רע"א 3422-24 רע"א 3422-24

1.עניינה של בקשת רשות הערעור דנן בהחלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (כבוד השופטת חגית מאק-קלמנוביץ) בת"א 9303-06-23 מיום 20.2.2024 (להלן: ההחלטה), אשר קיבלה באופן חלקי בלבד את בקשת המבקשת, רשות מקרקעי ישראל (להלן: רמ"י), למתן סעד זמני בעניין מקרקעין הידועים כגוש 5381 חלקה 16 (מגרש מ2 לפי תוכנית בש/במ/90ג') ברח' שפת אמת 8, בית שמש (להלן: המקרקעין).

2.במסגרת ההחלטה ניתן צו מניעה זמני האוסר על כניסה, ביצוע עבודות, וביצוע עסקה או דיספוזיציה המתייחס לחלק העליון של המבנה שהוקם על המקרקעין, החל מהקומה הרביעית ומעליה (להלן: המבנה ו-החלק העליון של המבנה, בהתאמה). לעומת זאת, נקבע בהחלטה כי ביחס לחלק התחתון של המבנה, הכולל שלוש קומות (להלן: החלק התחתון של המבנה) יתאפשר שימוש במבנה לצורך השכרה לקופת חולים מאוחדת (להן: קופת החולים), בהתאם לחוזה שכירות שנחתם בין המשיבה 2, חברת טובר אחזקות בע"מ (להלן: טובר), לבין קופת החולים, וזאת בכפוף לתנאים שהגדיר בית המשפט קמא בפסקה 11 להחלטה (להלן: השימוש שהותר).

3.עניינה של בקשת רשות הערעור בחלקה השני של ההחלטה, דהיינו בקביעה כי בתקופת הביניים במהלכה מתנהל הדיון המשפטי בתיק דנן יתאפשר השימוש שהותר בחלק התחתון של המבנה. יצוין, כי לצד בקשת רשות הערעור הוגשה בקשה למתן סעד ארעי, אשר יאסור ביצוע כל פעולה במקרקעין ובמבנה עד להכרעה בבקשת רשות הערעור.

4.לאחר שעיינתי בבקשת רשות הערעור, זימנתי את הצדדים לדיון ביום 19.5.2024 (להלן: הדיון), במהלכו ניסיתי להביאם לכלל הבנות. ואולם, לאחר שנטלה שהות לבחינת ההצעה שהעלה בית המשפט, הודיעה רמ"י ביום 30.5.2024 כי אין בידה להסכים לה. במצב דברים זה אין מנוס ממתן הכרעה בבקשת רשות הערעור. אקדים מסקנה לדיון ואבהיר כי דין בקשת רשות הערעור להידחות.

רקע והשתלשלות העניינים

5.מצב הדברים שנוצר בקשר למקרקעין ולמבנה הוא סבוך, ומטבע הדברים יתברר במסגרת ההליך המתקיים בפני בית המשפט קמא, וייתכן שגם בהליכים משפטיים עתידיים שיבואו בעקבותיו או במקביל אליו. לצורך ההכרעה בבקשה שלפניי די לנו בתמצית הרקע העובדתי, אשר יפורט להלן.

6.המקרקעין המדוברים הם חלק קטן מחטיבת קרקע גדולה אשר הוקצתה על ידי רמ"י לטובת הקמת השכונה החרדית "בית ומנוחה" בבית שמש. המקרקעין הועמדו מכוח הסכם פיתוח משנת 1991 לטובת עמותה בשם "בית ומנוחה, עמותה לפתרון מצוקת הדיור". בהמשך עמותה זו נקלעה לקשיים כלכליים, והזכויות הנוגעת למקרקעין הועברו במסגרת הסדר נושים לחברה בבעלות אחד היזמים, וממנה נמכרו בשנת 2010 למשיבה 1, ברכת השמש בע"מ (להלן: ברכת השמש). ברכת השמש בנתה על המקרקעין את המבנה, אשר אין חולק כי בחלקו העליון, החל מהקומה הרביעית ומעליה (להלן: חלקו העליון של המבנה), הוא חורג מהתוכניות וההיתרים שניתנו ביחס למקרקעין.

7.בשנת 2017 רכשה המשיבה 2, חברת טובר אחזקות בע"מ (להלן: טובר), מברכת השמש את זכויותיה ביחס לחלק התחתון של המבנה, הכולל שלוש קומות (להלן: החלק התחתון של המבנה), לצורך הקמת מרפאות, ובהמשך לכך התקשרה באותה שנה בחוזה שכירות עם קופת החולים מאוחדת (להן: קופת החולים). המשיב 3, בנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: בנק לאומי), העמיד לטובר בקשר למקרקעין הלוואה בסך של 16 מיליון ש"ח המובטחת בשעבוד על זכויותיה של טובר ביחס למבנה.

8.בשל חשדות לעבירות חמורות שבוצעו בבניית המבנה נפתחה חקירה פלילית, נתפסו נכסים שונים ובהם המבנה, וביום 7.12.2021 אף הוגש כתב אישום נגד עשרים נאשמים שפעלו לקידום הפרויקט, ובהם ברכת השמש וטובר (להלן: ההליך הפלילי). עוד יצוין, כי בעקבות ערר שהוגש לבית משפט זה ביחס לתפיסת המבנה, הודיעה המדינה כי היא מסכימה לצמצום צו התפיסה לתפיסה ברישום בלבד. בהתאם לכך ניתן פסק דין לעניין זה, תוך שהובהר כי "אין בתפיסה ברישום כדי למנוע מטובר להשלים את בנייתו של הנכס ולאכלסו במרפאות קופת חולים... כל טענות הצדדים בנושאים התכנוניים והחוזיים שמורות להן" (בש"פ 8470/22 בנק לאומי לישראל נ' מדינת ישראל, פסקה 20 (24.10.2023)).

9.במקביל לחקירה הפלילית, הוציאה היחידה לאכיפת דיני התכנון והבניה צו מנהלי להפסקת העבודה במבנה לפי סעיף 216(א) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: הצו המנהלי). גם ביחס לצו המנהלי נוהל הליך משפטי, שבסופו נקבע כי הצו המנהלי יצומצם לחלק העליון של המבנה בלבד, כלומר שלא יחול ביחס לחלק התחתון של המבנה (ראו עפ"א (י-ם) 63761-11-18 מדינת ישראל נ' ברכת השמש בע"מ (22.5.2019)).

10.ביום 1.2.2023, הודיעה רמ"י לברכת השמש על ביטולו של חוזה החכירה, בשל הפרות שונות, ובכללן בניה בניגוד למצגים שהוצגו לרמ"י ובניגוד לחוזה החכירה (להלן: הודעת הביטול). לוז עניינו של ההליך דנן, הכולל תביעה מצד ברכת השמש וטובר ותביעה שכנגד מטעם רמ"י (כמו גם בקשת הצטרפות מטעם בנק לאומי), הוא תוקפה של הודעת הביטול – דהיינו, השאלה האם חוזה החכירה בוטל כדין (להלן: ההליך האזרחי). במסגרת ההליך האזרחי, הוגשה על ידי רמ"י בקשה לסעד זמני לבית משפט קמא, ובמסגרתה התבקש "צו האוסר לבצע כל פעולה במקרקעין ובנכס הבנוי עליהם ובכלל זה איסור להיכנס למקרקעין ולתפוס בהם חזקה, איסור לבצע כל פעולת בנייה, שיפוץ שימוש, העברת זכויות כלשהן, רישום זכויות ו/או שעבודים וכיו"ב" (להלן: הבקשה לסעד זמני).

11.כאמור, בית המשפט קמא, בהחלטה, קיבל את הבקשה לסעד זמני בחלקה בלבד, כמתואר בפסקה 2 לעיל. בגין החלק שנדחה, זה המאפשר את השימוש שהותר בחלקו התחתון של המבנה, הוגשה בקשת רשות הערעור שלפניי.

דיון והכרעה

12.כידוע, לערכאה הדיונית נתון שיקול דעת רחב בענייני מתן סעד זמני, כך שערכאת הערעור לא תיטה להתערב בהחלטות הנוגעות לכך אלא במקרים חריגים (רע"א 605/19 ידען נ' רשות מקרקעי ישראל, פסקה 7 (18.4.2019); רע"א 3970/22 סרי נ' אגודה שיתופית קיבוץ אושה, פסקה 14 (16.6.2022)). לטעמי, בקשת רשות הערעור אינה נמנית על מקרים חריגים אלו, ולפיכך דינה להידחות. ממילא זהו גם דין הבקשה למתן סעד ארעי שהוגשה לצידה.

