רע"א 5602-24 רע"א 5602-24

לפניי בקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופט י' שקד) מיום 26.6.2024 בת"א 71335-03-24, בה נדחתה בקשת המבקש לצווי מניעה זמניים האוסרים על המשיבים לנקוט פעולות לתפיסת חזקה בדירה נושא ההליך (להלן: הדירה) ובכלל זה סילוק המבקש מהדירה, וכל פעולה אחרת שיש בה כדי לפגוע בזכויותיו הנטענות בה; וזאת, עד להכרעה בתביעה המתבררת בבית משפט קמא.

רקע והשתלשלות העניינים

1.המשיבה 2 (להלן: החברה) היא חברה המבצעת פרויקט של התחדשות עירונית לפי תמ"א 38 (להלן: הפרויקט). הדירה נושא התביעה היא 'דירת יזם' – דירה אשר באפשרותה של החברה למכור במסגרת הפרויקט.

2.לצורך ביצוע הפרויקט, חתמה החברה ביום 26.12.2018 הסכם מימון וליווי לפרויקט מול המשיבות 4-3 (להלן: הסכם המימון והנושות המובטחות בהתאמה), במסגרתו הסכימו הנושות המובטחות להעמיד אשראי וערבויות שונות לפרויקט בתמורה לרישום שעבודים לטובתן על מלוא זכויות החברה בו.

3.לאחר שלטענת הנושות המובטחות הפרה החברה את הסכם המימון, הן הגישו עוד בטרם הסתיים ביצוע הפרויקט בקשה לבית המשפט לאכיפת השעבודים שנרשמו לטובתן. בהמשך לכך, ביום 1.6.2023 מינה בית המשפט את המשיב 1 כנאמן לצורך השלמת הפרויקט (להלן: הנאמן). נקדים את המאוחר ונציין כבר עתה, כי בחודש אוקטובר 2023 פתחו הנושות המובטחות תיק הוצאה לפועל לגבי הדירה נושא ההליך דנן ועתרו למימוש המשכנתה הרשומה לזכותן. במסגרת זו הן ביקשו למנות את הנאמן ככונס נכסים על זכויות החברה בדירה. ביום 5.2.2024 החליט רשם ההוצאה לפועל בלשכת תל אביב-יפו (כב' הרשם א' אשר) על מינויו של הנאמן ככונס נכסים על זכויות החברה בדירה לצורך מכירתה.

4.המבקש טען כי התקשר בעסקה לרכישת הדירה (להלן: העסקה) וכי הוא חתם ביום 15.6.2019 על מסמך של זיכרון דברים מול מי שהיה באותה עת מנהל החברה, על פיו הוא ירכוש את הדירה בתמורה של 1,900,000 ש"ח (להלן: זיכרון הדברים). לטענתו, תמורה זו שולמה על ידיו במלואה. כארבע שנים לאחר מכן, בחודש מאי 2023, פנה המבקש לחברה בדרישה לחתום על הסכם מכר. במענה לכך הבהיר לו הנאמן ביום 5.7.2023 כי אין תוקף לעסקה הנטענת משום שהיא נעשתה שלא במסגרת התנאים שנקבעו בהסכם המימון, וכי אינו מכיר בזכויותיו הנטענות של המבקש בדירה.

5.רק ביום 22.2.2024 – כחצי שנה לאחר מכן, הגיש המבקש ללשכת ההוצאה לפועל בקשה לעיכוב הליכים, בה טען לזכויות בדירה. הוא עשה זאת לאחר שרשם ההוצאה לפועל קיבל את בקשת הנושות המובטחות ומינה את הנאמן ככונס נכסים לדירה (ביום 5.2.2024); ויום אחד לאחר יום 21.2.2024, שאז פנה הנאמן בבקשה להתחיל בהליכי המימוש ומכירת הדירה. הנאמן הגיש אף הוא בקשה למתן הוראות ביום 28.2.2024. הוא טען כי מביקור שנערך בדירה לאחרונה, התברר לו כי המבקש ניסה "לקבוע עובדות בשטח" על-ידי הכנסת ציוד פרטי לדירה ותליית שלט הנושא את שמו. בהמשך לכך, ביקש הנאמן להורות על פינוי המבקש מהדירה.

6.בהחלטתו מיום 29.2.2024 הבהיר רשם ההוצאה לפועל כי בטרם ניתן יהיה להורות על תפיסת חזקה של הנאמן בדירה, נקצב למבקש פרק זמן של 30 ימים במהלכם יוכל לפנות לבית המשפט המוסמך לקבלת צו מתאים לעיכוב ההליכים.

