש נובמבר 2018, המרצת פתיחה למתן פסק דין הצהרתי שיקבע כי ההסכם איננו תקף ולא מחייב את החברה – ופסק הדין בהמרצת הפתיחה הוא שעומד במוקד הערעור והבקשה. יצוין כי בתחילת הדיון בהמרצת הפתיחה, ניתן צו זמני שאסר על מכירת הדירה עד להחלטה אחרת – בהמשך להחלטה דומה שהתקבלה בבית משפט לענייני משפחה שדן בעיזבון מרדכי ז"ל (ת"ע 35564-07-17); ובעקבות החלטה זו, נמחקה בהסכמה בקשת החברה למתן סעד זמני שיתיר את שיווק ומכירת הדירה (החלטות השופט

י' שפסר מיום 2.12.2018 ומיום 28.3.2019, בהתאמה).

4.

המרצת הפתיחה התקבלה בפסק הדין מיום 18.10.2020, תוך שנקבע כי אין כל הוכחה לקיומו של הסכם אופציה שמחייב את החברה, ובכל מקרה לא הוכח מהי דירת האופציה. בית המשפט קבע כי לא ניתן לקבוע שהדירה שטרם נמכרה בפרויקט היא דירת האופציה שאליה מתייחס ההסכם; זאת מאחר שלא ברור איזה מבין נוסחי ההסכם שהוצגו לפניו הוא המחייב, ולא ניתן הסבר לשוני ביניהם. כן נקבע כי אין כל תיעוד כתוב לקיומו של ההסכם, מלבד הנוסחים שהוצגו, דבר המחזק את הרושם כי אין ממש בגרסת המבקשות; ובתוך כך ניתן משקל לעובדה שמאיר הסתיר את ההסכם מכאל במועד מכירת מניות החברה, ולעובדה שההסכם לא דווח לרשויות.

עוד נקבע כי בכל מקרה לא עלה בידי המבקשות להוכיח שמרדכי ז"ל שילם לחברה את התשלומים המתחייבים כדי לקבל אופציה לרכישת דירה בפרויקט; ואף לא הוכח שהאופציה מומשה על ידי מרדכי ז"ל, מה גם שקיימות ראיות לכך שהדבר לא אירע. קביעותיו של בית המשפט נסמכו בין היתר על העדויות מטעם החברה, שנמצאו מהימנות; תוך שצוין כי גרסת המבקשות לא הוכחה והעדים שהעידו מטעמן " בחלקם אינם משכנעים, בחלקם אינם יודעים דבר מכלי ראשון ובחלקם תומכים דווקא בגרסת המבקשת (החברה-ע'ב') ". בהתאם, בית המשפט המחוזי קיבל את המרצת הפתיחה, קבע כי ההסכם לא מחייב את החברה, ובוטל צו המניעה הזמני שמנע ממנה למכור את הדירה.

5.

המבקשות ממאנות להשלים עם פסק הדין, ומכאן הערעור והבקשה לסעד זמני. המבקשות טוענות כי בנסיבות העניין מתחייב מתן סעד זמני שימנע ביצוע דיספוזיציה בדירה – שכן אם הזכויות בדירה יועברו לצדדים שלישיים, לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו והערעור יסוכל. בהקשר זה צוין, כי מעיון בפנקס הבתים המשותפים נמצא שממש לאחרונה נרשמה הערת אזהרה על הדירה לטובת צדדים שלישיים (להלן: הרוכשים ) – והדבר מעיד ביתר שאת על הצורך במתן סעד זמני, טרם שההתקשרות תהפוך לעובדה מוגמרת. עמדה זו מקבלת משנה תוקף לשיטת המבקשת, בהינתן שבהליך בבית המשפט המחוזי הצדדים הסכימו שלא לערוך דיספוזיציה בנכס – ויש להוסיף לשמור על המצב הקיים, עד להכרעה בערעור על פסק הדין.

