רע"א 66583-11-24 רע"א 66583-11-24

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי במרכז-לוד (כב' השופט א' ברנד) מיום 17.11.2024 בת"א 43099-09-24, בה נדחתה בקשת המבקשים (להלן: הקונים) לצו זמני אשר יורה על איסור דיספוזיציה במקרקעין נושא התביעה, ובכלל זה יאסור על הסרת הערת האזהרה הרשומה על שם הקונים.

הרקע לבקשה

1.המשיבים (להלן: בעלי הזכויות) הם בני זוג בשנות ה- 70 לחייהם, שהם בעלים של מחצית מזכויות חכירה במקרקעין בשטח של כדונם וחצי ברעננה, הידועים כגוש 6579, חלקה 280 (להלן: המקרקעין). במחצית השנייה של זכויות החכירה במקרקעין מחזיק אדם שלישי (להלן: שלומוביץ), שאינו רלוונטי למחלוקת שלפנינו. בין שלומוביץ לבין בעלי הזכויות יש הסכם שיתוף המחלק את השטח באופן שווה ומאפשר לכל צד לעשות בחלקו כל פעולת בנייה, ובלבד שלא תפגע בצד השני.

2.ביום 1.2.2022 חתמו בעלי הזכויות על הסכם קומבינציה עם הקונים (להלן: ההסכם). בהסכם התחייבו הקונים לממן ולקדם תכנון, בנייה והקמה של בית דו-משפחתי (להלן: המבנה) על חלקם של בעלי הזכויות במקרקעין. בתמורה התחייבו בעלי הזכויות בתום הבנייה לאפשר לקונים להתגורר לצדם באחד מהבתים הדו משפחתיים שייבנו, ולהעניק להם מחצית מזכויותיהם במקרקעין. הקונים התחייבו להגיש בקשה למתן היתר בנייה להקמת המבנה תוך 6 חודשים ממועד החתימה על ההסכם (סעיף 10 להסכם). בנוסף נקבע בסעיף 29 להסכם שכותרתו "אי קבלת היתר בניה":

"מוסכם כי באם לא יינתן היתר הבניה לבניית המבנה תוך 24 חודשים ממועד חתימת הסכם זה, מכל סיבה שהיא, למעט עיכובים הנובעים מרשות מקרקעי ישראל או עירית רעננה, תהא לכל אחד מהצדדים זכות לביטול ההסכם וזאת ע"י מתן הודעה בכתב ובדואר רשום לקונה.

זכותו של המוכר לביטול ההסכם כאמור, תפקע עם קבלת היתר הבניה לבנית המבנה ובמידה ולא ניתנה עד לאותו מועד הודעת ביטול כאמור.

הקונה מתחייב לעשות כל מאמץ ולקדם הטיפול בקבלת היתר בניה בשקידה ראויה. ..."

לגרסת הקונים, הם הגישו בקשה לקבלת היתר בנייה ביום 27.4.2023. יובהר כי בית משפט קמא קבע בהחלטתו כי המועד בו הוגשה הבקשה להיתר בנייה היה מאוחר יותר – ביום 12.11.2023. לכך נתייחס בהמשך. משלא התקבל היתר בנייה עד המועד שנקבע בהסכם, שלח בא כוח בעלי הזכויות ביום 11.4.2024 הודעה לקונים בדבר ביטולו של ההסכם. ביום 15.4.2024 השיבה באת כוחם הקודמת של הקונים כי הם דוחים את הודעת הביטול.

