ע"א 7007/16 איי. איי .איתמר השקעות נ. באראט אחזקות ונכסים בע"מ

בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו מיום 4.9.2016 של בית המשפט המחוזי בנצרת בפר"ק 7056-10-14 (כב' השופט ע' עיילבוני ).

רקע עובדתי בתמצית

1.המשיבה 3 (להלן: החברה ) היא חברת נדל"ן שהוקמה כחלק מקבוצת חברות, כאשר שתי החברות הנוספות בקבוצה הן המשיבה 1 (להלן: באראט נכסים ) והמשיבה 2 (להלן: באראט השקעות ). ביום 7.10.2014 הורה בית המשפט המחוזי על מתן צו הקפאת הליכים לבאראט נכסים ובאראט השקעות, ומינה את המשיב 4 כנאמן לנכסיהן (להלן: הנאמן ). כשבועיים לאחר מכן, לבקשת הנאמן, הורחב הצו כך שיחול גם על החברה.

לחברה זכויות בעלות בשטח של כ-13,000 מ"ר בעיר צפת (להלן: המקרקעין ). בראשית שנת 2013 נרשמה על המקרקעין משכנתא מדרגה ראשונה בסך של 2,700,000 ש"ח לטובת המשיבה 5 (להלן: כלל ), ובהמשך נרשמה גם משכנתא מדרגה שנייה לטובת בנק לאומי לישראל בע"מ (להלן: בנק לאומי או הבנק ) ללא הגבלת סכום. בספטמבר 2013 התקשרה החברה בחוזה עם המשיבים 6 ו-9 (להלן: הרוכשים ) למכירת מחצית מזכויותיה במקרקעין (להלן: הסכם ספטמבר ), וביום 3.9.2013 נרשמה הערת אזהרה על המקרקעין. במהלך אותו החודש, נרשמה הערת אזהרה במקרקעין גם לטובת המשיב 12 (להלן: דהאן ), וזאת כנגד הלוואה שנתן האחרון לחברה. בהמשך, ביום 3.10.2013 נחתם הסכם הלוואה בין החברה למבקשת, לפיו תלווה האחרונה לחברה סך של ארבעה מיליון ש"ח (להלן: הסכם ההלוואה ). הוסכם, כי כבטוחה להשבת ההלוואה תירשם לטובת המבקשת משכנתא בדרגה שנייה על המקרקעין, כמו גם בטוחות נוספות. מכוח הסכם ההלוואה נרשמה לטובת המבקשת ביום 7.10.2013 הערת אזהרה. עם זאת, בניגוד לתנאי הסכם ההלוואה, בפועל לא נרשמה משכנתא שנייה לטובת המבקשת. בהמשך, פרעה החברה את חובה לבנק לאומי והוסרה המשכנתא שנרשמה לטובתו. בנובמבר 2013 התקשרה החברה בהסכמי מכר חדשים עם הרוכשים וחברות אשר בבעלותם – ובהן המשיבות 7, 8 ו-10 (להלן גם: הרוכשים ), בגדרן נקבע כי הזכויות במקרקעין שהיו נשוא הסכם ספטמבר ימכרו תמורת 4,482,000 ש"ח (להלן: הסכם נובמבר ).

כאמור, באוקטובר 2014 ניתן צו הקפאת הליכים בעניינה של החברה, ובהמשך נקבע כי המקרקעין ימומשו על-ידי הנאמן. ביום 22.7.2016, לבקשת הנאמן, אישר בית המשפט את מכירת המחצית הנותרת מזכויות החברה במקרקעין לאותם הרוכשים שרכשו את המחצית הראשונה.

2.ביום 30.11.2015 הגישה המבקשת בקשה, בגדרה טענה כי בהתאם לסעיף 14 לחוק המשכון, התשכ"ז-1967 (להלן: החוק ), ובהתחשב בכך שהיא "פרעה את המשכנתא שהייתה רשומה לטובת בנק לאומי", יש לקבוע כי היא נכנסת בנעליו של הבנק. על כן נטען, כי המבקשת היא נושה מובטחת אשר זכויותיה קודמות לכל נושה או בעל זכויות אחר במקרקעין, למעט כלל. לחלופין נטען, בין היתר, כי הסכם ספטמבר והסכם נובמבר בטלים וחסרי תוקף. מכל מקום נטען, כי גם אם יקבע שהסכם נובמבר תקף, ממילא זכויות המבקשת במקרקעין גוברות על זכויות שהתגבשו מכוח הסכם זה.

