רע"א 654-24 רע"א 654-24

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטת ע' אבמן-מולר) מיום 10.12.2023 בת"א 8119-08-23, בגדרה נדחתה בקשת המבקשים למתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים לבצע עסקאות או פעולות שיש בהן כדי לסכל את הסכמי המכר בהם התקשרו המבקשים עם המשיבה 1.

רקע

1.עניינו של ההליך דנן בעשרה הסכמי המכר, אשר נכרתו ביום 7.11.2021 בין המבקשים לבין המשיבה 1 (להלן: המשיבה) לרכישת 42 דירות בשלושה בניינים בשלב ב' של פרויקט בניה בירושלים, בתמורה לתשלום בסך של 145 מיליון ₪ (להלן: הסכמי המכר ו-הפרויקט). על פי המתואר בכתב התביעה, המבקשת 9 היא אשת עסקים משוויץ; המבקש 10 הוא נכדה; ואילו המבקשות 8-1 הן חברות שבשליטת חברת נאמנות הפועלת לטובת ילדיה של המבקשת 9, כנהנים. עוד עולה כי במועד עריכת הסכמי המכר היתה המשיבה בעלת כמחצית הזכויות במקרקעי הפרויקט, לצד המשיב 4, שהיה הבעלים של יתר הזכויות; כי המשיב 2 הוא בעליה של חברה שהיא בעלת השליטה במשיבה; וכי בנו, המשיב 3, הוא אדריכל הפרויקט ומי שהיה אמון על קידום הסכמי המכר.

2.מוקד הדיון הוא בסוגיית תוקפם של הסכמי המכר. על פי הוראות הסכמי המכר, תוקפם הותנה בהתקיימותם של שני תנאים מתלים מצטברים. על פי התנאי המתלה הראשון, היה על המשיבה והמשיב 4 לבצע חלוקה של זכויותיהם במקרקעין בשלב ב' של הפרויקט, אם בהסכם ואם "בדרך חוקית אחרת", באופן שהמשיבה תירשם או תהא זכאית להירשם כבעלים של מלוא הזכויות בדירות; על פי התנאי השני, היה על המשיבה 1, ביחד עם המשיב 4 או לחוד, לחתום על הסכם ליווי בנקאי לשלב ב' בפרויקט. עוד הותנה בהסכמי המכר כי אם בתום שנה ממועד חתימת ההסכם לא יתקיימו התנאים המתלים, יהיו המבקשים רשאים להביא לסיום ההסכם; ואם אלה לא יתקיימו בתום שנתיים, יהיה רשאי כל אחד מן הצדדים להודיע על ביטול ההסכם (סעיף 2 להסכם).

3.ביום 3.8.2023, עוד בטרם חלפו שנתיים ממועד חתימת ההסכמים, הגישו המבקשים תביעה ובה נטען, בעיקרו של דבר, כי המשיבים הפרו את הסכמי המכר אגב סיכול מכוון של שני התנאים המתלים שנקבעו בגדרם, כתנאי לכניסתם לתוקף. זאת, לפי הנטען, בשל רצון המשיבים ליהנות מעליית מחירי הדיור שאירעה לאחר כריתת ההסכמים. המבקשים עתרו בתביעתם לסעד של אכיפת הסכמי המכר; ולחלופין עתרו לחיוב המשיבים בפיצוי בגין הנזק שנגרם להם כתוצאה מהפרת הסכמי המכר, בסך של 100 מיליון ₪.