במישור מאזן הנוחות, טוענות המבקשות כי הדירה היא הרכוש העיקרי שהוריש להן אביהן, מרדכי ז"ל, וכי היא נועדה לספק להן ביטחון כלכלי; ובנקודה זו נאמר כי על רקע הקשיים שליוו את ילדותן ובראי מצבן הכלכלי קשה – " הדירה מושא הבקשה – בה השקיע המנוח (מרדכי ז"ל-ע'ב') את מרביתו המוחלטת של הונו, היא עבור הבנות (המבקשות-ע'ב') הזדמנות אחרונה לעתיד כלכלי סביר, ליציבות כלשהי בחייהן, ולזכויות בעלות בדירה (אף אם משותפות) ". הודגש כי בלא הדירה צפוי למבקשות עתיד עגום והבנות הצעירות אף עלולות להיוותר בטווח הקצר ללא מקום מגורים. לצד זאת, נטען כי לא ייגרם לחברה נזק ממשי מעיכוב מכירת הדירה עד להכרעה בערעור, בהינתן שמדובר בחברה בעלת כיס עמוק; ועוד נאמר כי בעת ההתקשרות בעסקה עם הרוכשים, החברה הייתה מחויבת להבהיר כי פסק הדין טרם הפך לחלוט, ויש להניח כי גם הרוכשים נתנו דעתם לכך לפני שהתקשרו עם החברה. המבקשות מוסיפות אגב כך שבכל מקרה החברה תוכל להעמיד את הדירה למכירה בעתיד, ובינתיים באפשרותה להשכיר אותה. נוסף על כך, נטען כי סיכויי הערעור הם טובים מאחר שהמבקשות הצביעו על שלל שגגות משפטיות יסודיות ומהותיות שנפלו בפסק הדין, וגם מטעם זה יש להיענות לבקשתן לסעד זמני. אם לא די בכך, נטען כי אף שיקולי יושר מטים את הכף לעבר קבלת הבקשה – שכן יש לגנות את ניסיונה של החברה לקבוע עובדות בשטח, ולמכור את הדירה לגורמים שלישיים טרם שיבשה הדיו על פסק הדין ומוצו הליכי הערעור.

6.

לטענת החברה, הבקשה לסעד זמני עניינה במעשה עשוי, משום שהדירה נמכרה לצדדים שלישיים זה מכבר – הרוכשים העבירו כנגדה תמורה; נרשמה הערת אזהרה לטובת הרוכשים ולטובת בנק הפועלים שהעמיד להם מימון לרכישת הדירה; והחזקה בדירה אף נמסרה לידי הרוכשים. יצוין כי במענה לכך, המבקשות טוענות כי לא מדובר במעשה עשוי משום שההתקשרות עם הרוכשים טרם הושלמה ברישום; וכן נטען כי ממילא מאזן הנוחות מטה את הכף לטובתן בהינתן שהרוכשים שילמו לחברה את מלוא התמורה עבור הדירה ולכן עיכוב השלמת העסקה לא יסב לה נזק.

החברה מוסיפה וטוענת כי יש לדחות את הבקשה אף לנוכח השיהוי הרב שדבק בה, שכן היא הוגשה ביום האחרון לנקיטת הליך הערעור ולאחר שהדירה נמכרה; ומפאת העובדה שלא צורפו לה משיבים רלוונטיים (הרוכשים ובנק הפועלים), למרות שהמבקשות היו מודעות להתקשרות עימם. עוד טוענת החברה כי העיכוב המתמשך במכירת הדירה הסב לה הפסדים כספיים ניכרים, שכן הזדמנויות רבות למכירת הדירה ירדו לטמיון; ולכן לאחר שבית המשפט המחוזי קיבל את טענותיה, יש לאפשר לה לממש את זכויותיה בדירה כרצונה. אשר לסיכויי הערעור, נטען כי אלה נמוכים, מאחר שפסק הדין מבוסס כולו על קביעות עובדתיות וממצאי מהימנות שערכאת הערעור ממעטת להתערב בהן; ולדבריה ממכלול העובדות שהתבררו, ניכר שהחברה אינה אלא " קורבן לניסיון עוקץ של נוכל מתוחכם (הכוונה למאיר-ע'ב'), מסמכים מזויפים והעדת עדי שקר, בניסיון לחמוד דירה שבבעלות המשיבה (החברה-ע'ב') ".

7.

לאחר עיון בבקשה, בתשובת החברה ובתגובה לתשובה, על נספחיהן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

המרצת הפתיחה הוגשה על מנת שיינתן סעד הצהרתי שלפיו ההסכם אינו תקף ואינו מחייב את החברה – כך שיתאפשר לחברה לשווק ולמכור את הדירה. בית המשפט המחוזי קיבל את טענות החברה וקבע כי לא הוכח עצם תוקפו של ההסכם וממילא הוא אינו מחייב את החברה. מכאן, שעל פניו זכאית החברה לפעול למכירת הדירה, כפי שאמנם עשתה; זאת בהינתן הכלל שלפיו בעל דין שזכה במשפטו זכאי לממש את פירות זכייתו מבלי שיידרש להמתין לתוצאות הערעור (תקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984; ויצוין כי בתקנות סדר הדין החדשות שנכנסו לתוקף ביום 1.1.2021, התקנה הרלוונטית היא תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: תקנות סד"א הישנות ו- תקנות סד"א החדשות , בהתאמה). כידוע, על מנת שבית משפט יסטה מן הכלל וייעתר לבקשה למתן סעד זמני – שומה על המבקש להראות התקיימות שני תנאים מצטברים: כי סיכויי הערעור הם טובים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו. בין שני השיקולים מתקיים יחס של "מקבילית כוחות", כך שככל שמאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש, ניתן להקל בדרישה בנוגע לסיכויי הערעור, ולהפך; והלכה היא שהבכורה נתונה לשיקול מאזן הנוחות (ראו, מיני רבים, ע"א 4116/20 הוך נ' בריכטא , פסקה 4 וההפניות שם (17.9.2020)).