3.ביום 4.9.2016 דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה. תחילה נקבע, כי לא נתמלאו התנאים לתחולתם של סעיפים 14-13 לחוק, המאפשרים למבקשת להיכנס בנעלי בנק לאומי במעמד נושה מובטח, וכי המשכנתא שנרשמה לטובת הבנק בוטלה עם העברת הכספים אליו. משכך, פנה בית המשפט לבחון מהו היחס בין הערות האזהרה שנרשמו על המקרקעין, ואת מי יש להעדיף בתחרות בין זכותם של הרוכשים למימוש עסקת המכר, אשר הערת האזהרה לטובתם נרשמה ראשונה אך העסקה הושלמה מאוחר יותר, לבין זכותה של המבקשת להבטחת ההלוואה שנתנה לחברה. נקבע, כי מכיוון שענייננו בעסקאות נוגדות, זכויותיו של הרוכש הראשון גוברות על זכויות רוכש, או במקרה דנא – בעל שיעבוד, מאוחר. הובהר, כי הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרוכשים הייתה הראשונה בזמן, כשבעת עריכת הסכם ההלוואה הייתה המבקשת מודעת לקיומו של הסכם ספטמבר, ואף ציינה אותו וצרפה אותו כנספח להסכם ההלוואה. לפיכך, בעת עריכת הסכם ההלוואה הייתה המבקשת מודעת לכך שמחצית מן המקרקעין נמכרה לרוכשים וכי הערת האזהרה שנרשמה לטובתם קודמת לזכויותיה. בהתאם לסעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 נקבע, כי גם בהינתן שזכותם של הרוכשים לא התגבשה סופית אלא בהסכם נובמבר, עדיין המבקשת הייתה מודעת לקיומה של הגבלה לטובת הרוכשים, ולא היה באפשרותה לצפות שינוי בדמות הסכם עתידי. נוכח האמור, ובהתחשב בטעמים נוספים, נקבע, כי זכויותיה של המבקשת כפופות לזכויות הרוכשים.

טענות הצדדים

4.כלפי פסק הדין האמור הגישה המבקשת ערעור לבית משפט זה, ובצדו הבקשה דנא – בקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין. הובהר, כי המבקשת מבקשת למנוע את מחיקת הערת האזהרה הרשומה לטובתה על המקרקעין ואת העברת הזכויות בנכס על-שם המשיבות 7, 8 ו-10, שכן אם תמחק הערת האזהרה והזכויות יועברו, יהא באפשרות האחרונות לבצע דיספוזיציה במקרקעין, באופן שעלול לגרום למבקשת לנזק בלתי הפיך ולמנוע את השבת המצב לקדמותו, היה ויתקבל ערעורה. ייאמר כבר עתה, שדומה כי הבקשה דנא מהווה בקשה לסעד זמני לתקופת הערעור ולא בקשה לעיכוב ביצוע פסק דין.

בבקשתה חוזרת המבקשת על הנימוקים הכלולים בהודעת הערעור שהגישה, וביניהם הטענה כי מאחר שהיא פרעה את חוב החברה לבנק לאומי, שלטובתו הייתה רשומה משכנתא מדרגה שנייה שקדמה להסכם ספטמבר, היא נכנסה בנעלי הבנק וזכויותיה קודמות לזכויות הרוכשים. עוד נטען, כי בית המשפט המחוזי התעלם בפסק דינו מטענות המבקשת ביחס לאופן בו תממש כלל את זכויותיה. כמו כן, המבקשת הוסיפה וטענה, בין היתר, כי הסכם ספטמבר בטל וחסר תוקף, ועל כן זכויותיה קודמות לזכויות הרוכשים שהתגבשו רק בהסכם נובמבר. בהתחשב בכלל הנימוקים נטען, כי סיכויי ערעורה של המבקשת טובים. אשר למאזן הנוחות נטען, כאמור, כי במידה שיתאפשר למשיבות לבצע דיספוזיציה במקרקעין, ייגרם למבקשת נזק בלתי הפיך, שכן במקרה בו יתקבל הערעור לא תיוותר בטוחה ממנה תוכל המבקשת להיפרע.