ההליך בבית משפט קמא

3.לאחר חילופי דברים נוספים בין הצדדים, הגישו הקונים ביום 15.9.2024 תביעה לבית המשפט המחוזי בדרישה לאכוף את הסכם הקומבינציה. בכתב התביעה טענו הקונים כי מסגרת הזמנים בהסכם נקבעה על בסיס הנחה שגויה באשר לעמדת העירייה בדבר האופן בו ניתן לתכנן את המבנה. לפיכך מדובר בעיכוב מותר על-פי ההסכם. עוד נטען כי לא הוצגה לקונים כל דרישה או פנייה הקשורה בביטול ההסכם עובר להודעת הביטול, ובעלי הזכויות לא הביעו אי-שביעות רצון כלשהי או שלחו אליהם התראה. מכאן – כך לטענת הקונים – שההסכם שונה בדרך של התנהגות. לצד זאת, טענו הקונים כי הסיבה לביטול ההסכם הייתה אינטרס כלכלי בלבד של בעלי הזכויות וחשש שלהם מחיוב בתשלום היטל השבחה בעקבות דרישות של שלומוביץ, שכזכור מחזיק בזכויות החכירה במקרקעין במשותף עם בעלי הזכויות.

בד בבד עם כתב התביעה, הגישו הקונים בקשה לסעד זמני שיאסור על בעלי הזכויות לבצע דיספוזיציה במקרקעין, ובכלל זה יאסור עליהם למחוק את הערת האזהרה שנרשמה לטובת הקונים מכוח ההסכם. עוד התבקש עיקול זמני לטובת הקונים על זכויותיהם של בעלי הזכויות במקרקעין. בבקשה טענו הקונים כי היא נועדה לשמר מצב קיים וכי דחייתה עלולה לפגוע בזכויותיהם הקנייניות.

4.בתגובתם לבקשה מיום 25.9.2024, ציינו בעלי הזכויות כי הם אנשים מבוגרים אשר ביקשו לשפר את איכות חייהם. בהיעדר ידע ואמצעים לקידום הליכי תכנון ובנייה – הם בחרו להתקשר עם הקונים כדי לממש את זכויות הבנייה הקיימות במקרקעין. לטענתם הקונים לא עמדו בלוח הזמנים שנקבע בהסכם מטעמים שאינם מוצדקים. עוד נטען כי בניגוד לאמור בבקשה לסעד זמני, הבקשה להיתר לא הוגשה באפריל 2023 אלא רק בנובמבר 2023 – 21 חודשים לאחר החתימה על ההסכם. כן נטען כי הבקשה האמורה להיתר פגעה בזכויות שלומוביץ, בניגוד להסכם ובאופן שהביא להגשת התנגדות מטעמו. בעלי הזכויות הוסיפו כי הקונים פגעו בעיקרון השוויון שנקבע בהסכם המחייב כי היחידות שייבנו יהיו שוויוניות לשני הצדדים; וכי הקונים הגישו בקשה באמצעות אדריכל לא מורשה.

לגישתם של בעלי הזכויות, יש לדחות את בקשת הקונים גם משיקולים של מאזן הנוחות. זאת משום שבהיעדר אמון בין הצדדים ולאור היריבות שנוצרה ביניהם, ממילא לא יהיה מקום להורות על אכיפת ההסכם גם אם יצליחו הקונים להוכיח את טענותיהם. לכן מאזן הנוחות נוטה לטובת דחיית הבקשה.

עוד נטען כי עד לקבלת ההיתר יחלוף פרק הזמן של שנה לפחות. אם תתקבל בקשת הקונים וייאסר על בעלי הזכויות לבצע דיספוזיציה בזכויותיהם, ייפגעו זכויותיהם הקנייניות. נוסף על כך נטען כי הבקשה הוגשה בחוסר תום-לב (משום שהקונים הסתירו עובדות חשובות מבית המשפט); בשיהוי; וכי הסעד הזמני המתבקש זהה לסעד העיקרי בהליך.

