ע"א 4880/15 ברק מזרחי נ. יעקב בש

1.

בקשה לעיכוב ביצוע, וכן למתן סעד זמני לתקופת הערעור בקשר עם פסק הדין של בית המשפט המחוזי מרכז (כב' סגן הנשיאה א' ש' שילה ) מיום 1.6.2015 בת"א 29124-12-12, בו התקבלה תביעת המשיב 1 (להלן: "בש" ) ורעייתו המשיבה 2 (להלן, במאוחד: "בני הזוג בש" ), נגד המבקש (להלן: "מזרחי" ) והמשיב 3 (להלן: "בצון" ). עניינה של התביעה הוא במעמדה של דירה אשר היתה שייכת לבני הזוג בש, נמכרה לבצון ולאחר מכן למזרחי. בפסק הדין נקבע כי מכירת הדירה לא היתה אלא מסווה לפרעונה של הלוואה חוץ-בנקאית, וכי מכירה זו היא בטלה.

2.

כך הלכה ונתגלגלה הפרשה: במשך 17 שנה ועד סמוך להגשת התובענה, התגוררו בני הזוג בש בדירה השייכת להם ביהוד (להלן: "הדירה" ), אשר זכויות החכירה בה היו רשומות על-שם בש. על הדירה רבצה משכנתא בגין הלוואה מבנק לאומי למשכנתאות בע"מ, שיתרתה עמדה נכון לאותו מועד על סך של 80,000 ₪. ביום 15.7.2011 חתם בש על חוזה לפיו הוא מוכר את הדירה לבצון תמורת סכום של 1,780,000 ₪. בנוסף חתם בש ביום 15.9.2011 על הסכם שכירות לפיו ימשיך להתגורר בדירה כשוכר במשך תקופה נוספת, וכמו כן חתם ביום 18.9.2011 על יפוי כוח בלתי חוזר לעו"ד עזרא, בא כוחו של בצון, לביצוע כל הפעולות הנדרשות להעברת הרישום. ביום 1.4.2012 כרתו בצון ומזרחי הסכם למכירת הדירה למזרחי תמורת סך של 1,500,000 ₪, סכום בשיעור נמוך במידה משמעותית מהתמורה שסוכם עליה בהסכם המכר הקודם. ביום 1.5.2012 חתם בש על הסכם שכירות עם מזרחי להמשך מגוריו בדירה לתקופה של שנה, דומה לזה שחתם קודם לכן עם בצון. משלא שולם אחד מתשלומי השכירות, פנה מזרחי לעו"ד יהודה זינגר לשם הגשת תביעה לפינוים של בני הזוג בש. לאחר שעו"ד זינגר שלח מכתב התראה התקיימה פגישה ביום 17.2.2012 בינו לבין בש, ובה חתם בש על הסכם פשרה לפיו תוגש תביעה משפטית בהסכמה לסילוק ידו של בש מהדירה, וכי תינתן פסיקתא אשר תישאר בנאמנות בידו של עו"ד זינגר, וייעשה בה שימוש אם וכאשר יופר שוב הסכם השכירות. פסק דין המאשר את הודעת הפשרה ניתן ביום 8.8.2012. על יסוד פסק הדין האמור נקט עו"ד זינגר, בשם מזרחי, בהליכי הוצאה לפועל לפינוי בני הזוג בש. בעקבות התראה שנשלחה בהליך ההוצאה לפועל הגישו בני הזוג בש לבית המשפט המחוזי את התביעה, שפסק הדין בה הוא מושא הבקשה שלפני.

3.

בכתב התביעה (המתוקן) שהגישו בני הזוג בש נטען כי התעוררו יום אחד וגילו כי דירתם נמכרה ללא ידיעתם לבצון ולאחר מכן למזרחי, תוך שימוש במסמכים שהושגו במרמה ותוך הטעייתו של בש והטחת איומים כלפיו מצד גורמים בשוק האפור מהם לקח הלוואה בסך של 60,000 ₪. בכתב התביעה הודגש כי ההלוואה האמורה הוחזרה במלואה לנותניה, ונטען כי בש עצמו מעולם לא חתם על מסמכים בקשר למכירת הדירה, וסבר כי הוא חותם על הסכם הלוואה. לחלופין נטען כי חתימתו של בש על המסמכים זויפה. עוד נטען כי מעולם לא קיבל את התמורה שהיה אמור לקבל בגין המכירה, כי ההסכם שבין בצון למזרחי הוא הסכם למראית עין בלבד, בעטיו לא הועברה תמורה כלשהי בין השניים, וכי כל מטרתו של אותו הסכם היתה להקשות על השבת הדירה. טענה נוספת בכתב התביעה נגעה לכך שהמשיבה 2, גב' בש, לא היתה מודעת כלל להליך, וכי המסמכים התעלמו לחלוטין מזכויותיה בדירה, העומדות לה מכוח חזקת השיתוף.

