ע"א 6283/12 עמית צדוק נ. שיכון ופיתוח לישראל בע"מ

לפניי בקשה למתן סעד זמני בערעור, המורה למשיבה 2 (להלן: המשיבה ) להימנע מביצוע דיספוזיציה או פעולה משפטית אחרת במחסן הידוע כגוש 4273 חלקה 48 תת חלקה 1 (להלן: המחסן ), שהוא חלק ממבנה המשמש כמרכז מסחרי; זאת עד להכרעה בערעור שהגיש המבקש על פסק דינו מיום 10.7.2012 של בית המשפט המחוזי מרכז בה"פ 7836-04-11 (כב' השופטת ה' עובדיה ) , בגדרו נדחתה תביעתו לסעד הצהרתי, שיורה על בטלות צו רישום הבית המשותף.

1.

כעולה מפסק דינו של בית משפט קמא, המבקש הוא הבעלים של שתי חנויות במרכז המסחרי: את החנות הראשונה (מספר 24) רכש בשנת 1980, ואת החנות השנייה (מספר 13) רכש ביום 30.12.2007. רישומו של המרכז המסחרי כבית משותף הושלם ביום 20.2.2005. בצמוד לשטח הקרקע שעליו בנוי המרכז המסחרי נמצא שטח קרקע נוסף, שתחתיו נמצא מקלט ובסמוך אליו מחסן. בצו רישום הבית המשותף נרשם המחסן כיחידה נפרדת, אליה הוצמדו גג המרכז המסחרי ושטח הקרקע הנוסף הנ"ל (להלן: השטח ). המחסן וזכויות הבנייה בגג המרכז המסחרי ובשטח נקנו מידי המשיבה 1 (להלן: שיכון ופיתוח ) על-ידי המשיבה 2

ביום 31.12.2008.

2.

המבקש הגיש ביום 6.4.2011 תובענה, על דרך של המרצת פתיחה, בה עתר לביטולו של צו רישום הבית המשותף. לטענתו, המחסן הוא הלכה למעשה חדר גנראטור המהווה חלק מן המקלט, ועל כן אין להוציאו מגדר הרכוש המשותף ולא ניתן לרשמו כיחידה נפרדת. עוד נטען, כי הגג, השטח וזכויות הבנייה הקשורים בהם לא נגרעו מן הרכוש המשותף בדרך הקבועה בהוראות חוק המכר, התשל"ג-1973, ועל כן אין תוקף להצמדתם למחסן.

3.

בפסק דינו מיום 10.7.2012 דחה בית משפט קמא את תובענת המבקש. לגבי המחסן נקבע, כי אינו חלק מן המקלט, ולכן ניתן היה לרשמו כיחידה נפרדת. קביעה זו התבססה, בין היתר, על תשריט הבית המשותף, לפיו המחסן נמצא מחוץ לגבולות שטחו של המרכז המסחרי, ועל עדותו של מנהל הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בראש העין, לפיה המחסן לא נכלל בחישוב השטחים בתכנית לבניית המקלט; זאת מעבר להבדלים בין מאפייני הבנייה של המקלט לבין אלה של המחסן. בנוגע לשטח שהוצמד למחסן נקבע, כי זה נמצא מחוץ לגבולות המרכז המסחרי, ועל כן לא ניתן לטעון לגביו שהיווה בעבר חלק מן הרכוש המשותף ועתה נגרע הימנו.