4.בד בבד עם הגשת כתב התביעה הגישו המבקשים בקשה למתן סעדים זמניים, בה עתרו למתן צו מניעה זמני שיאסור על המשיבים או מי מטעמם לבצע עסקאות נוגדות כלשהן בקשר למקרקעין מושא הסכמי המכר, או כל עסקה או פעולה שיש בה כדי לסכל או למנוע את מימוש הסכמי המכר. כן צוין כי ככל ש-42 הדירות שרכשו ייבנו – יצומצם הסעד הזמני לאותן 42 דירות. עוד התבקש בית המשפט המחוזי להטיל עיקול זמני על מלוא זכויותיהם של המשיבים 1 ו-4 במקרקעין ובפרויקט מושא הסכמי המכר – זאת לצורך הבטחת הסעד הכספי החלופי שנכלל בתביעה. במסגרת הבקשה, טענו המבקשים כי סיכויי התביעה גבוהים, וכי יש ברשותם תשתית ראייתית מוצקה, המלמדת על כוונת המשיבים למנוע את התקיימות התנאים המתלים ולהפר את הסכמי המכר. באשר למאזן הנוחות נטען כי בנוסף לנזקים כספיים העלולים להיגרם למבקשים, אותם אמדו בהיקף של עשרות מיליוני שקלים, צו המניעה הזמני דרוש למניעת עסקאות נוגדות בדירות בפרויקט. המבקשים טענו כי הדירות נרכשו במטרה לשרת את בני המשפחה המורחבת לשם מגוריהם יחדיו לשנים לבוא, וכי אין מדובר בדירות להשקעה. הודגש, כי חשיבות הצו נעוצה בכך שהדירות נרכשו במיוחד לצרכי מגורים, אף בשים לב לצביונו הדתי-חרדי של הפרויקט, אשר הולם את אורחות חייהם של בני המשפחה. עוד נטען כי לנוכח סכום התביעה הגבוה וקשיים כלכליים בהם מצוי המשיב 4, נדרשת הטלת עיקול זמני על זכויות המשיבים 1 ו-4 בפרויקט.

5.בהחלטתו מיום 3.8.2023 הורה בית המשפט המחוזי על מתן צו ארעי האוסר על ביצוע עסקאות נוגדות במקרקעי שלב ב' של הפרויקט עד להכרעה בבקשה למתן צו מניעה זמני. בתוך כך, דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה למתן צו עיקול זמני מחמת פגמים שנפלו בהגשתה ובשל כלליותה. זאת, מבלי לחסום את הדרך בפני המבקשים להגיש בהמשך בקשה נפרדת וממוקדת בנושא.

6.בתשובתם לבקשה למתן צו המניעה הזמני, כפרו המשיבים 1 ו-2 בטענות המבקשים, וטענו כי מדובר בתביעה שעילתה קלושה, שהוגשה בחוסר תום לב תוך שיהוי ניכר, והתבססה על תשתית ראייתית כוזבת וחסרה. באשר לסיכויי התביעה נטען כי המשיבים לא מנעו את קיום התנאים המתלים וכי חרף ניסיונות לחתימת הסכם חלוקה, הדבר לא צלח בידם על רקע התדרדרות היחסים שבין השותפים בגינה נקלע הפרויקט למשבר חמור. באשר למאזן הנוחות, המשיבים 1 ו-2 טענו כי זה נוטה בבירור לטובתם, בשים לב לכך שמדובר בעסקה מותנית שלא השתכללה; בשלב ב' של הפרויקט שטרם הוקם; שלא שולמה בגין העסקה תמורה; ושבניגוד לנטען, העסקה לא נועדה למגורים אלא להשקעה. כל זאת, שעה שהצו הארעי שהוטל על זכויות המשיבים בפרויקט כבר מסב להם נזקים רבים ובלתי הפיכים. המשיבים הסבירו כי בכל חודש שבו הפרויקט מתעכב הם נאלצים לשאת בעלויות מימון כבדות, שאף מחריפות לנוכח הקושי להשיג מימון בנקאי לשלב ב' של הפרויקט, ולנוכח עיקול שהוטל על זכויות המשיב 4 בפרויקט בתביעה אחרת. אוסיף כי בתשובתה לבקשה, הודיעה המשיבה על ביטול הסכמי המכר.

7.המשיב 4 הצטרף לטענות המשיבים 1 ו-2, והדגיש כי מעולם לא היה צד להסכמי המכר ולפיכך לא ניתן לחייבו, לא כל שכן ליתן צו מניעה אשר יפגע קשות בזכויותיו. בהתייחס לתנאי המתלה הראשון שנקבע בהסכמי המכר, המשיב 4 הוסיף כי לא הושגו בינו לבין המשיבה הסכמות בדבר חלוקת זכויות המקרקעין בפרויקט. מכאן, שמתן צו מניעה זמני כמוהו ככפיית חלוקה "דה פקטו" על השותפים. אף בבחינת מאזן הנוחות גרס המשיב 4 כי אין לקבל את הבקשה. זאת, משום שלא יוכל לפרוע את התחייבויותיו הכספיות השונות ככל שהפרויקט ישותק. מנגד, טען המשיב 4, כי הנזק הנטען בבקשה ניתן לכימות ולפיצוי כספי.

8.להשלמת התמונה יצוין כי ביום 29.11.2023 נתן בית המשפט המחוזי תוקף של החלטה להודעת המבקשים והמשיב 3 בדבר הסכמות אליהן הגיעו בעניין הבקשה למתן צו המניעה הזמני. בהודעה זו, התחייב המשיב 3 להימנע מקידום עסקאות נוגדות במקרקעין מושא ההליך, או לבצע כל פעולה שתסכל את הסכמי המכר, וזאת עד להסרת הצו הארעי או לדחיית הבקשה למתן צו המניעה הזמני. לאור האמור, הבקשה למתן סעד זמני נגד המשיב 3 התייתרה.

החלטת בית המשפט המחוזי

9.בהחלטתו מיום 10.12.2023, שניתנה לאחר שמיעת עדי הצדדים וטיעוניהם, דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה למתן צו מניעה זמני. באשר לסיכויי התביעה, בית המשפט המחוזי הבהיר כי לא ניתן לקבוע שאלה נוטים בהכרח לטובת המבקשים, ובפרט לא באשר לסעד האכיפה. בית המשפט המחוזי התייחס לטענות המבקשים שלפיהן סיכלו המשיבים את קיום התנאים המתלים ולפיכך אין הם רשאים להסתמך עליהם, ומנגד לטענות המשיבים כי בעת החתימה על הסכמי המכר היה ידוע למבקשים כי קיים סיכוי ממשי שהתנאים המתלים לא יתקיימו וההסכמים לא יכנסו לתוקפם, וכן באשר ליחסים המורכבים שבין השותפים והקשיים אליהם נקלע הפרויקט. באשר לטענות אלה ציין, כי אלה טעונות בירור וליבון ויש לבררן במסגרת ההליך העיקרי. כן התקבלה טענת המשיב 4, שלפיה לא היה צד להסכמי המכר ולפיכך אלו אינם יכולים לחייבו – דבר העשוי להשליך על סעד האכיפה שנתבקש.

10.אשר למאזן הנוחות, בית המשפט המחוזי עמד על ההבחנה בין מקרקעין המיועדים למגורים, שהעברתם בעין נתפשת כהפיכה פחות, לעומת מקרקעין המיועדים למטרות השקעה או מסחר. בית המשפט המחוזי דחה את טענת המבקשים לפיה צו המניעה הזמני דרוש בכדי לאפשר את אכיפת הסכמי המכר לשם אכלוס הדירות על-ידי נכדיה של המבקשת 9. נקבע כי טענה זו נטענה בעלמא, תוך העדר התייחסות לזהות בני המשפחה שיתגוררו בדירות, ושעה שברשותם של כלל ילדיה וחלק מנכדיה של המבקשת 9 למצער דירת מגורים אחת – בארץ או בחו"ל. עוד הוסיף בית המשפט המחוזי כי הדירות בהן מדובר טרם נבנו וכי לא הוכח כי מדובר בדירות שהן בעלות ערך מיוחד למבקשים. מנגד נקבע, כי מתן צו מניעה האוסר על המשיבים לבצע עסקאות בשלב ב' של הפרויקט, לא יאפשר קידומו ואף יביא לשיתוקו כליל. עוד ניתן משקל לנזק העלול להיגרם למשיב 4 ממתן הסעד הזמני, אף שהאחרון אינו צד להסכמי המכר.

