ע"א 7932/17מונטגי יעוץ ושיווק ביטחוני בע"מ נ. בי. אי .טי יזום ופיתוח נד

1.

מונחת לפני בקשה למתן סעד זמני עד להכרעה בערעור שהוגש על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו מיום 6.8.2017 (ת"א 22674-08-16; כב' השופטת ת' אברהמי ) – במסגרתו נדחתה תביעת המערערת, ונקבע שאין לאכוף את הסכם המכר בו רכשה מן המשיבה דירה בפרויקט מגורים מתוכנן (להלן: פסק הדין ).

רקע וטענות הצדדים

2.

בחודש מרץ 2014 רכשה המערערת מן המשיבה זכויות בדירה מס' 5B43

בפרויקט מגורים מתוכנן בעיר תל אביב.

על פי סעיף 3.1 להסכם המכר עליו חתמו הצדדים, "היה ולא יינתן היתר בניה בו מופיעה הדירה, בתוך 24 חודשים ממועד חתימת חוזה זה [...] יהיה זכאי כל אחד מהצדדים לבטל חוזה זה בהודעה בכתב למשנהו". היתר הבנייה לא ניתן במועד הקצוב (ועל פי החומר שלפני, גם לא במועד כתיבת החלטה זו), וביום 31.3.2016 הודיעה המשיבה למערערת על ביטול הסכם המכר. המערערת דחתה הודעה זו, טענה כי המשיבה מונעת משיקולים כלכליים פסולים, ובחודש אוגוסט 2016 הגישה לבית המשפט קמא תביעה לאכיפת ההסכם ולביטול סעיף 3.1 לו – עליו נשענה הודעת הביטול מטעם המשיבה. בפסק דינו, דן בית המשפט המחוזי בפגמים שנפלו בהתנהלות המשיבה – לרבות הימנעותה מחשיפת התמונה המלאה בנוגע למצב התכנוני, והמשקל שנתנה לאינטרס הכלכלי בביטול הסכמי המכר – אך מצא כי אין בהם כדי להביא לסעד של אכיפה, "ולו משום שנראה שצו אכיפה ידרוש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט".

בערעורה, משיגה המערערת על שלילת תרופת האכיפה, וגורסת כי קביעת בית המשפט המחוזי בדבר היקף הפיקוח שיידרש לא נומקה כדבעי, שגויה לגופה – ובכל מקרה, אין בה כדי להצדיק חריגה מן הכלל המבכר אכיפה על פני תרופות חלופיות. לטענתה, שגה בית המשפט קמא בפרשנות הסכם המכר, והתעלם מפגמים מהותיים שנפלו בהתנהלות המשיבה. כך, למשל, טוענת המערערת כי במועד חתימת הסכם המכר הציגה בפניה המשיבה מצג כוזב בדבר הגשת בקשה להיתר בנייה "על פי התב"עות החלות היום על המקרקעין" – שעה שהבקשה שהוגשה בפועל לא תאמה את התוכנית הקיימת. לטענתה, גם בשלבים מאוחרים יותר של חיי הסכם המכר נמנעה המשיבה מהגשת בקשה להיתר בנייה על פי התוכנית הקיימת, ולמעשה במשך כשנתיים ימים לא הניחה על שולחן רשויות התכנון בקשת היתר כלשהי. על פי השקפת המערערת, הגשת בקשת היתר התואמת את התוכנית הקיימת היוותה תנאי מקדים למימוש זכות הביטול של המשיבה, לפי סעיף 3.1 להסכם המכר – ומכאן שהודעת הביטול נמסרה שלא כדין. לבסוף, מבקרת המערערת את היעדרה של הכרעה מפורשת באשר להפרת הסכם המכר על ידי המשיבה, וטוענת כי בית המשפט קמא לא נדרש לסעד הנוסף שביקשה בתביעתה – ביטול סעיף 3.1 להסכם המכר.

כאמור, בד בבד עם הגשת הערעור עתרה המערערת בבקשה למתן סעד ארעי וסעד זמני, "אשר ימנע מהמשיבה [...] לבטל את הסכם המכר עם המבקשת ו/או לעשות פעולות כלשהן לביטולו, וכן ימנע מהמשיבה למכור את דירתה של המבקשת [...] לצד שלישי כלשהו". לטענת המערערת, סיכויי ערעורה – המתמקד בקביעותיו המשפטיות של בית המשפט המחוזי, ובהיעדרן של אחרות – טובים. זאת ועוד, מאזן הנוחות נוטה אף הוא לזכותה, שכן מכירת הדירה לצד שלישי תאיין את האפשרות להשיב את המצב לקדמותו ותסכל את הערעור. בהקשר זה מציינת המערערת כי רכשה את הדירה "למגורי מנהלה [...] ורעייתו או למגורי אחד מילדיהם", וכי לא מדובר בנכס בעל ערך כלכלי גרידא. לעומת זאת, מתן הסעד המבוקש יסב למשיבה, לכל היותר, נזק כספי זעום שניתן יהיה לפצותה בגינו במידת הצורך.