בית המשפט דחה גם את טענות המבקש בנוגע לזכויות הבנייה. ראשית נקבע, כי אלה היו מלכתחילה בבעלות שיכון ופיתוח והיא מכרה אותן למשיבה. הודגש גם, כי בהסכם שבין חברת פורטראב (ממנה רכש המבקש את חנות מס' 13 לאחר רישום המרכז המסחרי כבית משותף) לבין שיכון ופיתוח נאמר מפורשות, כי פורטראב לא רכשה זכויות בנייה בנכס. נקבע, כי על-פי הפסיקה אין לראות בזכויות בנייה חלק מן הרכוש המשותף, ולכן אף אם היה נקבע כי המחסן נותר בגדר רכוש משותף, לא היה בכך להשליך על שאלת חלקו של המבקש בזכויות הבנייה. נפסק, כי לשם ביסוס טענתו, היה על המבקש להוכיח שזכויות הבנייה הוקנו לו על ידי בעליהן (וכאמור, לא מכוח היותן קשורות לרכוש משותף) וכפי שפורט לעיל, לא עלה בידיו לעשות כן.

בפסק הדין צוין גם, כי הקביעות שלעיל עולות בקנה אחד עם דבריו של המבקש בהליך שהתנהל באשר לשומת היטל השבחה, בו טען, כי אין בבעלותו זכויות בנייה הקשורות במרכז המסחרי, וכן שאין לו חלק בשטח ובגג הצמודים למחסן. נוכח האמור נקבע, כי המבקש מנוע מלהעלות טענות שונות בהליך זה, שכן "בעל דין שטען טענה בהליך אחד מושתק מלטעון אחרת באותו עניין בהליך אחר".

4.

על פסק דין זה הוגש ערעור, ובצדו הבקשה לסעד זמני. בבקשה נטען, בקצרה, כי אם תעשינה דיספוזיציות בנכס עלול להיגרם למבקש נזק בלתי הפיך, ובכך יסוכל ערעורו. עוד נטען, כי סיכויי הערעור גבוהים נוכח הטעויות שנפלו בפסק דינו של בית משפט קמא. המשיבה מתנגדת לבקשה. ראשית נטען, כי הבקשה הוגשה כחודש וחצי לאחר שניתן פסק הדין קמא, והדבר אינו עולה בקנה אחד עם חששו של המבקש מפני "נזק בלתי הפיך". עוד נטען, כי סיכויי הערעור אינם גבוהים, שכן הערעור כולל בעיקר חזרה על טענות שנטענו בהמרצת הפתיחה, ואלה נדחו "בנימוקים מוצקים". לעניין מאזן הנוחות נטען, כי המבקש לא התייחס בבקשתו, כנדרש, לנזק שעלול להיגרם למשיבה. לגופם של דברים נטען, כי מאזן הנוחות נוטה לכיוון דחיית הבקשה, שכן חלקו של המבקש ברכוש המשותף שולי לעומת חלקה של המשיבה. הוסבר, כי בשל צו המניעה שניתן מידי בית משפט קמא עוכבו תכניות המשיבה (הנוגעות לחלקים גדולים בנכס) ונגרם לה נזק כספי רב, וכי עיכוב נוסף עלול לגרום לנזק כספי רב נוסף, וספק אם יש בידי המבקש האמצעים לפצותה על כך. נראה כי שיכון ופיתוח הודיעה שאין לה עניין בהליך. נתון זה עולה מהודעה שהגישה המשיבה ביום 15.11.2012, שכן הודעת שיכון ופיתוח לא מצויה בתיק.

יצוין, כי במסגרת החלטתי מיום 21.9.2012 הוריתי על מתן צו ארעי, לפיו נאסר על המשיבה לבצע כל דיספוזיציה במחסן, זאת בכפוף לכך שהמבקש יגיש התחייבות עצמית לפיצוי המשיבה בגין כל נזק שייגרם לה בעקבות מתן הצו. מבירור עם מזכירות בית המשפט עולה, כי, ככל הנראה, המבקש לא הפקיד התחייבות זו, כך שלכאורה הצו הארעי לא נכנס לתוקף.

דיון והכרעה

5.