4.

מנגד טענו מזרחי ובצון כי שתי העסקאות נעשו בתום לב ובתמורה מלאה. הם הכחישו את טענותיו של בש על אודות זיוף חתימותיו או חוסר ידיעתו על מה הוא חותם, והוסיפו כי העסקאות כולן נעשו במעמד עורכי דין. אשר למשיבה 2 נטען כי אין לה כל זכות בדירה.

5.

בפסק הדין סקר בית משפט המחוזי את הראיות השונות אשר עמדו לפניו בדמותם של מסמכים שונים, עדויות הצדדים וחוות דעת מומחים. מן הראיות עלו תמיהות רבות באשר לרקע העובדתי, ומסקנת בית המשפט היתה כי בענייננו רב הנסתר על הגלוי. בית המשפט המחוזי דחה את גרסת בש לפיה לא חתם כלל על המסמכים, בהעדיפו את חוות הדעת הגרפולוגית של המומחה מטעם מזרחי ובצון, וכן את עדויות עורכי הדין השונים אשר נכחו במעמדי החתימות. מנגד, מצא בית המשפט כי גם גרסת הנתבעים מוקשית, וכי זו מגלה טפח ומכסה טפחיים.

6.

בית המשפט ציין כי מעדותו של בצון עלה כי הוא רכש את הזכויות בדירה עבור אדם בשל יואל בן חיים (להלן: "יואל" ), פעיל בשוק האפור, אשר בש לקח ממנו ומשותפו הלוואה בסך 60,000 ₪. בצון היה מקורב ליואל זה, ועל-פי עדותו הציע לו האחרון לרכוש עמו בשותפות דירה להשקעה. מאחר שיואל לא יכל לקחת משכנתא או להיות הבעלים הרשום בדירה, הוסכם בין השניים כי בצון ירשם כבעלים היחיד בדירה. עוד עלה מהעדות כי בצון מעולם לא ראה את הדירה, וכי טיפל אך ורק בלקיחת המשכנתא, כאשר בכל ההיבטים האחרים טיפל יואל, לרבות המשא ומתן מול בש, תשלום המס ושכר הטרחה לעו"ד, רישום הערת אזהרה והחתמת בש על הסכם שכירות. יואל הוא גם זה אשר נשא בעצמו בתשלומי המשכנתא ובהעברת תשלומי השכירות. כמו כן סיפר בצון כי יואל הוא זה שקבע כי הדירה תימכר למזרחי, בשל קשיים כלכליים בהם היה נתון, וכי גם במסגרת הסכם זה התמצה תפקידו של בצון בחתימה על המסמכים בלבד, כאשר בצון גם לא זכה לחלק מתמורת המכירה, מעבר לסילוק המשכנתא שהיתה רשומה על שמו. בנוסף לכך נקבע על-ידי בית המשפט כי לא הוכח שבש הוא זה ששילם את תשלומי שכר הדירה, וכי נראה כי יואל הוא זה ששילם את התשלומים מכספו, הן לבצון הן למזרחי, וזאת מטעמים שאינם ברורים. יודגש, כי אותו יואל, המהווה כאמור דמות מרכזית בפרשה, לא העיד לפני בית המשפט. זאת, לטענת בצון, משום שהלה לא אותר ומפני שלא הצליח ליצור קשר עמו. בית המשפט המחוזי לא קיבל הסבר זה, שניתן בעלמא, וקבע כי יש לזקוף את אי-הבאתו של יואל לעדות לחובתם של בצון ומזרחי.

7.

מזרחי תיאר עצמו בעדותו כמי שביקש לרכוש דירה למגוריו האישיים. ברם, בית המשפט קבע כי מהעדות ומהחקירה הנגדית עלה כי למעשה עסק מזרחי בחלפנות כספים, וכי הדירה נרכשה במסגרת התחשבנות בינו לבין יואל, אשר היה חייב לו סכום כסף בהיקף של מאות אלפי שקלים. כך נקבע כי חלק נכבד מהתמורה לא שולם כלל, וכי סביר להניח שסכום זה היה חלק מההתחשבנות האמורה. עוד קבע בית המשפט כי גם המחיר שבו נקבו מזרחי ובצון, הנמוך ב-16% ממחיר הדירה לפני כחצי שנה, באמצעה של תקופת עליית מחירים, אומר דרשני.

8.