החלטת בית משפט קמא

5.בהחלטתו מיום 17.11.2024 דחה בית משפט קמא את הבקשה לסעדים זמניים. בית המשפט הבהיר כי נקודת המוצא היא לשון ההסכם, המציינת בשני הקשרים שונים את חובת הקונים לקדם ולקבל היתר בנייה בתוך מסגרת זמנים מוגדרת ותחומה. לא די בכך שלהודעת הביטול לא קדמה התראה באשר לעיכוב בלוח הזמנים כדי להביא למסקנה שתנאי ההסכם שונו בדרך של התנהגות, בפרט כאשר מדובר בסעיף משמעותי בהסכם. גם העובדה שבעלי הזכויות חתמו על הבקשה להיתר בנייה במועד בו עשו זאת, אינה מהווה בהכרח אינדיקציה לשינוי ההסכם בהתנהגות. זאת מאחר שאין זה מן הנמנע שהם האמינו בתום-לב כי ניתן לקבל את ההיתר חרף העובדה שהם חתמו על הבקשה חודש ימים לפני תום התקופה הנקובה בהסכם.

בית משפט קמא דחה את טענות הקונים על אודות ההצדקות לעיכובים. בהקשר זה הוא נסמך על חוות דעתו של האדריכל המומחה מטעם בעלי הזכויות. הובהר כי לא הייתה מניעה שהקונים יזנחו את האפשרות לקדם תב"ע חדשה ויגישו בקשה להיתר בנייה על בסיס הזכויות הקיימות; וזאת כבר כשהם קיבלו את הודעת העירייה ממנה הבינו כי שגו בהבנת עמדתה, קרי – יום אחד בלבד לאחר חתימת ההסכם. הודגש כי חלק מהטעמים אותם הציגו הקונים לעיכוב במתן היתר הבנייה הם הליכים תכנוניים רגילים הנעשים במסגרת הליך רישוי, וכי הליכים אלה נלקחו בחשבון מראש בקביעת מסגרת הזמנים בהסכם. צוין כי הקונים הגישו פעמיים בקשה שגויה להיתר, ואף עניין זה תרם להארכת ההליך. טעמים אחרים לעיכובים שהועלו על ידי הקונים נדחו מנימוקים עובדתיים.

בית המשפט הוסיף כי יש ממש בטענה לפיה ממילא לא ניתן יהיה להיעתר לסעד לאכיפת ההסכם. מדובר בהסכם שאכיפתו תחייב ניהול משותף של תכנון ובנייה כמו גם מגורים של הצדדים זה לצד זה, באופן המחייב שיתוף פעולה יומיומי וקרוב. ואולם האמון בין הצדדים הופר, ולכן קשה מאוד להניח כי בית המשפט יוכל לפקח על אכיפתו של ההסכם.

באשר למאזן הנוחות – בית משפט הבהיר כי הוא מודע לכך שמשמעות דחיית הבקשה לסעדים זמניים היא מתן אפשרות לבעלי הזכויות להעביר את זכויותיהם במקרקעין לצד שלישי. ואולם, אם כך יקרה, יוכלו הקונים לבקש לתקן את כתב התביעה ולהמיר את הסעד המבוקש מסעד של אכיפה לסעד של פיצויים. מנגד, היעתרות לבקשת הקונים תגרום לבעלי הזכויות לנזק כבד – הסעד הזמני יכבול אותם לקונים למשך כל תקופת ניהול התביעה בלא אפשרות למכור את זכויותיהם לאחרים. בעלי הזכויות הם אנשים מבוגרים המבקשים ליהנות מרכושם ב"גיל הזהב" ולהקים בית חדש בטווח זמנים קצר. כל זאת כאשר כאמור סיכויי התביעה הם לשיטת בית המשפט נמוכים.

בית המשפט הוסיף כי הקונים לא באו לבית המשפט בידיים נקיות. הם הטעו את בית המשפט ביחס למועד בו הוגשה הבקשה להיתר בנייה; וביחס לפרטים נוספים הנוגעים לעיכוב במתן ההיתר. נוכח כלל האמור, דחה בית המשפט המחוזי את בקשת הקונים לסעדים זמניים.

על החלטה זו הוגשה בקשת רשות הערעור שלפניי; ובד בבד עמה – הוגשה גם בקשה למתן צו ארעי.

