רע"א 8627/13 יצחק בן צור נ. ליאורה בן ג'ויה

בקשת רשות ערעור על פסק הדין של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' סגן הנשיאה א' ש' שילה והשופטות מ' ברנט ו ו' פלאוט ) שדחה את ערעור המבקשים על פסק הדין של בית המשפט המחוזי ברמלה (כב' השופט ז' ימיני ). בפסק הדין דחה בית משפט השלום את תביעת המנוח ניסים בן צור ז"ל (להלן: המנוח ), שהמבקשים הם יורשיו, להצהיר על ביטולו של הסכם שכרת עם המשיבים בדבר העברת זכויותיו כדייר מוגן בנכס ביהוד תמורת סכום של 60,000 דולר, אך קיבל את גרסת המנוח והצהיר כי "הסכום האמיתי של העיסקה הוא 180,000 דולר נטו".

1.

ואלה העובדות כפי שפורטו בפסק הדין של בית המשפט המחוזי: בשנת 1956 שכר המנוח מעמידר החברה הלאומית לשיכון בישראל (להלן: עמידר ) בית ברחוב העצמאות 2 ביהוד (להלן: הנכס ) למגורים. בשנת 2002 כרתו עמידר והמנוח הסכם שכירות מוגנת נוסף לגבי אותו נכס, אשר הפעם הושכר לצורכי בית מלאכה ומחסן. המבקשים הם יורשי המנוח, שנפטר לאחר שמיעת הראיות בבית משפט השלום. מר דודו בן ג'ויה (להלן: הרוכש ), שהמשיבים באו בנעליו, ביקש לרכוש מהמנוח את זכויותיו בנכס. בית המשפט המחוזי ציין כי לבעלים של זכות הדיירות המוגנת בנכס עמדה הזכות לרכוש את הבעלות בנכס מעמידר, כנראה בתנאים טובים יותר מתנאי השוק. ביום 7.8.2006 כרתו המנוח והרוכש זיכרון דברים למכירת הזכויות בנכס (להלן: זיכרון הדברים ) שבמסגרתו הוסכם כי המנוח ירכוש את זכויות הבעלות בנכס מעמידר, והרוכש התחייב לשאת בתשלום לעמידר וכן בתשלום נוסף למנוח בסכום השווה ל-180,000 דולר בגין זכויות המנוח. עוד הוסכם כי אם המנוח לא יצליח לרכוש את הבעלות בנכס, או-אז יחתמו הצדדים על תצהירי דייר יוצא ודייר נכנס להעברת זכות הדיירות המוגנת לרוכש, והרוכש ישלם למנוח 180,000 דולר עבור זכותו וכן את "העלויות מול עמידר בהחלפת הדיירות המוגנת". ביום 24.8.2006 חתמו המנוח והרוכש על "הסכם הלוואה ואופציה" (להלן: הסכם ההלוואה ) שבו התחייב המנוח לנקוט בפעולות הדרושות לרכישת זכות הבעלות בנכס מעמידר, והרוכש התחייב להעמיד לרשות המנוח הלוואה בסכום שיידרש לרכישת הזכויות. עוד סוכם כי עם השלמת הרכישה יחתמו הצדדים על הסכם למכירת הנכס לרוכש תמורת 130,000 דולר; וכי אם הרוכש לא יממש את האופציה לרכישת הזכויות בנכס, ישיב לו המנוח את סכום ההלוואה, כאשר זו תוחזר לו מעמידר, ועדיין יפעלו הצדדים להעברת זכות הדיירות המוגנת לרוכש אשר ישא בתשלומים לעמידר.