7.המבקש הגיש ביום 31.3.2024 תביעה לבית משפט קמא בה ביקש לאכוף את זיכרון הדברים שנחתם בינו לבין החברה, וכן עתר כי יינתן סעד הצהרתי לפיו הוא רשאי להירשם כבעלים של הדירה. רק כחודשיים מאוחר יותר, ביום 28.5.2024, הגיש המבקש בקשה למתן צווים זמניים אשר יאסרו על הנאמן לנקוט פעולה לתפיסת חזקה בדירה או כל פעולה אחרת שיש בה כדי לפגוע בזכויות הנטענות של המבקש (להלן: הבקשה למתן צווים זמניים). בבקשה למתן צווים זמניים נטען, בין היתר, כי הדירה נמסרה למבקש כבר בחודש אוגוסט 2022; וכי ביום 19.9.2023 נערך מסמך שכותרתו היא "פרוטוקול ביקורת/ טרם מסירת דירה לדייר" שנחתם על-ידי מי שהמבקש טען שהוא מפקח בנייה בחברה (יצוין כבר עתה כי במסגרת תגובתו לבקשה למתן צווים זמניים הנאמן כפר בכך). עוד נטען בבקשה כי המבקש ביצע בדירה עבודות שיפוץ והשלמה וריהט אותה. לאור זאת, טען המבקש כי תפס חזקה בדירה.

8.בתגובת הנאמן לבקשה למתן צווים זמניים, הוכחש קיומה של העסקה עם המבקש, וזאת ממספר טעמים. כך בין היתר נטען לחוסר מהימנותו של מסמך זיכרון הדברים; להיעדר תיעוד כלשהו במסמכי החברה לעסקה ולהעברת התמורה; ולכך שהעסקה בוצעה לאחר חתימת הסכם המימון ובניגוד לתנאים שנקבעו בו. עוד טען הנאמן כי טרם ניתן טופס 4 לפרויקט, וממילא חל איסור על אכלוס הדירה ועל חיבור דירות היזם למערכות מים וחשמל. הנאמן הוסיף כי שיקולים של מאזן הנוחות תומכים בדחיית הבקשה. זאת, בין היתר, משום שחוב החברה צובר ריבית שנתית בשיעור של כ- 11%, וגובה הריבית בגין החוב על הדירה עומד על סך של כ- 330,000 ש"ח לשנה. עוד הוסיף הנאמן כי התמורה שעתידה להתקבל ממכירת הדירה הכרחית להמשך מימון העבודות אשר נותרו להשלמת הפרויקט.

החלטת בית משפט קמא

9.לאחר שקיים דיון בבקשה בו נחקרו המצהירים מטעם הצדדים, דחה בית משפט קמא ביום 26.6.2024 את הבקשה למתן צווים זמניים. ראשית קבע בית המשפט כי הבקשה הוגשה בשיהוי ניכר. זאת נוכח העובדה כי המבקש ידע כבר בחודש יוני 2023, ולמצער בחודש יולי 2023, כי מונה נאמן לניהול הפרויקט אשר אינו מכיר בזכויותיו בדירה. למרות זאת, המבקש הגיש את התביעה לבית המשפט המוסמך רק חמישה חודשים לאחר מכן. יתרה מכך – הבקשה למתן צווים זמניים בהליך הוגשה אף היא בשיהוי, רק כשלושה חודשים לאחר ההליכים שהתנהלו בהוצאה לפועל וחודשיים לאחר הגשת כתב התביעה.

10.עוד קבע בית משפט קמא כי המבקש לא הציג ראיות שדי בהן להוכחה לכאורה של תביעתו. הוא קבע כי מכלול הראיות שהוצגו לו במסגרת הדיון בבקשה לצווים זמניים, מעורר ספק ניכר ביחס לגרסתו העובדתית של המבקש. כך, נקבע כי לא עלה בידי המבקש להציג ראיות לתשלומים ששולמו לטענתו עבור הדירה; או ראיות לכך שתשלומים כאלה אכן נעשו בקשר עם הדירה. עוד נקבע כי מתעורר ספק משמעותי באשר למהימנותו של מסמך זיכרון הדברים שהמבקש טען כי הוא רכש את הדירה מכוחו. זאת בשל סתירות בין האמור בו לבין המצב העובדתי כפי שהוא עולה לכאורה מחומר הראיות. נוסף על כך, סבר בית המשפט כי הפער בין הגרסאות השונות של המבקש ביחס למועד תפיסת החזקה בדירה, עולה כדי חוסר תום לב; וכי נראה שהמבקש היה מודע לכך שבעת תפיסת החזקה הנטענת על ידיו – עדיין לא הופק טופס 4 לדירה.