בקשת רשות הערעור

6.לטענת הקונים, בית המשפט שם דגש רב מדי על שיקולים של סיכויי התביעה, ולא ייחס משקל מתאים לכך שדחיית הבקשה תביא למצב בלתי הפיך אשר יגרום להם לנזק. בעלי הזכויות הם בשנות ה- 70 לחייהם – אך היו כאלה גם במועד החתימה על ההסכם שיש בו אלמנט של חוסר ודאות, ועל כן לא היה מקום לתת משקל לגילם. מנגד, הקונים הם בני זוג שלהם ארבעה ילדים והם מצפים לילד נוסף.

בהתייחס לאפשרות של המרת התביעה בתביעה לפיצויים – נטען כי אין מקום לשקול בבקשה לסעד זמני את חוסר היכולת לאכוף את ההסכם ואת האפשרות לחלופה כלכלית לאכיפה (חלופה שהיא לגישתם חלופה רעה). לגישת הקונים, בית משפט קמא שגה כאשר קבע כי ההסכם אינו אכיף, משום שמדובר בנימוק מאולץ שהעלו בעלי הזכויות רק מאחר שהם טעו בכדאיות העסקה. לטענת הקונים – ובניגוד לעדותו של בנם של בעלי הזכויות – לאורך כל הדרך היה שיתוף פעולה מלא בין הצדדים ולא שרר ביניהם חוסר אמון. ממילא המקום לדון בשאלה זו היא בהליך העיקרי ולא בבקשה לסעד זמני. עוד נטען כי אין מקום לקבוע כי תרופת האכיפה אינה ישימה, משום שמדובר בגישה מיושנת שספגה ביקורת רבה.

הקונים אף העלו טענות ביחס לניתוח של סיכויי התביעה. לגישתם, בעלי הזכויות חתמו חודש לפני תום המועד החוזי על הבקשה להיתר בנייה ובכך שינו את ההסכם בהתנהגות. חרף זאת בית משפט קמא לא קיים דיון מספק בנסיבות שהובילו לחתימה הזו. צוין כי בעלי הזכויות לא טענו להטעיה בעניין התאריך בו הוגשה הבקשה להיתר בנייה בתגובתם לבקשה לסעד זמני; וממילא לא מדובר בהטעיה לאור הפער בין מועד הגשת הבקשה על ידי האדריכל לבין מועד פתיחת הבקשה בעירייה.

עוד נטען כי אין מקום לקביעה שהאדריכל מטעם הקונים לא היה מורשה להגיש את הבקשה; כי נמצאו סתירות בעדות בנם של בעלי הזכויות; כי קביעות בית משפט לעניין ההצדקות לעיכובים שגויות, משום שהן מסתמכות על מומחה מטעם בעלי הזכויות שנשכר לצורך ההליך ולא ליווה אותו מראשיתו; שבית המשפט שגה כשהגיע למסקנות על בסיס חקירות והליך ראיות בבקשה לסעד זמני; כי בית משפט לא נתן משקל לכך שבעלי הזכויות עצמם חתמו על הבקשה להיתר בנייה שלטענתם לא הייתה שוויונית; וכי בית משפט שגה בקביעות עובדתיות נוספות.

דיון והכרעה

7.לאחר עיון בבקשת רשות הערעור על נספחיה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין בקשת רשות הערעור להידחות.

הלכה היא כי לערכאה הדיונית מוקנה שיקול דעת רחב באשר להחלטות שעניינן מתן סעד זמני. על כן נקבע לא אחת כי התערבות ערכאת הערעור בהחלטות אלה שמורה למקרים חריגים בלבד (ראו רע"א 4091/22 אפרודיטה יבוא ויצוא בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ, פסקה 9 (18.7.2022); רע"א 5129/22 א.מרתון גיא בע"מ נ' עזר חי, פסקה 16 (3.8.2022); רע"א 4330/22 אבו עישה נ' סמא נדל"ן בע"מ, פסקה 7 (31.7.2022)). אינני סבורה כי מקרה זה נמנה עם מקרים חריגים אלה.

