ע"א 8416/17 גאון נדל"ן בע"מ נ. אמיר כהן ואח'

לפנַי בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי תל אביב-יפו (כב' השופט י' פרגו ) מיום 1.8.2017 בת"א 14280-02-13, בגדרו נקבע כי על המבקשת לפצות את המשיבים בגין ליקויי בנייה שהתגלו בבניין ובדירות אותם בנתה ומכרה למשיבים.

הרקע לבקשה

1.

המבקשת הינה חברה קבלנית אשר בשנת 2010 יזמה ובנתה בניין בן שש קומות ברחוב חברון 6 ברמת גן (להלן: הבניין ). במהלך השנים 2009-2011 רכשו המשיבים שמונה דירות מגורים בבניין (להלן: הדירות או דירות המגורים ) וקיבלו את החזקה בהן במהלך שנת 2012 עת הסתיימה בניית הבניין. כעבור מספר חודשים ממועד מסירת הדירות לחזקת המשיבים, התגלו ליקויי בנייה שונים, הן בדירות המגורים והן ברכוש הנמצא במרחב המשותף. על כן דרשו המשיבים מן המבקשת לתקן את הפגמים האמורים. משלא תוקנו הפגמים במלואם, ביום 20.2.2013 הגישו המשיבים תביעה כספית נגד המבקשת על סך של 3.3 מיליון ש"ח בגין מספר ראשי נזק: עיכוב במסירת החזקה בדירות; ליקויי בנייה בדירות וברכוש המשותף; ירידת ערכם הכלכלי של הנכסים; עוגמת נפש. במסגרת ההליכים בבית המשפט המחוזי כל אחד מהצדדים הגיש חוות דעת מומחה מטעמו לעניין בדיקת והערכת ליקויי הבנייה כאמור. בהמלצת בית המשפט המחוזי ועל דעת הצדדים, מונה לבסוף מר אינג' נתן גרשוני (להלן: המומחה ) כמומחה מטעם בית המשפט לפי תקנה 130 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: התקנות ).

2.

בפסק דינו מיום 1.8.2017 ניתח בית המשפט המחוזי את עובדות המקרה בהסתמכו, בין היתר, על חוות דעת המומחה ועל התרשמות בלתי אמצעית שהתגבשה במהלך ביקור השופט בבניין ובדירות. בתוך כך נקבע כי אכן, עם קבלת החזקה בדירות גילו המשיבים ליקויים רבים, וחרף פנייתם החוזרת ונשנית למבקשת, דרישתם כי יתוקנו הפגמים נפלה על אוזניים ערלות והליקויים לא תוקנו כהלכה. לנוכח התנהלות זו של המבקשת נקבע כי אין מקום לתת לה הזדמנות נוספת להשלים את התיקונים שהתבקשה לבצעם זה מכבר. אי לכך, נקבע כי יש לאפשר למשיבים לתקן בעצמם את הפגמים ומנגד לחייב את המבקשת בתשלום פיצוי, הן בגין הליקויים והוצאות התיקונים ה"נקודתיים" והן בגין נזקים בלתי הפיכים שגררו ירידת ערך קבועה של הנכסים.

3.

חרף השגותיהם של בעלי הדין לעניין אומדן ירידת ערך הדירות והחניות הצמודות להן על פי חוות דעת המומחה, שסברו כל אחד בתורו כי מדובר בהערכת יתר מזה והערכת חסר מזה, התרשם בית המשפט כי חוות דעת המומחה נערכה במקצועיות וביסודיות ולכן אומצה במלואה והועדפה על פני חוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים עובר למינוי המומחה. כמו כן, נקבע כי לפי תקנה 130(ג) לתקנות, משהסכימו הצדדים למינוי מומחה מטעם בית המשפט, ממילא משקלן של חוות הדעת שהוגשו עובר למינויו הינו מוגבל. אשר לכישוריו של המומחה ציין בית המשפט, כי חרף העובדה שהוא אינו שמאי מקרקעין בהכשרתו, המדובר במהנדס אזרחי בעל ניסיון עשיר בתחום הבנייה. כן נקבע כי לעניין אומדן ירידת הערך, בצדק לא הבחין המומחה בין הדירות השונות בבניין, שכן עיקרה של ירידת הערך והנזק שנגרם למשיבים בגינה מקורו ברכוש המשותף, ואילו מרבית הפגמים בדירות המגורים הינם ברי תיקון. בעניין הרכוש המשותף כאמור, שוכנע בית המשפט כי מדובר בליקויים מהותיים שאינם ברי תיקון. כך למשל, מסיור שערך בית המשפט בבניין עלה כי חלק מהחניות שהובטחו למשיבים במסגרת מפרט הסכם המכר אינן בנות שימוש. יתר על כן, הגם שהליקויים שנותרו כיום בדירות המגורים אינם משמעותיים, אין להתעלם מדרך החתחתים אותה עברו המשיבים עד כה, כל שכן בתקופת החורף נוכח הפגמים הנוגעים לאיטום מפני מי גשמים ופגעי מזג האוויר. לפיכך בית המשפט מצא לנכון לפסוק פיצוי כספי לטובת המשיבים אף בגין עוגמת הנפש שנגרמה ועוד צפויה להיגרם להם.