לאחר העיון בבקשה ובתגובה לה, סבורני כי דין הבקשה להתקבל בכפוף לאמור בפסקה 8 שלהלן. אכן, הכלל הוא, כי הזוכה בדין רשאי ליהנות מפרי זכייתו, ואין בהגשת ערעור כדי לעכב את ביצוע פסק הדין (ראו תקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984; ע"א 7442/11 פוטונים ירוקים בע"מ נ' מיטבית סיבל באר שבע (לא פורסם, 9.11.2011)). עם זאת, בית המשפט רשאי להורות על עיכוב ביצועו של פסק דין, או על מתן סעד זמני בערעור, בהתקיים שני תנאים עיקריים - על המבקש להראות כי הסיכוי שערעורו יתקבל גבוה, וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו.

6.

לעניין סיכויי הערעור, בלי שאטע מסמרות, ובזהירות המתבקשת, סבורני כי לא ניתן לומר שאלו אינם קיימים בכל הנוגע לטענות המבקש לעניין

תוקפה של הצמדת הגג, ובעניין זה

בלבד. כזכור, המבקש עתר לביטולו של צו רישום הבית המשותף, שבגדרו הוצמדו הגג והשטח למחסן, שנרשם כיחידה נפרדת. דחיית טענותיו של המערער בנוגע לאפשרות רישום המחסן כיחידה נפרדת מבוססת רובה ככולה על ממצאי עובדה ומהימנות, שבהם, כידוע, לא תטה ערכאת הערעור להתערב. כך גם המסקנות לגבי הצמדת השטח, המבוססות על ממצאי עובדה, לפיהן, על-פי תשריטי הבית המשותף והסכמי המכר, השטח לא נכלל מלכתחילה ברכוש המשותף. כזכור, המבקש טען גם, כי זכויות הבנייה לא נגרעו, בדרך הקבועה בדין, מהרכוש המשותף. בית משפט קמא דחה גם טענה זו, בין היתר, מן הטעם שזכויות הבנייה, שאינן חלק מהרכוש המשותף, הוקנו מפורשות למשיבה בהסכם המכר בינה לבין שיכון ופיתוח. לכל זאת יש להוסיף גם את העובדה שהמבקש אישר, אמנם בהליך אחר, שאין לו זכויות ברכוש המשותף שבמחלוקת ובזכויות הבנייה; זאת בניגוד לטענותיו בערעור.

לצד האמור לעיל, יש ליתן משקל לכך שבית משפט קמא לא קיים דיון בשאלת תוקף הצמדתו של הגג למחסן. יתרה מכך, מתגובת המשיבה עולה טענה אפשרית, כי ייתכן שהגג לא הוצמד למחסן: "העובדות הן, כי הגג בלבד יכול להיחשב חלק מרכוש משותף, ואילו זכויות הבנייה ומגרש א' [השטח - צ.ז] אינם ומעולם לא היו ברכוש המשותף ולכן לא היה צורך לגרוע אותם " (פסקה 27 לתגובת המשיבה, ההדגשות במקור). בצד דברים אלה, המשיבה לא מצביעה בתגובתה לבקשה על כל מסמך שהוא הכולל הוראה, העומדת בדרישות הדין, לעניין הוצאת הגג מהרכוש המשותף והצמדתו כדין למחסן. הנה כי כן, שאלת תוקפה של הצמדת הגג למחסן לא נדונה בפסק דינו של בית משפט קמא והמשיבה עצמה מסבירה בתגובתה, כי הגג עשוי להיחשב חלק מן הרכוש המשותף, מבלי שהיא מראה מהו היסוד לגריעתו מהרכוש המשותף. משכך, נראה כי ייתכן שיש מקום לברר סוגיה זו, ועל כן, לכאורה, לא ניתן לומר שסיכויי הערעור, בנוגע להצמדת הגג , אינם טובים; זאת, בניגוד לטענותיו של המבקש בנוגע למחסן, לשטח ולזכויות הבנייה.

7.