8.כידוע, בבחינת בקשה לסעד זמני על בית המשפט להידרש הן לסיכויי התביעה, הן לשיקולים של מאזן נוחות. בין שיקולים אלה מתקיים יחס של מקבילית כוחות, כאשר ניתן משקל בכורה לשיקול של מאזן הנוחות (רע"א 3970/22 סרי נ' אגודה שיתופית קיבוץ אושה, פסקה 15 (16.6.2022); רע"א 5602/24 זיו נ' קסטנבאום, פסקה 17 (28.7.2024)). שיקולים נוספים אותם נהוג לשקול הם שיקולי יושר וצדק, בגדרם ייבחן בין היתר תום לבו של מבקש הסעד הזמני (רע"א 1708/23 אשמי נ' א.ר.א.ב בונוס בע"מ, פסקה 13 (7.5.2023); רע"א 215/22 פלינשטיין נ' לוין, פסקה 11 (7.2.2022))

9.בהתייחס לסיכויי התביעה – ההלכה לפיה ערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב בהחלטות שעניינן מתן סעד זמני למעט במקרים חריגים, חלה ביתר שאת כשמדובר בהחלטה המבוססת על התרשמות בלתי אמצעית של הערכאה הדיונית מהעדים והראיות שהוצגו לפניה (רע"א 4788/08 סלופארק טכנולוגיות בע"מ נ' מובידום בע"מ, פסקה 9 (26.4.2009); רע"א 8055/08 ניו ג'ינס בע"מ נ' רנואר אופנה יצור ושיווק (1993) בע"מ, פסקה 5 (2.4.2009)). בענייננו, בית משפט קמא קיים הליך בו נחקרו המצהירים ואף נחקר המומחה מטעם בעלי הזכויות. לאחר כל אלה הגיע בית המשפט למסקנה כי נכון לשלב האמור של הדיון ולאור מכלול הראיות שהוצג לו, סיכויי התביעה הם נמוכים. אינני רואה לנכון להתערב במסקנה זו.

10.כאמור, מאחר שאין חולק כי היתר בנייה לא הוצא תוך פרק הזמן שנקבע בסעיף 29 להסכם, טענו הקונים כי העיכובים בקבלתו לא היו באשמתם אלא נבעו מגורמים חיצוניים כגון המלחמה והעירייה. עוד נטען כי ההסכם הוארך בדרך של התנהגות וכי התנהלותם של בעלי זכויות הייתה חסרת תום-לב, משום שהם ביקשו להשתחרר מההסכם רק בשל טעות בכדאיות העסקה. הקונים ביססו את טענותיהם בין היתר על כך שבעלי הזכויות לא הביעו חוסר שביעות רצון מהעיכוב בקבלת ההיתר לפני שהודיעו על ביטול ההסכם; על כך שבעלי הזכויות חתמו על בקשה למתן היתר כחודש לפני תום תקופת השנתיים בה ניתן היה לקבל היתר; ועל כך שבעלי הזכויות ביקשו לבטל את ההסכם מטעמים כלכליים ולא מאחר שפרק הזמן של שנתיים חלף.

אני סבורה כי קיים קושי בטענות אלה. כאמור, פרק הזמן של שנתיים שנקבע בהסכם – חלף. הנטל להוכיח שינוי הסכם בדרך של התנהגות הוא נטל כבד. בהקשר זה אין די בכך שבעלי הזכויות לא הביעו תרעומת ביחס לחלוף הזמן או התריעו כי הם עומדים לנצל את זכותם לבטל את ההסכם. זאת מאחר שעל פני הדברים ההסכם לא חייב אותם לעשות כן. גם העובדה שבעלי הזכויות חתמו על הבקשה להיתר אינה מצדיקה – ודאי לא באופן מובהק – את המסקנה הנטענת לפיה תנאי ההסכם שונו. נהפוך הוא – נראה כי אילו היו בעלי הזכויות מסרבים לחתום על הבקשה במועד שקדם לתום שנתיים מחתימת ההסכם, הייתה עשויה לעמוד לקונים טענה כנגדם. אם היו בעלי הזכויות זכאים מכוח ההסכם לעמוד על ביטולו, אין עוד משמעות רבה לטעמים שהניעו אותם לנצל את זכותם החוזית לעשות כן. מכאן שאינני רואה לנכון להתערב בקביעתו הלכאורית של בית משפט קמא לפיה אין מדובר בתביעה שהסיכוי לזכות בה הוא גבוה.