אשר להסכמים השונים שנחתמו בין בש לבצון ומזרחי, קבע בית המשפט כאמור כי חתימתו של בש היא אותנטית. יחד עם זאת העלה בית המשפט מספר תהיות. כך באשר לאישור בש שנערך בכתב מול עו"ד עזרא, בו הצהיר כי קיבל תשלום בסך של 400,000 ₪ במזומן, שלא בפני עו"ד עזרא, וכי הוא מוותר על כל טענה בעניין זה. יתרה נוספת בסך של 800,000 ₪ מתוך התמורה הועברה במזומן ובשיקים לגורמים שונים, ביניהם גורמים העוסקים במימון ובניכיון שיקים, באמצעותו של עו"ד עזרא. בית המשפט קבע כי עו"ד עזרא, אשר ייצג ברגיל את יואל, הכיר לראשונה את בש כשזה הופיע במשרדו עם שותפו של יואל, וכי על אף שהיה ער לכך שבש נשוי, החליט שלא לזמן את גב' בש לחתימה על הסכם המכר. עוד תמה בית המשפט על כך שעו"ד עזרא לא טרח לבחון עם בש את הסיבות להתקשרותו במכר ואת טעמיו לקבלת תשלומי התמורה בדרך שקבלם, על זהירותו היתרה בהחתמת בש על האישורים השונים, ועל כך שהחזיק בנאמנות במלוא תמורת הדירה, בעוד שלפי ההסכם בין בש ובצון היה עליו להחזיק בסכום של 400,000 ₪ בלבד.

9.

אשר להסכם השכירות בין בש ומזרחי, מצא בית המשפט כי בש הוא זה שחתם על ההסכם, ואולם מהראיות עלה כי דווקא יואל הוא זה שמסר למזרחי שיקים מעותדים בחתימתו לתשלום דמי השכירות, וכן כי חתם על כתב ערבות לקיום כל התחייבויותיו של בש. בית המשפט המחוזי הוסיף והסתייג גם מהדרך שבה נהג עו"ד זינגר, בא כוחו של מזרחי, כאשר הגיש לבית משפט תביעה שכל מטרתה היתה אישור הסכם פשרה שנחתם מראש, וכאשר לא הוכח כי המציא לבש את כתב התביעה, באופן שחסם לפניו את שערי בית המשפט.

10.

על סמך הראיות קבע בית המשפט כאמור כי הוא דוחה את הטענה שחתימותיו של בש זויפו. בדומה לכך נקבע כי גם טענות בש החלופיות, לפיהן הופעלו עליו לחץ ואיומים, או שהוטעה לחשוב שהוא חותם על מסמכים בקשר להלוואה, לא יוסדו על תשתית עובדתית מספקת. אף על-פי כן, קבע בית המשפט, כי מתוך מכלול העדויות והראיות האחרות עולה כי ראשיתה של הפרשה בהלוואה שנטל בש מיואל, וכי יואל הוא הקונה האמיתי של הדירה, אשר השתמש בבצון כ"איש קש", הן ברכישתה מאת בש, הן במכירתה לידי מזרחי. עוד קבע בית המשפט, כממצא עובדתי, כי בש לא קיבל תמורה של ממש בגין מכירת הדירה, למעט פרעון יתרת המשכנתא ותשלום זניח בסך של 34,000 ₪. כל תשלום אחר ששולם, כך נקבע, היה בבחינת פרעון חוב שצמח מההלוואה. בית המשפט סיכם את ממצאיו בזו הלשון:

"התובע העיד כי נטל מיואל הלוואה של 60,000 ₪, שבקשר עמה חתם על כל המסמכים שהוזכרו לעיל, דהיינו אלו שבאמצעותם מכר את הדירה, שכר אותה פעם ופעמיים, ושאר מסמכים לרבות הסכם הפשרה ואישורים בדבר קבלת התמורה ויעודה. עדותו זו של התובע לא נסתרה, ואין בפני ראיה או אפילו טענה כי ההלוואה שנטל התובע מיואל ושותפו עמדה על סכום גבוה יותר. מתקבל על הדעת שאותו סכום קרן שלווה התובע צמח לממדים אחרים, אם עקב ריבית שחושבה על בסיס הסכום המקורי של ההלוואה, ואם עקב נטילת הלוואות חדשות לצורך החזר ההלוואה המקורית, בצרוף הריבית שצברה עד לנטילת הלוואה חלופית. יש לדעתי ממש בעדות התובע, שהפרשה כולה התגלגלה כפי שהתגלגלה והביאה למכירת הדירה כתוצאה מאותה הלוואה שנטל מיואל. ער אני לדברי התובע כי החזיר את ההלוואה, אך נראה שמדובר בהחזר הסכום של 60,000 ₪, בלי להביא בחשבון את הריביות שצבר, או נטילת הלוואות חלופיות או חדשות מעת לעת לצורך פרעון הריבית" (פסקה 23 עמוד 18 לפסק הדין).