כחצי שנה לאחר מכן, ביום 8.3.2007, חתם המנוח על הסכם להעברת זכותו כדייר מוגן למשיבה 1 (להלן: המשיבה ) תמורת 60,000 דולר (להלן: ההסכם ), על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת המשיבה ועל תצהיר דייר יוצא. המשיבה חתמה על תצהיר דייר מוצע. המשיב 2, אחיו של הרוכש (להלן: המשיב ), שהיה בחו"ל במועד כריתת ההסכם, הצטרף כרוכש לאחר שובו לישראל. בהסכם נקבע כי במעמד כריתתו תפקיד המשיבה סכום של 60,000 דולר בנאמנות בידי עו"ד אלטלף, אשר יעבירו למנוח עם קבלת אישורה של עמידר להעברת הזכויות. בתצהירי הדייר היוצא והנכנס הצהירו המנוח והמשיבים כי סכום דמי המפתח הכולל את חלקה של עמידר הוא 328,000 ש"ח וחלקו של המנוח 246,000 ש"ח. ביום 11.3.2007 הפקידו המשיבים בידי עו"ד אלטלף את הסכום של 251,760 ש"ח – שווה ערך ל-60,000 דולר. ביום 8.5.2007 החליטה ועדת דמי המפתח של עמידר כי שווי דמי המפתח המלאים הוא 525,000 ש"ח, וכי כפוף לתשלום חלקו של בעל הבית (מינהל מקרקעי ישראל באמצעות עמידר) תאושר ההעברה. סמוך לאחר מכן, ביום 10.5.2007, שלחה עמידר מכתב למנוח שבו נאמר כי הוועדה אישרה את ההעברה כפוף לתשלום חלקה של עמידר בדמי המפתח בסכום של 351,750 ש"ח, וכי המנוח מתבקש לבוא למשרדי עמידר כדי לקדם את ההעברה. המנוח העביר מכתב זה למשיבים שחבו בתשלום על פי המוסכם.

במכתביו מיום 13.5.2007 ומיום 17.5.2007 פנה עו"ד אלטלף, בשם המשיבים, בהשגה על שומת דמי המפתח. לאחר קבלת שומת השמאי הממשלתי, מיום 22.7.2007, החליטה ועדת דמי המפתח בעמידר, ביום 4.2.2008, לאמוד את שווי הזכויות המוגנות ב-447,840 ש"ח, ולאשר את ההעברה כפוף לקבלת חלקו של בעל הבית בשומה זו. ביום 18.2.2008 שלח עו"ד ינון שי מכתב לעמידר, בשם המנוח, בבקשה להקפיא את הטיפול בהעברת הזכויות בנכס. נטען במכתב כי הרוכש שכנע את המנוח למכור לו את זכויותיו תמורת 180,000 דולר, כאשר בדיעבד התברר כי הרוכש ועורך דינו ניצלו את מצבו הרפואי וגילו של המנוח, והחתימו אותו על מסמכים שונים לרבות הסכם מכר לרכישת הזכויות בנכס תמורת 60,000 דולר בלבד. ביום 3.3.2008 שלחה עו"ד אירנה ברייש מטעם עמידר מכתב תשובה לעו"ד שי, שבו הודיעה כי עמידר אינה מוסמכת לדון בטענות המנוח, ושעיון במסמכים שצורפו למכתב מלמד כי המנוח חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר לעו"ד אלטלף. ביום 27.3.2008 כרתה עמידר עם המשיבים הסכם שכירות מוגנת לגבי הנכס. ביום 30.3.2008 שלח עו"ד אלטלף מכתב אל המנוח, שבו בישר כי העיסקה אושרה בידי עמידר וכי המשיבים קיבלו "הסכם חתום על שמם עם חברת עמידר". המנוח נדרש למסור את החזקה בנכס כשהוא פנוי ולהמציא אישורים על ביצוע כל התשלומים הרלוונטיים לנכס עד לאותו מועד, שאז יוכל עו"ד אלטלף להעביר לו את הפיקדון שבידיו.

2.