מכאן הבקשה שלפניי.

בקשת רשות הערעור

11.בבקשת רשות הערעור המונחת לפניי, טוענים המבקשים כי מתקיימים בעניינם התנאים הקבועים בדין להענקת סעד זמני. באשר לסיכויי התביעה, נטען כי שגה בית המשפט המחוזי בקבעו מבחן מחמיר מן המקובל בפסיקה – החורג מגדר הרף הלכאורי הנדרש להוכחת סיכויי התביעה בשלב זה. לשיטתם, התביעה מבוססת על מסד ראייתי איתן המעיד על חוסר תום ליבם של המשיבים ועל העובדה שפעלו לסיכול הסכמי המכר, ואף חתמו על הסכם לסיכול התנאים המתלים שהוסתר מן המבקשים. באשר למאזן הנוחות, נטען כי זה נוטה במובהק לטובת המבקשים. זאת, בשים לב לכך שהפרויקט נושא ערך מיוחד עבור המשפחה ומיועד למגוריה, וכן בשים לב לקיפאון שבו מצוי הפרויקט בשל העיקול שהוטל על זכויות המשיב 4, באופן המצביע על כך שאין בסעד הזמני כדי לפגוע בקידומו. עוד נטען כי לא הוכח שצו המניעה ישתק את הפרויקט, שעה שהמשיבים אף הסכימו ביניהם להשכיר את הדירות בפרויקט חלף מכירתן. לבסוף נטען, כי אין ליתן משקל לנזק שיגרם למשיב 4, שעה שטענה זו לא נתמכה בתצהיר.

לצד בקשת רשות הערעור הוגשה בקשה להגדלת היקף העמודים של הבקשה, ולפנים משורת הדין ראיתי להיעתר לה.

דיון והכרעה

12.לאחר עיון בבקשת רשות הערעור, על נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין בקשת רשות הערעור להידחות אף מבלי להידרש לתשובות המשיבים.

13.הלכה מושרשת היא כי לערכאה הדיונית נתון שיקול דעת רחב בכל הנוגע למתן סעדים זמניים. בהתאם לכך, התערבות ערכאת הערעור בהחלטות אלו תיעשה במשורה ובמקרים חריגים בלבד (ראו מני רבים: רע"א 8785/23 אמ. אייץ'. אר-1 ניהול והשקעות בע"מ נ' אוסלקה, פסקה 15 (2.1.2024); רע"א 6252/23 נאות אט יזום ובניה בע"מ נ' גאון, פסקה 8 (7.12.2023)). לא מצאתי כי הבקשה שלפניי נמנית עם אותם מקרים חריגים המצדיקים סטייה מן הכלל האמור.

14.על פי הכלל הנוהג, בבוא בית המשפט להכריע בבקשה לסעד זמני, עליו לבחון קיומם של שני תנאים מצטברים – קיומה של עילת תביעה לכאורה; ושיקולי מאזן הנוחות. בין שני התנאים הללו מתקיים יחס של 'מקבילית כוחות' – ככל שסיכויי התביעה הם גבוהים, יש להקל עם דרישת מאזן הנוחות, ולהיפך; ואולם שיקולי מאזן הנוחות זוכים לבכורה מבין השניים (ראו למשל: שם, פסקה 9; רע"א 6625/23 חברת אלתעמיר בע"מ נ' חוסיני, פסקה 5 (13.9.2023)). כפי שמיד אבאר, בית המשפט המחוזי עמד על תנאים אלו ויישמם כהלכה במקרה דנן.