4.

בסיכומו של דבר, קבע בית המשפט המחוזי כי על המבקשת לשלם למשיבים סכום מצטבר של כ-800,000 ש"ח בגין ליקויי הבנייה בדירות, ירידת ערכן של הדירות ושל החניות, עוגמת נפש ובאשר לאחת מהדירות אף הפסד שנגרם לבעליה מתקבולים מופחתים שקיבלו בעבור השכרתה.

טענות המבקשת

5.

על פסק הדין הוגש ערעור לפני בית משפט זה. בד בבד הוגשה הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין שלפנַי. לטענת המבקשת, מתקיימים במקרה דנא התנאים המצדיקים את עיכוב ביצוע פסק הדין. את עיקר טיעוניה מיקדה המבקשת בסיכויי הערעור אשר הינם "טובים באופן מיוחד" לנוכח מספר קביעות שגויות, לשיטתה, של בית המשפט המחוזי. כך, נטען כי לא היה מקום לאמץ את חוות דעת המומחה ככתבה וכלשונה באשר לאומדן ירידת הערך. עיון בחוות דעת המומחה מעלה כי לא נערכה הבחנה בין הליקויים השונים בדירות ונקבעה ביחס לכל אחת מהדירות ירידת ערך אחידה של 40,000 ש"ח, קביעה אשר עומדת בסתירה לנימוקי המומחה בחוות הדעת לפיהם ירידת הערך נבעה מהליקויים שנמצאו דווקא בחלק מהדירות וללא קשר לרכוש המשותף. המבקשת הוסיפה בהקשר זה כי ממילא לא היה מקום לקבל את חוות דעת המומחה באשר לירידת הערך, שעה שהוא אינו מוסמך לשמש כשמאי מקרקעין, זאת בשל הוראת סעיף 12 לחוק שמאי המקרקעין, התשס"א-2001 הדורשת כי לא תוגש לבית המשפט שומת מקרקעין אלא אם נערכה על ידי שמאי מקרקעין. לפיכך, אומדן ירידת ערך הדירות והרכוש המשותף אינו אלא "ניחוש מושכל" ואינו נתמך בתשתית ראייתית כנדרש. כמו כן, נטען כי הקביעה לפיה קיימת אי-התאמה בין החניות לבין מפרט מכר הדירות הינה שרירותית ובלתי מבוססת, שעה שכבר בעת חתימת הסכמי המכר ידעו המשיבים כי מדובר בחניות המבוססת על מעלון, קרי, "מכפיל חניה עילי" שנועד לאפשר חנייתם של יותר כלי רכב בשטח נתון, ומשכך חניות אלו מוגבלות מטיבן למשקל וגובה מסוים של כלי רכב ולכן אל למשיבים להלין אלא על עצמם.

6.