8.

בענייננו, מאזן הנוחות מוביל לדחיית הבקשה. ראשית כל ייאמר שבשונה מאופן הצגת הדברים בבקשה, החשש לנזק בלתי הפיך בענייני מקרקעין אינו קם באופן "אוטומטי", ויש לבחון כל מקרה לגופו (ע"א 107/18 בביוף את בביוף נ' א. ארנסון בע"מ , פסקה 10 (8.4.2018); ע"א 7341/17

וולס נ' מידן , פסקה 6 (8.10.2017)). בנסיבות העניין, המבקשות לא הציגו ערך מיוחד או "זיקה אישית" לדירה – וכל שנטען הוא שהדירה היא הנכס העיקרי שאביהן הוריש להן; ובנקודה זו מן הראוי להדגיש כי אין מדובר בזכות קניין רשומה ואף אין טענה כי הדירה מצויה בחזקת המבקשות (ראו למשל, ע"א 6633/18 מורדוב נ' זקס , פסקה 9 (14.11.2018); ע"א 954/15

י.ע. דן סנטר ב.ב. שותפות מוגבלת נ' עלרונט בע"מ , פסקה 17 (2.7.2015)). יוער אגב כך כי טענת המבקשות שדחיית הבקשה תוביל לכך ש" הבנות הצעירות עלולות להיוותר בטווח הקצר ללא מקום מגורים " נטענה בעלמא, ובוודאי שלא ניתן ללמוד מכך כי הבנות מתגוררות בדירה.

אין זאת אלא שהדירה משמשת עבור המבקשות מעין "עוגן כספי" ולא נודעת לה מעבר לכך חשיבות מיוחדת עבורן. העובדה ש"נכס מקרקעין" מספק לשיטת המבקשות ביטחון כלכלי משמעותי יותר מאשר קבלת שוויה בכסף אם יתקבל הערעור, אין בה כשלעצמה כדי להצדיק מתן סעד זמני שימנע מן החברה לממש את זכויותיה בדירה – עיכוב שמטבע הדברים נושא בקרבו נזקים לחברה. בהקשר זה יודגש, כי אין טענה שהחברה לא תוכל להשיב למבקשות את שווי הדירה ככל שהערעור יתקבל לאחר שהדירה תימכר, והמבקשות בעצמן טענו כי החברה "בעלת כיס עמוק" (ראו והשוו: ע"א 3926/16 אוסטרוביצקי נ' מקובר 24 (1995) בע"מ – בפירוק , פסקה 7 (10.8.2016)). הנה כי כן, ממכלול האמור עולה שאין יסוד לטענה שדחיית הבקשה תסב למבקשות נזק בלתי הפיך, שאיננו בר פיצוי; בעוד מן העבר השני, היעתרות לבקשה כרוכה בנזקים לחברה – ובתוך כך יש לתת את הדעת אף לאינטרס של הרוכשים שלפי הנטען התקשרו בעסקה לרכישת הדירה, נטלו הלוואה לצורך מימון ההתקשרות ואף מחזיקים בה (ראו: תקנה 362(ב)(1) לתקנות סד"א הישנות שהופכת לתקנה 95(ד)(1) בתקנות סד"א החדשות). טענת המבקשות שעיכוב השלמת העסקה לא יפגע בחברה שקיבלה זה מכבר מן הרוכשים את התמורה עבור הדירה, היא טענה מוקשית – וברי שאיסור ביצוע דיספוזיציה בדירה, גם אם זמני, טומן בחובו נזקים לחברה ולרוכשים. ויובהר כי אין באמור משום הבעת עמדה לעניין העסקה עם הרוכשים ומצבה המשפטי.

המסקנה היא אפוא שמאזן הנוחות מטה את הכף במובהק לעבר דחיית הבקשה, ומשכך אינני נדרשת לסיכויי הערעור. יוער עם זאת, כי בהינתן שפסק הדין מושתת על קביעות עובדתיות והתרשמות בית המשפט מן העדים שהופיעו לפניו – דומה שניצבת בפני המבקשות, הן המערערות, משוכה לא קלה.

9.

התוצאה היא שהבקשה נדחית, והצו הארעי שניתן בהחלטתי מיום 2.12.2020 מבוטל. לנוכח התוצאה, אינני נדרשת לבקשת המבקשות לצרף את הרוכשים כמשיבים לבקשה, שהוגשה בד בבד עם התגובה לתשובה.

המבקשות יישאו בהוצאות החברה בסכום של 4,000 ש"ח .