11.יתרה מכך, אף אם הקונים יוכיחו כי אין לקבל את הודעת הביטול של בעלי הזכויות, הם יצטרכו להתמודד עם משוכה לא פשוטה נוספת – הקושי במתן פסק דין המורה על אכיפת הסכם. סעיף 3(3) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 קובע כי נפגע יהיה זכאי לאכיפת חוזה, זולת אם "ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית משפט או לשכת הוצאה לפועל". ההסכם דנן הוא הסכם ארוך טווח מכוחו הצדדים אמורים לתכנן ולבנות במשותף בית דו-משפחתי בו הם אמורים לגור זה לצד זה. אכיפה של הסכם כזה עלולה לעורר קושי בצורך בפיקוח לאורך זמן על ידי בית המשפט.

12.על רקע האמור לעיל, יש לבחון את שיקולי מאזן הנוחות. כאמור, הקונים טוענים כי המשמעות של מתן אפשרות לבעלי הזכויות להתקשר בהסכם עם מאן דהוא אחר, עלולה להיות סיכול האפשרות שלהם לקבל סעד של אכיפה. אכן, אם בעלי הזכויות יתקשרו ביחס למקרקעין בעסקה אחרת – הדבר עשוי בנסיבות מסוימות לייתר את סעד האכיפה שנתבע. עם זאת, טענת הקונים בשלב זה – בטרם החלה הבנייה ובטרם הוענקו להם זכויות במקרקעין – היא לזכויות אובליגטוריות. מידת הפגיעה בזכויות כאלה נבחנת בשים לב לקיומה של זיקה מיוחדת של הקונים למקרקעין נושא התובענה (רע"א 23017-09-24 האפוטרופוס לנכסי נתבעים נ' טוויל, פסקה 10 (17.11.2024)). כאמור, הקונים אינם מתגוררים במקרקעין, והם לא הבהירו מדוע יש להם זיקה מיוחדת אליהם, ולמה לא יהיה די בסעד כספי שיעמיד אותם במקום בו היו אלמלא הופר ההסכם.

מנגד, אם תתקבל בקשת הקונים ויינתן סעד זמני – משמעות הדבר היא עיכוב ממושך של אפשרותם של בעלי הזכויות לקדם עסקה אחרת במקרקעין. גם אלמלא היה מדובר בזוג מבוגר – עיכוב כזה הוא בעל משמעות. מדובר בבעלי זכויות במקרקעין שביקשו כבר לפני למעלה משנתיים לקדם עסקה שתאפשר להם לשפר את מקום המגורים שלהם. אף על פי כן, עד היום לא הוצא היתר בנייה לבניית המבנה, כך שגם אם הם יתקשרו בהסכם עם צד שלישי – הדרך עד להשלמת הבנייה עודנה ארוכה. אם יחול עיכוב נוסף כתוצאה מקיומו של צו מניעה, הדרך תהיה ארוכה אף יותר. כאמור עיכוב כזה הוא בעל משקל תמיד, וקל וחומר כאשר מדובר בבני זוג בשנות ה- 70 לחייהם המבקשים לשפר את איכות חייהם על ידי בניית בית מגורים חדש. מכאן שגם שיקולים של מאזן הנוחות תומכים בדחיית הבקשה לסעד זמני.

13.אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית. משהגעתי למסקנה זו, ממילא דין הבקשה לצו ארעי להידחות אף היא. משלא התבקשה תגובה לבקשת רשות הערעור – לא ייעשה צו להוצאות.