פגם נוסף שלשיטת המבקשת נפל בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, הוא הענקת סעד רחב מזה שהתבקש בכתב התביעה. כך למשל, נקבע כי המבקשת תפצה את המשיבים בגין ירידת ערך של שבע חניות, בעוד שבכתב התביעה התבקש פיצוי בגין חמש חניות בלבד. כמו כן, לטענת המבקשת חוות דעת המומחה הרחיבה את טענת המשיבים אשר נסמכו בכתב התביעה על חוות דעת מטעמם. כך, בעוד שהמומחה מטעם המשיבים גרס בחוות דעתו כי יש לאטום את מרפסת דירת הגג בלבד, המומחה מטעם בית המשפט הרחיב קביעה זו והמליץ על איטום מחדש של הגג כולו. לפיכך, גרסה המבקשת כי לא היה מקום לקבל את חוות דעת המומחה כמות שהיא. מכל מקום, אף אם היו המשיבים טוענים בכתב תביעתם כי יש לאטום את הגג כולו, קיימת אפשרות סבירה שהליקויים שנגרמו עקב הרטיבות בגג הם תוצאה של התנהלותם הרשלנית של המשיבים עצמם. בנוסף, בראיית המבקשת, אחת המחלוקות המרכזיות בתביעה נסובה סביב רמת איטום הבניין מפני גשמים ופגעי מזג האוויר, ובכלל זה עמידת הבניין בתקן 1920 חלק 2 של מכון התקנים הישראלי. בהכרעה בסוגיה זו בית המשפט המחוזי קבע כי המבקשת לא עמדה בתקן האמור, בהסתמך על בדיקת מכון התקנים. אמנם בית המשפט התיר למבקשת להגיש חוות דעת סותרת מטעמה, אך טעה בכך שלא אפשר לה ארכה בהגשת חוות הדעת. כך יצא שבסוגיה כה מרכזית, בית המשפט הכריע על בסיס בדיקה מטעם המשיבים, דבר שלשיטת המבקשת הינו פסול מבחינה דיונית.

7.

כמו כן, על אף שלשיטת המבקשת די בסיכויי הערעור בעניינה כדי להצדיק את הבקשה לעיכוב ביצוע, היא הוסיפה כי ממילא מאזן הנוחות נוטה לטובתה. חרף העובדה כי מדובר בסעד כספי שלכאורה מאפשר את השבת המצב לקדמותו עם קבלת הערעור, המדובר בחבות כספית בהיקף משמעותי, וככל שתזכה המבקשת בערעור היא תצטרך לנהל הליכים נגד 15 משיבים לצורך השבת הכספים. כך לדידה היא תיקלע לסיטואציה מכבידה שלא לצורך. לעומת זאת, נטען כי למשיבים לא ייגרם כל נזק אם יעוכב הפיצוי עד להכרעה בערעור.

דיון והכרעה

8.

לאחר עיון בבקשה ובנספחיה הגעתי לכלל מסקנה כי דינה להידחות, אף מבלי להידרש לתגובת המשיבים.

9.

על פי הכלל המעוגן בתקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: התקנות ), מוקנית לבעל דין הזכות לממש את זכייתו בפסק דין בסמיכות זמנים למועד בו הוא ניתן, ואין בהגשת ערעור כשלעצמה כדי לעכב זאת (ע"א 7148/17 א. עמית ושות' חברה לבנין ופיתוח בע"מ נ' מרקי בר הרצליה בע"מ (29.10.2017); ע"א 3022/17 מזרחי נ' מנהל מס ערך מוסף חיפה (22.10.2017); בג"ץ 5580/98 סופר נ' שר העבודה והרווחה , פ"ד נד(4) 319 (2000) ). החריג לכלל האמור מעוגן בתקנה 467 לתקנות, לפיה רשאי בית המשפט להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין "בתנאים שייראו לו". הפעלת חריג זה תיעשה רק במקרים בהם מתקיימים שני תנאים מצטברים: האחד, כי סיכויי הערעור טובים; והשני, כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש באופן שאלמלא יינתן לו הסעד המבוקש, יוסב לו נזק בלתי הפיך (ע"א 7779/17 הראל חברה לביטוח בע"מ נ' און טרק אינוביישנס בע"מ (30.10.2017) ; ע"א 3022/17 בעניין מזרחי ). ככלל, תנאים אלה מקיימים ביניהם יחס תחלופה של מעין "מקבילית כוחות", במובן שככל שגדל משקלו של תנאי אחד כך הוא עשוי "לפצות" על חולשתו של התנאי האחר. עם זאת, השיקול העיקרי מבין השניים הוא זה המתייחס למאזן הנוחות (ע"א 6314/15 עלמני נ' רוימי (5.1.2016) ; ע"א 3326/13 חב' מאור פאר הר ציון (בפירוק מרצון בפיקוח בית המשפט) נ' שמואלי (13.6.2013) ). כנגזרת מכך, יוצא כי על המבקש מוטל הנטל להוכיח פוזיטיבית שמאזן הנוחות נוטה לטובתו, ולעניין זה לא די בטענות כוללניות לפיהן מתן הסעד לא יביא לפגיעה בצד שכנגד (ראו והשוו: ע"א 8227/12 י.ד. לוי אלברט (2000) חברה לבניין (1997) בע"מ נ' שפטלר (3.2.2013)). דברים אלה מקבלים משנה תוקף במקרה זה בגדרו הושתה על המבקשת חבות כספית גרידא. לאמור, אף לוּ יתקבל ערעור המבקשת ויבוטל פסק דינו של בית המשפט המחוזי, נקודת המוצא היא כי נזק ממוני הוא מטיבו כזה אשר ניתן בנקל לריפוי ואינו מציב קושי מיוחד בהשבת המצב לקדמותו (ע"א 3805/17 קיבוץ כרמים – אגודה שיתופית חקלאית בע"מ נ' אנטיפוד השקעות בע"מ (28.6.2017) ; ע"א 6314/15 בעניין עלמני ; ע"א 9296/03 אהרוני נ' מנשה , פ"ד נח(2) 301 (2003) ).

