ע"א 2469/06 רונן סויסה נ. חברת זאגא בגוש 5027 חלקה 1 בע"מ

1.לפניי בקשה למתן סעד זמני עד להכרעה בערעור שהגישו המערערים לבית משפט זה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (כב' השופטת ר' רונן) מיום 2.2.06. בית המשפט המחוזי דחה את תובענת המערערים, בה ביקשו שיוצהר כי ההסכם שנכרת בינם לבין המשיבים הוא הסכם מחייב ובר-אכיפה וכי המשיבים מכרו את כל הזכויות במגרש שבבעלותם למערערים.

בבקשתם, מבקשים המערערים כי יינתן צו מניעה זמני, המורה למשיבים, או למי מטעמם, להימנע מביצוע כל עסקה או פעולה אחרת במגרש, הידוע כגוש 5027, חלקה 1, בעיר בת-ים (להלן: המגרש ), עד למתן הכרעה בערעור.

2.המערער 1 הינו מתווך קרקעות רשום ובעל רישיון לעסוק בתיווך במקרקעין. המערערת 2 הינה לקוחתו של המערער 1, ולטענתו, כל פעולותיו במסגרת העסקה נשוא המחלוקת שלפנינו נעשו על ידו עבורה ובשליחותה. המשיבים 2 ו-3 הם בני זוג, אשר רכשו, לפני כ-40 שנה, את המגרש האמור בעיר בת-ים, הרשום על שם חברה בבעלותם, היא המשיבה 1.

3.ביום 22.12.04 כרתו המשיבים 2 ו-3 הסכם עם המערער 1 למכירת המגרש (להלן: ההסכם ). מספר ימים לאחר מכן נודע למשיבים, מכתבה שהתפרסמה בעיתון מקומי ביום כריתת ההסכם, כי הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה אישרה להפקדה תוכנית מתאר לפיה יוקם רובע מגורים בדרום העיר בת-ים. לאור זאת, ביום 2.1.05 שלחו המשיבים למערערים הודעה על ביטול ההסכם. לטענת המשיבים, מספר ימים קודם לכן הם אף הודיעו למערער 1 טלפונית, על רצונם בביטול ההסכם.

4.בעקבות ההודעה על ביטול ההסכם, הגישו המערערים לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, תובענה בדרך של המרצת פתיחה, בה ביקשו מבית המשפט להצהיר כי ההסכם האמור הוא הסכם מחייב ובר-אכיפה וכי המשיבים מכרו להם את כל זכויותיהם במגרש. בד בבד עם הגשת התובענה, פנו המערערים לבית המשפט המחוזי בבקשה למתן צו מניעה זמני, האוסר על המשיבים או על מי מטעמם, לבצע כל פעולה ביחס למגרש, עד להכרעה בתובענה. בית המשפט המחוזי נתן צו מניעה ארעי, אשר מאוחר יותר הוחלט, בהסכמת הצדדים, כי יהפוך לצו מניעה זמני.

5.ביום 2.2.06, דחה בית המשפט המחוזי את התובענה. בפסק דינו, קבע בית המשפט כי ההסכם שנכרת בין הצדדים הוא אכן חוזה מחייב, אשר נכרת תוך שהצדדים גמרו בדעתם להתקשר בהתקשרות מחייבת, ויש בו את הפרטים המשמעותיים הנדרשים בהסכם מסוג זה. יחד עם זאת, סבר בית המשפט, כי המערער 1 הטעה את המשיבים, בכך שלא הודיע להם, בטרם החתימה על ההסכם, על השינוי במצב התכנוני של המגרש, ולפיכך קמה למשיבים הזכות לבטל את החוזה. עוד ציין בית המשפט, כי גם אין מדובר בהטעיה, הרי שמדובר בטעות, כהגדרתה בסעיף 14(א) לחוק החוזים, התשל"ג-1973, אשר אינה בגדר טעות בכדאיות העסקה, וגם לאור זאת, היו המשיבים זכאים לבטל את החוזה. עם מתן פסק הדין, התבטל מכללא צו המניעה הזמני שניתן לטובת המערערים.

6.המערערים ביקשו להגיש ערעור על פסק הדין, ובטרם עשו זאת, עתרו הם לבית המשפט המחוזי למתן סעד זמני בערעור, שלפיו יעמוד בתקפו צו המניעה הזמני שניתן, עד להכרעה בערעור. ביום 19.3.06 דחה בית המשפט המחוזי את הבקשה האמורה, בנימוק כי המשיבים טוענים שהם עשויים להיזקק למכירת המגרש לצורך הוצאות מחיה וטיפול רפואי, וכי אם בסופו של דבר יתקבל הערעור והמגרש יימכר, יוכלו המערערים להגיש תובענה כספית כנגד המשיבים בגין הנזק שנגרם להם. לאור זאת, ציין בית המשפט, אין מאזן הנוחות מצדיק מתן צו מניעה עד להכרעה בערעור, שכן אל מול האינטרס האפשרי של המשיבים לנצל את רכושם וליהנות מתמורתו, עומד האינטרס הכספי של המערערים, שניתן יהיה לספקו באמצעות תביעה כספית. עוד באותו יום הגישו המערערים את ערעורם לבית משפט זה, וכשבועיים לאחר מכן, ביום 3.4.06, הגישו בקשה למתן צו מניעה זמני עד להכרעה בערעור.