בית המשפט תמך את קביעתו האמורה בכך שקרוב למחצית התמורה שולמה במזומן, כאשר לא ברור כיצד קיבל בש סכום כה גבוה במזומן ועבור מה. כמו כן הפנה בית המשפט לכך שתשלומים נוספים מתמורת המכירה שולמו באמצעות עו"ד עזרא, במזומן, לגורמים שונים הקשורים ליואל ולשותפו, ולכך שהתשלום הראשון בין מזרחי ובצון היה למעשה קיזוז חוב בין מזרחי ליואל. בנוסף לכך צוינה העובדה כי בצון ומזרחי לא ראו כלל את הדירה טרם רכישתה, וכי בש מכר את הדירה מבלי ליידע את רעייתו, ומבלי שמי מהקונים ביקש לבחון עמה את הדברים ולקבל את הסכמתה המפורשת למכר.

11.

משקבע בית המשפט המחוזי ממצאים עובדתיים אלו, הורה לצדדים להשלים את טיעוניהם ביחס לטענה לפיה המכר הוא חוזה פסול, שמטרתו לעקוף ולהפר את הוראות חוק הסדרת הלוואות חוץ בנקאיות, תשנ"ג-1993 (להלן: "חוק הלוואות חוץ-בנקאיות" ). בצון ומזרחי הגישו סיכומיהם, בד בבד עם בקשה לעיון מחדש בהחלטה האמורה, וזאת לאור העובדה שבש כלל לא טענו לקשר בין הסכמי המכר לבין ההלוואה.

12.

לאחר עיון בהתייחסות הצדדים, קבע בית המשפט כי יש לקבל את התביעה ולהורות כי הסכמי המכר בטלים המה. בית המשפט מצא כי ההלוואה שניתנה לבש לא עמדה בתנאים הנקובים בחוק הלוואות חוץ בנקאיות, לרבות חובת עריכת חוזה בכתב, חובת הגילוי הרחבה ביחס לריבית ולתשלומים הנוספים, תקופת ההלוואה ומועדי פרעונה, וכן הצעדים שרשאי המלווה לנקוט בגין אי תשלום במועד. בהקשר לכך הפנה בית המשפט להוראות סעיף 4 לחוק הלוואות חוץ בנקאיות, כי באי-גילוי יש משום הטעיה חוזית וחוסר תום לב בניהול משא ומתן. בנוסף נקבע כי הסכם ההלוואה בטל או ניתן לביטול, מכוח הסמכות הנתונה לבית המשפט בסעיף 9 לחוק הלוואות חוץ בנקאיות, לביטול ההסכם גם מיוזמתו של בית המשפט. עוד הזכיר בית המשפט המחוזי גם את התכלית שבבסיס חוק הלוואות חוץ בנקאיות, שהיא ההגנה על הלווים בשוק האפור. כן הוזכרה פסיקת בית משפט זה לפיה יש להקפיד על כל תגיהן ודקדוקיהן של הוראות החוק, לאור עמדת הנחיתות המובנית של הלווים הנקלעים לצורך לקבלת אשראי מסוג זה. בית המשפט קבע כי בין אם נפרעה ההלוואה המקורית שלקח בש, בין אם לאו, יש לזקוף לחובתם של בצון ומזרחי את העובדה כי יואל לא הובא לעדות וכי הסכם ההלוואה לא הוגש כראיה. לאור האמור לעיל קבע בית המשפט כדלהלן:

"אי החוקיות בענייננו אינה אגבית, אלא עומדת ביסוד חוזה המכר. משההלוואה לא עמדה בדרישות חוק ההלוואות, הרי שגם חוזה המכר, שהוא הלכה למעשה מימושה של חובת פרעון ההלוואה, בדרך של פרעון ההלוואה והריבית שהצטברה, אינו חוקי. על חוזה המכר, כמו אביו מולידו חוזה ההלוואה, חלה הוראת סעיף 30 בחוק החוזים שכותרתו "חוזה פסול" וזו לשונו: "חוזה שכריתתו, תכנו או מטרתו הם בלתי חוקיים, בלתי מוסריים או סותרים את תקנת הציבור – בטל". לא מצאתי עילה שלא להורות על ביטול חוזה המכר בנסיבות דנן. התוצאה היא שאני מוצא כי חוזה המכר בטל" .

13.