בחינת מאזן הנוחות בענייננו, איננה מובילה לתוצאה חד משמעית. מחד, מדובר בערעור על פסק דין הנוגע לזכויות קנייניות בנכס מקרקעין. במקרים אלה עולה חשש, שאם יבוצעו שינויים במקרקעין עובר להכרעה בערעור, למשל על-ידי העברתם לצדדים שלישיים, לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו במקרה שהערעור יתקבל, ומשכך נוטה הכף לעיכוב ביצועם של פסקי דין אלה; זאת בשונה, למשל, מפסקי דין שעניינים בחיובים כספיים (ראו, למשל, ע"א 589/10 עיריית הוד השרון נ' ניר שיתופי - אגודה ארצית שיתופית להתיישבות (לא פורסם, 12.4.2010)). מכאן, שלכאורה, למבקש עלול להיגרם נזק בלתי הפיך אם יבוצעו שינויים בנכס; זאת גם אם חלקו של המבקש ברכוש המשותף אינו גדול, וגם אם אין מדובר בנכס מקרקעין המשמש למגוריו של המבקש (השוו, למשל, ע"א 8764/08 רוט נ' בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ , פסקה 5 (לא פורסם, 1.4.2009)). מנגד טוענת המשיבה, במידה רבה של סתמיות ומבלי לפרט, כי "אם חלילה יוטל צו מניעה לפרק זמן נוסף ... הנזק שייגרם למשיבה 2 כבד ללא נשוא". כדי לבסס טענה שמאזן הנוחות נוטה לטובתה, לא די בטענה כללית, כפי שטענה המשיבה, ונדרש היה לתמוך טענה זו בתשתית ראייתית מספקת (השוו: ע"א 3331/12 גרוף נ' פישר (לא פורסם, 7.6.2012)).

8.

סיכומם של דברים, לכאורה, ומבלי לחרוץ את דין הערעור, נראה כי, בניגוד לטענת המשיבה, לא ניתן לומר, כי אין בערעור ממש "וכולו קש וגבבה", זאת למצער לעניין תוקף הצמדת הגג. כמו כן, נראה כי מאזן הנוחות נוטה אף הוא לטובת המבקש, גם אם לא באופן מוחלט, שכן, אף אם חלקו ברכוש המשותף אינו גדול, העברת הנכסים שבמחלוקת לצדדים שלישיים עלולה לגרום לו לנזק בלתי הפיך. מנגד, טענת המשיבה לנזק הכספי ,

שעלול להיגרם לא נתמכה בתשתית ראייתית כלשהי. עם זאת, יש משמעות לכך שהמבקש גרס בהליך שומת היטל ההשבחה כי אין לו זכויות בגג המרכז המסחרי, ולכך שבעת שרכש את החנות השנייה (מס' 13) כבר הושלם רישום המרכז המסחרי כבית משותף, לרבות הצמדת הגג למחסן, כך שעובדה זו היתה יכולה וצריכה להיות ידועה לו לכל המאוחר באותה עת. על אף זאת הוא לא נקט בכל פעולה, אלא רק לאחר שהמשיבה רכשה את הזכויות מחב' שיכון ופיתוח, למעלה משלוש שנים לאחר רישום הבית המשותף, בהניחה שאין עוררין על צו רישום הבית המשותף. נוכח האמור לעיל, דין הבקשה להתקבל בכפוף לחיוב המבקש להפקיד ערובה ממשית.

9.

נאסר, אפוא, על המשיבה לעשות כל פעולה משפטית במחסן, זאת עד לסיום הליכי הערעור, צו זה ייכנס לתוקף רק אם המבקש יפקיד בקופת בית המשפט עד ליום 26.11.2012 סך של 250,000 ש"ח, במזומן או בערבות בנקאית אוטונומית, וימציא עד למועד הנ"ל התחייבות עצמית לפיצוי המשיבה בגין כל נזק , ללא הגבלת סכום, שייגרם לה על-ידי הצו האמור אם יידחה או יימחק הערעור, או שהצו יפקע מכל סיבה אחרת.