ע"א 3321/21 עופרה ורד נ. שמואל רונלד בן ברון

1.

במוקד הבקשה לעיכוב ביצוע, סכסוך הנוגע לרישום הזכויות בבניין ברחוב הרב ברלין 6 בירושלים, הידוע כגוש 30024 חלקה 49 (להלן: בניין ברלין או הבניין ); המבקשת עותרת לעכב את פסק דינו של בית המשפט המחוזי בירושלים (השופטת ח' מאק-קלמנוביץ ) מיום 8.3.2021 ב-ה"פ 51681-05-16, במסגרתו הורה בית המשפט המחוזי על רישום הזכויות בבניין על שם המשיבים 1 ו-2 (להלן יחד: המשיבים ).

רקע צריך לעניין ופסק דינו של בית המשפט המחוזי

2.

הצדדים היריבים בהליך הם בעלי הזכויות בשני בניינים בעיר ירושלים – בניין ברלין ובניין ברחוב אלפסי 25, הידוע כגוש 30025 חלקה 113 (להלן: בניין אלפסי ) . הבניינים היו בבעלותם של שני אחים, מר אהרון ורד ז"ל; ומר משה ורד ז"ל (להלן: ורד ) – בעלה המנוח של המשיבה 3 ואביהם של המבקשת והמשיב 4. נכסיו של אהרון ורד נמכרו לצד שלישי וטרם שנעשה רישום כלשהו נמכרו למר שמואל רולנד בן ברון ז"ל (להלן: בן ברון ) – המשיבים הם חליפיו של בן ברון.

3.

בשנת 1990 נחתם בין ורד לבין בן ברון הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין בבית משפט השלום בירושלים (ת"א 6937/88), בו הוסכם כי בניין אלפסי "יחולק בחלקים שווים באמצעות פירוק שיתוף ע"י רישום הבניין כבית משותף" (להלן: הסכם הפשרה ). הצדדים הסדירו את חלוקת הדירות בבניין אלפסי, וכן הסכימו כי הבעלות בדירה מספר 6 בבניין אלפסי תירשם בשלמות על שם ורד, ובתמורה זכויותיו של ורד בבניין בברלין יירשמו על שם בן ברון.

בחלוף כשנתיים נחתם בין הצדדים הסכם נוסף, שקבע חלוקה שונה של הזכויות בבניין אלפסי; ובנוגע לדירה האמורה, הוסכם כי זו תהיה בבעלות וחזקה משותפים של המשיב 2 וְורד בשיעורים של 75% ו-25% בהתאמה (להלן: ההסכם השני ).

בהמשך, בניין אלפסי נרשם בפנקס הבתים המשותפים ואילו בניין ברלין טרם נרשם כבית משותף, ומחציתו נותרה רשומה על שם ורד עד היום.

4.

המשיבים הגישו את התביעה נושא ההליך ביום 24.5.2016, בגדרה עתרו למספר סעדים, בהם הדרישה לאכוף את הסכם הפשרה באופן שבו הזכויות בבניין ברלין ירשמו על שמם. כאמור, ביום 8.3.2021 ניתן פסק דינו של בית המשפט המחוזי במסגרתו נקבע כי ההסכם השני אינו מבטל במשתמע או במפורש את הסכם הפשרה. הובהר כי ההסכם השני מסדיר אך את הזכויות בבניין אלפסי, ואילו הסדרת הזכויות בבניין ברלין כפי שבאה לידי ביטוי בהסכם הפשרה עודנה תקפה. הוטעם כי שתיקת ההסכם השני ביחס לזכויות בבניין ברלין מהווה הסדר שלילי שפירושו הימנעות משינוי המצב הקיים טרם חתימתו. בהתאם לכך הורה בית המשפט על רישום הזכויות בבניין ברלין על שם המשיבים.

5.

המבקשת ממאנת להשלים עם פסק הדין, ומכאן הערעור והבקשה לעיכוב ביצוע שהוגשה בצידו. לטענתה, מאזן הנוחות נוטה לטובתה מאחר שאם ירשמו הזכויות בבניין ברלין על שם המשיבים, אלו יוכלו למכרם לצד שלישי או לשעבדם וכך עלול להתייתר הדיון בערעור. לעומת זאת נטען כי היעתרות לבקשה לא תסב למשיבים נזק משמעותי, שכן במשך 25 שנים הזכויות לא היה רשומות על שמם. המבקשת מוסיפה וטוענת כי סיכויי הערעור הם גבוהים לנוכח העובדה שבית המשפט המחוזי התעלם מהוראת חוק הנוגעת למנגנון המיסוי באיחוד וחלוקה (סעיף 67 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963), שלשיטתה מבהירה כי ההסכם השני נועד לבצע איזון מחודש בבניין אלפסי, ולהותיר את זכויותיו של ורד בבניין ברלין. עוד נטען, כי בית המשפט המחוזי שגה כאשר דחה את טענת ההתיישנות שהועלתה נגד תביעת המשיבים.