11.בית המשפט הוסיף וקבע כי גם שיקולי מאזן הנוחות תומכים בדחיית הבקשה. בית המשפט קיבל את גרסת הנאמן לפיה ללא מכירת הדירה – לא ניתן יהיה להשלים את הפרויקט. מנגד, הבהיר בית המשפט כי המבקש הוא בן 53, כי הוא רווק המתגורר לבדו ועובד כהנדסאי שכיר. אין מדובר אפוא במי שמעבר דירה שלו יגרום להביא להוצאת ילדים ממסגרות חינוכיות או מהשכונה. בית המשפט הדגיש כי לפני המעבר הנטען שלו לדירה, גר המבקש בשכירות ועמד בתשלומי השכירות ללא קושי. ככל שמעבר דירה יגרום למבקש נזק – הוא יוכל לתבוע אותו בנפרד. נוכח כלל האמור, דחה בית משפט קמא את הבקשה לצווים זמניים תוך פסיקת הוצאות לחובת המבקש.

ביום 7.7.2024, כשבועיים לאחר מועד הינתנה, הוגשה על החלטה זו בקשת רשות הערעור שלפניי.

12.בד בבד עם הגשת בקשת רשות הערעור, הוגשה בקשה לסעד ארעי אשר ימנע את פינויו של המבקש מהדירה או את מכירת הדירה; וזאת, עד להכרעה בבקשת רשות הערעור. בהחלטתי מיום 10.7.2024 קבעתי כי אין מקום להיעתר לבקשה במעמד צד אחד, מאחר שהיא הוגשה שבועיים לאחר מתן החלטתו של בית המשפט. בהמשך לכך, הוריתי למשיב להגיש את תגובתו לבקשה לסעד הזמני.

טענות הצדדים

13.לטענת המבקש, נפלו פגמים פרוצדורליים בהחלטתו של בית משפט קמא. כך, טוען המבקש כי בית המשפט התעלם מטענותיו בעניין מאזן הנוחות, ובפרט מהטענה לפיה הוא מבקש לשמר מצב קיים. זאת מאחר שהדירה היא דירת המגורים היחידה שברשותו, ומכירתה תפגע בזכותו הקניינית הנטענת באופן בלתי הפיך. עוד טען המבקש כי בית המשפט אימץ את טענותיו של הנאמן בדבר הנזק הצפוי לפרויקט אם תתקבל הבקשה, על אף שלא הוצגו לפניו ראיות התומכות בטענות אלה. נוסף על כך, נטען כי נפל פגם בהכרעתו של בית המשפט ביחס לטענת השיהוי משום שזו הועלתה מיוזמתו ולא נטענה על ידי הנאמן.

14.המבקש הוסיף וטען כי בית המשפט שגה בהכרעתו אף לגופם של דברים. לדידו, בקשתו אינה לוקה בשיהוי משום שהיא הוגשה בסמוך להסמכת הנאמן לפעול לסילוק ידו מהדירה, וממילא לאורך ניהול ההליך הובהר על ידיו באופן עקבי כי הוא עומד על זכויותיו. זאת ועוד, נטען כי בית המשפט הטיל נטל מוגבר על המבקש כשקבע כי סיכויי התביעה העיקרית נמוכים, וכי שאלת קיומה של חזקה בדירה היא שאלה עובדתית ומהראיות שהוצגו בהליך עולה כי חזקתו של המבקש בדירה אינה שנויה במחלוקת. לצד זאת, טען המבקש כי שגה בית משפט קמא כשקבע כי עשוי להיגרם נזק למשיבים משום שטענותיהם בהקשר זה לא הוכחו.

15.הנאמן מצדו סומך ידיו על החלטתו של בית משפט קמא. בתגובתו הוא שב על טענת השיהוי, ומבהיר כי זו נטענה במסגרת סיכומיו בעל פה בתום הדיון. עוד מדגיש הנאמן את קביעותיו העובדתיות של בית המשפט בעניין מהימנות מסמך זיכרון הדברים ומועד תפיסת החזקה בדירה; ואת היעדרן של ראיות מספיקות לביסוס התביעה. באשר לשיקולים הנוגעים למאזן הנוחות, הנאמן מבהיר כי הגדלת החוב של הפרויקט עלולה להביא לקריסתו. זאת משום שלא קיים מקור מימון נוסף לסגירת החוב, שכן אין בכוונת הנושות המובטחות להעמיד מימון נוסף שקיים סיכון כי לא יושב להן.

