עע"מ 2391/07 גיורא מילאנו נ. הוועדה המחוזית לתכנון ובניה - מחוז מרכז

לפני בקשה למתן "צו ביניים שיעמוד בתוקפו עד למתן הכרעה בערעור". למעשה מדובר בבקשה לסעד זמני שימנע מתן תוקף לתכנית וביצוע פעולות מכוחה לאחר שעתירת המערערים נגד התכנית נדחתה.

העתירה ופסק דינו של בית משפט קמא

1.

המערערים עתרו נגד החלטת המשיבה 1 (הועדה המחוזית) לדחות את התנגדותם לתכנית שאושרה על ידי המשיבה 5 (הועדה המקומית) ושחלה על מגרשם של

המשיבים 4-3 שיזמו את התכנית (המשיבים 4-3). כן עתרו הם נגד החלטת המשיב 2 (יו"ר הועדה המחוזית) שלא ליתן להם רשות ערר בפני המועצה הארצית לתכנון ולבניה. לשם הבהירות אומר כבר עתה כי תכניתם של המשיבים 4-3 הינה לגבי חלקה שבבעלותם בגודל של 884 מ"ר. חלקתם של המערערים אינה חלק מחלקת המשיבים 4-3 אלה היא נמצאת במתחם סמוך אשר גודלו כ- 18,000 מ"ר.

בעיקרו של דבר המערערים טענו בעתירה כי הועדה המחוזית נקטה במדיניות תכנונית לקויה כאשר אישרה למשיבים 4-3 תכנית נקודתית שתיצור מגבלות לתכנון המגרשים הסמוכים ששטחם גדול בהרבה. כמו כן הם טענו כי אישור התכנית הנקודתית מסתמך על תכנית קודמת שטרם קיבלה תוקף ובכך נפגעה זכות הטיעון שלהם. המערערים הוסיפו כי התכנית הנקודתית שאושרה סותרת את מדיניות התכנון הכללית החלה באזור ושבעבר אכן סורבה אותה תכנית נקודתית כך שאישורה עתה סותר את החלטת הדחייה מהעבר. לטענת המערערים הם מופלים לרעה לעומת המשיבים 4-3 שבעוד שתכניתם הנקודתית של האחרונים אושרה הרי שתכניות נקודתיות אחרות נדחו תוך דרישה להגשת תכנית כוללת למתחם כולו. בהקשר זה הוסיפו וטענו המערערים כי ההחלטה לאשר את התכנית הנקודתית פוגעת בערך המקרקעין שבבעלותם וזאת מן הטעם שההפקעה שנדרשה בתכנית הנקודתית נמוכה מהדרישה הכללית החלה באזור (כ- 30% לעומת דרישה כללית של 50%) ו"החסר" יושלם בנטל הפקעה מוגבר מתכניות עתידיות במגרשים הסמוכים – לרבות מגרשם של המערערים.

3.

בית המשפט דחה כאמור את העתירה תוך שהוא קובע כי טענות המערערים אינן מגלות טעם אשר יצדיק התערבות בהחלטת גופי התכנון. בית המשפט הוסיף כי הועדה המחוזית שקלה בהחלטתה שיקולים תיכנוניים ושבכך אין בית המשפט נוהג להתערב אלא אם חרגה ההחלטה ממתחם הסבירות – ובענייננו לא ניתן לומר כי ההחלטה שנתקבלה אינה סבירה או חורגת ממתחם הסבירות.

על פסק דין זה הוגש ערעור ועמו הבקשה שלפני לסעד זמני.

הערעור והבקשה לסעד זמני

4.

בערעור טוענים המערערים כי בית המשפט כלל לא דן בטענות שהועלו בעתירה וכי למעשה אין הוא עומד בחובת ההנמקה המוטלת עליו. פסק הדין אף מתעלם לחלוטין מן הסעד הנוסף שהתבקש בעתירה בעניין החלטתו של יו"ר הועדה המחוזית שלא ליתן רשות ערר למועצה הארצית. בנסיבות אלה, כך טוענים המערערים, יש לבטל את פסק הדין. המערערים מוסיפים וטוענים כי בית משפט טעה גם לגופו של עניין ובהקשר זה חוזרים הם על טענותיהם "התכנוניות" מן העתירה כפי שכבר פורטו. בבקשה שלפני טוענים המערערים כי נוכח הטענות בערעור סיכוייו להתקבל גבוהים וכי מאזן הנוחות נוטה גם הוא לטובתם. בהקשר זה טענו המערערים כי אם לא ינתן צו ביניים יווצרו בשטח עובדות חדשות שעלולות לייתר את הערעור.

5.

המשיבים השונים הגישו את תגובותיהם והתנגדו למתן צו ביניים. טענת המשיבים כולם היא כי המערערים לא הצביעו על כל טעות בפסק הדין כמו גם בהחלטת הועדה המחוזית או על חריגה ממתחם הסבירות. החלטת הועדה לדחות את ההתנגדויות היא החלטה תכנונית ראויה, מפורטת ומנומקת שאינה מצדיקה התערבות שיפוטית ובית המשפט ממילא לא ימיר את שיקול דעתם של הגופים המקצועיים המרכזים את הידע והמופקדים על נושאי התכנון בשיקול דעתו. יתר על כן, המשיבים השיבו אחת לאחת לטענות העולות בערעור. כך טענו המשיבים כי קיימת הצדקה בנסיבות המיוחדות של המגרש נשוא הערעור לתכנית נקודתית וכי לא מדובר בהסתמכות על תכנית קודמת שלא קיבלה תוקף אלא שהתכנית הנקודתית נמצאה ראויה בפני עצמה ולגביה ניתנה למערערים זכות טיעון. בכל הנוגע לטענה כי החלטת הועדה המחוזית סותרת החלטה קודמת הושב כי אין כל פגם בבחינה מחדש של תכנית עם שינוי הנסיבות ובחלוף זמן – בענייננו כארבע שנים – ובעיקר כאשר בתכנית בוצעו תיקונים ושינויים מאז דחייתה כך שלא מדובר באותה תכנית שנדחתה. בכל הנוגע לטענות האפליה והפגיעה בקניין המשיבים טענו כי מדובר בטענות "מופרכות וחסרות כל שחר. מדובר בחשש המערערים מפגיעה עתידית ביחס לתכנית לכאורית שטרם גובשה וטרם נולדה, וקשה להבין כיצד טענות אלו משליכות על חוסר סבירות של החלטת הוועדה לאישור התכנית [נשוא הערעור – מ"נ]". המשיבים הוסיפו כי דרכם של המערערים תהא פתוחה, במידה והדבר יהיה כלל רלוונטי, להעלות טענותיהם בדבר נטלי ההפקעה שידרשו מהם במסגרת התכנון שיחול על מגרשיהם – תכנון שבשלב זה הוא כאמור עתידי ולכאורי. כמו כן טענו המשיבים כי ממילא גופי התכנון לא קבעו לעצמם כלל של "הפקעת חובה" לצרכי ציבור בסך 50% והחלטה בענייני הפקעה היא תמיד תולדה של איזון בין צרכי הציבור לזכויות בעלי הקרקע בכל מקרה ומקרה. באשר להחלטת יו"ר הועדה המחוזית שלא ליתן רשות ערר אומנם בית המשפט לא התייחס לכך בפסק דינו אך המערערים לא הראו שום נימוק של ממש שיצדיק מתן רשות ערר כאמור.

6.

המשיבים 4-3 הוסיפו והדגישו כי באשר לטענת האפליה לפיה למערערים

לא מאפשרים תכנון נקודתי אלא דורשים מהם ליטול חלק בתכנון המתחם כולו – הסעד הוא הרי במתן אפשרות גם למערערים להגיש תכניות נקודתיות. ואולם, סעד זה כלל לא מושפע בין אם תאושר התכנית נשוא הערעור ובין אם לאו. באשר לחשש מפני נטלי הפקעה עתידיים טוענים המשיבים 4-3 כי אפילו היה מוגבר נטל ההפקעה בתכנית נשוא הערעור (מ- 30% ל- 50%) לא היה הדבר מועיל למערערים שהרי התוספת הייתה שולית ביחס למתחם בו נמצאת חלקת המערערים. באשר למאזן הנוחות המשיבים 4-3 מדגישים כי המערערים אינם מצביעים על פגיעה של ממש שתיגרם להם כתוצאה מאישור התכנית. לעומת זאת הם (המשיבים 4-3) מנסים מזה תקופה ארוכה לקדם את הליכי התכנון בחלקתם ואף הוציאו ממון רב בשל כך. יתר על כן, לאחר פסק הדין הם התקשרו עם יזמים ומתן צו ביניים יגרום להם נזקים כבדים. בהקשר למאזן הנוחות הוסיפה גם הועדה המקומית כי מתן צו ביניים משמעותו הקפאת פיתוח של אזור מרכזי תוך פגיעה באינטרס הציבורי.

דיון והכרעה

7.

דין הבקשה להדחות. כידוע העקרונות למתן סעד זמני בערעור המינהלי דומים לאלו הקבועים בגדרי הערעור האזרחי. דהיינו, על מבקש הסעד להראות כי סיכוייו להצליח בערעור טובים וכי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתו (עע"ם 2690/06 מ.ת.א.ר. מחשוב תכנון וארגון בע"מ נ' עיריית אשדוד (מיום 2.5.2006, פסקה 10); עע"ם 5022/06 וייספיש נ' מינהל מקרקעי ישראל (מיום 17.10.2006, פסקה 4)). ודוק: בענייננו אומנם ניתן בבית משפט קמא צו ביניים שהותנה בהפקדת ערבות על סך 200,000 ש"ח אך "כידוע, התנאים למתן סעד זמני בתקופת הערעור מחמירים מאלו שבתקופה הדיונית" (בר"ם 2577/06 אריאלי נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "זמורה" (מיום 17.5.2006, פסקה 6)). זאת מן הטעם שדחיית עתירה "מביאה לשינוי בנקודת האיזון הראויה בין האינטרסים המנוגדים של בעלי הדין" (שם) וכאשר נדחית עתירה ניתן לכאורה להניח כי העתירה אינה מבוססת

ויש ליתן לזוכה ליהנות מפירות זכייתו (ראו ע"א 2722/06 גינות לאה בע"מ נ' בנק המזרחי בע"מ (מיום 29.5.2006, פסקה 8)). בענייננו לאחר שעיינתי בבקשה בתגובות ובתשובה לתגובות לא שוכנעתי כי סיכויי הערעור טובים או כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המערערים.

8.

מבחינת סיכויי הערעור ובכל הנוגע לפאן ה"תכנוני" טענות המשיבים לכאורה אינן נופלות מטענות המערערים כך שלא ניתן לומר כי סיכויי הערעור בהקשר זה גבוהים (ראו והשוו עע"ם 1111/05 תעשה נ' המועצה המקומית פרדסיה (מיום 6.3.2005)) והרי "כלל נקוט הוא בידינו כי בית-המשפט אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התכנון ואין הוא מעמיד את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי של אותן רשויות. התערבותו של בית-המשפט בהחלטות של רשויות התכנון נעשית במשורה, בעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי, כגון: חריגה מסמכות, חוסר תום-לב או חריגה קיצונית ממתחם הסבירות" (עע"ם 2418/05 מילגרום נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, מחוז ירושלים (מיום 24.11.2005, פסקה 9)). אוסיף ואומר כי גם באשר לטענה כי הועדה המחוזית סתרה החלטה קודמת שהתקבלה סיכויי הערעור לכאורה אינם גבוהים שהרי כבר נקבע כי "ועדות התכנון מוסמכות לשוב ולדון בהחלטותיהן כאשר השתנו הנסיבות מאז קבלת ההחלטה הראשונה או כאשר יש מקום להעריך את הנסיבות הקיימות הערכה חדשה מטעמים חשובים הנעוצים בטובת הציבור" ( שם , פסקה 12). גם טענת האפליה של המערערים, על פניה ומבלי לקבוע מסמרות בדבר, אינה בעלת סיכוי גבוה להתקבל שהרי "לא תישמע טענה מפי אדם שהוא זכאי לסעד אך ורק בשל העובדה שמקרקעי שכניו פותחו ומקרקעיו שלו לא זכה לפיתוח" (בג"ץ 9402/03 בוכניק נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה (מיום 18.3.2007, פסקה 10)). ממילא ככל שהמערערים חושבים כי גם בחלקתם מתקיימות נסיבות המצדיקות תכנון נקודתי הרי שהדרך להעלות טענותיהם פתוחה בפניהם ואם ימנע מהם הדבר יוכלו הם לפנות לבית המשפט המוסמך – אך אין הצדקה בגין כך למנוע את פיתוח חלקתם של המשיבים 4-3. ודוק: אפילו אניח לטובת המערערים כי יש ממש בערעורם ולו נוכח הטענה כי בית המשפט התעלם מאחד הסעדים שנתבקשו בעתירה הרי שעדיין שיקולי מאזן הנוחות מטים את הכף נגד מתן הצו המבוקש. לכך אעבור עתה.

9.

אכן שיקולי מאזן הנוחות הם בעלי משקל ניכר גם בבקשה לסעד זמני (ראו והשוו עע"ם 12005/04 חלבי נ' מדינת ישראל (מיום 12.1.2005, פסקה 4)) אלא שבענייננו המערערים לא הציגו מהם אותם נזקים בלתי הפיכים שיגרמו להם

בהיעדר הצו המבוקש. המשיבים 4-3 לעומת זאת הסבירו כיצד הם מנסים מזה תקופה ארוכה לקדם את הליכי התכנון בחלקתם וכי הם הוציאו ממון רב בשל כך. יתר על כן, המשיבים 4-3 אף הוסיפו כי לאחר פסק הדין הם התקשרו עם יזמים ומתן צו ביניים יגרום להם נזקים כבדים. גם הועדה המקומית הסבירה כי מתן צו ביניים משמעותו הקפאת פיתוח של אזור מרכזי תוך פגיעה באינטרס הציבורי. מאזן הנוחות איפוא אינו נוטה לטובת המערערים. שאלת נטלי ההפקעה העתידיים שיוטלו על המערערים – היא כיום בגדר עניין תיאורטי לחלוטין. ודוק: בעניין אחרון זה מקובלת עליי טענת המשיבים 3-4 לפיה עניין נטלי ההפקעה הוא שולי עד כדי זניח ולו בגדרי בחינת מאזן הנוחות וזאת בשים לב לפער בין גודל החלקות.

10.

הבקשה נדחית אפוא. שכר טרחת עו"ד בסך 10,000 ש"ח ביחסים שבין המערערים ובין המשיבים 4-3 ישולם על פי תוצאות הערעור.