המנוח הגיש לבית משפט השלום תובענה שבמסגרתה טען כי המשיבים ניצלו את מצבו לרעה כשהחתימו אותו על מכירת זכויותיו בנכס שלא על פי המוסכם בזיכרון הדברים, שם הועמדה התמורה על 180,000 דולר; כי הרוכש התחייב למצוא פתרון דיור לפועלים שהתגוררו בנכס; וכי המשיבים לא שילמו תמורת העברת הזכויות בנכס. כמו כן נטען כי נסיבות המקרה, לרבות היעדר ייצוג של המנוח ומודעות עו"ד אלטלף לקיומן של גרסאות קודמות להסכם המכר, מובילות למסקנה שההסכם נכרת בתנאי עושק ותוך הטעייתו. לפיכך ביקש המנוח להצהיר כי ההסכם וייפוי הכוח שנמסר לעו"ד אלטלף בטלים, ושהזכויות בנכס שייכות למנוח, ולחלופין ליתן כל סעד אחר שבית המשפט ימצא לנכון. בכתב ההגנה טענו המשיבים שהם באו בנעלי הרוכש, לאחר שזה לא חפץ עוד ברכישת הנכס, מאחר שלא ניתן היה לרכוש את זכות הבעלות בו מעמידר. המנוח והרוכש הסכימו שזכות הדיירות המוגנת תירכש תמורת 60,000 דולר, בתוספת חלקה של עמידר כבעלת הבית. המשיבים שילמו לעמידר את חלקה, אולם מאחר שהמנוח סירב למסור לידם את החזקה בנכס, נותרה התמורה במלואה בידי עו"ד אלטלף. עוד נטען כי לא התקיימו יסודות עילת העושק ולא הוכחה הטעיה. טענת המנוח למצבו הרפואי והשכלי הירודים לא נתמכה במסמך רפואי, ותנאי העסקה לא הוכחו כגרועים באופן בלתי סביר. לבסוף, המשיבים טענו כי מאחר שהמנוח לא ניהל עסק ולא התגורר בנכס, אין יורשיו זכאים לזכויות בגינו, ממילא הסעד המתבקש אינו אופרטיבי, ואם תתקבל התביעה והמכר יבוטל, יחזור הנכס לרשות עמידר.

3.

בפסק הדין סקר בית משפט השלום (כב' השופט ז' ימיני ) את הראיות שבאו לפניו ועל פיהן דחה את טענת המנוח שלפיה כתנאי לעסקת המכר היה עליו למצוא מקום להלין את הפועלים הזרים שעבדו בשטחים החקלאיים השייכים למשפחת אלגזי, מהטעם שתנאי זה לא נזכר כלל בזיכרון הדברים, ומטעם נוסף שהמנוח לא יידע את עמידר בדבר הלנת עובדים זרים בנכס. נקבע כי משמשכו הצדדים את חוות הדעת הרפואיות שהגישו באשר למצבו הרפואי והמנטלי של המנוח עובר לחתימת ההסכם, לא נותרה כל ראיה שהמנוח היה מוגבל מנטלית בעת החתימה עליו ועל כן עומדת בתוקפה החזקה שאדם החותם על הסכם מבין את תוכנו. כמו כן, המנוח העיד, באופן ברור וענייני, כי הבנתו טובה. נדחתה טענת המבקשים שלפיה המשיבים, באמצעות הרוכש ועו"ד אלטלף, עשקו את המנוח וגרמו לו לחתום על ההסכם, כשהתמורה הנקובה נמוכה בהרבה מהסכום שסוכם בין הצדדים קודם לכן. נמצא כי המנוח לא הוכיח שבעת כריתת ההסכם היה במצב של מצוקה, חולשה או חוסר ניסיון. במיוחד כך משויתר על חוות הדעת הרפואית בדבר מצבו הרפואי והמנטלי, וכאשר עדותו שלו לימדה כי הבנתו הייתה טובה, כי לא היו לו בעיות קריאה וכי הסכים לחתום על ההסכם מתוך הבנה. על כן נדחתה טענת העושק. המנוח אף העיד שסיפר לילדיו על אודות כוונתו למכור את הזכויות בנכס, ואם מצבו של המנוח היה כנטען בתובענה, היו ילדיו שומרים על זכויותיו. מסקנה זו נתמכה גם בעדותה של הגב' אמליה מטעם עמידר. בהקשר זה קבע בית המשפט כי יש לזקוף לחובת המבקשים את מחדלם לזמן עדים שהיו יכולים להעיד לטובתם; וכי לא הוכיחו את טענת המרמה וההטעיה. בית משפט השלום קבע אפוא כי המנוח היה מודע והסכים לתוכן ההסכם, לייפוי הכוח וליתר המסמכים שנלוו לעסקה. בית המשפט הוסיף וקבע, בבחינת למעלה מן הצורך, כי אפילו היו טענותיו של המנוח בדבר עושק ותרמית מתקבלות, עדיין לא היה מקום לבטל את העסקה, שכן ממילא זיכרון הדברים עומד על תילו. באשר לסוגיית התמורה מצא בית משפט השלום כי התמורה האמתית שעליה הסכימו הצדדים אכן הייתה 180,000 דולר ולא 60,000 דולר. המבקשים השיגו גם על שתי החלטות ביניים: האחת מיום 18.7.2011, שבה ביטל פסק דין מחוסר מעש שדחה את תביעת המנוח, מהטעם שלא הגיש סיכומיו במועד, אך התנה זאת בתשלום הוצאות בסכום של 10,000 ש"ח; והשנייה מיום 24.2.2012 שבה דחה את בקשת המנוח להביא עדות משלימה או עדות הזמה.