5.הנאמן טען בתשובתו, כי המבקשת לא ביססה טענתה לפיה עשוי להיגרם לה נזק בלתי הפיך בעקבות השלמת רישום הזכויות במקרקעין לטובת הרוכשים, שכן למקרקעין אין חשיבות מיוחדת עבורה שאינה בת-המרה לכסף, בהבהירו כי גם בית המשפט המחוזי קבע בפסק דינו שלמבקשת לא הייתה כל זיקה לנכס הממושכן. עוד נטען, כי מאחר שזכויותיה של המבקשת במקרקעין מובטחות בהערת אזהרה בלבד, הרי שגם אם יתקבל ערעורה, בכל מקרה יהיה ניתן לרשום לטובת המבקשת הערת אזהרה חדשה. מנגד, היה ותתקבל הבקשה דנא, ייגרמו למשיבים השונים נזקים משמעותיים. מכל מקום טען הנאמן, כי סיכויי הערעור נמוכים, כשהוא סומך ידו על פסק דינו של בית המשפט המחוזי.

6.כלל טענה מצדה, כי "סיכויי הצלחת הערעור קלושים", וזאת לאחר שהשיבה באריכות לטיעוני המבקשת. באשר למאזן הנוחות הודגש, כי אין מדובר במקרקעין המשמשים למגורים, אלא בקרקע לבניה, ועל כן הנזקים הפוטנציאלים שעשויים להיגרם למבקשת היה ותידחה בקשתה, הם נזקים כספיים בלבד, הניתנים לפיצוי. כל זאת, כאשר ככל שתתקבל הבקשה, תפגע יכולתה של כלל, נושה מובטחת להיפרע את מלאׁ חובה. נוכח האמור נטען כי יש לדחות את הבקשה. בסיום תשובתה ביקשה כלל כי בית משפט זה יורה, במסגרת ההליך דנא, על סילוק חובה של החברה כלפיה, כאמור בבקשה למתן הוראות שהגיש הנאמן לבית המשפט המחוזי. בהקשר זה ייאמר כבר עתה, כי לבקשה זו אינו כל רלבנטיות להליך זה, וכי מדובר בניסיון לעירוב מין בשאינו מינו.

7.המשיבים 11-6, הם הרוכשים, טענו בתשובתם כי סיכויי הערעור קלושים, בין היתר בהתחשב בכך שרובו של הערעור מהווה השגה על קביעות עובדתיות של הערכאה הדיונית, בהן לא בנקל תתערב ערכאת הערעור, וזאת תוך התייחסות לכל אחת מטענות המבקשת לגופה. עוד נטען, כי קבלת הבקשה תסב לרוכשים נזקים כבדים, שכן כל עוד עומדת בתקפה הערת האזהרה לטובת המבקשת, אין באפשרות המשיבים להעביר את הזכויות במקרקעין לבעלותם, ובכך נמנעת האפשרות לפיתוח המקרקעין, עליהם אמורים להיבנות 177 יחידות דיור חדשות. נטען, כי הותרת הערת האזהרה תגרום לרוכשים לנזק המוערך ב-708,000 ש"ח לחודש. עוד נטען, כי גם בשל משבר הדיור במדינה, אין מקום לעכב את פיתוח המקרקעין. בנוסף נטען, כי המבקשת כלל לא טענה, וממילא לא הביאה ראיות לעניין זה, כי היה ויתקבל הערעור היא תתקשה להיפרע מהרוכשים. לבסוף נטען, כי לכל היותר יש ליתן סעד זמני אשר ימנע מן הרוכשים למכור את זכויותיהם במקרקעין, וזאת לאחר שתמחק הערת האזהרה של המבקשת והמקרקעין יועברו לבעלות הרוכשים.

8.המשיב 13, הכונס הרשמי, התנגד אף הוא לקבלת הבקשה וחזר על הטעמים שהובאו בתגובות המשיבים הנוספים. בצד זאת, סבר הכונס הרשמי כי יש ליתן עיכוב ביצוע חלקי האוסר על עשיית דיספוזיציה בזכויות הרוכשים במקרקעין, עד להכרעה בערעור.

9.לבקשתה, התרתי למבקשת להגיש תגובה לתשובות המשיבים. בתגובתה חזרה המבקשת וטענה לעניין סיכוי ערעורה, תוך שהיא תוקפת באריכות (שלא לצורך) את קביעות בית המשפט המחוזי ואת טענות המשיבים. עוד נטען, כי אין מקום למתן סעד זמני, כהצעת הרוכשים, המוגבל לאיסור על ביצוע דיספוזיציה במקרקעין עד להכרעה בערעור, בטענה כי הרוכשים שואפים להוציא אל הפועל מיזם קבלני על המקרקעין אשר ביצועו דורש הענקת זכויות במקרקעין לצדדים שלישיים.

