רע"א 9158/20 מנשה זוארץ נ. THE CHURCH MISSIONARY TRUST ASSOCIATION LTD

לפנַי בקשת רשות ערעור על החלטותיו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט י' גייפמן ) בת"א 13607-04-14 מיום 27.12.2020 ומיום 28.12.2020, במסגרתן נדחתה בקשת המערער לעיכוב ביצוע פסק הדין שניתן ביום 14.12.2020 ולמתן צו מניעה האוסר דיספוזיציה במקרקעין שבמחלוקת.

1.

אלו בתמצית העובדות הצריכות לעניין: משיבה 1 ( להלן:

המשיבה ) היא הבעלים הרשום של מקרקעין ביפו, ששטחם כ-2,400 מ"ר (להלן: המקרקעין ). ביום 26.2.2007 מכרה המשיבה את המקרקעין האמורים למשיב 4 (להלן: סעד ). העסקה בוצעה בהסתמך על ייפוי כוח כללי מיום 25.1.2007 שהציג משיב 2 (להלן: הבישוף ), המסמיך אותו לבצע פעולות בשם המשיבה. לא נרשמה הערת אזהרה לטובת סעד, העסקה לא דווחה לרשויות מיסוי מקרקעין ולא נגמרה ברישום (להלן: העסקה הראשונה ). ביום 2.1.2014 מכר סעד את המקרקעין למבקש. לטובת המבקש נרשמה אמנם הערת אזהרה, אך העסקה לא הושלמה ברישום (להלן:

העסקה השניה ). בשלב מסוים הגישה המשיבה תביעה לבית המשפט המחוזי בה טענה כי שתי העסקאות האמורות בטלות. ביחס לעסקה הראשונה המשיבה טענה כי המסמך שנחזה להיות ייפוי כוח שניתן על ידה לבישוף לצורך מכר המקרקעין – זוייף. בנוגע לעסקה השנייה טענה המשיבה כי התמורה ששילם המבקש לסעד עבור המקרקעין לא שיקפה את שוויים, ומשכך ונוכח העובדה שהעסקה לא הסתיימה ברישום, לא קמה לו הגנת תקנת השוק במקרקעין.

2.

ביום 14.12.2020 התקבלה תביעת המשיבה. בפסק דינו קבע בית המשפט כי הוכח בראיות שייפוי הכוח הכללי שנחזה להיות ככזה שניתן על ידי המשיבה לבישוף לצורך ביצוע העסקה הראשונה – זוייף. סממנים מחשידים בייפוי הכוח, ובכלל זה היותו נעדר אימות חתימות, צריכים היו להביא את סעד לבדיקה נוספת עם המשיבה, הבעלים הרשום, טרם ביצוע העסקה. על כן הורה בית המשפט על בטלות העסקה הראשונה. בית המשפט הורה גם על בטלות העסקה השנייה בקבעו כי למבקש לא עומדת תקנת השוק, משלא הסתיימה עסקה זו ברישום ומשלא מתקיימת דרישת תום הלב, שכן המבקש התעלם מקיומן של נסיבות מחשידות במהלך כריתת העסקה. על כן הורה בית המשפט על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקש בעסקה השנייה וכן על ביטול צו המניעה הזמני שניתן במסגרת ההליך.

3.

לאחר מתן פסק הדין הגיש המבקש בקשה לבית המשפט המחוזי לעיכוב ביצוע מחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובתו וכן בקשה למתן צו מניעה האוסר על ביצוע דיספוזיציה במקרקעין האמורים עד למתן פסק דין בערעור. ביום 27.12.2020 דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה. נקבע כי סיכויי הערעור אינם נחזים להיות גבוהים נוכח הנימוקים העובדתיים הרבים שעמדו בבסיס הקביעה שייפוי הכוח אכן זוייף וכן מחמת הנימוקים השוללים מהמבקש את הגנת תום הלב ואת תשלום התמורה. אשר למאזן הנוחות ציין בית המשפט כי לא ניתן לקבוע שהוא נוטה במובהק לטובת המבקש בשים לב לכך שהמקרקעין אינם נכס המשמש למגורי המבקש, אלא למטרות השקעה כספית ומסחר; המבקש מעולם לא החזיק במקרקעין ואף לא השלים את תשלום תמורתם; המבקש לא הצהיר על כל אינטרס מיוחד במקרקעין שבגינו יש להיעתר לבקשתו; למשיבה יגרם נזק של אובדן דמי שכירות על סך כ-666,000 ש"ח לחודש כתוצאה מצו המניעה. בקשה נוספת שהגיש המבקש להארכת תוקפו של הצו הארעי, נדחתה ביום 28.12.2020.