דיון והכרעה

16.לאחר עיון בבקשת רשות הערעור, בבקשה לסעד ארעי ובתגובת המשיבה לבקשה לסעד ארעי, על נספחיהן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין בקשת רשות הערעור להידחות.

מושכלות יסוד הם כי שיקול דעתה של הערכאה הדיונית ביחס להחלטות שעניינן מתן סעד זמני הוא רחב. משכך, התערבות בהחלטות כגון דא שמורה למקרים חריגים בלבד (ראו רע"א 4091/22 אפרודיטה יבוא ויצוא בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ, פסקה 9 (18.7.2022); רע"א 5129/22 א.מרתון גיא בע"מ נ' עזר חי, פסקה 16 (3.8.2022); רע"א 4330/22 אבו עישה נ' סמא נדל"ן בע"מ, פסקה 7 (31.7.2022)). כפי שיובהר להלן, אינני סבורה כי מקרה זה נמנה עם אותם מקרים חריגים המצדיקים התערבות.

17.עניינה של ההחלטה נושא הליך זה היא, כאמור, בדחיית בקשה למתן צווים זמניים. כידוע, בבואו להכריע בבקשה למתן סעד זמני, על בית המשפט לבחון שני שיקולים: סיכויי ההליך – במסגרת שיקול זה יש לבחון את שאלת קיומן של ראיות לכאורה לביסוסה של עילת התביעה (רע"א 4999/23 ג'רוס נ' עזבון המנוח רידא ג'רוס ז"ל, פסקה 17 (29.8.2023)); ומאזן הנוחות – במסגרתו יש לבחון האם דחיית הבקשה לסעד זמני עלולה להסב למבקש נזק גדול יותר מהנזק שעלול להיגרם למשיב אם בית המשפט ייעתר לה (רע"א 1708/23 אשמי נ' א.ר.א.ב בונוס בע"מ, פסקה 13 (7.5.2023) (להלן: עניין אשמי)). בין שיקולים אלה מתקיים יחס של "מקבילית כוחות" כאשר מקובל לראות בשיקול של מאזן הנוחות כבעל מעמד הבכורה (ראו: רע"א 3970/22 סרי נ' אגודה שיתופית קיבוץ אושה, פסקה 15 (16.6.2022)). שיקולים נוספים שיש להתחשב בהם הם שיקולי יושר וצדק, ובתוך כך גם את תום ליבו של מבקש הסעד הזמני והמועד בו הוגשה הבקשה (תקנה 95(ד)(3) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: תקנות סדר הדין האזרחי); רע"א 215/22 פלינשטיין נ' לוין, פסקה 11 (7.2.2022)).

בענייננו, מכלול השיקולים האמורים מטה את הכף למסקנה לפיה אין מקום להתערב בהחלטתו של בית משפט קמא.

18.בכל הנוגע לסיכויי התביעה – הם נבחנים בשלב זה באופן לכאורי בלבד (תקנה 95(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי). מבלי לקבוע מסמרות, אני סבורה כי אין מקום להתערב בקביעתו של בית המשפט לפיה אין די בראיות שהונחו בשלב זה כדי להביא למסקנה לכאורית לפיה למבקש עומדת עילת תביעה מבוססת נגד המשיבים.

19.המבקש מבסס את תביעתו לקבלת זכויות בדירה על הטענה לפיה הוא חתם על זיכרון דברים עם מנהל החברה עוד בטרם הועבר הפרויקט לניהולו של הנאמן; וכי התמורה עבור הדירה הועברה על ידיו לחברה במלואה. בית משפט קמא דחה גרסה זו, וקבע כי חומר הראיות שהוצג לו מעורר ספק רב בדבר האותנטיות של מסמך זיכרון הדברים ובדבר העברת התשלומים כנטען על-ידי המבקש. אני סבורה כי אין מקום להתערב בקביעה זו לאור מספר ספקות שצוינו על ידי בית משפט קמא ביחס לגרסת המבקש.