בית המשפט המחוזי דחה את הטענה כי איננו מוסמך לפסוק על-פי עילה שלא נטענה במפורש, בהסתמכו על תקנה 74(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: "התקנות" ), הקובעת כי אי-הכללת הוראת חוק בעילת התביעה אינה מונעת הסתמכות עליה. אמנם, קבע בית המשפט, הדבר דורש זהירות יתרה שלא תקופח זכותם הדיונית של הצדדים, ואולם בירור וחקר האמת עומדים ביסוד ההליך השיפוטי, וערכם גובר על פני הכלל הדיוני.

14.

עוד קבע בית המשפט המחוזי כי העסקה בין מזרחי ובצון לא נגמרה ברישום וממילא לא נעשתה בתום לב, ולפיכך לא נהנה מזרחי מתקנת השוק. כמו כן, משהגיע למסקנה כי ממילא דינו של הסכם המכר להתבטל, לא דן בית המשפט בזכויותיה של גב' בש בדירה, מכוח זכויות שיתוף בין בני זוג.

15.

בסיכומו של דבר פסק בית המשפט המחוזי כי הסכם המכר בטל מעיקרא, וכי זכויות החכירה בדירה היו ונשארו של בש, ויש להחזיר את רישום הדירה על שמו. כמו כן קבע בית המשפט כי על מזרחי להסיר את המשכנתא הרובצת על הדירה בגין ההלוואה שלקח בתוך 60 יום, וכל עוד לא יסירה הוא מחוייב להמשיך ולשלם את תשלומי המשכנתא כסדרם. עוד נקבע כי מזרחי ישיב לבש את תשלומי השכירות ששילמו בתקופת הביניים, על-פי ההסדר הזמני אליו הגיעו הצדדים, ונפסק כי ישולמו לבש הוצאות בסך של 60,000 ₪.

16.

על פסק הדין האמור הגישו מזרחי ובצון ערעור לבית משפט זה, כל אחד בנפרד. בד בבד הגיש מזרחי גם בקשה לעיכוב ביצוע ולמתן סעד זמני, היא הבקשה שלפני: עיכוב ביצוע פסק הדין של בית המשפט המחוזי, וכן המשך תשלום דמי שכירות חודשיים בסך 5,000 ₪ מאת בני הזוג בש עד למתן פסק דין בערעור.

17.

בבקשה טוען מזרחי כי פסק הדין ניתן תוך סטייה בולטת מהכללים הדיוניים ותוך חריגה מסמכות, שכן בית המשפט המחוזי הכריע במחלוקת שכלל לא הועמדה להכרעה על-ידי הצדדים, לא בפן העובדתי ולא בפן המשפטי. מזרחי מטעים כי בית המשפט דחה את גרסתו העובדתית של בש לפיה לא חתם על המסמכים, וקבע כי אין לתת בגרסה זו אמון. לטענתו, בשלב זה היתה המסקנה המתבקשת כי יש לדחות את התביעה. תחת זאת, כך נטען, החליט בית המשפט בצעד חריג להמציא עבור בש גרסה חדשה, שלא נטענה על-ידו כלל ושלא נמצא לה ביטוי בכתבי הטענות. בעשותו כן נזקק בית המשפט להנחות וספקולציות, שאין להן ביסוס ושלא ניתנה למזרחי ובצון הזדמנות להתמודד איתן כדבעי. מזרחי מטעים כי פסק הדין כולו נשען על כך שבש נטל הלוואה בשוק האפור, על אף שבש הכחיש את קיומה של אותה הלוואה או קיומו של קשר בינה לבין מכירת הדירה. כתוצאה מכך בנה בית המשפט, לטענת מזרחי, קונסטלציה משפטית במסגרתה הועבר נטל ההוכחה והראיה לכתפיהם של בצון ומזרחי, ובגינה ניתנו סעדים שביושר לבש, שכבר נקבע כי שיקר בעדותו. לטענת מזרחי, תהליך זו הוביל לפגיעה קשה בכללי הצדק הטבעי וביסודות השיטה האדברסרית, ולעיוות דין חמור, נוכח חוסר היכולת של מזרחי ובצון להתגונן מפני הטענות העובדתיות והמשפטיות החדשות שהועלו על-ידי בית המשפט. למעשה, טוען מזרחי, "המציא" בית המשפט המחוזי את קיומה של הלוואה הקשורה למכר הדירה, ולאחר מכן זקף לחובתם של מזרחי ובצון את העובדה כי לא הביאו ראיות לקיומה של אותה הלוואה שלא היתה. מזרחי טוען גם לטעויות עובדתיות נוספות בפסק הדין, כגון העובדה שבית המשפט סבר שלזכות מזרחי רשומה הערת אזהרה בלבד, שעה שלאמיתו של דבר הוא נרשם כבעלים, או העובדה כי בפסק הדין אין התייחסות לכך שבש הוכרז כמוגבל חייב באמצעים בנסיבות מחמירות, וכי בכך יש להסביר את התנהלותו באמצעות כסף מזומן בלבד. עוד נטען כי בית המשפט התעלם מהמשקל המכריע שיש למסמכים בכתב עליהם חתם בש בכתב ידו תוך הבנת הנפקויות לחתימה זו, כמו גם מכך שנטל הפירוט, הראיה וההוכחה המוטלים על בש בטענות הונאה ומרמה הוא נטל גבוה מהרף האזרחי הרגיל. לטענת מזרחי, חוק הלוואות חוץ בנקאיות אינו חל בענייננו, מאחר ואין מדובר בתובענה בקשר עם חוזה הלוואה שהוגשה על-ידי המלווה, ואין כל קשר סיבתי בין אותה הלוואה "אלמונית" לבין הסכם מכר הדירה, אשר עומד בפני עצמו. בהתחשב בכל אלו, כך נטען, סיכויי ערעורו של מזרחי הם גבוהים ומצדיקים את עיכוב הביצוע והסעד הזמני המבוקשים.

18.

גם באשר למאזן הנוחות טוען מזרחי כי ככל שתידחה בקשתו עלול להיגרם לו נזק בלתי הפיך במידה ויזכה בערעור. מזרחי מפנה לכך שבש הוא חייב מוגבל בנסיבות מחמירות וכי מצבו הכלכלי בכי רע. מנגד הוא טוען כי לפסק הדין תוצאות כבדות משקל כלפיו במישור הקנייני ובמישור הכספי כאחד. בפן הקנייני, מזרחי רשום זה מכבר כבעלים בדירה ואין מדובר במחיקת הערת אזהרה בלבד. בפן הכספי, הסכום הנדרש לשם הסרת המשכנתא ששוויה כיום עומד על סך של 917,000 ₪, בנוסף להשבת כספי השכירות ששולמו למבקש והוצאות המשפט מגיעים לסכום עתק שאינו מצוי בכיסו. מזרחי טוען כי מצבו הכלכלי אינו שפיר, וכי הוא נדרש לגייס כספים ממקורות שונים על מנת לעמוד בעלויות הנדרשות לצורך הליך הערעור. טענות אלו נתמכו בתצהיר ובאסמכתאות ביחס למצב עסקיו, יתרות חשבונות הבנק שהוא מנהל והלוואות שנטל. לטענתו, אי-עיכוב הביצוע יוביל את מזרחי למצב של פשיטת רגל, באופן שעלול להביא, בין היתר, גם למימוש המשכנתא על הדירה. מנגד, כך טוען מזרחי, לבש לא יגרם נזק ממשי במידה ויישמר המצב הקיים. בהקשר זה מדגיש מזרחי כי בית המשפט המחוזי לא יִחס נפקות לכך שהוא צד שלישי אשר רכש את הדירה בתום לב ובמיטב כספו, וכי פסק הדין לא התייחס לחובת ההשבה של בש לבצון ושל בצון למזרחי, כך שבש עשוי להישאר בסופו של דבר גם עם הדירה וגם עם חלק מהתמורה שהוכח שקיבל לידיו, בסך כולל של 114,000 ₪. לאור האמור, מבקש מזרחי להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין.

19.

בצון מסכים לבקשה על נימוקיה, וסבור גם הוא כי פסק הדין נסמך על הנחות והשערות שאין להן ביסוס, ושעומדות בסתירה מוחלטת לגרסתם של בני הזוג בש, כפי שהוצגה בכתבי בי הדין מטעמם. לאור סיכויי הערעור הגבוהים, לדידו של בצון, יש להעתר לבקשה. בנוסף לכך נטען כי בצון ורעייתו הם זוג צעיר נטול אמצעים, וכי ביצוע פסק הדין עלול להובילם לסחרור משפטי וכלכלי.

20.

מן העבר השני, מתנגדים בני הזוג בש נמרצות לבקשה. הם מדגישים כי פסק הדין קבע באופן ברור כי הם נושלו מדירתם וכי קניינם נשלל מהם בדרך לא דרך, תוך ניצול מצוקתו הכלכלית והאישית של בש. לבש אין התנגדות כי בדירה לא תבוצע דיספוזיציה עד לתום הליך הערעור, ואולם הם מבקשים שלא להורות על עיכוב ביצוע ביחס לפסק הדין הכספי, לרבות הסרת המשכנתא הרובצת על הדירה ותשלום דמי השכירות ששולמו על-ידם. אשר לסיכויי הערעור נטען כי אלו קלושים, וכי פסק הדין ניתן לאחר ניתוח יסודי ומעמיק של טענות הצדדים והראיות. לטענתם, פסק הדין מנומק היטב, תוך שהוא מפרט את הקשיים והתמיהות הרבות שעלו מראיות בצון ומזרחי. אשר למאזן הנוחות טוענים בני הזוג בש כי על אף שמזרחי מבקש להציג עצמו כאדם דל אמצעים, הרי שבדיון בבית המשפט המחוזי התברר כי העניק הלוואות בסכומי כסף של מאות אלפי שקלים. גם מהתצהיר שהגיש, כך נטען, עולות קושיות רבות ביחס לנתונים שהובאו, באופן המקשה על מתן אמון בנתונים. בנוסף לכך הם טוענים, כי אם אכן מצבו הכלכלי של המבקש רעוע, הרי שהם עלולים למצוא עצמם אל מול שוקת שבורה בשעה שיבואו לגבות את חובם, כל זאת שעה שנקבע על-ידי בית המשפט המחוזי כי מזרחי היה שותף פעיל לקנוניה של מכירת הדירה.

21.

לאחר שעיינתי בבקשה על נספחיה ובתגובות המשיבים לה, ונתתי דעתי על הנימוקים מזה ומזה, החלטתי להעתר לבקשה באופן חלקי, כפי שיפורט להלן.

22.

ההלכות בדבר עיכוב ביצוע פסק דין ידועות הן, ואין צורך להרחיב בדבר. זכור הכלל שנקבע בתקנה 466 לתקנות לפיו אין לעכב ביצוע פסק דין, גם אם הוגש עליו ערעור. הוראה על עיכוב ביצועו של פסק דין תינתן אפוא רק בנסיבות בלתי רגילות ובעלות חומרה מיוחדת באופן המצדיק סטייה מן הכלל, והנטל להוכיח נסיבות אלו מוטל על המבקש (ע"א 6647/98 מנשה גנן נ' פקיד שומה ת"א 4 , פ"ד נג(1) 197, 189-90 (1999); ע"א 5791/14 קציר נ' דוידסקו , פסקה 18 (4.11.2014) (להלן: " עניין קציר " ) ; בע"מ 8193/08 פלוני נ' פלונית , פסקה 11 (20.11.2008) (להלן: " עניין פלונית " ) ). על מבקש העיכוב להוכיח שני תנאים מצטברים – כי סיכויי הערעור להתקבל טובים המה וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו (ע"א 6952/12 ביו נ' קלמנסון , פסקה 13 (7.1.2013)). בין שני השיקולים קיימים יחסי גומלין באופן של "מקבילית כוחות", כך שככל שישתכנע בית המשפט כי סיכויי הערעור להתקבל טובים יותר, תידרש הוכחה מוצקה פחות של נטיית מאזן הנוחות לטובת המערער, ולהפך (ע"א 6146/ 00 עיריית תל-אביב-יפו נ' בצלאל , פסקה 9 (19.11.200); ע"א 3496/12 עו"ד עמית סייג נ' עו"ד איתן ארז , פסקה 4 (11.7.2012))).

23.

יתרה מכך, בפסק דין כספי, אשר ניתן להניח לגביו כי לא יהיה קושי להשיב את המצב לקדמותו באם יתקבל הערעור, הנטיה היא שלא לעכב את הביצוע (ע"א 4779/09 סובחי שעבאן נ' פקיד שומה רמלה (29.7.2009), פסקה 12 וההפניות שם; ע"א 8777/08 סאלח מריסאת נ' חסן מריסאת ( 8.2.2009), פסקה 7). לאור זאת, קיימת חשיבות רבה בשאלה אם יוכל המערער להיפרע מאת המשיב אם יזכה בערעורו, ועל המבקש מוטל הנטל לשכנע כי אם אכן יבוצע פסק הדין יהיה קשה או בלתי אפשרי להשיב את מצב הדברים לקדמותו, תוך הצגת תשתית עובדתית לכך (עניין פלונית , פסקה 13 וההפניות שם; עניין קציר , פסקה 18 וההפניות שם).

24.