4.

מכאן לבקשה שלפנַי במסגרתה טוען המבקש כי שגה בית המשפט המחוזי משלא הורה על עיכוב ביצוע פסק הדין כמבוקש. לטענתו, סיכויי הערעור גבוהים, תוך שהוא מפנה לשגיאות עובדתיות שנפלו לטענתו בפסק הדין וביניהן, קבלת הטענה כי ייפוי הכוח אכן זויף. עוד נטען כי שגה בית המשפט בקביעתו בדבר מאזן הנוחות, אשר נוטה לטובתו, ואשר יש ליתן לו בכורה. זאת, שכן אם תמחק הערת האזהרה לטובתו והמקרקעין יימכרו לצדדים שלישיים, לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו אם יתקבל ערעורו. בנוסף, בית המשפט לקח בחשבון את העובדה שהמבקש לא החזיק במקרקעין, אך התעלם מכך שגם המשיבה לא החזיקה במקרקעין למן המועד שמכרה את זכויותיה בו לסעד.

בד בבד עם הגשת הבקשה הגיש המבקש בקשת עיכוב ביצוע החלטת בית המשפט המחוזי. ביום 29.12.2020 ניתן צו עיכוב ביצוע ארעי עד למתן החלטה אחרת.

5.

המשיבה בתשובתה עמדה על כך שדין הבקשה להידחות ולוּ מפאת סיכויי הערעור הקלושים. הכרעת בית המשפט המחוזי בפסק הדין מבוססת על קביעות עובדה ומהימנות שאין ערכאת הערעור נוטה להתערב בהן. אין גם כל היתכנות להתערבות בית משפט זה בקביעות אלו, בעיקר בכל הנוגע לקביעה בדבר זיוף ייפוי הכוח. המשיבה האריכה בהתייחסותה לראיות שהציגה בפני בית המשפט המחוזי בהקשר זה. ביחס למאזן הנוחות נטען כי גם הוא אינו נוטה לטובת המבקש, שכן משמדובר במקרקעין המיועדים למטרות מסחר, אין הצדקה לעכב את ביצוע פסק הדין. בנוסף, אין כל טעם בעיכוב ביצוע פסק הדין שעה שהמבקש לא הגיש מעולם תביעה לאכיפת הסכם המכר עמו, והוא עומד על הערת האזהרה הרשומה לטובתו בלבד. מנגד, עיכוב ביצוע פסק הדין יגרום למשיבה נזק כספי בסך של כ-666,000 ש"ח לחודש בגין העיכוב בבנייה ובפיתוח המקרקעין. לבסוף צוין כי אם יוחלט על עיכוב ביצוע פסק הדין, מתבקש בית המשפט להתנות אותו בהפקדת בטוחות הולמות אשר ישקפו את הנזק הצפוי לה.

יתר המשיבים הצטרפו לעמדת המבקש ולטיעוניו.

6.

