רע"א 6254-22 רע"א 6254-22

לפנַי בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטת ע' אבמן-מולר) מיום 29.8.2022 בת"א 29243-02-22, בו התקבלה בקשת משיבים 1 ו-2 למינוי בורר במחלוקת שבין הצדדים.

הרקע לבקשה

1.המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים היא בקשר לביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין ברחוב יוסי בן יועזר בירושלים. ביום 2.4.2017 חתמו המבקשת ומשיבים 3, 4 ו-6, ארבעת בעלי הדירות בבניין, על הסכם שיתוף פעולה ביניהם בכל הקשור לבחירת קבלן לביצוע הפרויקט. ביום 4.2.2018 נחתם הסכם בין דיירי הבניין לבין משיבה 1, חברה יזמית שבראשה עומד משיב 2 (להלן ביחד: היזם), אשר נשא את הכותרת "הסכם (מיסוי עקרונות ו/או no shop)" ופורטו בו עיקרי ההסכמות שבין הצדדים (להלן: הסכם העקרונות). בסעיף 3 להסכם העקרונות נכתב כי הוא יחייב את הצדדים וישמש בסיס להסכם סופי ומלא שייחתם בניהם. כן הוסכם כי ככל שיתגלעו מחלוקות בלתי פתירות בין הצדדים, ימונה בורר מכריע "ברוח ההבנות בין הצדדים". ביום 13.4.2018 חתמו משיבים 6-3 על הסכם נוסף שכותרתו "הסכם תמ"א 38/2" המעגן ביתר פירוט את ההסכמות בין הצדדים (להלן: הסכם התמ"א). ברם, בשל מחלוקות בעניין התמורה שהוצעה למבקשת על פי הסכם זה, היא סירבה לחתום עליו. משלא צלחו ניסיונות הצדדים להגיע להסכמה, הגיש היזם בקשה לבית המשפט המחוזי למינוי בורר לצורך הכרעה במחלוקות שבין הצדדים. משיבים 6-3 תמכו בבקשה והצטרפו אליה.

2.מנגד, המבקשת התנגדה לבקשה בטענה כי הסכם העקרונות שנחתם בין הצדדים מהווה "הסכם לארגון עסקה" אשר איננו בתוקף עוד לפי הוראת סעיף 6 לחוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), התשע"ז-2017 (להלן: חוק התחדשות עירונית) (הקובע מועדים לתחולתו של הסכם לחיזוק בניין) ומשכך גם אין תוקף לתניית הבוררות הכתובה בו. כמו כן הבקשה למינוי בורר מבקשת הלכה למעשה לכפות עליה בדרך של בוררות לחתום על הסכם לביצוע פרויקט בניה בתמורה שהיא לא הסכימה לה. מדובר במחלוקת אשר לא ניתן להביא לבירור לפני בורר נוכח הסעד המבוקש הפוגע בהוראות חוק קוגנטיות ובזכויותיה הקנייניות של המבקשת. בנוסף טענה המבקשת כי משיבים 6-3 ויתרו בהתנהגותם על תניית הבוררות משסירבו לבקשתה ארבע שנים קודם לכן, להפנות את המחלוקות ביניהם לבורר שיבחן את סוגיית התמורה באמצעות שמאי. המבקשת הוסיפה כי בקשת היזם הוגשה לאחר פניה שנשלחה מצדה לממונה על פניות דיירים לפי חוק התחדשות עירונית בבקשה כי יורה על ביטול הסכם העקרונות, ובנסיבות אלו משטרם ניתנה הכרעה, לא היה מקום לנסות ולהתחמק מבירור התלוי ועומד לפני הממונה על פניות דיירים בדרך של הגשת בקשה למינוי בורר.

3.ביום 29.8.2022 קיבל בית המשפט המחוזי את הבקשה. תחילה נדחתה טענת המבקשת כי יש לדחות את הבקשה מן הטעם שתוקפו של הסכם העקרונות, אשר לעמדת המבקשת מהווה "הסכם לארגון עסקה", פקע. נקבע כי שאלת סיווגו של הסכם העקרונות עומדת בבסיס המחלוקת שבין הצדדים, ובהינתן טענת המשיבים כי מדובר בהסכם רחב ומקיף עם היזם שנחתם אחרי משא ומתן ממושך, אשר יש בה ממש, אין מקום לקבוע במסגרת הבקשה למינוי בורר כי הסכם העקרונות פקע וכי תניית הבוררות בטלה. באשר לפנייתה של המבקשת לממונה על פניות דיירים לפי חוק התחדשות עירונית, צוין כי על אף שלהחלטה שתינתן בהקשר זה עשויה להיות השפעה על ניהול הסכסוך שבין הצדדים, אין בפנייה האמורה כדי למנוע מתן תוקף לתניית הבוררות. זאת נוכח התניה הברורה שעל פיה סכסוכים מסוג זה בין הצדדים יידונו בבוררות.

4.באשר לטענת המבקשת כי לא ניתן להביא את המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים לפני בורר, נקבע כי בשל העובדה שהסעד המבוקש הוא הלכה למעשה אכיפת התחייבויות חוזיות והשלמת העסקה במתווה שעליו הסכימו הצדדים לפי הסכם העקרונות, אין מניעה שנושא המחלוקת יועבר לבוררות כפי שהסכימו הצדדים, ובכל מקרה טענות הצדדים שמורות להם. המבקשת עצמה פנתה בעבר למשיבים בבקשה להפנות את המחלוקת לבורר ובכך גילתה דעתה שהסכסוך מתאים להליך בוררות, ולפיכך היא מנועה מלטעון כיום אחרת. גם לא נמצא כי המשיבים ויתרו בהתנהגותם על תניית הבוררות, שכן לא עלה בידי המבקשת להראות ויתור כאמור, לא במפורש ואף לא בהתנהגות. כפועל יוצא מקביעות אלו, בית המשפט הורה על מינוי בורר וחייב את המבקשת לשאת בהוצאות המשיבים.

תמצית טענות הצדדים

5.לטענת המבקשת, פסק דינו של בית המשפט המחוזי ניתן בחוסר סמכות עניינית. הסעד לו עתרו המשיבים הוא מינוי בורר שיורה למבקשת לחתום על הסכם התמ"א עליו היא לא חתמה, אך לפי הוראות סעיף 5 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס"ח-2008 (להלן: חוק חיזוק בתים), והוראות סעיף 72(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין), למפקח על רישום המקרקעין נתונה סמכות עניינית ייחודית לדון בכך. בית המשפט גם לא נתן דעתו לטענה כבדת משקל זו. ברי כי הצדדים לא העלו בדעתם ליתן לבורר כלשהו סמכות לכפות על בעל דירה לחתום על הסכם התמ"א. כן נטען כי שגה בית המשפט בכך שהורה על העברת המחלוקת לבוררות כאשר בין הצדדים קיים הליך תלוי ועומד, המתברר לפני הממונה על פניות דיירים לפי חוק התחדשות עירונית, ובו נדרשת הכרעה בדבר בטלותו או פקיעתו של ההסכם.

6.בנוסף, טענה המבקשת כי שגה בית המשפט המחוזי כשנמנע מלסווג את הסכם העקרונות כ"הסכם לארגון עסקה", אשר על פי הוראות סעיף 6(ג) לחוק התחדשות עירונית, פוקע בחלוף 36 חודשים מהמועד שבו נחתם ההסכם אם לא נקלטה בקשה להיתר בניה אצל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. גם בהיעדר סיווג כאמור, היה על בית המשפט להגיע למסקנה כי מדובר בהסכם אשר פקע לפי הוראת סעיף 5ג לחוק חיזוק בתים. בנוסף לא היה מקום לקבוע כי המבקשת מנועה מלהעלות טענות נגד תניית הבוררות, שעה שהיא עצמה ביקשה להפנות את המחלוקות לבירור לפני בורר, אולם המשיבים סירבו לעשות כן. נוכח הסירוב האמור, המשיבים הם אלה המנועים כיום מלפעול למינוי בורר. עוד נטען כי שגה בית המשפט בכך שאפשר לבא-כוחם של משיבים 6-3, לייצגם ולהעלות טענות שונות נגד המבקשת, לפי מידע אשר נמסר לו על ידה בעבר כאשר היה גם בא-כוחה, תוך הפרת חובת הסודיות החלה עליו. לבסוף טענה המבקשת כי סכום הוצאות המשפט שנפסק לחובתה הוא שרירותי, גבוה ומופרך.

7.בתשובתו לבקשה טען היזם כי אין מקום למתן רשות ערעור, שכן לא מתעוררת במקרה זה שאלה החורגת מעניינם של הצדדים, ולא ייגרם עיוות דין מקיום הבוררות. עוד נטען כי טענות המבקשת הן טענות כבושות הסותרות את עמדותיה כפי שהביעה אותן בזמן אמת. באשר לטענות בדבר חוסר סמכותו העניינית של בית המשפט לדון בבקשה, נטען כי מינוי הבורר נעשה בהתאם לסמכותו של בית המשפט מכיוון שהסמכות לדון בהפרת הסכם נתונה במובהק לבורר. ההפניה של המבקשת לסעיף 72(א) לחוק המקרקעין אינה רלוונטית משום שהסעיף עוסק בסכסוך בין בעלי הזכויות לבין עצמם ולא בסכסוך בין יזם לבעלי זכויות, ועל פי סעיף 73 לאותו חוק יזם כלל אינו רשאי להגיש תביעה לפני המפקח. סעיף 72(ד) לחוק אף קובע מפורשות כי אין באמור בסעיף כדי לגרוע מתוקפו של הסכם בוררות. גם ההפניה לסעיף 5 לחוק חיזוק בתים שגויה מפני שאין ענייננו ב"דייר סרבן" אשר לא חתם מלכתחילה על ההסכם, כאשר הדיון שיתקיים בבוררות הוא בשאלה אם ניתן לאכוף עליה את התחייבויותיה לפי ההסכם שכן חתמה עליו. בכל מקרה, לפי הוראת סעיף 2 לחוק חיזוק בתים, אין תחולה כלל לחוק האמור בענייננו מפני שטרם ניתן היתר בניה. גם אין מקום לטענה כי ההסכם פקע באופן אוטומטי לפי הוראת סעיף 5ג לחוק חיזוק בתים, טענה אשר הועלתה לראשונה בבקשה, כאשר בכל מקרה תוקפה של עסקה לפי "תכנית החיזוק" אינו פוקע אוטומטית, אלא בהתאם להחלטת בעלי הדירות באסיפה הכללית.

8.נוסף על האמור, נטען כי פניה לממונה על פניות דיירים לא נחשבת להליך משפטי תלוי ועומד שיש בו כדי למנוע בוררות. זאת ביתר שאת לאור העובדה שההליך לפני הממונה טרם החל, על אף שחלף המועד למתן החלטתו הקבוע בחוק התחדשות עירונית. מכל מקום, עיכוב הליך לאור קיומו של הליך תלוי ועומד מצוי בשיקול דעתה של הערכאה הדיונית ואין להתערב בו. עוד הוסיף היזם וטען כי אין בסיס לטענת המבקשת כי שגה בית המשפט בכך שלא סיווג את העסקה כ"הסכם לארגון עסקה" לפי חוק התחדשות עירונית. לא רק שההכרעה בנושא אינה נדרשת לעת הזו, שכן מדובר בסוגיה אשר אמורה להתדיין לפני הבורר, אלא שגם לגוף הדברים ברי כי אין תחולה במקרה זה לחוק התחדשות עירונית. זאת, שכן אין מדובר בהסכם קצר המסדיר את אופן ההתארגנות ואת התמורה למארגן העסקה, אלא בהסכם מקיף אשר נחתם בין היזם ובין בעלי הזכויות ללא מעורבות של "מארגן" כהגדרתו בסעיף 1 לחוק התחדשות עירונית. באשר לטענת המניעות שהעלתה המבקשת, נטען כי היא זו אשר לכל אורך הדרך הוליכה את הצדדים בכחש, ניסתה בכל דרך לעכב את התקדמות הפרויקט, והיא זו שמנועה מלטעון כי הסכסוך אינו מתאים לבירור לפני בורר. באשר לטענות בנוגע לבא כוחם של משיבים 6-3, אשר נטענו לראשונה בבקשה, נטען כי אין להן כל בסיס ואין כל פסול בהתנהלותו.

9.משיבים 6-3 טענו גם כן כי דין הבקשה להידחות. בתשובתם העלו את מרבית הטענות שטען היזם וציינו בין היתר כי אין בסיס לטענה בדבר היעדר סמכות עניינית לבית המשפט המחוזי לדון בבקשה; כי אין מקום לטענה בדבר קיומו של הליך תלוי ועומד; כי צדק בית המשפט בכך שדחה את טענת המבקשת כי יש לסווג את ההסכם כ"הסכם לארגון עסקה"; כי אין לקבל את הטענה כי ההסכם פג מאליו; וכי הטענות בדבר מניעות והשתק של המשיבים ובדבר התנהלותו של בא כוחם נטענו בבקשה לראשונה ואינן מבוססות. על כל אלו הדגישו משיבים 6-3 כי המבקשת בהתנהלותה גררה אותם להליכים מיותרים כשהיא מנסה לעכב את הפרויקט.

דיון והכרעה

10.דין הבקשה להידחות. כלל הוא כי רשות ערעור על החלטת בית המשפט בענייני בוררות תינתן רק במקרים חריגים המעוררים שאלה משפטית או ציבורית עקרונית החורגת מעניינם של הצדדים, או כאשר נדרשת התערבות משיקולי צדק או לשם מניעת עיוות דין חמור (ראו למשל לאחרונה: רע"א 2906/22 שכטר נ' חברי קבוצת הרכישה "יונייטד שרונה", פסקה 6 (11.5.2022); רע"א 1291/22 שמסי נ' לוין, פסקה 5 (3.3.2022)). הבקשה שלפנַי אינה עומדת באמות מידה מחמירות אלו. לא מתעוררת בענייננו שאלה החורגת מעניינם הפרטי של הצדדים, הבקשה נטועה כולה בדל"ת אמותיו של המקרה והיא אינה מצביעה על כל עיוות דין.

11.למעלה מן הצורך אציין כי לא מצאתי ממש בטענות המבקשת. אין חולק כי בהסכם העקרונות נכללה תניית בוררות רחבה, שעל פיה מחלוקות בין הצדדים תועברנה להכרעה לפני בורר. גם אין חולק כי בעבר המבקשת עצמה ביקשה כי המחלוקות שנתגלעו בקשר לתמורה הצפויה להגיע לה כתוצאה מקידום הפרויקט, יועברו להכרעה לפני בורר (פניות מטעם המבקשת מהימים 12.4.2018; 6.5.2018; 25.11.2018) ועל כן היא מנועה כיום מלטעון אחרת. גם בטענת המבקשת בדבר חוסר סמכות עניינית של בית המשפט המחוזי להורות על מינוי בורר בסוגיה הנתונה לסמכותו הייחודית של המפקח על רישום המקרקעין, אין ממש. אומנם למפקח על רישום המקרקעין נתונה סמכות ייחודית לדון בסכסוכים בין בעלי דירות בבית משותף הנובעים מחוק חיזוק בתים (סעיף 72(א) לחוק המקרקעין; ע"א 3700/15 רוט נ' עגנון, פסקה 24 (27.6.2016)), אולם בהתאם להוראות סעיף 2(א) לחוק חיזוק בתים, סמכותו מותנית במתן היתר בניה או בהחלטת הוועדה המקומית לאשר את מתן היתר הבניה המבוקש (עע"מ 7381/15 ש. דורפברגר בע"מ נ' עודד, פסקה 45 (30.10.2016); רע"א 4138/10 קלצוק נ' אורון, פסקה ו' (5.7.2010); עש"א (מחוזי ת"א) 13039-12-20 ניסני נ' חביב, פסקה 71 (26.4.2021); אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 67 (מהדורה 13, 2020); מיכה גדרון ואהרן נמדר תמ"א 38 399-396 (2012)). אין חולק כי אלו לא התקיימו בענייננו. כמו כן, הבוררות צפויה להיות נסובה על עניין אכיפת התחייבויות חוזיות והשלמת העסקה במתווה שסוכם בהסכם העקרונות, ולכן מדובר בנושא אשר יכול לשמש כנושא להסכם בוררות בין הצדדים, כאשר כפי שציין בית המשפט המחוזי טענות הצדדים בהקשר זה שמורות להם.

12.אוסיף עוד כי בית המשפט המחוזי נתן דעתו לטענות המבקשת בדבר פקיעת הסכם העקרונות וקיומו של הליך תלוי ועומד בהקשר זה בשל פנייתה לממונה על פניות דיירים לפי חוק התחדשות עירונית. אולם לא נמצא כי יש באמור כדי למנוע דיון בנושא זה לפני הבורר, נוכח הסכמת הצדדים המפורשת בהסכם העקרונות. בהינתן הכלל על פיו נדרשים שיקולים כבדי משקל כדי להצדיק דחיית בקשה למינוי בורר מקום שבו קיים הסכם בוררות מפורש בין הצדדים (רע"א 354/20 גרופ א.ה.ב.א בע"מ נ' טלטא בע"מ, פסקה 13 (26.4.2020); רע"א 2561/15 בראון נ' גונשיורובסקי, פסקה 9 (26.10.2015)), הרי שלא נפל פגם בהכרעה זו. בנוסף, אין מקום במסגרת זו להידרש לטענות המבקשת אשר לא בא זכרן לפני בית המשפט המחוזי, כדוגמת הטענה באשר להפרת חובת הסודיות על ידי בא כוח משיבים 6-3.

13.לסיום אציין כי אין להידרש לטענות המבקשת בקשר לגובה ההוצאות שהושתו עליה, קביעה אשר באה בגדרו של סעיף 1(8) לצו בתי המשפט (סוגי החלטות שלא תינתן בהן רשות ערעור), התשס"ט-2009 (וראו למשל: רע"א 3946/21 טנא נ' גורן, פסקה 4 (9.6.2021)).

הבקשה נדחית. המבקשת תישא בהוצאות היזם בסך של 10,000 ש"ח ובהוצאות משיבים 6-3 בסך של 10,000 ש"ח נוספים.