15.באשר למאזן הנוחות – לא ראיתי מקום להתערב במסקנתו של בית המשפט המחוזי, ולפיה זה אינו נוטה לטובת המבקשים. בית המשפט המחוזי עמד בהחלטתו על ההבחנה שבין מקרקעין שמיועדים למגורים לבין מקרקעין המיועדים לתכלית מסחרית, וקבע כי הטענות לפיהן הדירות מיועדות למשפחת המבקשים "נטענו בבקשה באופן כללי וסתמי, מבלי שאף נעשה ניסיון לפרט מיהם אותם בני משפחה שבכוונתם לגור בדירות שיירכשו ומבלי שהובאו פרטים כלשהם המלמדים על רצינות הטענה". בית המשפט המחוזי קבע, על רקע הנתונים שהוצגו לפניו והממצאים שעלו מתוך חקירות המצהירים, כי לא הוכח שמדובר במקרקעין בעלי ערך מיוחד עבור המבקשים, ולא הונחה תשתית עובדתית מספקת לכך שאי-מתן הסעד יגרום להם לנזק בלתי הפיך. לא ראיתי להתערב במסקנה זו, המבוססת על ממצאי עובדה ומהימנות מובהקים שאין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בהם (ראו מבין רבים: רע"א 6377/23 כץ נ' ראז חקלאות אחזקות ופיתוח בע"מ, פסקה 10 (13.9.2023)). מכל מקום, ההלכה המקלה על מתן סעד זמני בעניינה של דירת מגורים נועדה בעיקרה למנוע את ההשלכות החמורות של פינוי אדם מבית מגוריו – ואין עניינה בדירת מגורים שטרם נבנתה, כבענייננו (רע"א 596/24 בנייני ישר יורם קבלנים בע"מ נ' בנק דיסקונט לישראל בע"מ, פסקה 7 (8.2.2024); רע"א 2841/21 דג'אני נ' נחלת שמעון בע"מ, פסקה 3 (15.8.2021); רע"א 3452/21 קחטן נ' בנק הפועלים בע"מ, פסקה 15 (7.7.2021)). לכך יש להוסיף את הנזק העלול להיגרם למשיבים כתוצאה ממתן הצו המבוקש, העלול להקשות על קידום הפרויקט.

16.אף בכל הנוגע לסיכויי התביעה לא ראיתי מקום להתערב במסקנותיו של בית המשפט המחוזי. בית המשפט המחוזי עמד על טענות הצדדים וקבע כי בשלב זה לא ניתן לקבוע כי עומדת למבקשים עילת תביעה לכאורית. בתוך כך הובהר כי טענותיהם של המבקשים בכל המתייחס להפרות הנטענות וסיכול התנאים המתלים – מצריכות בירור וליבון במסגרת ההליך העיקרי. ואכן, אין למעשה חולק כי התנאים המתלים לא התקיימו. המבקשים טוענים כי המשיבים מנעו את קיום התנאים, ולכן אין המשיבה זכאית להסתמך על אי-קיומם. המבקשים סומכים טענותיהם בעניין זה על מסכת ראייתית מורכבת המצביעה, לשיטתם, על התנהלות פסולה מצד המשיבים שכל מטרתה להתנער מהסכמי המכר על רקע עליית מחירי הדיור. מנגד, עיון בתגובת המשיבים מעלה אף היא מסכת עובדתית מורכבת בכל המתייחס ליחסי השותפים ולקשיי הפרויקט, באופן המקשה לקבוע בשלב מוקדם זה כי אי-התקיימות התנאים נעוצה בסיכולם על-ידי המשיבים. בצדק, אפוא, קבע בית המשפט המחוזי כי הכרעה בטענות אלה מצריכה בירור מעמיק אשר מקומו בהליך העיקרי.

17.כידוע, הנטל להוכחת קיומם של התנאים למתן סעד זמני מוטל על מבקש הסעד (רע"א 5302/20 קבוצת אלירן בע"מ נ' שלם, פסקה 14 (27.8.2020)). לנוכח כל האמור, לא מצאתי עילה להתערב במסקנת בית המשפט המחוזי לפיה תנאים אלה לא הוכחו, וכי יש לדחות את בקשת המבקשים למתן סעד זמני.

סוף דבר – בקשת רשות הערעור נדחית. משלא נתבקשו תשובות המשיבים, איני עושה צו להוצאות.