ראשית, מתעורר ספק ביחס למועד ההתקשרות הנטען בעסקה וחתימת זיכרון הדברים. כך, בזיכרון הדברים שנחתם לשיטת המבקש בחודש יוני 2019, צוין כי הפרויקט מצוי בשלבי הבנייה האחרונים. אולם מתמונות של הפרויקט בסמוך למועד זה, נראה כי הבנייה באותה עת הייתה רחוקה מסיומה (ראו את התמונות בדו"ח ההשקעות של השמאי המלווה לפרויקט מיום 15.7.2019 ובדו"ח ההשקעות של השמאי המלווה לפרויקט מיום 2.12.2019, אשר צורפו בהתאמה כנספחים 13א'-ב' לתגובה לבקשה למתן צווים זמניים). מסקנה דומה עולה גם מהאמור בדו"ח ההשקעות של השמאי המלווה מיום 15.7.2019 (נספח 13א' לתגובה לבקשה למתן צווים זמניים), שם צוין כי "סך כל הביצוע באתר כ-10.2%". ספק נוסף שעלה בעניין זיכרון הדברים הוא מועד הדיווח על העסקה לרשויות המס. על אף שזיכרון הדברים נחתם לכאורה ביוני 2019, הדיווח של המבקש לרשויות המס הוגש רק ביום 7.6.2023, יממה לאחר המענה הראשוני שנשלח למבקש מטעם הנאמן לפיו הוא אינו מכיר את העסקה הנטענת.

שנית, מתעורר ספק גם ביחס לגרסת המבקש לגבי העברת התשלומים. כך, וכפי שקבע בית משפט קמא, נכון לשלב זה של ההליך, לא הוצגו אסמכתאות מספקות להעברת כלל התשלומים הנטענים על ידי המבקש לחברה. המבקש נחקר באשר לסכום העיקרי בסך 1.6 מיליון ש"ח אותו הוא טען ששילם במסגרת חקירה נגדית בהליך קמא. בחקירתו טען כי שילם למנהל החברה דאז שהוא קרוב משפחה שלו, סכומי כסף עיתיים של מאות אלפי שקלים – חלקם במזומן, חלקם בשיקים, חלקם בהעברות בנקאיות, וזאת עוד לפני חתימתו הנטענת של זיכרון הדברים (ראו פרוטוקול דיון מיום 25.6.2024, בעמ' 4, שורות 33-24); אולם גרסה זו מנוגדת לאמור בסעיף 2 לזיכרון הדברים, לפיו הסכום האמור שולם על ידי המבקש במעמד החתימה על המסמך.

יצוין כי אף שבית המשפט מחק את הראיות הנוספות אותן הגיש המבקש לתיק – שתמכו לשיטתו בטענותיו על אודות העברת התשלום – הרי שבפועל הוא ניתח גם אותן בהחלטה, והבהיר מדוע אין בהן כדי לשנות ממסקנתו לפיה לא הוצגו אסמכתאות מספקות להעברת התשלום. בית המשפט בחן את כלל המסמכים, לקח בחשבון רק את אלה שנחזים להיות מסמכים שהוצאו על ידי החברה, והגיע למסקנה כי ישנם שני מסמכים קריאים שהוצאו על ידי החברה המסתכמים בסכום של 300,000 ש"ח (ראו פסקה 22(ד) בעמ' 19 להחלטה).

שלישית, בית המשפט התייחס להיעדר רישום של העסקה והתקבולים שהתקבלו מהמבקש מכוחה במסמכי החברה. לשיטת המבקש, העסקה נערכה מספר חודשים לאחר שנחתם הסכם המימון בין החברה לבין הנושות המובטחות. בהסכם זה נקבע כי כל הכנסות החברה מהפרויקט יופקדו באופן בלעדי בחשבון ייעודי שייפתח לצורך כך. על אף האמור, העסקה הנטענת לא הופיעה בדוחות הליווי שהפיק שמאי הפרויקט. לאורך כל תקופת הפרויקט הדירה הוגדרה בספרי החברה כ"מלאי", היינו כדירה פנויה למכירה. זאת ועוד. בהתאם להוראות המתווה שעל פיו מונה הנאמן לניהול הפרויקט, מנהל החברה התחייב להעביר את כלל הסכמי המכר שנחתמו בעניין הפרויקט וטבלה בגין התקבולים מרוכשי דירות היזם. גם במסמכים אלה אין כל אזכור של העסקה הנטענת.

כל האמור לעיל מכביד על המבקש ועל הוכחתה הלכאורית של עילת התביעה שלו, ומביא למסקנה לפיה אין מקום להתערב במסקנתו של בית משפט קמא בדבר הערכת סיכויי התביעה והסיכוי שהמבקש יוכיח את זכויותיו בדירה – שאינם מן המשופרים.