המשיבים מצידם טוענים כי למבקשת לא ייגרם כל נזק מרישום הזכויות על שמם. הובהר כי לא מדובר בנכס המשמש למגורי המבקשת ואף הודגש כי ממועד הסכם הפשרה המשיבים מחזיקים בבלעדיות בבניין, משכירים את דירותיו לצדדים שלישיים ונושאים בתשלומים החלים עליו. עוד צוין, כי המשיבים נטלו משכנתא שנרשמה על מלוא הזכויות בבניין ואף רשמו הערת אזהרה לטובתם. כמו כן, נטען כי לא הוכח שהמבקשת תתקשה לגבות מהמשיבים כספים במקרה שתזכה בערעורה והאחרונים ימכרו את הזכויות בבניין. לגופו של עניין, המשיבים טוענים כי סיכויי הערעור קלושים וכי תכלית ההסכם השני אינה גורעת ממימוש הסכם הפשרה. ביחס לטענת ההתיישנות נטען כי בשל פעולות שונות שבוצעו על ידי המשיבים לאורך השנים לצורך אכיפת הסכם הפשרה, מרוץ ההתיישנות נעצר. לבסוף, המשיבים מצאו לנכון להעיר כי שני יורשיו הטבעיים של ורד, המשיבים 3 ו-4, הזכאים יחד לשיעור של 75% מנכסיו לא השיגו על פסק הדין.

המשיבים 3 ו-4 בחרו שלא להגיש את התייחסותם לבקשה לעיכוב ביצוע; ואילו המשיבה 5 הותירה את ההכרעה בבקשה לשיקול דעתו של בית המשפט, תוך שביקשה לפטור אותה מלהגיש כתבי טענות נוספים ומלהתייצב בהליך הערעור (להלן: בקשת הרשות ).

6.

לאחר עיון בבקשה ובתשובת המשיבים על נספחיהן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להתקבל באופן חלקי, כך שלא תימנע מהמשיבים האפשרות לרשום את זכויותיהם בבניין, אולם ייאסר עליהם לערוך דיספוזיציה כלשהי בזכויות אלה.

נקודת המוצא לענייננו היא כי "הגשת ערעור לא תעכב את ביצוע ההחלטה שעליה מערערים" (תקנה 145(א) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018); וכי המבקש לחרוג מכלל זה נדרש להראות קיומם של שני תנאים מצטברים – כי סיכויי הערעור להתקבל גבוהים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו. אמנם מדובר בשני תנאים מצטברים, ואולם מקובל להמשיל את היחס ביניהם ל"מקבילית כוחות"; כך שבמקרים שבהם מאזן הנוחות נוטה לטובת המבקש, ניתן להקל בדרישה בנוגע לסיכויי הערעור, ולהפך (ע"א 3329/20 פטרובסקי נ' ויינטרוב , פסקה 4 (21.2.2021)); עם זאת, לתנאי "מאזן הנוחות" ניתנת ככלל הבכורה (ע"א 976/18 עו"ד גיסין נ' בר חן , פסקה 8 (7.5.2018); ע"א 4116/20 הוך נ' בריכטא , פסקה 4 (17.9.2020), להלן: עניין הוך ).

7.

בענייננו, ומבלי להידרש לסיכויי הערעור, אני סבורה כי מאזן הנוחות מוביל להיעתרות לבקשה באופן חלקי; הגם שבשום שלב לא נטען כי הבניין משמש את המבקשת למגורים, ולמרות ש"החשש לנזק בלתי הפיך בענייני מקרקעין אינו קם באופן "אוטומטי", והכרעה בבקשה תלויה בנסיבות המקרה" (ע"א 107/18 בביוף את בביוף בע"מ נ' א. ארנסון בע"מ , פסקה 10 (8.4.2018)). זאת משעה שבמוקד הבקשה ניצבות זכויות בבניין ברלין שלא נרשמו מזה עשרות שנים, ונראה כי דחייתה עלולה להוביל לכך שהערעור יהפוך לתיאורטי. כך, למשל, במקרה שהמשיבים ימכרו את זכויותיהם בבניין, הדבר עלול להקשות ואף לאיין את האפשרות להשיב את המצב לקדמותו. במצב דברים זה, מאזן הנוחות מטה את הכף לקבלת הבקשה ככל שזו נוגעת להעברת הזכויות לידי צדדים שלישיים; עוד יודגש בהקשר לכך כי המשיבים לא טענו כי מגבלה כאמור תסב להם נזק כלשהו (ראו: עניין הוך , בפסקה 5). בשונה מכך, אין הצדקה למנוע את רישום הזכויות בבניין על שם המשיבים, שכן ככל שרישום כאמור עשוי להסב למבקשת נזק כלשהו, לא מדובר בנזק שאיננו הפיך.

סוף דבר

8.

התוצאה היא שהבקשה מתקבלת באופן חלקי במובן זה שניתן בזאת צו מניעה זמני לתקופת הערעור האוסר על דיספוזיציה כלשהי בבניין, למעט הסדרת רישום הזכויות בבניין על שם המשיבים. לא ראיתי מקום להתנות את הצו בהפקדת ערובה מעבר להתחייבות העצמית שצורפה לבקשה.

9.

התיק יועבר ללשכת הרשמים לצורך החלטה בבקשת הרשות.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות .