ע"א 3269/22 יורם כהן נ. כונס הנכסים

1.

לפניי "בקשה דחופה לעיכוב הליכים ולמתן צו מניעה זמני" ביחס לפסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופט א' רון ) בה"פ 24914-10-18 מיום 7.3.2022.

2.

במוקד המחלוקת שלפנינו סוגיית הבעלות בגג דירה בבית שמש (להלן: הדירה ). בעבר, בעלי הזכויות בדירה ובגג היו המשיבים 4-3 (להלן: המשיבים ). ביום 2.6.2009 נחתם בין המשיבים לבין המבקשים הסכם בו האחרונים רכשו זכויות חכירה במחצית מגג הדירה (להלן: ההסכם הראשון ), הסכם זה לא נרשם ברשם המשכונות או ברשות מקרקעי ישראל. בהמשך, הקימו המבקשים על מחצית גג הדירה שתי יחידות דיור.

ביום 29.6.2010 נטלו המשיבים הלוואה מהמשיב 2 (להלן: הבנק ), ובהתאם נרשם משכון על הדירה לטובת הבנק. מאוחר יותר, בשנת 2012 הוטלו עיקולים על נכסי המשיבים, וביום 26.12.2012 נרשם משכון לטובת המבקשים, על זכויות המשיבים במחצית מגג הדירה בהמשך להסכם הראשון.

משהמשיבים לא עמדו בתשלום חובם לבנק, פנה הבנק לאכיפת המשכון שנרשם לטובתו, ובמסגרת זו מונה המשיב 1 ככונס נכסים (להלן: כונס הנכסים ) על זכויות המשיבים בדירה. בחודש נובמבר 2013, לאחר מינוי כונס הנכסים, חתמו המשיבים והמבקשים על הסכם נוסף למכירת המחצית השנייה של גג הדירה (להלן: ההסכם השני ). בהמשך, המבקשים הקימו יחידת דיור נוספת על מחצית הגג השנייה. יצוין, כי שלוש יחידות הדיור שנבנו בידי המבקשים על גג הדירה מושכרות לאחרים אשר לא היו צד להליך קמא ואינם צד להליך זה.

במסגרת הליכי מימוש הדירה, ביום 2.1.2017, אישר רשם ההוצאה לפועל הסכם מכר בין הבנק לבין המשיבה 6 (להלן: הרוכשת ) להעברת הבעלות בדירה.

בעקבות הסכם המכר האמור פנו המבקשים בהליכים שונים, ובפרט בתביעה מושא הערעור שלפנינו (להלן: התביעה ), שבה ביקשו מתן סעד הצהרתי המכיר בזכויותיהם הקנייניות בגג הדירה, וכן את עיכוב הליכי המימוש הרלוונטיים לגג הדירה ובתוך כך, עיכוב פינוי השוכרים מיחידות הדיור.

בקשת המבקשים לצו מניעה זמני עד להכרעה בתביעה נדחתה על ידי בית המשפט המחוזי. בקשת רשות ערעור שהגישו על החלטה זו (רע"א 260/19 כהן נ' כונס הנכסים (28.2.2019), החלטת השופטת י' וילנר (להלן: עניין כהן )) – התקבלה, בכפוף להפקדת דמי השכירות המשולמים על ידי השוכרים בקופת בית המשפט המחוזי עד להכרעה בתביעה. משחדלו המבקשים להפקיד את כספי השכירות כמתחייב, בית המשפט המחוזי ביטל ביום 10.2.2022 את צו המניעה הזמני שניתן.

3.

בפסק הדין מושא הערעור שלפניי, בית המשפט המחוזי דחה את תביעת המבקשים כי יוכרו זכויותיהם בגג הדירה. נקבע, בין היתר על סמך הבהרת רשם ההוצאה לפועל לפיה גם הזכויות בגג הדירה נמכרו לרוכשת לפי סעיף 34 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: חוק המכר ), כי על המבקשים מוטל "נטל מוגבר ביותר" בהשגתם על תוקפו של מכר זה – ונטל זה לא הורם. זאת, בין היתר, משטענותיהם כלפי המשכון שהבנק רשם נטענו בשיהוי ניכר, ולא במועד רישום המשכון או במועד הליכי המימוש; מאחר שהיה על המבקשים לרשום את זכויותיהם הנטענות במרשם המתאים; היות שההסכם הראשון והשני "נחותים" למשכון הבנק; ומאחר שההסכמים כשלעצמם בעייתיים בהינתן הוראות סעיף 13 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969.

מכאן הערעור, והבקשה שלפניי לעיכוב הליכים ולמתן צו מניעה זמני.

4.

במישור סיכויי הערעור , המבקשים טוענים, כי אלו גבוהים ביותר מאחר שבית המשפט המחוזי לא דן "בסוגיות העיקריות של השאלות המשפטיות" לעניין עסקאות נוגדות ותקנת השוק, חרף הערות בית משפט זה בעניין כהן בו נקבע כי "התביעה מעוררת שאלות כבדות משקל, הנוגעות לתשתית עובדתית סבוכה ומורכבת שאינה ברורה דיה".

כן נטען, כי ביטול צו המניעה הזמני רק בשל פיגורים "קטנים" כלשונם בהפקדת דמי השכירות לקופת ההוצאה לפועל – גרמה להם עיוות דין; ולשיטתם "העובדות, הטענות והנימוקים המוכיחים למעלה מכל ספק, כי הגגות שייכים למבקשים" כלשונם.

במישור

מאזן הנוחות , נטען כי הוא נוטה בבירור לטובת המבקשים. ביחס לחלוקת הכספים הנמצאים בקופת ההוצאה לפועל ובקופת הכינוס, הוסבר כי לו יועברו כספי הקופות למשיבים 4-3, ייגרם נזק בלתי הפיך למבקשים, אשר יוותרו בלא כלום למרות ששילמו כמיליון ש"ח למשיבים 4-3 עבור רכישת הגגות. עוד הודגש כי רישום הזכויות בגג על שם הרוכשת יסב נזק רב למבקשים, בעוד שלו יעוכבו ההליכים, לא ייגרם נזק משמעותי לרוכשת אשר תוכל לרשום את זכויותיה בדירה ללא הגג. בנוסף, נטען כי מאחר שעל הגגות נבנו יחידות דיור המושכרות לאחרים, יש להעדיף הותרת המצב הקיים על פני פינוי השוכרים.

5.

מנגד, לשיטת המשיבים יש לדחות את הבקשה. ביחס ל סיכויי הערעור נטען כי הגגות הם חלק אינטגרלי מהדירה כפי שמושכנה בידי הבנק וכפי שנמכרה לרוכשת, ובפרט הודגש כי מכירת הדירה לרוכשת בוצעה לפי סעיף 34א לחוק המכר, ובפסיקה נקבע כי מדובר בהסדר מיוחד של מעין תקנת שוק המקנה לה עדיפות.

אשר ל מאזן הנוחות נטען כי לרוכשת נגרם נזק בכך שהפסידה דמי שכירות בסך 200,000 ש"ח בשל הפרת המבקשים את צו המניעה הזמני שניתן בבית משפט זה בעניין כהן ; וכי הענקת צו מניעה כעת תמשיך את התעשרות המבקשים שלא כדין, ותסב לרוכשת נזק, בעוד שהנזק היחיד שייגרם למבקשים מאי מתן צו מניעה הוא הפסקת תשלומי דמי השכירות. עוד הודגש, כי המבקשים אינם גרים ביחידות הדיור שנבנו על גג הדירה, ומבחינתם מדובר בהשקעה גרידא אשר ניתן להמירה בתשלום כספי.

כן צוין, כי הבקשה יסודה בחוסר תום לב והעדר ניקיון כפיים בשל העלמת נתונים ומסמכים חיוניים מבית המשפט, ונוכח העובדה כי המבקשים הפרו את תנאי צו המניעה הזמני שניתן בבית משפט זה ומאחר שהסכמי המכר נועדו מלכתחילה כדי להונות את הבנק.

6.

דין הבקשה להידחות .

הכלל הקבוע בתקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: התקנות ) מורה כי "הגשת ערעור לא תעכב את ביצוע ההחלטה שעליה מערערים". היינו, לבעל דין עומדת הזכות להנות מפירות זכייתו בסמוך לאחר מתן פסק הדין בעניינו, ואין בהגשת ערעור כדי להביא לעיכוב מימוש פסק הדין או להצדיק מתן צו מניעה זמני (ע"א 3388/22 המועצה המקומית אעבלין נ' מוסדות מר אליאס אעבלין ע.ר , פסקה 4 (30.5.2022)).

על המבקש לחרוג מהכלל האמור, להוכיח התקיימותם של שני תנאים מצטברים – סיכויים טובים לזכייתו בערעור, וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו כך שלו תדחה בקשתו ייגרם לו נזק בלתי הפיך ולא תהיה אפשרות להשיב את המצב לקדמותו היה והערעור יתקבל ( ע"א 7015/21 מוסך האחים חוני בע"מ נ' עו"ד שי בר ניר , פסקה 16 (17.11.2021) ).

בין שני התנאים, מתקיים יחס של "מקבילית כוחות", ונקבע לא אחת, כי מעמד הבכורה נתון לתנאי בדבר "מאזן הנוחות" (ע"א 967/22 טיפול רפואי מידי (טר"מ) נ' עזבון המנוחה אביגיל פסיה גרוס ז"ל , פסקה 12 (8.3.2022)).

בטרם אדרש לסיכויי הערעור ומאזן הנוחות – כאמור, בהחלטת השופטת י' וילנר בעניין כהן , נקבע שהמבקשים יפקידו את דמי השכירות שהם מקבלים מהשוכרים בקופת בית המשפט המחוזי מדי חודש בחודשו. אין חולק שבשלב מסוים חדלו המבקשים, מהפקדת דמי השכירות, על כן, ביטל בית המשפט המחוזי את צו המניעה הזמני. עתה, מבוקש, לאחר שכבר ניתן פסק דין בתביעה, סעד זמני הדומה בטיבו ובהיקפו לצו שניתן בעבר – כאשר המבקשים אף אינם מתחייבים להפקדת דמי השכירות בקופת בית המשפט.

סעד זמני ביסודו הינו סעד מן היושר המסור לשיקול דעת בית המשפט (אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 952 (מהדורה 11, 2013)). בהתאם, אני סבור כי משעה שבית משפט זה נעתר בעבר לבקשת המבקשים למתן סעד זמני, תוך שהתנה את קיומו בתנאים; ושעה שהמבקשים הפרו את התנאים שהוצבו בהחלטת בית משפט זה, הנטל המוטל עליהם לצורך קבלת סעד זמני דומה, ואף רחב יותר, משמעותי במיוחד.

7.

אף מבלי שנדרש, בנסיבות העניין, לבחון את סיכויי הערעור, השתכנעתי כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקשים, באופן המצדיק את דחיית בקשתם.

המבקשים לא הצביעו על נזק בלתי הפיך אשר ייגרם להם מביצוע פסק הדין – בין היתר מאחר שמדובר במקרקעין אשר אינם משמשים למטרות מגוריהם של המבקשים (ראו גם: ע"א 7012/21 פרידמן אבנר נ' י. בהרי יזמות והנדסה בע"מ , פסקה 11 (11.1.2022); ע"א 1755/12 בר שפירא נ' עו"ד ישראל בודה (נאמן) , פסקאות 8-7 (29.3.2012)). מנגד, הדירה נרכשה בידי הרוכשת בראשית שנת 2017, זאת לאחר שרשם ההוצאה לפועל אישר את המכירה ונתן צו מכוח סעיף 34א לחוק המכר. עד עתה, לא עלה בידי הרוכשת לממש את רכישתה במלואה, ואך לאחרונה, בית המשפט המחוזי דחה בפסק דינו את השגת המבקשים בדבר זכויותיהם בגג הדירה. בנקודה זו, לאור הנטל המוגבר המוטל על המבקש סעד זמני לשלב הערעור בהשוואה למתן סעד זמני במהלך הדיון בערכאה הדיונית (ע"א 8510/08 רוכמן ועוד 57 אח' נ' קיבוץ מענית , פסקה 6 (25.1.2009)) – נוטות כפות מאזני הנוחות לטובת הרוכשת.

8.

הבקשה נדחית אפוא.

המבקשים יישאו בהוצאות המשיבים 2-1 בסכום של 1,500 ש"ח, ובהוצאות המשיבה 6 בסכום דומה.