רע"א 515-24 רע"א 515-24

לפניי בקשה למתן רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטים ג' גונטובניק, ע' רביד ו-נ' שילה), בע"א 37573-10-22, מיום 26.11.2023. בפסק הדין נושא הבקשה נדחה ערעור המבקשות על פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב-יפו (השופט א' ברקאי), שניתן במאוחד בת"א 56786-10-18 ובת"א 8922-04-20, מיום 3.7.2022, במסגרתו נדחתה הן תביעת המבקשות כנגד המשיבה והן תביעת המשיבה כנגד המבקשות.

רקע הדברים

1.ברקע הבקשה דנן ניצב סכסוך כספי בין מספר חברות אשר מחזיקות, כל אחת בחלק אחר, של נכס נדל"ן, המצוי ברחוב הרצל 30 שבראשון לציון, הידוע כגוש 3928, חלקה 841, והמוכר בשם "ראשון סנטר" (להלן: ראשון סנטר או המבנה). הצדדים חלוקים בשאלה האם חבה המשיבה בשיפוי המבקשות, בגין הוצאות שהוצאו על ידן בתחזוקתו (ועד לבקשה שבפניי – גם בשיפוצו) של שטח שנטען כי הוא בשימוש משותף להן ולמשיבה.

2.תמצית העובדות הרלוונטיות לעניין, הינה כדלקמן: בשנת 1990 נקשרה המבקשת 2, אנאבן השקעות אינק (חברה זרה) (להלן: אנאבן), בהסכם קומבינציה עם חברת משולם לוינשטיין הנדסה וקבלנות בע"מ (להלן, בהתאמה: הסכם הקומבינציה ו-לוינשטיין), במסגרתו הוסכם כי אנאבן תמכור ללוינשטיין 55/100 חלקים במקרקעין ברח' הרצל 30 שבראשון לציון, שהיו באותה עת בבעלותה המלאה, ובתמורה לכך לוינשטיין תקים על המקרקעין את "ראשון סנטר" – מבנה המורכב משני אגפים, האחד בן ארבע קומות אשר תשמשנה למסחר, והשני בן תשע קומות אשר תשמשנה למשרדים.

בהסכם הקומבינציה נקבע כי אנאבן תהיה הבעלים של האגף המסחרי, המהווה 45% משטח המבנה, ולוינשטיין תהיה הבעלים של אגף המשרדים ושל חנות בקומת הקרקע, המהווים 55% משטח המבנה. בסמוך לאחר החתימה מכרה לוינשטיין מחצית מזכויותיה במקרקעין למשיבה, אמות השקעות בע"מ (להלן: אמות).

כאן המקום לציין כי המבנה מעולם לא נרשם כבית משותף, ולא נערך הסכם שיתוף בין בעלי הזכויות בו.

3.ביום 24.1.2017 מכרה אמות את זכויותיה בראשון סנטר, במכר חוזר, ללוינשטיין, וזו מכרה את כלל זכויותיה בראשון סנטר לחברת אלרם השקעות כחול לבן (2004) בע"מ (להלן: אלרם), כך שכיום, אלרם היא הבעלים של אגף המשרדים המהווה 55% מהמקרקעין.

4.מזה שנים רבות מנוהלים שני אגפי המבנה על ידי שתי חברות ניהול שונות. המבקשת 1, חניון המשולש – נכסים, ניהול ואחזקה בע"מ (להלן: חברת הניהול או חניון המשולש) משמשת כחברת הניהול של האגף המסחרי, ואילו אגף המשרדים מנוהל על ידי חברת מיקדן ניהול ואחזקה בע"מ (להלן: מיקדן).

5.בשנת 2018, כשנתיים לאחר שאמות מכרה את זכויותיה כאמור לעיל, הגישו המבקשות, לבית משפט השלום בתל אביב, תביעה כנגד אמות (להלן: תביעת המבקשות). בתביעה זו תבעו המבקשות כי אמות תישא בחלקה הנטען בדמי השימוש והניהול של שטחי מעברים, בקומת הקרקע ובקומה א' של המבנה, אשר לטענתן היו בשימוש משותף להן ולמשיבות (להלן, בהתאמה: דמי השימוש והניהול ו-שטחי המעברים). התביעה התייחסה לחוב דמי ניהול בשנים 2018-2003, אולם בשל דיני ההתיישנות צומצמה התביעה לתקופה של שבע שנים בלבד, והועמדה על סך של כ-1,435,000 ש"ח. כמו כן, המבקשות תבעו כי אמות תשלם להן סך של כ-350,000 ש"ח בגין חלקה הנטען של אמות בעלות שיפוץ השטחים אשר בשימוש משותף לטענתן.

6.בשנת 2020 הגישה אמות תביעה שכנגד (להלן: תביעת אמות), ובה תבעה מהמבקשות פיצוי בסך של כ-381,000 ש"ח, בטענה כי המבקשות השתלטו שלא כדין על שטחי המעברים. כמו כן, אמות תבעה מהמבקשות פיצוי בסך של כ-450,000 ש"ח, בגין שימוש שעשו המבקשות, לפי הנטען, במתקנים המותקנים על גג אגף המשרדים. זאת, ככל שתתקבלנה טענות המבקשות הנוגעות לחבותה של אמות בגין שימוש בשטחי המעברים.

7.ביום 3.7.2022 ניתן פסק דינו של בית משפט השלום (השופט א' ברקאי), במסגרתו דחה בית המשפט הן את תביעת המבקשות והן את תביעת אמות. בפסק דינו המפורט נימק בית משפט השלום את החלטתו לדחות את טענת המבקשות ביחס לדמי השימוש והניהול, בשמונה נימוקים שונים, אשר התמקדו ברובם בכך שלא מצא כי התקיימה בין הצדדים הסכמה, מפורשת או מכללא, אשר יכולה להוות בסיס לחיוב אמות בתשלום דמי ניהול עבור אחזקת וניהול שטחי המעברים במבנה:

הנימוק ראשון שפורט בפסק דינו של בית משפט השלום, הינו כי חזקה על צדדים עסקיים מתוחכמים, הנמצאים בקשר עסקי אינטנסיבי משך שנים, כדוגמת הצדדים בדנן, כי יעגנו הסכמה בעניין חבות בתשלום דמי שימוש וניהול באופן מפורש שאינו משתמע לשני פנים. משאין בנמצא הסכמה מפורשת כאמור, לא ניתן לקבוע כי התקיימה הסכמה מכללא בנוגע לכך.

נימוקו השני של בית משפט השלום, התבסס על הסכם הקומבינציה. בית המשפט ציין כי בסעיף 18(ג) להסכם הקומבינציה צוין כי הצדדים לו ישתתפו בהוצאות וניהול של שטחי המעברים "עד לגמר הקמתו של הבניין"; ואילו בסעיף 18(א) להסכם הקומבינציה נקבע כי: "לצורך ניהול ואחזקת הבניין ובמיוחד השטחים הציבוריים תוקמנה ע"י הצדדים חברות אחזקה וניהול אשר יתחזקו את הבניין ברמה נאותה". מכך הסיק בית משפט השלום כי הסכם הקומבינציה קבע מתווה דו-שלבי, לפיו בשלב הראשון, עד לגמר הקמת הבניין, יישאו הצדדים לו במשותף בניהול והחזקת שטחי המעברים; ובשלב השני, לאחר שהבניין יוקם, יהיה כל אחד מהצדדים רשאי לנהל את חלקו על ידי חברת ניהול נפרדת. עוד הוסיף בית משפט השלום כי גם הסכמת הצדדים לפיה בשלב הראשון יישאו שני הצדדים להסכם בעלויות האחזקה והניהול, התייחסה ל-"שטחים והמתקנים המשותפים", ואילו המבקשות עמדו על כך ששטחי המעברים מצויים בבעלותה הבלעדית של אנאבן, ואינם שטחים משותפים.

את נימוקו השלישי, ביסס בית משפט השלום על האופן שבו הוסדרה החבות בתשלום דמי השימוש והניהול בתקופה שבין שנת 1990 לבין שנת 2003: מיד לאחר הקמת המבנה הושכרו שטחים בבעלות אמות ולוינשטיין לבזק החברה הישראלית לתקשורת בע"מ (להלן: בזק). ביום 14.6.1999 חתמה בזק על הסכם אל מול חברת הניהול דאז, חברת ראשון סנטר ניהול ואחזקה בע"מ, בו הוסדרה חובתה של בזק בתשלום דמי שימוש וניהול לחברת ראשון סנטר אחזקה (להלן, בהתאמה: הסכם 1999 ו-ראשון סנטר אחזקה). במסגרת הסכם 1999 נקבע מפורשות כי לחברת ראשון סנטר אחזקה, לא תהיה כל דרישה כנגד אמות, בכובעה כמשכירה, בקשר לתשלום דמי ניהול, וכי אין בחתימה על הסכם זה כדי להטיל על אמות התחייבות כלשהי כלפי חברת ראשון סנטר אחזקה, בין במהלך תוקפו ובין לאחר סיומו. מקביעה זו הסיק בית משפט השלום כי לא נקשר כל הסכם המחייב את אמות בתשלום דמי ניהול בגין השטחים שבמחלוקת. כמו כן, בית משפט השלום ציין שניכר כי אמות ביקשה להבהיר באופן מפורש בהסכם 1999 כי היא אינה מתחייבת לתשלום דמי שימוש וניהול. משכך, נקבע כי גם הסכם 1999 אינו מהווה מקור חוזי לחיובה של אמות בדמי שימוש וניהול כנתבע על ידי המבקשות.

הנימוק הרביעי של בית משפט השלום, התבסס על הסכם שנכרת בד בבד עם הסכם 1999, בין אמות ולוינשטיין, מצד אחד, חברת ראשון סנטר אחזקה, מצד שני, וחברת בזק, מצד שלישי, אשר כונה "כתב סילוקין" (להלן: כתב הסילוקין). בכתב הסילוקין צוין כי אין בחתימה על הסכם 1999 כדי להטיל על אמות התחייבות כלשהי כלפי חברת ראשון סנטר אחזקה, בין במהלך תוקפו ובין לאחר סיומו. בית המשפט ציין כי גם מקביעה זו ניתן להסיק שלא הייתה כל הסכמה בין הצדדים לפיה אמות תישא בתשלום דמי ניהול.

הנימוק החמישי, התבסס על מסמך שהעבירה חניון המשולש לאמות בדצמבר 2003, שכונה על ידה "כתב התחייבות" (להלן: כתב ההתחייבות). כתב ההתחייבות הועבר לאמות לאחר שתקופת השכירות של בזק הסתיימה, ובמסגרתו התחייבה חניון המשולש לדאוג לתחזוקתם של מתקנים ושטחים שונים, ובכללם שטחי המעברים. בית משפט השלום ציין כי לצד התחייבויותיה האמורות, בכתב ההתחייבות אין כל קביעה בדבר תשלום דמי ניהול מצדה של אמות, עובדה אשר מצא כי יש בה כדי לתמוך בגרסת אמות לפיה אינה חייבת בתשלום דמי הניהול.

את נימוקו השישי, ביסס בית משפט השלום על פניה שנשלחה מטעם אמות ולוינשטיין, ביום 15.12.2004, לאנאבן וחניון המשולש, בה צוין כי לעמדתן פג תוקפו של הסכם 1999 ואין בו כדי לחייבן בדמי ניהול. בית משפט השלום ציין כי אמנם בפנייה זו הביעו אמות ולוינשטיין את נכונותן להשתתף בהוצאות הניקיון, האחזקה הכללית והחשמל, אך הסכמה זו נגעה רק לרכוש המשותף ואילו המבקשות התייחסו בתביעתן לדמי ניהול בגין שטחים הנמצאים בבעלותה הבלעדית של אנאבן.

הנימוק השביעי, התבסס על פרוטוקול ישיבה שנערכה בין הצדדים, ביום 12.1.2006, בה נכחו נציגי אנאבן, אמות ולוינשטיין. לגישת בית משפט השלום, עיון בפרוטוקול זה מעלה כי סוגיית תשלום דמי הניהול בגין השטחים שבמחלוקת נדונה בין הצדדים, אולם אמות ולווינשטיין סירבו בתוקף לשלם דמי ניהול בגין שטחי המעברים. משכך, הדיון בנושא זה הסתיים בהסכמה משותפת של הצדדים לבקש מעורכי דינם למצוא בורר אשר יכריע במחלוקת שנתגלעה ביניהם בעניין זה. מכך הסיק בית משפט השלום, כי הסוגיה שבבסיס הסכסוך בו עסקינן מעולם לא "נשכחה", אלא למעשה נדונה במשך שנים ארוכות בלא להגיע להסכמה, ולכל אורך התקופה אמות לא שילמה דמי שימוש וניהול בהיקפים בגינם הוגשה תביעת המבקשות.

לבסוף, במסגרת הנימוק השמיני, התייחס בית משפט השלום לטענה חלופית שהעלו המבקשות, לפיה בהיעדר הסכמה חוזית המחייבת את אמות בתשלום דמי השימוש והניהול, עליה לשאת בתשלומם מכוח חוק עשיית עושר ולא במשפט, התשל"ט-1979 (להלן: חוק עשיית עושר). בית משפט השלום דחה טענה זו, בנימוק לפיו: "ככל שקיימים הסכמים – הרי אין מקום לחייב מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט". זאת, לשיטתו של בית משפט השלום, שכן סעיף 6(א) לחוק עשיית עושר קובע כי הוראות החוק יחולו כשאין בחוק אחר הוראות מיוחדות לעניין הנדון ואין הסכם אחר בין הצדדים. בתוך כך, קבע בית המשפט כי עצם טענתן של המבקשות לקיומו של הסכם בין הצדדים בשאלת דמי הניהול, שומטת באופן עקרוני את הזכות לסעד מכח דיני עשיית עושר. על מנת לבסס הכרעה זו, הפנה בית המשפט לפסק דינו של בית משפט זה בע"א 6290/18 עזבון פינצ'וק נ' הבנק הבינלאומי הראשון לישראל בע"מ (2.5.2021) (להלן: עניין פינצ'וק), בו אדון בהמשך החלטתי.

8.בית משפט השלום הוסיף מספר הערות התומכות בהכרעה אליה הגיע על בסיס שמונה הנימוקים שלעיל: ההערה הראשונה, התייחסה לטענת המבקשות לפיה הסכם שנערך בין אמות לבין שירותי בריאות כללית (להלן, בהתאמה: הסכם כללית, ו-כללית), אשר חייב את אמות להציב שומר בכניסה למגדל המשרדים (חלקה של אמות בבניין) במקרה בו תופסק השמירה בכניסה למרכז המסחרי (חלקה של אנאבן בבניין), מעיד כי אמות הסתמכה על שירותי השמירה שסיפקו המבקשות. להשקפת בית המשפט, הסכם כללית אינו מעיד על הסתמכות אמות על שירותי השמירה במרכז המסחרי, שכן אמות התחייבה בהסכם כללית להציב שומר בכניסה למגדל המשרדים בלבד.

ההערה השנייה, התייחסה לטענתן של המשיבות שנסמכה על הוראות חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין). על פי טענה זו, משלא נרשם הבניין כבית משותף, ולאור כך שהוא עומד בתנאי סעיף 77ב לחוק המקרקעין, יש להחיל בנסיבות המקרה את סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, אשר מחייב בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו של הרכוש המשותף. בית משפט השלום קבע, כי משהבניין לא נרשם כבית משותף, ונוכח העובדה שלאורך השנים סוגיית תשלום דמי הניהול בגין שטחי המחלוקת נותרה ללא הסכמה, לא ניתן להחיל על אמות חבות, מכוח היותה "בעל דירה", מבלי שנתקבלה הסכמתה לכך. עוד הביע בית משפט השלום את דעתו לפיה זיקת הנאה, כשלעצמה, אינה יוצרת חובת תשלום לבעלי המקרקעין הכפופים לזיקת ההנאה.

ההערה השלישית, התייחסה לתשלום בסך נמוך של 750 ש"ח לחודש ששילמה אמות, כדמי ניהול, עד שנת 2014. צוין כי משום שאמות עמדה על כך שמדובר בתשלום ששולם לפנים משורת הדין, אין לראות בתשלומו כתומך בטענות המבקשות.

ההערה הרביעית, התייחסה לסוגיית הוכחת שיעור דמי הניהול בהן חייבת, לפי הנטען, אמות. ביחס לכך, קבע בית משפט השלום, כי אינו מאמץ את חוות דעת המומחה שהגישו המבקשות לעניין כימות דמי הניהול, שכן, היה על המומחה להשוות את דמי הניהול לאלו המשולמים על ידי השוכרים של אנאבן, ולא הוצג תחשיב הוצאות בגין ניהול השטח שבשימוש משותף. על כן, דמי הניהול חייבים היו להיות נמוכים מהסכום אותו הציגו המבקשות, והמבקשות לא עמדו בנטל להוכיח את הסכומים המגיעים להן, בהנחה שיש בסיס לתביעתן.

9.בהמשך פסק דינו דחה בית משפט השלום גם את טענותיהן של המבקשות בקשר לדרישה כי אמות תשתתף, בהתאם לחלקה בבעלות במקרקעין, בעלויות שהוציאו המבקשות לשם שיפוץ המבנה מספר שנים קודם להגשת התביעה. עם זאת, משעה שהמבקשות וויתרו על טענה זו במסגרת הבקשה דנן, לא מצאתי מקום להרחיב לגביה. כמו כן, יוזכר כי בפסק דינו דחה בית משפט השלום גם את התביעה שהגישה אמות, אך משגם זו לא עומדת במוקד הבקשה דנן, לא ארחיב את הדיבור אף לגביה.

10.המבקשות מיאנו להשלים עם פסק דינו של בית משפט השלום, וערערו עליו לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו. ביום 26.11.2023 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי (השופטים ג' גונטובניק, ע' רביד ו-נ' שילה), בגדרו נדחה ערעור המבקשות, כאשר פסק הדין ניתן בהתאם לתקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: תקנות סדר הדין האזרחי).

למעלה מן הצורך הוסיף בית המשפט המחוזי כי ככל שהמבקשות חפצו לחייב את אמות בדמי שימוש וניהול בעבור השטחים שבמחלוקת, היה עליהן להגיע עמה להסכמות ולחתום על הסכם מפורש הקובע זאת. אולם, המבקשות לא הציגו מסמכים אשר מעידים על הסכמה מסוג זה, ואף עלתה מהמסמכים שהוצגו בפני בית משפט השלום המסקנה ההפוכה, לפיה אמות אינה נדרשת לשלם דמי ניהול, למשל בהסכם 1999 ובכתב הסילוקין.

על רקע האמור, בית המשפט המחוזי הגיע למסקנה כי אף הסכם הקומבינציה, שעוסק, בין היתר, בחלוקת האחריות בין הצדדים לניהול השטחים המשותפים במקרקעין, אינו תומך בעמדת המבקשות. בית המשפט בחן את סעיף 18 להסכם, עליו ביססו המבקשות חלק ניכר מטענותיהן בפניו, וקבע כי לאור טענתן של המבקשות כי השטחים שבמחלוקת לעניין תשלום דמי הניהול הם שטחים בבעלות בלעדית של אנאבן, ולא שטחים בבעלות משותפת, חלה עליהם הוראת סעיף 18(ב) להסכם, אשר מתירה לכל אחד מהצדדים לנהל ולהחזיק את שטחיו בבניין כראות עיניו. יתר על כן, בית המשפט קמא מצא כי הוראת סעיף 18(ג) להסכם, לפיה ככל שלא יגיעו הצדדים להסכמה בדבר ניהול השטחים המשותפים תימסר אחזקתם לחברת ניהול חיצונית, סותרת לחלוטין את עמדת המבקשות. זאת, שכן לאור חוסר ההסכמה בין הצדדים בנוגע לדרך ניהולם ואחזקתם של השטחים המשותפים, החניון המשולש מנועה, מכוח סעיף 18(ג) להסכם, מלנהל את השטחים המשותפים, בגינם הינה תובעת עתה דמי ניהול.

לעניין טענת המבקשות אשר התבססה על דיני עשיית עושר ולא במשפט, אימץ בית המשפט המחוזי את נימוקי בית משפט השלום. כמו כן, בית המשפט המחוזי ציין כי משעיקר טענותיהן של המבקשות ביקשו להוכיח הסכמה חוזית בעניין חבות אמות לשאת בדמי ניהול, לא ניתן להעלות טענה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט שכן מדובר בטענות הסותרות זו את זו.

לבסוף, ביחס לטענה הנוגעת לחיובה של אמות בהשתתפות בעלויות שיפוץ השטחים שבמחלוקת, ביאר בית המשפט המחוזי כי כפי שלא ניתן לחייב את אמות בדמי ניהול אשר מעולם לא הסכימה לשלמם, לא ניתן לחייבה בהשתתפות בעלויות השיפוץ אותן מעולם לא הסכימה לשלם, ואף דחתה, בהתכתבות בין הצדדים, פניות שתסכים לשרת בחלק מהעלויות הנ"ל.

על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוגשה הבקשה שבפניי.

טענות המבקשות

11.בבקשתן, טוענות המבקשות כי בדנן מתעוררת שאלה עקרונית החורגת מעניינם של הצדדים והיא: "האם זכאי גורם הנותן שירותי תחזוקה למשותפים או שטחים המשמשים גורמים אחרים [...] להשתתפות בהוצאות התחזוקה ממי שנהנים באותם שירותים"? לשיטת המבקשות, לשאלה זו יש ליתן מענה חיובי, בין אם מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, ובין אם מכוח חוק המקרקעין.

12.המבקשות מטעימות כי הערכאות קמא שגו בקביעתן כי טענתן לפיה הייתה בין הצדדים הסכמה חוזית לפיה על אמות לשלם דמי שימוש לחניון המשולש, אינה יכולה לדור בכפיפה אחת עם טענתן כי על אמות מוטלת חובה לשלם דמי שימוש מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. המבקשות טוענות כי בפסיקתו של בית משפט זה נקבע שמקום בו הסכם בין הצדדים שותק ביחס לחבותו של צד לו לשאת בתשלום פלוני, ואין לפרש שתיקה זו כהסדר שלילי, אין מניעה להכיר בחובה לשאת באותו התשלום מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

13.אשר לביסוס חובתה של אמות לשאת בתשלום דמי השימוש בהוראותיו של חוק המקרקעין – המבקשות טוענות כי אף שהבניין לא נרשם כבית משותף, הרי על פי סעיף 77ג לחוק המקרקעין, בהעדר תקנון, יחול התקנון המצוי בתוספת לחוק, עד למועד רישום הבניין כבית משותף. משכך, בהתאם להוראות התקנון המצוי בתוספת לחוק המקרקעין, ומכוח סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, חייב בעל דירה להשתתף בהוצאות הדרושות לשם החזקתו של הרכוש המשותף בבית המשותף, לפי חלקו היחסי בכלל שטחי הבית. לטענת המבקשות, השטחים שבשימוש משותף (לטענתן) בבניין בו עסקינן, נכנסים להגדרת הרכוש המשותף בבניין בהגדרתו הרחבה, לאור השימוש שעשו אמות ולוינשטיין בהם, אשר יוצר זיקת הנאה לא רשומה. על כן, לטענת המבקשות, אלו שטחים שכל דיירי הבניין חייבים בהשתתפות בתחזוקתם. זאת, למרות ששטחים אלו הינם בבעלות אנאבן.

14.נוסף לאמור לעיל, המבקשות שבות על טענותיהן בפני הערכאות קמא, לפיהן ההסכמים השונים שנכרתו, ביחס לשטח המחלוקת, לאורך השנים, מטילים על אמות חיוב חוזי להשתתף בתשלום דמי השימוש.

15.לבסוף, המבקשות טוענות כי שגה בית משפט השלום בקביעתו כי לא עלה בידן להוכיח את שיעור דמי השימוש שהיו זכאיות לו, אילו הייתה מתקבלת תביעתן; ובתוך כך שגה גם בית המשפט המחוזי באמצו קביעה זו לפי תתקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי. לשיטת המבקשות, לאור העובדה שאמות לא הציגה כל חוות דעת לסתירת גובה דמי הניהול שנתבעו על ידן, ואף הסתמכה בתביעתה הנגדית על ההערכה השמאית שהוגשה על ידי המבקשות, יש לקבוע כי התייתר הצורך להוכיח את גובה דמי הניהול, ולראות בתביעתה הנגדית של אמות משום הודאה בגובה דמי הניהול.

טענותיה של אמות

16.לאחר שהוריתי לה לעשות כן, הגישה אמות תשובה לבקשה דנן. בתשובתה טוענת אמות כי הבקשה דנן אינה מעוררת כל סוגיה משפטית עקרונית החורגת מעניינם של הצדדים, אלא מדובר בבקשה המעלה טענות הנטועות בנסיבותיו הפרטיקולריות של המקרה הנדון, ובשל כך אין לקבל את הבקשה למתן רשות ערעור. אמות מפנה בעניין זה להחלטתו של בית המשפט המחוזי, אשר בחר לדחות את ערעור המבקשות על בסיס תקנה 148(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, וטוענת כי בכך יש כדי להעיד כי לא מתעוררת בדנן כל שאלה החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים.

17.לגוף העניין, אמות סומכת ידיה על נימוקי בתי המשפט המחוזי ובית משפט השלום, אשר דחו את טענותיהן של המבקשות. אמות טוענת, כי כלל המסמכים אותם בחנו בפירוט הערכאות קמא מצביעים על כך כי מעולם לא הגיעו הצדדים להסכמה בעניין תשלום דמי הניהול שבמחלוקת. במסגרת זו, מפנה אמות לכלל המסמכים, ובייחוד לסעיף 18 להסכם הקומבינציה, אשר זכה לפרשנות נכונה, לשיטתה, על ידי הערכאות הקודמות.

18.אמות משיבה גם לטענותיהן של המבקשות הנסמכות על דיני עשיית עושר ולא במשפט. לטענתה, צדקו בתי המשפט קמא בקבעם כי דיני חוזים ודיני עשיית עושר ולא במשפט אינם יכולים לדור בכפיפה אחת. זאת, שכן מקום בו קיימת מערכת יחסים הסכמית בין הצדדים, אין לאפשר לאחד הצדדים ליצור "חוזה מכללא" אשר מהווה "דרך עוקפת" להתגברות על חוסר הסכמת הצד השני.

19.ביחס לטענותיהן של המבקשות הנסמכות על חוק המקרקעין, טוענת אמות כי צדק בית משפט השלום בקביעות שבפסק דינו. בייחוד, מציינת אמות כי משמודות המבקשות ששטחי המחלוקת אינם שטחים משותפים (אלא שטחים בבעלותה של אנאבן), ממילא לא יכולה להישמע טענתן כי חוק המקרקעין מטיל על אמות חובה להשתתף בתשלום דמי הניהול בגין שטחים אלו.

דיון והכרעה

20.כידוע, רשות ערעור ב-"גלגול שלישי" תינתן רק במקרים חריגים, המעוררים שאלה משפטית עקרונית החורגת מעניינם של הצדדים, או כאשר דחיית הבקשה למתן רשות ערעור תגרום לעיוות דין (רע"א 1582/24 אהרוני נ' לוזון, פסקה 9 (22.5.2024); רע"א 1971/23 אליהו נ' אליהו פור, פסקה 19 (26.7.2023); רע"א 4980/22 ליאור נ' מדינת ישראל, פסקה 8 (22.9.2022); רע"א 375/23 מקס מצברים בע"מ (מקסים קוברין) נ' לדיקו בע"מ, פסקה 5 (16.1.2023)). לאחר שעיינתי בבקשה ובתשובה לה, והפכתי שוב ושוב בדבר, הגעתי למסקנה כי הבקשה דנן אינה עומדת באמת המידה האמורה, ואבאר:

21.תחילה, אציין כי טענות המבקשות כי ההסכמים השונים שנכרתו לאורך השנים ביחס לשטחי המעברים מטילים על אמות חובה חוזית להשתתף בתשלום דמי השימוש והניהול, אין בהן כדי להצדיק את קבלת הבקשה. המדובר בטענות המשיגות אחר פרשנות הערכאות קמא להסכמות ששררו (או שלא שררו) בין הצדדים בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה דנן, ואין בהן כדי לעורר כל שאלה החורגת מעניינם הפרטני של הצדדים.

22.שונים הם פני הדברים ביחס לטענות המבקשות הנסמכות על דיני עשיית עושר ולא במשפט. קביעתו של בית המשפט המחוזי לפיה: "משאין הסכם למתן שירות/ עבודה אין אפשרות לקבוע תשלום/שכר ראוי מכוח עשיית עושר ולא במשפט", הינה, לדעתי, מוטעית. על היחס שבין דיני החוזים לבין דיני עשיית עושר ולא במשפט, עמד בית משפט זה בפסק הדין בד"נ 20/82 אדרס חמרי בנין בע"מ נ' הרלו אנד גונ'ס ג.מ.ב.ה., פ"ד מב(1) 221 (1988) (להלן: עניין אדרס). שם, הטעים השופט א' ברק כי:

"אמת, במקום שיש חוזה, נשלטות זכויות הצדדים על-פי החוזה. על-כן, אם מפירושו של החוזה נובע (במפורש או במשתמע), כי לצד הנפגע אין זכות לפי דיני עשיית עושר ולא במשפט, נוהגים לרוב (כפוף לשיקול של תקנת ציבור) על-פי האמור בחוזה. אנו אומרים אז, כי אפילו התעשר המפר, התעשרותו אינה שלא כדין [...]. אך במקום שהחוזה שבין הצדדים אינו מתפרש כשולל את הזכות לפי דיני עשיית עושר ולא במשפט, ואין בו משום מתן זכות "למתעשר", באופן שהתעשרותו אינה שלא כדין, אין כל מניעה עקרונית לכך שדינים אלה יחולו בתקופת החוזה. (עניין אדרס, עמ' 270; ההדגשה הוספה – י' כ').

23.כלומר, אף אם מתקיים חוזה בין צדדים, ככל שהוראותיו אינן שוללות, במפורש או במשתמע, זכויות מכוח דיני עשיית עושר, אין מניעה להסתמך על דיני עשיית עושר חרף קיומו של הסכם בין הצדדים (ראו: דניאל פרידמן ואלרן שפירא בר-אור דיני עשיית עושר ולא במשפט, 136 (כרך א, מהדורה 3, התשע"ה-2015) (להלן: פרידמן ושפירא בר-אור)). למעשה, כלל זה הובהר גם בפסק הדין בעניין פינצ'וק, עליו הסתמכו הערכאות קמא בענייננו, ובשל בהירות הצגת הדברים שם, אביאם במלואם:

"זכות לשכר מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, דהיינו לשכר ראוי, עשויה לקום במצבים בהם נותן השירות אינו זכאי לשכר מוסכם. אפשרות אחת, היא שכלל לא התקיים הסדר חוזי בין הצדדים, כגון שהשירות ניתן לאדם שלא הזמינו או שהצדדים לא השכילו לגבש את התנאים הנדרשים על מנת לכרות הסכם; אפשרות שניה, היא שבין הצדדים נכרת הסכם, ואולם הוא לא מסדיר את מתן טובת ההנאה בה עסקינן, למשל כאשר מדובר בעבודות נוספות שבוצעו על ידי נותן השירות, החורגות ממסגרת החוזה ומהסדריו; אפשרות שלישית, היא שההסדר החוזי בדבר מתן השירות כשל, לדוגמה כאשר ההסכם בין הצדדים בוטל מחמת פגם ברצון או הפרה, ועל כן אין אפשרות לתבוע את השכר שהיה מוסכם תמורת השירות שניתן. בכל אחד מהמצבים הללו אין באפשרות נותן השירות לתבוע שכר מוסכם (בין אם בשל העדר הסכם; בין אם בשל חוסר הרלוונטיות של ההסכם לשירות בו מדובר; ובין אם מחמת כישלון ההסכם), ונפתחת עבורו האפשרות לתבוע שכר ראוי מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט... (שם, בפסקה 42 לפסק דינו של השופט ע' גרוסקופף; ההפניות הוסרו – י' כ').

24.על כן, לדעתי, משעה שבפסקי הדין של הערכאות קמא לא נקבע כי את הסעיפים עליהם ביקשו המבקשות לבסס את זכותן לחלק מדמי הניהול, יש לפרש כהסדר שלילי השולל את הזכות האמורה, שגו הערכאות קמא בקבען כי משלא עלה בידי המבקשות להוכיח קיומו של חיוב חוזי המטיל על אמות חובה להשתתף בתשלום דמי השימוש, נחסמה דרכן לבסס טענה לחבות כאמור על בסיס דיני עשיית עושר ולא במשפט.

25.ודוק: אין המדובר, כפי שסבר בית משפט השלום, ביצירת "הסכם חדש המבוסס על דיני עשיית עושר ולא במשפט", אלא בהכרה בעילה להשבת התעשרות שלא כדין, במובן דיני עשיית עושר ולא במשפט. כמו כן, בניגוד לקביעת הערכאות קמא, אין כל מניעה להגיש תביעה בעילה חוזית, ולחלופין בעילה שמקורה בדיני עשיית עושר ולא במשפט (ראו: רע"א 6648/19 Smiths Detection LLC נ' ווטאירפול הנדסה בע"מ, פסקה 16 (30.4.2020); פרידמן ושפירא בר-אור, בעמ' 139-138).

26.המבקשות טוענות כי נוכח העובדה שאמות עשתה ועושה שימוש תדיר בשטחי המעברים, ונהנית מאחזקתם על ידי המבקשות, קמה לה חובת השבה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט ביחס לחלק מדמי השימוש והניהול ששולמו על ידי המבקשות. טענה זו מעוררת שאלה סבוכה בדיני עשיית עושר ולא במשפט:

מחד גיסא, כבעלת שטחי המעברים, אנאבן נהנית גם היא מאחזקתן על ידי חניון המשולש, ולכן בכל הנוגע להחזקת שטחים אלו פעלה לקידום אינטרס עצמי. בכך יש כדי להחליש באופן משמעותי את זכותה לדרוש מאמות השבת סכומים שהוצאו על ידה לצורך האחזקה (ראו בעניין זה: ע"א 213/20 רשות מקרקעי ישראל נ' מעונות ילדים בישראל קרית הילד ירושלים, פסקה 50 לפסק דינה של השופטת ג' כנפי-שטייניץ (23.10.2022) (להלן: עניין מעונות ילדים בישראל); פרידמן ושפירא בר-אור, בעמ' 206-205).

מאידך גיסא, דומה כי לא מן הנמנע שיש ממש בטענת המבקשות כי אמות הינה בעלת זיקת הנאה בשטחי המעברים, ולעובדה זו עשויה להיות נפקות באשר לגיבוש עילה, בעשיית עושר, לחייבה להשתתף בעלות די הניהול, לאור ההנאה שהפיקה מאחזקת שטחי המעברים (ראו: פרידמן ובר-אור, בפרק 7.8 לספרם, שם מתארים המחברים כי למערכת היחסים בין בעלי זכויות ואינטרסים שונים בנכס עשויה להיות השלכה בהקשר בו עסקינן).

אף שבפסיקתו של בית משפט זה ניתן לאתר התייחסות לשאלת זכותו של מי שפעל לקידום אינטרס עצמי להשבת השקעתו מהזוכה אשר הפיק תועלת מפעילותו, ככל שידיעתי משגת, שאלת זכותו של מי שפעל לקידום אינטרס עצמי בנכס שבבעלותו, ביחס לזוכה המחזיק בזיקת הנאה בנכס, אשר הפיק תועלת אגב פעילות הבעלים – טרם נדונה בפסיקתו של בית משפט זה.

27.המבקשות מעלות טענה נוספת, לפיה על אמות לשאת בתשלום דמי השימוש, מכוח פרק ו'1 לחוק המקרקעין. בית משפט השלום דחה טענה זו בנימוק כי הבניין מעולם לא נרשם כבית משותף וממילא מעולם לא התקבלה הסכמתה של אמות לתשלום דמי השימוש והניהול במסגרת הדיונים שנערכו בין הצדדים לקראת רישום הבניין כבית משותף. כך, ציין בית משפט השלום, כי: "אם קיימת הוראה רלוונטית מתוך חוק המקרקעין, הרי הנכון הוא להתייחס לסוגיית 'זיקת הנאה' שבחוק... זיקת הנאה כשלעצמה אינה יוצרת חבות לתשלום לבעלי המקרקעין הכפופים". אולם, נימוקים אלו אינם מבהירים מדוע לא חל פרק ו'1 לחוק המקרקעין, ומכוחו סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, על שטחי המעברים, בנסיבות דנן.

פרק ו'1 לחוק המקרקעין עוסק ב-"בתים שאינם רשומים כבתים משותפים", והוראותיו מחילות על בתים אלו חלק מהוראות פרק ו' לחוק המקרקעין העוסק בבתים משותפים (ראו: סעיפים 77א-77ב לחוק המקרקעין). יתר על כן, הודגש בפסיקה כי פרק ו'1 דן בהסדרים בדבר ניהולו של הבית שטרם נרשם כבית משותף, ותכליתו להסדיר את היחסים ההדדיים בין בעלי הדירות בנוגע להחזקה ולניהול של השטחים המשותפים בבית (ראו: רע"א 10165/06 כאסתירו נ' אטל, פסקה ו' והאסמכתאות שם (12.3.2007)).

28.בנסיבות המקרה דנן, על פני הדברים, נראה כי הוראות פרק ו'1 לחוק המקרקעין חלות על המבנה, ומשכך גם הוראת סעיף 58(א), לפיה: "בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף... לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר". מכאן, כי ככל ששטחי המעברים נופלים להגדרת "הרכוש המשותף", ישנו בסיס לטענת המבקשות לפיה אמות מחויבת לשלם את חלקה בעד השימוש והניהול בהם.

על פי סעיף 77א לחוק המקרקעין (המצוי בפרק ו'1 לחוק המקרקעין) מוגדר "רכוש משותף" כדלקמן:

"'רכוש משותף' – כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."

כך, "רכוש משותף", על פי ההגדרה הנ"ל, הינו חלקיו ומתקניו של הבית אשר "מיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם", ועל כן, ברובד הפרשנות הלשונית, אינו מוגבל אך לשטחים אשר מהווים רכוש משותף מבחינה קניינית. בפסיקה פורשה הגדרה זו ל-"רכוש משותף" באופן המחיל את "מבחן הייעוד", אשר מורכב משניים: חלקו ה"טכני" של המבחן, בגדרו יש לבחון אם חלקי הבית הרלוונטיים, מיועדים על פי מהותם, לשמש את כל בעלי הדירות או את מרביתם; וחלקו ה"המהותי" של המבחן, בגדרו יש לבחון אם בידי כל בעלי הדירות או מרביתם הזכות לעשות שימוש בחלקי הבית הרלוונטיים (ע"א 698/85 בן צור נ' ששון, פ"ד מא(3) 144, 150 (1987); ע"א 8971/03 זילביגר נ' רפואה (24.10.2003); ע"א 686/02 עמותת בעלי ודיירי קריית וולפסון בירושלים נ' קריית וולפסון בירושלים חברה לניהול ושירותים בע"מ, פ"ד נט(1) 943, 956-955 (2004)). גישה פרשנית זו להגדרת "רכוש משותף", לצורכי פרק ו'1 לחוק המקרקעין, זכתה לביקורת בפסיקה, על כך שהיא מחילה את "מבחן הייעוד" על כלל פריטי הרכוש המשותף המצוינים בהגדרה, ולאו דווקא רק על "אותם המתקנים הנזכרים בסייפא ובייחוד על אלה המצויים בתחומי דירה מסוימת, לגביהם ניתן היה לכאורה לסבור כי הם חלק מן הדירה ועל כן אינם מהווים רכוש משותף" (ע"א 8148/06 אליהו נ' שימבורסקי, פסקה 11 (31.12.2008). כן ראו: יהושע ויסמן דיני קניין כרך שני: בעלות ושיתוף, ה"ש 3 בעמ' 525-524 (1997)).

בענייננו, המבקשות טוענות כי אף ששטחי המעברים אינם "רכוש משותף במובן הצר", אלא שטחים בבעלות פרטית אשר נעשה בהם שימוש משותף, נופלים הם בגדרי הגדרת "רכוש משותף" הנ"ל. זאת, מאחר ש-"בפועל קיימת בהם זיקת הנאה לטובת כל הבעלים במקרקעין, גם אם זו לא נרשמה עדיין". טענה זו מעלה שאלה בדבר יישום סעיף 77א לחוק המקרקעין על נסיבות בהן ישנו שימוש משותף בפועל, בשטח שבבעלות פרטית, אשר לגביו נטען כי קיימת זיקת הנאה שאינה רשומה. גם שאלה זו, למיטב ידיעתי, טרם נדונה בפסיקתו של בית משפט זה.

29.השאלות עליהן עמדתי לעיל, העוסקות בזכויותיו של מי שפעל לקדם אינטרס עצמי, במישור דיני עשיית עושר ולא במשפט, וביחס לנפקות קיומה הנטען של זיקת הנאה ברכוש פרטי, לעניין הגדרת "רכוש משותף" בבניין לפי סעיף 77א לחוק המקרקעין, הינן בוודאי שאלות החורגות מעניינם הפרטני של הצדדים שלפניי. ככאלו, יש בהן, ברמה העקרונית, כדי להצדיק מתן רשות ערעור ב-"גלגול שלישי". ואולם, אף על פי כן, אינני סבור כי יש בכך כדי להצדיק את קבלת הבקשה בנסיבות העניין דנן, וזאת מהטעמים שיובהרו להלן.

30.כזכור, בפסק דינו, קבע בית משפט השלום כי אף אם היה מקבל את טענת המבקשות כי עומדת להן זכות לדרוש מאמות השבה של חלק מדמי השימוש והניהול, לא עלה בידי המבקשות להוכיח את שיעור חלקן היחסי של אמות בדמי השימוש והניהול.

כידוע, הנטל המוטל על בעל דין התובע סעד ממוני, אינו מסתכם בהוכחת זכאותו העקרונית לסעד, אלא עליו להוכיח גם את שיעורו (ראו: ע"א 355/80 נתן אניסימוב בע"מ נ' מלון טירת בת שבע בע"מ, פ"ד לה(2) 800, 807 (1981) (להלן: עניין אניסימוב)). כלל זה יפה גם כשעסקינן בעילת תביעה מכוח חוק עשיית עושר (ראו: ע"א 6164/22 SMITHS DETECTION INC נ' ווטאירפול הנדסה בע"מ, פסקה 61 לפסק דינו של השופט א' שטיין (8.10.2023); ע"א 5786/15 אזורים חברה להשקעות בפיתוח ובבנין בע"מ נ' חסן, פסקה 30 לפסק דינה של השופטת ע' ברון (3.9.2017)).

אמנם, נכון הוא כי לכלל האמור ישנו חריג מקום בו בנסיבות המקרה קיים קושי אובייקטיבי ממשי להוכיח את שיעורו של הפיצוי (עניין אניסימוב, בעמ' 809-808). ואולם, לדעתי, המקרה דנן אינו נופל בגדרי החריג האמור. זאת, שכן בענייננו לא הוכח (ולמעשה אף לא נטען) לקיומו של קושי אובייקטיבי כאמור.

יתר על כן, כפי שעולה מפסק דינו של בית משפט השלום, המבקשות בחרו שלא לערוך חוות דעת המבוססת על תחשיב הוצאות בגין ניהול השטח שבשימוש משותף, ואף לא על השוואה בין דמי הניהול הנדרשים מאמות, לטענת המבקשות, לבין דמי הניהול הנגבים משוכריהן של המבקשות. יתרה מכך, בית משפט השלום ציין כי אף היקף השטחים שנכללו בחוות דעת המומחה שהוגשה מטעם המבקשות כלל לא נבדקו על ידו. מכאן, שאין מנוס מלהגיע למסקנה, כי המבקשות לא עמדו בנטל המוטל עליהן להוכיח, במידה הנדרשת לצורך תביעתו, את שיעור הזכות שהן זכאיות לו לטענתן.

31.טענת המבקשות כי אמות לא הגישה חוות דעת לסתירת גובה דמי השימוש והניהול שנתבעו על ידן, ואף הסתמכה בתביעתה הנגדית על ההערכה השמאית שהוגשה על ידי המבקשות, אין בה, לדעתי, כדי להועיל למבקשות: ראשית, כאמור לעיל, הנטל להוכחת שיעור דמי הניהול להן זכאיות המבקשות, לטענתן, מוטל על שכמן, ומקום בו אמות כפרה בעצם חבותה, אין פגם בכך שלא הוגשה חוות דעת מטעמה. שנית, תביעתה של אמות היתה תביעה חלופית לכפירתה בתביעה ומכאן שלא ניתן לראות באמור בה משום הודאה בנטען על ידי המבקשות.

32.הנה כי כן, מהאמור לעיל עולה כי אף אם הייתה מתקבלת טענת המבקשות כי קמה להן זכות לדרוש השבה של חלק מדמי השימוש והניהול מאת אמות, משלא עלה בידיהן להוכיח את שיעורו, היה דין ערעורן להידחות. בנסיבות אלו, אין מקום למתן רשות ערעור ב-"גלגול שלישי" (ראו והשוו: רע"א 4443/22 פרץ נ' שוחט, פסקה 9 (7.8.2022)).

33.אוסיף ואציין, מעבר לצורך, כי הגם שבית המשפט לא קבע כי ההוראות ההסכמיות אליהן הפנה מהוות הסדר שלילי החוסם את התביעה בעילת עשיית עושר (כנראה מפני שלהשקפתו המשפטית, עליה חלקתי לעיל, אין צורך בכך), ייתכן שבחינה חוזרת של אותן הוראות היה בה כדי להצדיק קביעה בדבר קיומו של הסדר שלילי כאמור. קביעה שכזו אף היא יש בה כדי להוביל לדחיית העילה בעשיית עושר ולא במשפט.

34.סיכומו של דבר: דין הבקשה להידחות. בנסיבות העניין, המבקשות יישאו בהוצאותיה של אמות בסך של 10,000 ש"ח.