7.ביום 4.4.06 הוריתי כי המשיבים יגישו תגובתם לבקשה למתן צו המניעה, והוצא צו מניעה ארעי, המורה למשיבים, או למי מטעמם, להימנע מביצוע כל עסקה ו/או כל דיספוזיציה ו/או כל פעולה אחרת במגרש, עד למתן החלטה אחרת בבקשה. המשיבים הגישו תגובתם לבקשה ביום 23.4.06, וביום 17.5.06 הגישו המערערים בקשה להגיש תשובה לתגובת המשיבים. לאחר שעיינתי בבקשה, החלטתי לקבלה, ולדון בטענות שהועלו בה יחד עם שאר החומר שהוגש. יש לציין, כי נכון להיום, טרם נקבע מועד לדיון בערעור שהגישו המערערים.

8.בבקשתם טוענים המערערים, כי בפסק דינו של בית המשפט המחוזי נפלו טעויות מהותיות, המצדיקות את ביטולו, ולפיכך סיכוייהם להצליח בערעור טובים. כן טוענים הם, כי מאזן הנוחות במקרה דנן נוטה בבירור לטובתם, שכן אי-מתן הסעד הזמני לתקופת הערעור עלול להביא לפגיעה חמורה בזכויות הקניין שלהם במגרש ולנזק בלתי הפיך שייגרם להם ממכירתו לצדדים שלישיים, בעוד מתן הסעד הזמני לא יפגע במשיבים, או לכל היותר יפגע בהם פגיעה זניחה ביותר, שכן המגרש יוותר בהחזקתם, כפי שהיה עד כה. המערערים מדגישים את חששם שמא עד להכרעה בערעור, יבצעו המשיבים פעולות שיביאו לשינוי המצב המשפטי ביחס למגרש ולשינוי זכויותיהם בו, לרבות מכירתו לידי צד ג'. לטענתם, שגה בית המשפט המחוזי בכך שדחה את בקשתם לסעד זמני, הן משום שטענת המשיבים בדבר הצורך האפשרי שלהם למכור את המגרש נטענה בעלמא, תוך שהמשיבים נמנעו מלפרט האם בבעלותם נכסים אחרים היכולים לשמש אותם לצרכי מחייה וטיפול רפואי (אף שלטענת המערערים, ברשותם של המשיבים נכסים נוספים); הן משום היותה מנוגדת להצהרתם בבית המשפט קמא לפיה אין להם כוונה למכור את המגרש; והן משם שעסקינן בזכות קניין, ועל כן מימושה בדרך של מכירת המגרש על ידי המשיבים אינה ניתנת לפיצוי כספי, ובפרט מאחר שקיימת בעייתיות לגבי העיתוי של אומדן הפיצוי הכספי, היות ומדובר בקרקע חקלאית, ששווייה האמיתי טמון בפוטנציאל העתידי שלה.

9.המשיבים, מנגד, סומכים ידיהם הן על האמור בפסק דינו של בית המשפט המחוזי והן על האמור בהחלטתו שלא ליתן למערערים סעד זמני לתקופת הערעור. לדבריהם, מצב הדברים שונה מאוד מן התמונה אותה מנסים המערערים להציג: אין מדובר במקרה בו מוכרים מרצון וקונים מרצון חתמו על זיכרון דברים למכירת מגרש, ולפתע, ללא כל סיבה, התחרטו המוכרים וחזרו בהם מן ההסכם. לטענתם, במקרה שלפנינו הטעה מתווך מקרקעין זוג קשישים תמימים, ובתנאי לחץ גרם להם לחתום על הסכם בלתי חוקי, תוך שהוא מטעה אותם לחשוב כי אין כל צפי לשינוי תוכנית המתאר של הקרקע, כי ההסכם אינו סופי ואינו מחייב אותם, וכי חוזה מחייב יערך מאוחר על ידי עורך דין מטעמם. עוד טוענים המשיבים, כי מטרת בקשתם של המערערים להטיל עליהם, אנשים קשישים, חולים וניצולי שואה, הוצאות כספיות כבדות, ולגרום להם עוגמת נפש כזו, אשר תדרוש מהם תעצומות נפש במהלך ההליכים המשפטיים. כל זאת, על מנת לאלצם לוותר על זכויותיהם ולמכור להם את המגרש ב"נזיד עדשים". כן חולקים המשיבים על הטענה כי מאזן הנוחות נוטה לטובת המערערים וכי סיכויי המערערים לזכות בערעור טובים. לדבריהם, לא הוכיחו המערערים כי אי-מתן הסעד הזמני אכן יגרום להם נזק כספי רב, ונוכח פסק דינו המנומק היטב של בית המשפט המחוזי, סיכוייהם לזכות בערעור נמוכים הם.

10.בתשובה שהגישו המערערים לתגובה שהוגשה מטעם המשיבים, שבים וטוענים הם, כי על בית המשפט להיעתר לבקשתם ולהעניק להם את הסעד המבוקש, שכן במקרה דנן מתקיימים באופן ברור ומוחלט כל התנאים הנדרשים לכך, ומאחר וזו הדרך היחידה, בנסיבות העניין, למנוע כל דיספוזיציה במגרש נשוא המחלוקת. עוד טוענים הם, בין היתר, כי מתגובת המשיבים עולה כי אין באמתחתם כל טענה לגופו של עניין, מדוע אין להיעתר לבקשת המערערים ולהותיר את צו המניעה הארעי על כנו, וכי המשיבים לא התמודדו עם הטענות השונות שהעלו המערערים בבקשתם, ובפרט עם הטענות לפיהן סיכויי ערעורם טובים ומאזן הנוחות נוטה לטובתם.

11.עיינתי בבקשת המערערים ובנספחים שצורפו אליה, וכן בתגובה שהגישו המשיבים ובתשובת המערערים ביחס אליה, והגעתי לכלל מסקנה כי בנסיבות העניין, אין מקום ליתן את הסעד הזמני המבוקש. כזכור, נמצאים אנו בשלב שבו תביעתם של המערערים זה מכבר נדחתה, ועל כן, נדרשים "טעמים מיוחדים" בכדי להורות על מתן סעד זמני עד להכרעה בערעור (תקנות 471(א) ו-471(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984). על המבקש צו מניעה בשלב זה לשכנע את בית המשפט כי סיכוייו לזכות בערעור טובים, וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו באופן ברור (ראו: ע"א 2501/05 ששון נ' כרמל איגוד למשכנתאות והשקעות בע"מ (תק-על 2005(2) 850, 852 (2005) וההפניות שם).

12.לעניין סיכויי הערעור, ערעורם של המערערים מופנה הן כנגד הממצאים העובדתיים שקבע בית המשפט המחוזי, והן כנגד המסקנות המשפטיות שהסיק על בסיס ממצאים אלו. כידוע, בית משפט זה אינו נוטה להתערב בממצאים העובדתיים שקבעה הערכאה הדיונית, ובהיבט זה, נראה כי, על פניו, אין סיכויי הערעור גבוהים. אולם, כאמור, חולקים המערערים אף על הקביעות המשפטיות של בית המשפט המחוזי, ובמצב דברים זה, לא ניתן לקבוע כי הערעור הוא חסר סיכוי.

13.יחד עם זאת, במקרה דנן, סבורני כי ניתן להכריע בבקשה אף מבלי לקבוע עמדה חד-משמעית לעניין סיכויי הערעור, שכן לטעמי, לא הרימו המערערים את הנטל להראות כי מאזן הנוחות נוטה לטובתם, באופן המצדיק את מתן הסעד המבוקש בטרם הוכרע ערעורם. כידוע, בחינת מאזן הנוחות היא בעיקרה מעשה של איזון אינטרסים, ובעניין זה נתון שיקול דעת רחב לערכאה הדיונית, אשר רק לעיתים רחוקות תתערב בו ערכאת הערעור (רע"א 6994/00 בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ נ' אמר , פ"ד נו(1) 529, 532 (2001)). בענייננו, לא שוכנעתי, כי אי-מתן הסעד הזמני צפוי לגרום למערערים נזק חמור מזה העלול להיגרם למשיבים עקב מתן הסעד, וכי מדובר בנזק שהינו בלתי הפיך.

אין ספק כי המערערים נחלו אכזבה קשה, משביטלו המשיבים את ההסכם שכרתו עימם - הסכם שהיה בעל פוטנציאל רווחי ברור - ומשביטול ההסכם אושר על ידי בית המשפט. אולם, בסופו של דבר, אכזבה זו נוגעת לאינטרס כספי גרידא של המערערים, המתגלם באובדן הרווח הפוטנציאלי שיכול היה לצמוח להם לו העסקה היתה יוצאת לפועל. המערערים בבקשתם מתייחסים, אמנם, לחשש שמא יאבדו את "זכות הקניין" שלהם בקרקע, אולם, לעת הזו, קביעתו של בית המשפט המחוזי היא כי לא עומדת לזכות המערערים כל זכות קניינית שכזו, ואכן, על פי סעיף 7 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, לא הושלמה עסקת מכר מקרקעין כל עוד לא נרשמה העסקה כדין במרשם המקרקעין, ולפיכך, טרם התגבשה זכות קניינית כלשהי לטובת המערערים. יתר על כן, הלכה למעשה, החזקה במגרש נשוא המחלוקת מעולם לא הועברה לידיהם של המערערים, כך שאפילו אין מדובר במצב בו בעקבות פסק דינו של בית המשפט, נלקח מהם דבר שכבר היה בחזקתם באופן ממשי. אשר לטענת המשיבים בדבר הבעייתיות בעיתוי אומדן הפיצוי, נראה לי כי גם טענה זו נוגעת בסופו של דבר לשיעור האינטרס הכספי של המערערים בקרקע, ולפיכך, גם בה אין כדי להצדיק מתן צו מניעה.

מעבר לכך, המערערים לא השכילו, לטעמי, להראות מדוע יש להם צורך דווקא במגרש עצמו ומדוע הנזק שעלול להיגרם להם לא יהא ניתן לפיצוי הולם באמצעות תביעה כספית שיגישו נגד המשיבים, במידה ויזכו בערעור. מתגובת המשיבים עולה גם, כי אין להם כוונה קונקרטית למכור את המגרש, וכי בכוונתם לעשות זאת רק במידה ויקלעו למצוקה כלכלית (טענה המתיישבת גם עם הצהרתם בפני בית המשפט המחוזי). לפיכך, קיים סיכוי סביר שאף אם יזכו המערערים בערעור, עדיין יוכלו הם לממש את פירות זכייתם ולקבל לידיהם את המגרש נשוא ההסכם.

המשיבים, לעומת זאת, טוענים כי הותרת צו המניעה על כנו עד למתן הכרעה בערעור, תיצור מצב בלתי אפשרי עבורם, שכן בהיותם אנשים מבוגרים וחולים, ישנו סיכוי שיאלצו לעזוב את ביתם ולעבור למוסד שיתאים למצבם ולצרכיהם, ובהעדר אפשרות להעמיד את המגרש למכירה, לא יוכלו הם לממן לאורך זמן שהות במוסד שכזה, ולפיכך יאלצו למוכרו למערערים, תחת לחץ ובעבור תמורה נמוכה יחסית. יצוין, כי במהלך חקירתו של המשיב 2 בבית המשפט המחוזי הודה הוא בכך שמלבד המגרש האמור, בבעלותו קרקע נוספת באזור ראשון-לציון, אולם לדבריו, קרקע זו מוחזקת מזה זמן רב על ידי משרד הביטחון ואינה מניבה להם כל רווח.

בנסיבות אלו, סבורני כי אין לאפשר לאינטרס הכספי גרידא של המערערים לגבור על האינטרס של המשיבים לנצל את רכושם לצרכיהם השונים. הלכה היא כי משניתן פסק דין, אין עדיפותו של אינטרס המשיב בערעור על פני אינטרס המערער נובעת אך מנטל ההוכחה המוטל על מבקש הסעד, אלא היא נובעת מן החזקה כי פסק דינה של הערכאה הראשונה - שבו נדחתה תביעת המערער - הוא נכון (ראו לדוגמה: בש"א 4459/94 סלמונוב נ' שרבני , פ"ד מט(3) 479, 483-484). במצב הדברים הנוכחי, לא רק שהמשיבים זכאים ליהנות מהחזקה כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניינם הוא נכון וכי ביטול החוזה על ידם נעשה כדין, אלא שגם שקילת מאזן הנזקים הפוטנציאלי מעלה, לטעמי, כי הצורך שלהם בקרקע הוא ממשי ומהותי יותר מזה של המערערים, ולפיכך אין לסכלו באמצעות מתן צו מניעה עד להכרעה בערעור. עוד אוסיף, כי מבלי לנקוט עמדה באשר לסוגיות העומדות לפתחה של ערכאת הערעור, בבוחני את האופן שבו הציג כל אחד מן הצדדים את מסכת ההתרחשויות סביב החתימה על ההסכם וכן את מצב הדברים הנוכחי, סבורני כי הגרסה שהציגו המערערים אינה חפה מקשיים, וכי על פניו, נראה כי התמונה הבעייתית שהציגו המשיבים, המתארת עסקה שנחתמה אגב הפעלת לחץ וניצול חולשתם, לא הופרכה על ידי המערערים.

14.לאור כל זאת, הבקשה נדחית. משכך, מתבטל בזאת צו המניעה הארעי עליו הוריתי בהחלטתי מיום 4.4.06. המערערים ישאו בשכר טרחת עורכי דינם של המשיבים בסכום של 7,500 ₪ ובהוצאות משפט.