4.

הן המבקשים הן המשיבים ערערו על פסק הדין של בית משפט השלום. בית המשפט המחוזי (כב' סגן הנשיא א' ש' שילה

והשופטת מ' ברנט ו ו' פלאוט ) דחה את הערעורים, למעט לעניין החיוב בהוצאות כתנאי לביטול פסק הדין כאמור, שאותו ביטל. בית המשפט דחה את ערעור המבקשים מהטעם שהוא מופנה כלפי קביעות שבעובדה שאין זו מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בהן. הוטעם כי בית משפט השלום נימק כדבעי את מסקנתו כי טענת העושק לא הוכחה, ושלא נתקיימו בענייננו התנאים הקבועים להתקיימותם של עושק או מרמה. עוד נקבע כי המבקשים ויתרו על חוות דעת הרפואית מטעמם בדבר מצבו של המנוח, אשר העיד לפני בית משפט השלום באופן ענייני ובהיר. נקבע כי למעשה, המנוח לא טען דבר נגד העסקה עד לפנייתו לעו"ד שי, כשנה לאחר כריתת ההסכם. בית המשפט המחוזי מצא כי אין ממש בטענה שהעברת הזכויות הייתה מותנית בהסדרת מקום לינה לעובדים שהתגוררו בנכס משלא נזכר בזיכרון הדברים או בהסכם, ואף אינו נחזה להיות תנאי יסודי להעברת הזכויות. נדחתה גם טענת המבקשים כי המנוח חתם על ההסכם עקב הטעיה משלא הוכח שהרוכש או עו"ד אלטלף הציגו למנוח מצג שווא, שבעטיו חתם על ההסכם כשסכום התמורה הנקוב בו אינו הסכום המוסכם; וכי אם המנוח לא עיין במסמך, והוכח כי יכול היה לקרוא ולהבין, לא היה עליו לבוא בטרוניה אלא לעצמו. עוד צוין כי ככול שטענת ההטעיה מופנית לכך שהרוכש החליף עצמו במשיבים, הרי שגם אותה יש לדחות. בית משפט השלום קבע כממצא עובדתי שהמנוח ביקש למכור את זכויותיו בנכס בכל מאודו, ושלא התעניין בזהות הרוכש. ממצא זה נקבע על סמך התרשמות בלתי אמצעית מהמנוח, ואין מקום להתערב בכך. בית המשפט המחוזי דחה את הטענות נגד הממצאים הנוגעים לעדותה של הגב' אמליה יפרח; ולא מצא להתערב בהחלטה שלא לאפשר למבקשים לזמן עד. בית המשפט דחה אף את ערעורם של המשיבים, שטענו כי סכום התמורה היה 60,000 דולר (כפי שנקבע בהסכם) ולא 180,000 דולר (כפי שנקבע בזיכרון הדברים). הואיל והבקשה שלפניי אינה מכוונת לקביעה זו אין מקום לעמוד על הנימוקים לה.