לאחר שעיינתי בבקשה ובתשובות לה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות. השיקולים העיקריים אשר מנחים את בית המשפט בבואו להכריע בבקשה למתן סעד זמני בערעור הינם סיכויי הערעור ומאזן הנוחות, ולצידם שיקולי יושר וצדק ובתוך כך גם תום לבו של מבקש הסעד (רע"א 6178/20 אהרן נ' קלוטילד , פסקה 7 (7.9.2020); רע"א 7476/19 שחאדה נ' רשות הפיתוח , פסקה 10 (8.1.2020)). בענייננו, בית המשפט המחוזי ציין כי לא נראה שסיכויי הערעור גבוהים, ונימוקי הבקשה אינם מצביעים על כל טעם להתערב בקביעה זו. טיעוניו של המבקש ביחס לסיכויי הערעור נטועים בקביעותיו העובדתיות של בית המשפט, אשר ערכאת הערעור נוטה שלא להתערב בהן (ראו למשל: רע"א 6428/18 עזרן נ' בר מור יזמים בע"מ , פסקה 11 (10.10.2018); ע"א 4707/17 לופו נ' עו"ד שי גרוס, הנאמן , פסקה 5 (18.6.2018)). מלבד זאת, בית המשפט קבע, בקביעה מנומקת ומפורטת, כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקש, ואין בטענות המבקש כדי לשנות ממסקנה זו.

7.

אין חולק כי בענייננו מדובר במקרקעין שאינם משמשים למגורים, אלא מיועדים למסחר. בהקשר זה נקבע זה מכבר כי כאשר מדובר במקרקעין המשמשים למטרות מסחר, הנחת המוצא היא שהעברתם בעין אינה בלתי הפיכה ומגלמת בחובה נזק כספי הניתן לפיצוי (ע"א 9494/16 עבדאלמונעם נ' נפתלי נשר, עו"ד , פסקה 25 (26.9.2017); ע"א 8263/16

אור סיטי נדל"ן מקבוצת ענבל אור נ' ארז , פסקה 11 (4.1.2017); חמי בן נון, טל חבקין הערעור האזרחי 374-372 (מהדורה שלישית, 2012)). לא מצאתי אפוא שהאינטרס של המבקש במקרקעין חורג מאינטרס כלכלי ועסקי שניתן לפיצוי כספי בעתיד. המבקש לא הצביע על אינטרס מיוחד כלשהו שיש לו במקרקעין, מלבד טענתו הכללית שיש לו עניין במקרקעין. לא נטען כי המקרקעין בעלי משמעות עבורו או מהו טיב הנזק, מלבד הנזק הכספי, שייגרם לו, אם יימכר המקרקעין לצד שלישי (רע"א 5174/19 מרג'י נ' ברניידת , פסקה 17 (11.9.2019); ע"א 4126/17 סרחאן נ' אברהים , פסקה 5 (25.6.2017)) .

8.

ועוד זאת. פסק דינו של בית המשפט המחוזי הוא בעיקרו הצהרתי (הגם כי במסגרתו העניק בית המשפט סעד אופרטיבי של מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקש). בנסיבות העניין אפוא, נוכח זכויותיה הקנייניות של המשיבה, מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקש אף מן הטעם שהוא כלל לא מחזיק במקרקעין, ולא מדובר בפינויו מהנכס (וראו: ע"א 46/12 ניסים אסייג, ייעוץ וניהול בע"מ נ' אדרת , פסקה 22 (5.3.2012); ע"א 1822/18

יצחק נ' ביטון , פסקה 8 (1.4.2018)). המבקש גם לא עמד בנטל להוכיח כי קיים חשש מעשי וקונקרטי באשר ליכולתה של המשיבה לפצותו, אם יזכה לבסוף בערעורו (רע"א 7361/12 Lehman Brothers Alternative Investment Mangagement LLC

נ' לאוקורד השקעות אלטרנטיביות בע"מ , פסקה 14 (14.1.2013)).

לבסוף, אין בטענתו של המבקש כי המשיבה אינה מחזיקה במקרקעין האמורים, כדי לסייע לו. אין די בטענה כללית של אי-גרימת נזק לצד השני אם לא יעוכב פסק הדין, כדי להרים את הנטל המוטל על המבקש (ע"א 8416/17 גאון נדל"ן בע"מ נ' כהן , פסקה 10-9 (5.11.2017); ע"א 8227/12 י.ד. לוי אלברט (2000) חברה לבניין (1997) בע"מ נ' שפטלר , פסקה 14 (3.2.2013)).

הבקשה נדחית אפוא. הסעד הארעי שניתן ביום 29.12.2020 – בטל בזה. המבקש יישא בהוצאות משיבה 1 בסכום של 5,000 ש"ח.