20.מאחר ששיקולי מאזן הנוחות נבחנים במסגרת מקבילית כוחות יחד עם השיקול של סיכויי התביעה, הרי שכאשר סיכויי התביעה של המבקש אינם גבוהים, מוטל על המבקש הנטל להראות כי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובתו. אינני סבורה כי המבקש עמד בנטל זה.

אכן, ככלל, כאשר הסעד הזמני המבוקש נועד לעכב פינוי או מימוש של דירה, קל וחומר כאשר מדובר בדירת מגורים, מאזן הנוחות נוטה לטובת מבקש הבקשה ובהתאם, בתי המשפט נוטים להיעתר לה (ראו: עניין אשמי, פסקה 15; סעיף 229(ג) לחוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018 (להלן: חוק חדלות פירעון)). הטעם לכך הוא הקושי שעשוי להתעורר בהשבת המצב לקדמותו אם לא יינתן הסעד הזמני וההליך העיקרי יוכרע בסופו של דבר לטובת המבקש, כאשר קושי זה הוא משמעותי יותר מקום בו מדובר בדירת מגורים ולא בנכס מקרקעין להשקעה.

עם זאת, אין פירוש הדבר שעל בית המשפט להיעתר לכל בקשה לסעד זמני שעניינה עיכוב פינוי או מימוש של דירה, ויש מקום לבחון כל מקרה לגופו על מכלול נסיבותיו (ראו: רע"א 5288/07 דוד נפטי עזבון בנימין ושולמית נפטי ז"ל נ' באר טוביה מושב עובדים להתיישבות שיתופית חקלאית בע"מ, פסקה 9 (25.6.2007) (להלן: עניין נפטי(; רע"א 5841/11 אקסלרוד נ' בנק מזרחי, פסקה 27 (20.9.2011) (להלן: עניין אקסלרוד)).

בין השיקולים אותם יש לבחון בעניין זה ניתן למנות קיומו של שעבוד על הדירה לטובת המשיב (ראו: רע"א 8169/11 רוה נ' הבנק הבינלאומי למשכנתאות בע"מ, פסקה 24 (24.11.2011)); האינטרס של המשיב לפרוע את חובו (רע"א 1215/23 גרינר נ' בול מסחר והשקעות בע"מ, פסקה 13 (22.2.2023)); הגילאים של המבקש ובני המשפחה הגרים עמו, נסיבותיהם האישיות ומצבם הבריאותי (ראו: סעיף 229(ג)(1) לחוק חדלות פירעון); התנהלות המבקש (עניין נפטי, פסקה 9); וכן הגשת הבקשה לסעד זמני בשיהוי (עניין אשמי, פסקה 15; עניין אקסלרוד, פסקה 25).

21.לשיקולים שצוינו לעיל ניתן להוסיף גם את עוצמת הזיקה של המבקש לדירה נושא הבקשה לסעד זמני – שממנה נגזרת עוצמת הפגיעה האפשרית בו אם יפונה מהדירה. בכלל זה יש להביא בחשבון כי אין דומה אדם שחי בדירה משך תקופה ממושכת למי שעבר לגור בדירה אך לאחרונה וטרם הכה בה שורשים; כן אין דומה מי שנכנס לדירה בלא שהיה מודע לכל בעיה ביחס לכך, למי שנכנס אליה כאשר הוא מודע לבעיות ומחלוקות באשר לזכויותיו – זאת בעיקר כאשר עומדת כנגדו טענה לפיה כניסתו נעשתה לצורך קביעת עובדות בשטח; וכן אין דומה מי שנכנס לדירה שבנייתה הושלמה זה מכבר – למי שנכנס לדירה שטרם הושלמה ושטרם הוצא לה טופס 4 המאפשר את אכלוסה.

אין מדובר ברשימה סגורה וממצה, ומטבע הדברים יכולות להיות נסיבות נוספות שבית המשפט ייקח אותן בחשבון במסגרת שיקוליו האם להיעתר לבקשה למתן סעד זמני שעניינו עיכוב פינוי מדירת מגורים.

ניתן להקיש לעניין זה מחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 המתייחס לאפשרות של מחזיק במקרקעין לפנות פולש שפלש אליהם. סעיף 18(ב) לחוק קובע כי בתוך פרק הזמן של 30 ימים מיום התפיסה, זכאי המחזיק להשתמש בכוח סביר כדי להוציא מהם את הפולש. האמור בסעיף מעיד על הקשר בין אפשרות הפינוי לבין משך הזמן בו מצוי הפולש בנכס. אמנם בענייננו אין מדובר בפינוי בכוח של מי שנטען לגביו שהוא פולש ב"פלישה טרייה", אולם העובדה שמדובר לגישת הנאמן בפולש, בצירוף עם משך הזמן הקצר יחסית בו מתגורר המבקש לגישתו בדירה (ממאי 2023); וכן העובדה שהוא החל לגור בה כאשר הוא מודע למחלוקת לגביה ועוד בטרם הסתיימה בנייתה – מחזקות את המסקנה שלא לאפשר לו להוסיף ולהחזיק בדירה במהלך התקופה בה תידון התביעה.