5.

מכאן הבקשה שלפניי שבגדרה טוענים המבקשים כי היא מעוררת שאלה בעלת חשיבות ציבורית החורגת מעניינם של הצדדים הישירים למחלוקת והיא "האם ראוי כי בית המשפט יאכוף קיומו של הסכם אשר בית המשפט קבע לגביו כי הוא אינו הסכם אמיתי כי בשקר יסודו". לאורכה ולרוחבה של הבקשה מפורטות טענות המכוונות לטעויות שנפלו, לשיטת המבקשים, בקביעותיהן של הערכאות הקודמות. בכלל זה שבים המבקשים ומנתחים באופן מקיף את מכלול חומר הראיות שהוביל לתוצאה, השגויה לשיטתם, ומבקשים שבית משפט זה ישנה ממנה.

6.

דין הבקשה להידחות. כידוע, רשות ערעור לבית משפט זה ב"גלגול שלישי" תינתן במשורה, במקרים שבהם מתעוררת שאלה בעלת חשיבות ציבורית החורגת מעניינם של הצדדים הישירים למחלוקת ( ר"ע 103/82 חניון חיפה בע"מ נ' מצת אור (הדר חיפה) בע"מ , פ"ד לו (3) 123 (1982)). עיון בבקשה שלפניי מגלה על נקלה כי חרף הניסיון להציגה ככזו, היא נשענת – רובה ככולה – על קביעותיו העובדתיות של בית משפט השלום שבהן לא ראה בית המשפט המחוזי להתערב. קביעות אלו נסמכות על ניתוח מעמיק של חומר הראיות ועל סמך התרשמות בלתי אמצעית מהעדים שהעידו לפני בית משפט השלום, כמו גם על ראיות שהמבקשים נמנעו מלהביאן. בקביעות כגון דא אין זו מדרכה של ערכאת הערעור להתערב, לא כל שכן ב"גלגול שלישי". די בכך כדי לדחות את הבקשה. כאן המקום לשוב ולהדגיש את שנקבע פעמים הרבה: אף אם נניח לצורך הדיון ולטובת המבקשים כי נפלה שגיאה ביישום הדין בפסקי הדין של הערכאות הקודמות – ואין אני אומר שזהו מצב הדברים בענייננו – הרי שהלכה היא מלפנינו שטעות כשלעצמה אינה מקימה עילה לקיים בירור ערעורי שני בבית משפט זה (ראו, למשל, רע"א 4824/96

יוסיפוב נ' יוסיפוב

(6.9.1996); רע"א 7706/13 מעונות שטנד בע"מ נ' אסנת ויטס , פסקה 6 (4.12.2013); רע"א 8768/13 גרמה נ' עוזיר , פסקה 11 (12.1.2014); רע"א 3238/13 חוף רסטל (כנרת) נ' סמיחה , פסקה 8 (18.6.2013); רע"א 4290/12 עמותת מוסדות חזון ישעיה נ' רשם העמותות , פסקה 10 (4.7.2012); רע"א 8085/08 לובטון נ' בן צור , פסקה 4 (24.3.2009); רע"א 8331/07 בנק לאומי למשכנתאות בע"מ

נ' נשר , פסקה (5.11.2008)).

7.

הבקשה נדחית אפוא. אין צו להוצאות.