בחינת הנסיבות שבענייננו ביחס לשני התנאים שהוזכרו מעלה תמונה מורכבת. אשר לסיכויי הערעור, אין לכחד כי המהלך אותו נקט בית המשפט המחוזי איננו שגרתי. כפי שתואר בפסק הדין, כאמור בהרחבה לעיל, התמונה העובדתית העולה מהראיות שהובאו לפני בית המשפט היא חסרה, וברור כי חלק ממנה הוסתר מבית המשפט על-ידי הצדדים, וטעמיהם שמורים עמם. הראיות מראות באופן ברור, כי אין מדובר בעסקת מכר דירה רגילה בין מוכר מרצון לקונה מרצון, וכי עולה חשד אמיתי ועמוק ביחס לנסיבות האופפות את העסקה כולה. עוד אין ספק כי בש הסתבך ביחסים מורכבים עם גורמים בשוק האפור, אשר המעט שניתן לומר הוא כי הם אינם פועלים לשם שמיים, וכי הם מיומנים היטב בניצול מצבים כלכליים קשים של לווים לטובתם. מנגד, גם גרסתם של בני הזוג בש נדחתה על-ידי בית המשפט המחוזי, וגם כאן דומה כי רב הנסתר על הגלוי. במצב משפטי ועובדתי זה, קיימת חשיבות רבה גם לנטלי הראיה במשפט האזרחי בכלל, ובדיני המקרקעין בפרט. בד בבד, יש לזכור את ההלכה הברורה לפיה ערכאת הערעור אינה נוטה להתערב בממצאים עובדתיים, אלא במצבים חריגים. עוד יש לזכור כי טענה משפטית כבדת משקל מצידו של בש, הנוגעת לזכויותיה של גב' בש בדירה, כלל לא נדונה. מכל מקום, דומה כי בעניין שלפנינו לא ניתן לומר מראש כי סיכויי הערעור קלושים, ויש מקום שהדברים יבחנו לעומקם על-ידי ערכאת הערעור. אדגיש, כי אין בדברים אלו לקבוע עמדה לכאן או לכאן באשר לצדקת טענותיהם של מי מהצדדים בסופו של בירור, אלא רק על פני הדברים ולצורך הדיון בבקשה שלפני.

25.

גם באשר למאזן הנוחות קיימים שיקולים לכאן ולכאן. הנתונים הכלכליים שצירף מזרחי לבקשתו אכן מעלים מספר שאלות, בין היתר ביחס לטענה כי הוא נושא בתשלומי הלוואת משכנתא עבור הוריו (עובדה שלא גובתה באסמכתא כלשהי), או באשר לאופי ההתנהלות הכספית מצִדו כנלמד מהמסמכים, בהם ניכרות תנועות חריגות בסכומי כסף משמעותיים. בכל אלו יש כדי להצביע על ספק באשר לטענות מזרחי בנוגע למצבו הכלכלי. מנגד, חלק מהסעדים עליהם הורה בית המשפט המחוזי אכן נושאים בקרבם משמעות כלכלית כבדה, ויתכן כי יש מקום לעכב את ביצועם, בהתחשב בסיכויי הערעור בהם דנתי לעיל.

26.

בהתחשב בכלל השיקולים שנדונו, ונוכח הסכמת בני הזוג בש בשלב זה למניעת דיספוזיציה בדירה, אני מורה על קבלת הבקשה בחלקה, כדלהלן:

א.

ביצוע פסק הדין יעוכב בכל הנוגע לרישום הדירה על-שם בש, ולעת הזו ישאר רישום הדירה על-שמו של מזרחי, תוך איסור על עשיית כל דיספוזיציה בדירה עד למתן פסק דין בערעור. מזרחי יעשה לרישום הערת אזהרה על הדירה בגין החלטה זו בתוך 30 יום.

ב.

ביצוע פסק הדין יעוכב גם בנוגע לחובת הסרת המשכנתא הרשומה על הדירה. יחד עם זאת, כל עוד רשומה המשכנתא ימשיך מזרחי לשלם את התשלומים כסדרם.

ג.

לא יעוכב ביצועם של יתר הסעדים על-פי פסק הדין, דהיינו השבת דמי השכירות ששולמו במהלך בירור התובענה והוצאותיהם של בני הזוג בש. מזרחי ישלם את סכומי הכסף האמורים לבני הזוג בש בתוך 30 יום.

ד.

רישום הערת האזהרה ותשלום סכומי הכסף המפורטים בסעיף ג' יהוו תנאי לעיכוב הביצוע האמור בסעיפים א'-ב' לעיל, ואי ביצועם במועד יוביל לביטול ההחלטה בדבר עיכוב הביצוע, ללא צורך בהחלטה נוספת.

ה.

הבקשה לסעד זמני נדחית, ובני הזוג בש אינם מחויבים בתשלום דמי שכירות במהלך תקופת הערעור.

27.

בהתחשב בתוצאות הבקשה, לא ראיתי לעשות צו להוצאות. כל צד ישא בהוצאותיו.