ביום 17.10.2017 הארכתי את תוקף הסעד הארעי שניתן, ביום 7.9.2017, על ידי בית המשפט קמא – במסגרתו נאסר על המשיבה למכור את הדירה או לבצע פעולות "ליישום ביטול ההסכם" – והוריתי למשיבה להגיב לבקשת המערערת. בתשובתה, מציינת המשיבה כי בעקבות החלטת רשויות התכנון בבקשתה האחרונה להיתר בנייה, ברי כי גם אם תוגש בקשת היתר חדשה הרי שהיא "תהא שונה בתכלית מהבקשה שתוכננה בתחילת הפרויקט, ולא תוכל לכלול את דירת המבקשת". לדעתה, בנסיבות אלה אין מקום ל"צו עשה" שיחייב אותה לכלול בבקשת היתר עתידית את דירת המערערת – מה גם שהדבר עלול לעכב את ההליכים התכנוניים ולהסב לה נזק אדיר. אשר למאזן הנוחות, המשיבה טוענת כי המבקשת היא חברה בע"מ, "העוסקת בין היתר בהשקעות וברכישות נדל"ן נוספות בישראל" – וכי הדירה נרכשה על ידה לצרכים מסחריים, כך שבמידת הצורך ניתן יהיה להחזיר את הגלגל לאחור באמצעות פיצוי כספי. מנגד, מתן הסעד הזמני המבוקש עלול ליצור חוסר ודאות לגבי זכויות המשיבה בפרויקט, להגביל את קשת החלופות העומדות לרשותה – דוגמת מכירת זכויותיה, או קידום פרויקטים בעלי אופי שונה – ולהביא לריבוי מיותר של התדיינויות עתידיות בין הצדדים.

לגופם של דברים, המשיבה טוענת כי הבקשה לסעד זמני הוגשה בשיהוי ניכר, ומציגה באופן חסר תום לב תמונה מגמתית וסלקטיבית – שעה שבפועל בית המשפט קמא דחה את "מרבית" טענות המערערת, בהתבסס על התשתית הראייתית שעמדה בפניו. המשיבה טוענת כי פעלה בצורה מאומצת ושיטתית לקידום הפרויקט והוצאתו אל הפועל, תוך הצגת תמונת המצב התכנוני המלאה בפני המערערת. לדבריה, מכשולים חיצוניים – החל במחלוקות שהתגלעו מול השותף בזכויות במקרקעין הרלוונטיים, וכלה בערר שהוגש על היתר ההריסה, החפירה והדיפון שניתן למשיבה – הם שמנעו את הגשת הבקשה להיתר בנייה לפי התוכנית הקיימת. על פי השקפתה, סעיף 3.1 להסכם המכר העניק לשני הצדדים זכות ביטול בלתי מותנית, והתיר לה להתחשב גם בשיקולים כלכליים – אם כי אלה לא הביאו, בשום אופן, ל"גרירת רגליים" מצידה. לבסוף, המשיבה טוענת כי בית המשפט המחוזי נדרש לטענותיה השונות של המערערת, דחה אותן לגופן – וקבע כי תביעתה נעדרת עילה, הואיל ואין לייחס למשיבה חוסר תום לב או הפרה של הסכם המכר. לדידה, התייחסות בית המשפט קמא לקשיי הפיקוח על אכיפת הסכם המכר ראויה כשלעצמה, אך מהווה רק "נימוק חלופי" לדחיית התביעה. נוכח האמור, ועל רקע הקביעות העובדתיות של בית המשפט קמא בנוגע להתנהלותה, סבורה המשיבה כי יש לדחות את בקשת המערערת לסעד זמני אף בשל סיכוייו הקלושים של הערעור. למצער, מבקשת המשיבה להגדיל את הערובה מטעם המבקשת "בצורה דרמטית ומשמעותית מאוד", כדי להבטיח לה פיצוי הולם בגין נזקיו האפשריים של הסעד הזמני.

הכרעה

3.

כידוע, המבקש סעד זמני בתקופת הערעור נדרש להוכיח שני תנאים מצטברים:

כי סיכויי ערעורו טובים, וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו. בהתאם למודל "מקבילית ה כוחות", ככל שסיכויי הערעור מוצקים יותר, משקל מאזן הנוחות פוחת, ולהפך – אם כי שיקול מאזן הנוחות הינו "אבן הבוחן המרכזית" להכרעה (רע"א 7770/15 אבן פז נ' קנדקו בע"מ , פסקה 3 (28.1.2016); עע"ם 4195/17 צוקרמן נ' הוועדה המקומית תל אביב , פסקה 5 (28.6.2017)).