ואכן, במקרה דנן אף אם נקבל את טענתו של המבקש כי הוא עבר לגור בדירה במאי 2023, אין מחלוקת כי כניסה זו נעשתה בסמוך למועד בו התגלעה המחלוקת לגבי עצם קיומן של זכויותיו בדירה. הכניסה לדירה במועד זה מעוררת כשלעצמה שאלה באשר למטרת המעבר, ותומכת בחשש לפיו מדובר במעבר שנועד לקביעת עובדות בשטח (המבקש לא ציין כי היה טעם בגינו הוא נדרש לעבור כבר אז לגור בדירה). מכל מקום, מדובר בפרק זמן קצר של מספר חודשים בלבד לפני שנפתחו הליכי המימוש של הדירה. ספק אם פרק זמן קצר כזה מאפשר מסקנה לפיה מגוריו של המבקש בדירה התבססו באופן משמעותי וכי הוא "הכה בה שורש".

זאת ועוד. מדובר בדירה שבנייתה טרם הושלמה; וכאשר לטענת הנאמן, טרם ניתן לה טופס 4 המאשר את אכלוסה למגורים. גם כניסה לדירה במצב כזה בלא שהוצג לכך טעם מספק על ידי המבקש, מחזקת את החשש ביחס למניעיו.

המסקנה מהאמור לעיל היא כי הראיות לכאורה מעידות על כך שהמבקש נכנס לדירה כאשר היה מודע כבר למחלוקת לגביה; הוא לא הספיק להכות בה שורש ואין זה מן הנמנע כי החל לגור בה עוד לפני שבנייתה הסתיימה כדי לבסס עובדות בשטח במסגרת הסכסוך בדבר הזכויות בה.

22.במסגרת שיקולי מאזן הנוחות יש להביא בחשבון גם את העובדה כי קבלת הבקשה עלולה להסב נזק למשיבים אם תביעת המבקש תידחה. לטענת הנאמן, החוב של החברה צובר ריבית שנתית בסך של כ-11% (כפי שעולה מנספח 19 לתגובה לבקשה למתן צווים זמניים). הנאמן טוען כי החוב בקשר לדירה בגינו נפתח תיק ההוצאה לפועל נאמד בכ-3 מיליון ש"ח. מכאן כי כל עיכוב במכירת הדירה והעברת התמורה לצורך כיסוי החוב יוסיף לחוב סכום של כ-330,000 ש"ח לשנה. עוד טען הנאמן כי אין לחברה מקור כספי ממנו ניתן יהיה לפרוע את החוב התופח, וכי משום כך – קבלת הבקשה תפגע משמעותית בפרויקט ועלולה להביא לקריסתו.

הנאמן תמך טענה זו בתצהיר שבשלב זה לא נסתר על ידי המבקש. בהליך שהתנהל בבית משפט קמא ניתנה למבקש הזדמנות לחקור את הנאמן על תצהירו, לרבות בנוגע להיבטים אלה. המבקש לא עשה כן – הוא לא חקר את הנאמן ביחס לחשש מפני קריסת הפרויקט, ואף לא העלה את טענותיו בהקשר זה לפני בית המשפט במסגרת סיכומיו בעל-פה. מכאן שלא נפל כל פגם בהחלטתו של בית משפט קמא גם בהקשר זה.

23.לא נעלמו מעיניי טענות המבקש בדבר המועד בו לכאורה הועברה לידיו החזקה בדירה, אולם איני סבורה שיש בהן כדי לשנות ממסקנתי. העברת החזקה, לכשעצמה, אינה מהווה שיקול יחיד ומכריע במסגרת בחינת מאזן הנוחות, וכאמור יש לבחון את כלל נסיבות המקרה. משכך, לאור כלל האמור לעיל ביחס לסיכויים לכאורה של התביעה; ביחס לנזקיו האפשריים של המבקש מחד גיסא ונזקי המשיבים מאידך גיסא – אין מקום לומר כי שיקולים של מאזן הנוחות מטים את הכף לטובת קבלת הבקשה.