10.

ואכן, במישור מאזן הנוחות, לא שוכנעתי כי במקרה דנן הוא נוטה לטובת המבקשת, ודי בכך כדי לדחות את הבקשה אף מבלי להידרש להערכת סיכויי הערעור. כאמור, על מבקש הסעד להציג תשתית עובדתית התומכת במסקנה כי ביצוע מיידי של פסק הדין יסב לו נזק שאינו בר תיקון. דא עקא, המבקשת לא הצביעה על כל חשש קונקרטי ומבוסס כאמור. כל שנטען בהקשר זה התמצה בטענה כוללנית לפיה אילו תזכה המבקשת בערעור, הרי שלנוכח ריבוי המשיבים בתיק צפויה לה "פרוצדורה מכבידה" לשם השבת הכספים. אין לשעות לטענה זו, שכן ריבוי בעלי דין כשלעצמו אינו מצדיק סטייה מהכלל הקבוע בתקנה 466 לתקנות וקבלת הבקשה לעיכוב ביצוע (ראו: ע"א 8227/12 בעניין י.ד. לוי אלברט (2000) חברה לבניין (1997) בע"מ ). המדובר בנזק כספי גרידא, בהיקף שאינו חריג ביחס לסיכון המובנה בפעילותה של המבקשת (יזמות נדל"ן ובנייה) וכן יש לזכור כי לעת עתה, הנזק הממוני המתואר אינו אלא תיאורטי. ייתכן כי המסקנה הייתה משתנה אילו הייתה נשמעת למשל טענה, המגובה בראיות, בגנות איתנותם הפיננסית של המשיבים. אולם, משלא הצביעה המבקשת על כל חשש מוחשי וספציפי, כי אם תזכה בערעור היא צפויה לעמוד לפני שוקת שבורה והכספים שמגיעים לה צפויים לרדת לטמיון – יש לראות את הנזק האמור ככל סעד כספי "רגיל" שמימושו המיידי אינו מונע את השבת המצב לקדמותו בעתיד. בנוסף, יוער כי הגם שמימוש פסק הדין משמעותו העברת תשלום כספי ל-15 דיירים שונים (המשיבים), עיון בפסק דינו של בית המשפט המחוזי מעלה כי הסעדים שניתנו במסגרתו נאמדו, חושבו ונפסקו לפי בתי אב (דירות), ולא יוחסו בנפרד לכל אחד מ-15 המשיבים. כפועל יוצא מכך, אילו יתקבל ערעורהּ של המבקשת בהליך העיקרי, היא אכן תפעל להשבת כספיה אל מול מספר משיבים. אלא שהיא תידרש לעשות זאת אל מול 8 בתי אב ולא 15 משיבים, דבר שיש בו כדי למזער את החשש (הספקולטיבי) שנטען על ידה.

11.

בבחינת למעלה מן הנדרש ומבלי לטעת מסמרות, נראה כי גם סיכויי הערעור אינם גבוהים באופן מיוחד. חלק ניכר מטיעוני המבקשת מופנים נגד ממצאים שבעובדה, בעוד שכידוע, ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בממצאים כגון אלה, אלא במקרים חריגים בלבד (ע"א 4502/17 אביגדור יזמות ופיתוח נדל"ן בע"מ נ' בוגנים (3.10.2017) ; ע"א 5906/16 שירותי בריאות כללית נ' מועצת הקהילה האורתודוכסית הלאומית בחיפה (2.3.2017); ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון בראשי , פ"ד נב(2) 582 (1998) ). התפיסה המונחת ביסוד הלכה זו היא כי הערכאה הדיונית נהנית מעדיפות, על פני ערכאת הערעור, בכל הנוגע להתרשמות ישירה מבעלי הדין, העדים וגרסאותיהם (שם). בענייננו אפוא, יתרון מובנה זה אף מתעצם לאור העובדה כי קביעות בית המשפט המחוזי נשענות, בין היתר, על ביקור בזירה והתרשמות בלתי אמצעית שלו מהממצאים בשטח. יתר על כן, מעיון בבקשה ובהודעת הערעור עולה כי מרבית טיעוני המבקשת מופנים כלפי כימוּת הנזקים, ולא קיימת השגה על עצם קיומם של הנזקים. לפיכך, אף אם טענות אלו תתקבלנה, ממילא לא יהיה בכך כדי לשחרר את המבקשת כליל מחבוּתה הכספית כלפי המשיבים.