לשלמות התמונה יצוין, כי דהאן לא הגיש תשובה לבקשה דנא. עוד יצוין, כי בהחלטתי מיום 8.9.2016 הורתי על מתן צו ארעי המונע את מחיקת הערת האזהרה לטובת המבקשת או את העברת הזכויות במקרקעין על-שם המשיבות 7, 8 ו-10.

דיון והכרעה

10.לאחר העיון בבקשה כמו גם בתשובות המשיבים, באתי לכלל מסקנה כי ככלל דינה להידחות.

כידוע, ככלל,

אין בהגשת ערעור כדי לעכב ביצועו של פסק דין (תקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984), כאשר על המבקש עיכוב ביצוע או סעד זמני לתקופת הערעור לשכנע כי לערעורו סיכויים טובים, וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו במובן זה שאם תדחה בקשתו יהיה זה בלתי אפשרי או קשה מאוד להשיב את המצב לקדמותו ( ע"א 8777/07 עזבון המנוח דורון רווה ז"ל נ' רווה , פסקה 4 (29.4.2008)). בצד זאת, בית המשפט עמד לא אחת על כך שיש להעניק למאזן הנוחות את משקל הבכורה בעת ההכרעה בבקשות כגון-דא (ראו, למשל: ע"א 5374/13

אגרקסקו כרמל חברה ליצוא חקלאי בע"מ נ' עין יהב מושב עובדים להתישבות חקלאית שיתופית בע"מ (11.8.2013); ע"א 4547/13

מינהל מקרקעי ישראל נ' מפעלי צאן ישראליים בע"מ

(7.7.2013)). בהקשר זה אף נקבע בעבר, כי כאשר עסקינן בערעור על פסק דין שיש בו כדי להשפיע על זכויות במקרקעין, גם אם אלו אינם

משמשים למגורי המבקש, הנטייה תהא לעכב את ביצוע פסק הדין, בשל החשש כי לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו אם יתקבל הערעור, וכי המקרקעין מושא הערעור יועברו לצדדים שלישיים טרם ההכרעה בו ( ע"א 8786/13 ביאלוסטוצקי נ' עו"ד בן ארצי , פסקה 24 (11.2.2014)).

במקרה הנוכחי, אמנם ההשגות בערעור קשורות לזכויות במקרקעין ולעסקאות נוגדות בקרקע, ועל כן, כביכול, הכף נוטה לקבלת בקשת המבקשת. ואולם, בחינת טענות הצדדים מעלה כי הזכויות במקרקעין אינן מהוות את לוז המחלוקת, וכי בסופו של יום עסקינן בסכסוך כספי. ודוק – המבקשת אינה חפצה במקרקעין עצמם, אלא אך חפצה להבטיח את פירעון ההלוואה שהעמידה לחברה. על כן, איני סבור כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקשת, שכן זו האחרונה לא טענה, ולא הביאה כל ראיה לעניין זה, כי היא תתקשה לגבות את חובה, היה ויתקבל הערעור, באופן המצדיק את העמדת המקרקעין כבטוחה. מנגד, המשיבים, ובעיקר הרוכשים, עמדו על כך שהיעתרות לבקשת המבקשת למעשה תמנע מהם את קידום ופיתוח המקרקעין ותוביל להפסדים כספיים של ממש. יובהר, כי נוכח האמור ביחס למאזן הנוחות, איני מוצא להידרש לסיכויי ערעורה של המבקשת.

11.עם זאת, לעת הזו ייאסר על הרוכשים להעביר בכל דרך את זכויותיהם במקרקעין, אשר פרטיהם הובאו בצו הארעי שניתן בהחלטתי מיום 8.9.2016, לשעבדם או לבצע בהם דיספוזיציה כלשהי. כאמור, אפשרות זו הוזכרה בתשובת הרוכשים וגם הכונס הרשמי סבר כי ראוי להגביל את האפשרות להעברת הזכויות במקרקעין, כאשר לא מצאתי ממש בהתנגדות המבקשת לה. הגבלה זו תעמוד בתקפה עד למתן החלטה אחרת או עד לסיום הליכי הערעור, לפי המוקדם.

12.הבקשה נדחית, אפוא, והצו הארעי שניתן בהחלטתי מיום 8.9.2016 בטל, בכפוף לאמור לעיל בפסקה 11. המבקשת תישא בהוצאות המשיב 4 בסך 3000 ש"ח ובהוצאות המשיבה 5, המשיבים 11-6 והמשיב 13 באותו הסכום, בסך הכול 12,000 ש"ח.