24.נוסף על האמור, וכפי שנטען בסיכומי הנאמן לבקשה, המבקש הגיש את הבקשה לסעד זמני בשיהוי. שיהוי בהגשת תביעה ובהגשת בקשה לסעד זמני מנוגד לטענת הדחיפות במתן הסעד, וסותר את הטענה בדבר חיוניותו ונחיצותו המידית כדי למנוע נזקים מהמבקש (ראו: רע"א 3285/13 ד.כ חנויות להשכרה בהרצליה הצעירה בע"מ נ' חברת אברהם כהן ושות' חברה קבלנית בע"מ, פסקה 15 (3.7.2013); רע"א 1162/23 עצמאות ניהול מלונות בע"מ נ' פלטרין השקעות בע"מ, פסקה 18 (26.3.2023)).

בענייננו, אין מחלוקת שכבר ביולי 2023, נוכח המבקש לדעת כי הנאמן אינו מכיר בזכויותיו בדירה ומתכחש לעסקה הנטענת. המבקש אף ידע באוקטובר 2023 כי הנושות המובטחות הגישו בקשה למימוש המשכנתה על הדירה ללשכת ההוצאה לפועל. חרף זאת, רק ביום 22.2.2024 – ורק לאחר שהנאמן הגיש בקשה להוצאה לפועל לאשר לו להתחיל בהליך מכירת הדירה – פנה לראשונה המבקש במטרה לברר את זכויותיו. לא זו אף זו, ביום 29.2.2024 הבהיר רשם ההוצאה לפועל כי הוא נותן למבקש פרק זמן בן 30 ימים לקבל צו המורה על עיכוב הליכי הפינוי. על אף האמור, הבקשה לסעד זמני הוגשה רק ביום 28.5.2024, כשלושה חודשים לאחר הפנייה לרשם ההוצאה לפועל שיעכב את הליכי הפינוי וכחודש לאחר תום פרק הזמן שניתן בהחלטת הרשם. לא למותר להוסיף, כי אף ההליך דנן הוגש בשיהוי, כשבועיים לאחר החלטתו של בית המשפט המחוזי לדחות את הבקשה.

המבקש טוען כי הבקשה למתן צווים זמניים הוגשה מיד עם הסמכתו של הנאמן לסילוק ידו של המבקש מהדירה. אולם הן מלשון החלטתו של רשם ההוצאה לפועל והן מהתכלית העומדת בבסיס הפנייה לקבלת סעד זמני, נובע כי היה על המבקש לפעול עוד קודם לכן, בהקדם האפשרי. התנהלותו של המבקש, אשר פנה לראשונה לקבלת סעד כ-8 חודשים לאחר שנודע לו כי הנאמן אינו מכיר בזכויותיו בדירה שהוא לכאורה מתגורר בה, וחודשיים שלמים מהמועד בו פעל הנאמן לפנותו מהדירה, מעמידה בספק רב את טענת המבקש בדבר הדחיפות הרבה בקבלת הסעד.

25.באשר לשיקולי יושר וצדק – בית משפט קמא התייחס בהרחבה לחוסר תום לבו של המבקש. הוא הפנה בהקשר זה לסתירות שנמצאו בגרסאות המבקש ביחס למועד בו תפס חזקה בדירה. לא ניתן לשלול בהקשר זה את עמדת הנאמן לפיה המבקש תפס חזקה בדירה רק בשלהי חודש פברואר 2024 – לאחר החלטת הרשם בדבר מינוי כונס נכסים מיום 5.2.2024 ולאחר שהנאמן הגיש ביום 21.2.2024 בקשה להתחיל בהליכי מכירת הדירה – וזאת במטרה לקבוע עובדות בשטח. עוד יש לציין בהקשר זה כי גרסתו של המבקש ביחס למועד בו הוא תפס חזקה אינה ברורה די הצורך, וניתן למצוא בה לא מעט סתירות. עם זאת, אינני סבורה כי יש להידרש לטענות אלה ולהכריע בהן בשלב זה. כפי שפורט בהרחבה לעיל, גם בהנחה שתתקבל גרסת המבקש בדבר מועד תפיסת החזקה והמועד בו נכנס המבקש להתגורר בדירה, ממילא דין הבקשה להידחות.

26.אשר על כן, בקשת רשות הערעור נדחית. משהגעתי למסקנה זו, ממילא דין הבקשה לסעד זמני עד להכרעה בבקשה להידחות אף היא. בנסיבות העניין, ומשום שלא התבקשה תגובת הנאמן לבקשת רשות הערעור, לא יעשה צו להוצאות.