12.

ועוד לעניין סיכויי הערעור. המבקשת השיגה כאמור על סמכותו של המומחה מטעם בית המשפט לאמוד את ירידת הערך משום שאינו בגדר שמאי מקרקעין. אלא שעיון בהחלטת בית המשפט המחוזי מיום 18.2.2014 בדבר מינוי המומחה (שיוער כי לא צורפה לבקשה) מעלה כי הצדדים להליך נתנו את הסכמתם המפורשת לכך שהמומחה ייתן את דעתו בנוגע ל"ליקויים שאינם ברי תיקון, והאם יש להם השפעה כלשהיא לעניין ערך הבניין ו/או הדירות, ומה יש בהשפעה זו, וככל שניתן יעריך את שוויה...". על כן, התנגדות המבקשת בדיעבד לסמכותו של המומחה, שעה שהסכימה עליה מראש, רק בשל כך שממצאי חוות הדעת אינם ערבים לחכה – אינה יכולה לכאורה לעמוד.

13.

בנוסף, אשר לטענות המבקשת לפיהן בית המשפט העניק למשיבים סעד רחב מכפי שביקשו, לא שוכנעתי כי הן מבוססות די הצורך כדי להצדיק את קבלת הבקשה. אכן, מכתב התביעה עולה כי המשיבים אמנם הלינו על נזק שנגרם להם בגין אובדן של חמש חניות. ברם, בנוסף לכך נתבע גם פיצוי בגין הגבלת השימוש בחמש החניות האחרות (לעניין זה ראו סעיף 8.1 לחוות דעת המומחה שהוגשה מטעם המשיבים וצורפה לכתב התביעה, בגדרה הוערכה ירידת ערך החניות ב-1,000,000 ש"ח וצוין כי היא מבטאת הן את מרכיב הנזק בגין אובדן חמש חניות והן את מרכיב הנזק בגין הגבלת השימוש ביתרת חמש החניות). כן יש לציין כי בית המשפט המחוזי פסק פיצוי נמוך משמעותית משנדרש עבור ירידת ערך החניות (סך כולל של 280,000 ש"ח) כך שכלל לא ברור כי אכן ניתן סעד רחב משהתבקש. מסקנה דומה נמצאה לכאורה גם באשר לטענות על הרחבת הסעד שהתבקש בגין איטום גג הבניין כולו חלף איטום של מרפסת דירת הגג בלבד. עיון בסעיף 8.9 לחוות דעת המומחה מטעם המשיבים מלמד כי עלויות הטיפול בגג הבניין אינן מסתכמות רק באיטום מרפסת דירת הגג, אלא כוללות גם הוצאות בגין השלמת הטיח בכל גג הבניין ובגין תיקונים נוספים.

14.

לבסוף, לעניין טענת המבקשת כי היה על בית המשפט להעניק לה ארכה לשם הגשת חוות דעת מטעמה לביסוס עמידתה בתקן 1920 חלק 2 של מכון התקנים הישראלי. ראשית, היה על המשיבה לעמוד בסד הזמנים שנקבע על ידי בית המשפט המחוזי, ומשלא עמדה בו אין לה להלין אלא על עצמה; שנית, יש להדגיש כי למבקשת יינתן יומה בבית משפט זה אשר יבחן טענה זו לגופה, אך במכלול הדברים האמורים אין בטענה זו כדי לשנות מן המסקנה.

מן המקובץ עולה כי אין בסיכויי הערעור הלכאוריים בשלב זה, לא כל שכן במאזן הנוחות, כדי להצדיק את עיכוב ביצוע פסק הדין. לפיכך הבקשה נדחית. משלא התבקשה תגובה, אין צו להוצאות.