מבלי להביע עמדה לגופם של דברים, דומה כי בשלב זה לא ניתן לשלול את סיכויי הערעור – ולו משום שהשגותיו מופנות גם כלפי קביעות משפטיות של בית המשפט קמא, דוגמת תחולת החריג שבסעיף 3(3) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, בנסיבות ענייננו. משכך, נודעת משנה חשיבות למאזן הנוחות – המוביל למסקנה כי דין הבקשה להידחות.

כאמור, המערערת טוענת כי רכשה את הדירה העומדת במוקד ההליך "במטרה שזו תשמש למגורים שלי ושל רעייתי או למגוריהם של אחד מילדינו", כלשון המצהיר מטעמה. ברם, גם אם כך הם פני הדברים, ענייננו בדירה שטרם נולדה – דירה "על הנייר" – כך שבכל מקרה לא עומד על הפרק פינוי אדם מדירת מגוריו. בנסיבות אלה, מצאתי להפנות לקביעתי בעניין אחר:

"ביסוד הנטייה להיעתר לבקשות עיכוב ביצוע במקרה של דירת מגורים עומד ההיבט האישי שמבחין דירת מגורים מנכסים אחרים. דהיינו, הקושי הכרוך בפינוי דיירים מהבית בו מתגוררים והשבת המצב לקדמותו אם הערעור העיקרי יצליח הוא המטה את הכף לטובת עיכוב ביצוע הפינוי" (רע"א 2977/13 משיח נ' מינהל מקרקעי ישראל , פסקה 4 (3.7.2013). ראו גם ע"א 3793/16 גרינפלד נ' המפרק הזמני (26.5.2016); ע"א 7094/10 צורן נ' שפירא , פסקה 4 (2.1.2011); ע "א 8764/08 רוט נ' בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ , פסקה 5 (1.4.2009); וע"א 12/46 ניסים אסייג, ייעוץ וניהול בע"מ נ' אדרת , פסקה 20 (5.3.2012) ).

לקביעה זו משנה תוקף בענייננו, הואיל והמערערת מודה בפה מלא כי הדירה מעולם לא יועדה עבור גורם ספציפי – מה שמקהה עוד יותר את הזיקה האישית של מי מהדיירים הפוטנציאליים כלפיה. שעה שאיש אינו מתגורר בדירה העתידית, ואף לא פיתח ציפייה של ממש להתגורר בה, אין במטרתה הכללית של הרכישה כדי להטות את מאזן הנוחות לזכות המערערת. בהקשר זה אוסיף כי ערכאת הערעור עשויה להעניק סעד זמני גם בנוגע למקרקעין שאינם משמשים למגורים – ובלבד שהם נושאים ערך מיוחד מנקודת המבט של המבקש, או שהם בעלי "איכויות ייחודיות" (ע"א 1755/12 בר שפירא נ' הנאמן , פסקה 8 (29.3.2012); ע"א 954/15

י.ע. דן סנטר ב.ב. שותפות מוגבלת נ' עלרונט דן בע"מ , פסקה 17-19 (2.7.2015) ). אולם, המערערת לא הצביעה על מאפיינים ייחודיים של הדירה המתוכננת – אשר זיקתה ה"אישית" אליה קלושה, כאמור – ומכאן שאין להניח כי פיצוי כספי, במקרה הצורך, לא ישיב את המצב לקדמותו בצורה הולמת. מנגד, מתן הסעד המבוקש עלול להגביל את המשיבה בכל הקשור לאופן ומתכונת קידום הפרויקט, כמפורט בטענותיה שהובאו לעיל.

סוף דבר, מבלי להידרש לשאלה האם הסעד הזמני המבוקש אינו צו עשה במסווה, הרי שלא עלה בידי המערערת להוכיח כי מאזן הנוחות נוטה לזכותה – ועל כן, אין מקום לחרוג מן הכלל המורה כי הזוכה בדין זכאי ליהנות מפירות זכייתו. זאת, במיוחד נוכח הנזקים הכבדים שעלולים להיגרם למשיבה כתוצאה מהגבלת חירותה לפעול במקרקעין עליהם נועד לקום הפרויקט מושא הסכם המכר.

4.

בקשת רשות הערעור נדחית, אפוא, והסעד הארעי שניתן ביום 17.10.2017 – בטל. המערערת תישא בהוצאות המשיבה בסך 7,000 ₪.