13.בהכרעה בבקשה למתן סעד זמני, על בית המשפט להתחשב בשני שיקולים עיקריים, אשר ביניהם מתקיימת מקבילית כוחות: סיכויי הערעור להתקבל; ומאזן הנוחות בין הצדדים. בנוסף, ישקול בית המשפט שיקולי צדק ויושר (רע"א 5994/20 ח'שיבון נ' עיסא, פסקה 20 (2.11.2020); רע"א 6595/22 י.ר אחים עזרא חברה לבניין בע"מ נ' פיני יניב הנאמן לביצוע הסדר נושים, פסקה 15 (6.12.2022). כיום מעוגנים שיקולים אלה בתקנה 95 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, ובמיוחד בתקנות משנה (ב) ו-(ד) (להלן: תקסד"א). לניתוח הוראות אלה ראו יששכר רוזן-צבי הרפורמה בסדר הדין האזרחי – מורה נבוכים 479-473 (מהדורה שניה, 2023)).

14.דומני כי די בעובדות שהובאו לעיל כדי להמחיש את מורכבות המצב אליו נקלעו הצדדים, ולהבהיר מדוע צמצם בית המשפט קמא, ובצדק, את הדיון בסיכויי הערעור להתקבל, ונתן מעמד מרכזי לשיקולי מאזן הנוחות (למעמד הבכורה הניתן לשיקולי מאזן הנוחות ראו, מיני רבים, רע"א 4417/18 בבלפור נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פסקה 15 (3.12.2018); רע"א 6474/20 רומאל טכנולוגיות בנייה בע"מ נ' עתידים חברה לתעשיות עתירות מדע בע"מ, פסקה 24 (21.12.2020)).

15.בבואי לבחון את שיקולי מאזן הנוחות, הרי שלא ראיתי הצדקה במקרה זה לסטות מהערכתו של בית המשפט קמא כי הם נוטים באופן משמעותי לטובת מתן אפשרות לטובר לבצע את השימוש שהותר. כך, בהתחשב בשיקולים הבאים:

א.מבחינת ההליך הפלילי, אין בשלב הנוכחי מניעה לאפשר את השימוש שהותר (וזאת לאחר שהובהר כי התפיסה ברישום לא תמנע אותו). זאת ועוד, אף מבחינה תכנונית דומה כי ניתן יהיה להכשיר שימוש זה, המתייחס לחלק התחתון של המבנה, בתקופת הביניים, בהינתן שהצו המנהלי צומצם כך שהוא חל ביחס לחלק העליון של המבנה בלבד. ויובהר, על מנת לבצע את השימוש שהותר הלכה למעשה יהיה על טובר וקופת החולים להשלים את העבודות הנדרשות בחלק התחתון של המבנה (אשר על פי הנמסר בדיון ניתן לבצען בתוך חודשים ספורים), ולהשיג לשם הפעלת המרפאות את כל האישורים הנדרשים על פי דין, ובכלל זה אישורים לפי דיני התכנון והבניה. ממילא אין בהחלטה כדי לאשר סטייה מדיני התכנון והבניה או מכל הליך רישוי אחר.

ב.הטעם המרכזי עליו מבוססת בקשתה של רמ"י לסעד הזמני ביחס לחלק התחתון של המבנה הוא, אם כן, הטעם החוזי, לפיו הסכם החכירה בוטל על ידה כדין, ועל כן יש להשיב את המקרקעין לרשותה. בירור טענות הצדדים בעניין זה צפוי להימשך זמן לא מבוטל, במהלכו עלינו להכריע בין השבתה מוחלטת של המבנה, המצוי בשלבי בניה מתקדמים (כדרישת רמ"י), לבין הפעלתו באופן זמני על ידי צד שלישי תם לב (קופת חולים), וזאת לרווחת הציבור (שכן יופעלו בחלק התחתון של המבנה מרפאות). דומה כי לא רק מבחינה כלכלית, אלא גם מבחינה ציבורית, החלופה הראשונה עדיפה על פני החלופה השנייה.

ג.השימוש שהותר לטובר מתייחס אך ורק לחלק התחתון של המבנה, כאשר צו המניעה שניתן ביחס לחלק העליון של המבנה משמעה שלא תתאפשר כל זליגה בין שימושים מותרים בחלק התחתון לשימושים אסורים בחלק העליון. על מנת להפיס את דעת רמ"י, מובהר כי היא תהיה רשאית לדרוש מטובר ומקופת החולים כל פעולה הנחוצה לדעתה באופן סביר על מנת להבטיח עניין זה, וככל שלא תענה דרישתה בתוך 7 ימים, להפנות בקשה למתן צו מתאים לבית המשפט קמא.

ד.הגורמים שהם בעלי העניין העיקרי בשימוש שהותר – המשכירה (טובר), הגורם אליו יוזרמו דמי השכירות (בנק לאומי) והגורם שיעשה את השימוש הלכה למעשה (קופת החולים), הם צדדים שלישיים תמי לב, אשר אין להם מעורבות בליבת המעשים הפסולים שנעשו ביחס למבנה (בנק לאומי וקופת החולים אינם נאשמים כלל בהליך הפלילי. טובר היא אומנם נאשמת בהליך הפלילי, ואולם מעורבותה היא בשולי כתב האישום, ומתייחסת רק למאוחרות שבעבירות הכלכליות המפורטות בו, ולהתרשמותי, לא לחמורות שבהן). לפיכך, האפשרות שתינתן להם לבצע את השימוש שהותר אינה יוצרת מצב של "יצא חוטא נשכר".

ה.במסגרת החלטתו, הבהיר בית המשפט קמא כי ההיתר שנתן לשימוש שהותר בקומות התחתונות במבנה הוא זמני באופיו (למשך 10 שנים, עד למתן פסק דין סופי בתיק דנן או עד 60 יום ממתן פסק דין חלוט בהליך הפלילי, לפי המוקדם. ראו פסקה 11 להחלטה), וכי אין בו כדי לנקוט עמדה ביחס לזכויות וסעדי הצדדים בהליך העיקרי. עוד הבהיר בית המשפט קמא כי השקעת הכספים הנדרשת להשלמת המבנה והתאמתו לשימוש שהותר תעשה על ידי המבקשים להביא להפעלתו, ועל סיכונם. התניות אלה תוחמות את השימוש שהותר, באופן הממזער את הנזק שעלול להיגרם לרמ"י בעקבותיו, אם וכאשר תזכה בהליך העיקרי.

ו.הקושי המרכזי שנותר בהמשך השימוש שהותר בחלקו התחתון של המבנה טמון בכך שאם צודקת רמ"י בטענתה, אזי היא הגורם שמחזיק בזכויות המקרקעין לפי דין, וכנגזר מכך היא גם זו שזכאית לקבל את דמי השכירות (ככל שתחליט להשכיר את המבנה). ואולם, בהינתן שבתקופת הביניים ממילא רמ"י לא תוכל לעשות שימוש בנכס (ואין בקשה לאפשר לה שימוש), ושאת שאלת הזכות לדמי השכירות בתקופת הביניים יהיה מקום לבחון מחדש לאחר שתינתן הכרעה בהליך העיקרי, אינני סבור כי קושי זה הינו מכריע במשקפי מאזן הנוחות. למצער, ניתן לצמצמו משמעותית באמצעות מתן הנחיה כי דמי השכירות יופקדו לחשבון בבנק לאומי, באופן שטובר לא תהיה זכאית לקבלם לידיה, ואילו בנק לאומי יהיה זכאי לקזזם ביחסיו מול טובר (ככל שעומדת לו זכות לכך במערכת היחסים החוזיים בין השניים), מבלי שיהיה בכך כדי להכריע בטענות ההדדיות שבין בנק לאומי לבין רמ"י. העליתי הצעה זו בפני הצדדים במהלך הדיון, וטובר ובנק לאומי נתנו לה את הסכמתם העקרונית. עם זאת, משדחתה רמ"י הצעה זו אמנע מלתת הוראות אופרטיביות בעניין זה. ככל שרמ"י תהיה מעוניינת בקביעת הסדר ברוח האמור, לאור החלטתי זו, תהיה רשאית לפנות בבקשה מתאימה לבית המשפט קמא.

16.בשולי הדברים, ולא כשיקול מכריע או אף מרכזי, אציין כי בקשת רשות הערעור הוגשה בשיהוי ניכר – כמעט חודשיים מעת מתן ההחלטה של בית המשפט קמא, ויש בכך כדי להוסיף ולהטות את כף מאזניי שיקולי הנוחות לטובת המשיבים (השוו תקנה 95(ד)(3) לתקסד"א, וראו רע"א 3751/22 בנילוז נ' לוי, פסקה 17 (28.6.2022), וכן רע"א 3296/20 קשתי נ' אריאל, פסקה 10 (14.7.2020)).

17.סוף דבר: בהצטבר מכלול השיקולים המפורטים לעיל, ובשים לב לסטנדרט ההתערבות הנוהג ביחס להחלטות בעניין סעד זמני, לא סברתי כי המקרה דנן מצדיק מתן רשות ערעור. לפיכך בקשת רשות הערעור נדחית, וממילא נדחית גם הבקשה למתן סעד ארעי שהוגשה לצידה. המבקשת תישא בהוצאות המשיבה 2 והמשיב 3 בסכום של 10,000 ש"ח לטובת כל אחת מהן (20,000 ש"ח בסך הכל).