ע"א 589/10 עיריית הוד השרון נ. ניר שיתופי - אגודה ארצית שיתופית להתיישב

1.

זו בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בת"א-יפו (כב' סגנית הנשיא ד' פלפל ), אשר דחה את תביעת המבקשת נגד המשיבים לאכיפת הסכם מכר מקרקעין, ככל שהדבר נוגע לביטול צו המניעה הזמני שניתן בבית משפט קמא, וזאת עד להכרעה בערעור. לחילופין, מבוקש צו מניעה זמני לתקופת הערעור, שיאסור על עריכת שינוי ברישום הזכויות בנכס המקרקעין, על פינוי המבקשת מן הנכס, ועל כל פעולה אחרת שיש בה כדי לשנות את מצב הזכויות בנכס.

2.

המבקשת, עיריית הוד השרון, רכשה מן המשיבה 1, "ניר שיתופי" – אגודה ארצית שיתופית להתיישבות עובדים, אגף בבניין הבנוי על מקרקעין בהוד השרון (להלן: האגף או הנכס ). המקרקעין רשומים בבעלות המשיבה 1. הרכישה התבצעה מכח הסכם מכר שנחתם בין הצדדים בשנת 1971. המבקשת קיבלה לחזקתה את האגף שרכשה לפי ההסכם, ועשתה בו שימוש קבוע למטרות ציבוריות לאורך השנים; עד שנת 1992 שימש הנכס את בית הנוער והמחלקה לנוער שלה, ומאז ועד היום משמש האגף את השירות הפסיכולוגי שלה. עם זאת, זכויות המבקשת בנכס לא נרשמו מעולם בפנקס המקרקעין.

3.

בשנת 2004 נחתם הסכם מכר נוסף בין המשיבה 1 למשיבים 2-7, המהווים יחדיו קבוצת יזמים, על פיו מכרה, לכאורה, המשיבה 1 את חלקת המקרקעין כולה שעליה הבניין הכולל את האגף, למשיבים 2-7. על בסיס הסכם זה, נרשמה לטובת המשיבים 2-7 הערת אזהרה.

4.

לאורך השנים, מאז כריתת ההסכם בינה לבין המשיבה 1, דרשה המבקשת מהמשיבה 1 למלא אחר התחייבותה לפי ההסכם לרשום את זכויותיה של המבקשת בנכס. המשיבה 1 דחתה דרישה זו בטענה שהמבקשת לא שילמה את התמורה בעד רכישת האגף. לאחר חתימת ההסכם בין המשיבה 1 למשיבים 2-7 ב-2004, חזרה המבקשת ודרשה מהמשיבה 1 לרשום את זכויותיה בנכס, להימנע ממכירת המקרקעין, וליידע את המשיבים 2-7 אודות זכויותיה של המבקשת בנכס. המשיבה 1 דחתה דרישות אלו.

5.

משלא עלה בידי הצדדים ליישב את המחלוקות שנתגלעו ביניהם, הגישה המבקשת תובענה לבית המשפט המחוזי בתל אביב. בתביעתה, ביקשה סעד של אכיפת הסכם המכר שנחתם בינה לבין המשיבה 1; וכן בקשה סעד הצהרתי לפיו הסכם המכר שנחתם בין המשיבה 1 למשיבים 2-7, ככל שהוא נוגע לזכויותיה של המבקשת במקרקעין, בטל; בנוסף, היא בקשה להורות למשיבה 1 לפעול לרישום זכויות המבקשת בנכס נשוא התובענה, ולמחוק כל רישום נוגד. לחילופין, ביקשה המבקשת

סעד הצהרתי, לפיו היא בעלת זכות להשבה של שווי הנכס, או של כלל הכספים אשר השקיעה בנכס. לבקשת המבקשת, נתן בית המשפט המחוזי (כב' סגן הנשיא י' זפט) צו מניעה זמני, אשר אסר על ביצוע כל התקשרות או פעולה אחרת שיש בה כדי לשנות את מצב הזכויות במקרקעין, עד להכרעה בתובענה.

6.

במוקד המחלוקת בבית המשפט המחוזי עמדו, בין היתר, השאלות, מהו הממכר נשוא הסכם המכר שבין המבקשת למשיבה 1 – האגף בלבד או שמא גם שטח קרקע צמוד לו; האם שילמה המבקשת את מלוא התמורה על פי הסכם המכר; ולבסוף, האם יש להורות על אכיפת הסכם זה.

7.

בית המשפט המחוזי דחה את תביעת המבקשת. נקבע, כי הממכר נשוא ההסכם בין המבקשת למשיבה 1 כלל את האגף בלבד, כהגדרתו בהסכם זה, וכי המבקשת אכן שילמה את התמורה שנקבעה לרכישת האגף על פי ההסכם. יחד עם זאת, בית המשפט קמא מצא כי המבקשת הציגה כלפי המשיבים 2-7 מצג מפורש לפיו היא מוכנה לשאת ולתת עימם על מיצוי זכויותיה בנכס, בדרך של פיצוי כספי, אם ובמידה שהזכויות במקרקעין יירכשו על ידם – כפי שאמנם ארע לבסוף. בכך נתנה המבקשת למשיבים 2-7 את ברכת הדרך להתקשר בהסכם עם המשיבה 1. הוטעם, כי למצגיה של המבקשת, בתורת רשות ציבורית החבה בחובת הגינות מוגברת, יש ליתן משקל מיוחד. על כן, דרישתה עתה לאכיפת ההסכם בינה לבין המשיבה 1 מהווה פעולה הלוקה בחוסר תום לב מובהק. נוכח זאת, נקבע כי המבקשת מנועה ומושתקת מלדרוש את אכיפתו של הסכם המכר, וכי לפיכך, היא אינה זכאית להירשם כבעלת הזכויות בנכס. לצד זאת, ניתן למבקשת צו לפיצול סעדים לצורך הגשת תביעה כספית.

8.

המבקשת והמשיבים הגישו ערעורים הדדיים על פסק הדין לבית משפט זה. כחודש קודם להגשת ערעורה של המבקשת, הגישו המשיבים 2-7 בקשה לבית המשפט המחוזי לבטל את צו המניעה הזמני שניתן במסגרת ניהול התביעה. המבקשת הגישה את תגובתה לבקשת המשיבים 2-7, ובמקביל הגישה בקשה להורות על עיכוב ביצועו של פסק הדין, ככל שעניינו בביטול צו המניעה הזמני, עד להכרעה בערעור, ולחילופין, לקבוע כי צו המניעה הזמני יעמוד בתוקפו עד להכרעה בערעור. בית המשפט דחה הן את בקשת המשיבים 2-7 והן את בקשת המבקשת. הוא הבהיר כי עם דחיית התובענה, פקע צו המניעה הזמני שניתן בהליך, לפי תקנה 370(1) ל תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 (להלן: תקנות סדר הדין האזרחי ). כן קבע, כי לא עלה בידי המבקשת לשכנע כי סיכויי הערעור הינם טובים, וכי מאזן הנזק פועל לטובתה ומצדיק קבלת בקשתה. בית המשפט מצא, כי בעוד המבקשת יכולה לייעד לפעולותיה אתרים אחרים, המשיבים 2-7 סובלים מנזקים לא מבוטלים, בין היתר נוכח העובדה כי הם אינם יכולים ליהנות מהזכויות שרכשו עוד בשנת 2004.

9.

מכאן הבקשה שלפני לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית משפט קמא, ככל שזה נוגע לביטול צו המניעה הזמני. לטענת המבקשת, מתקיימים בעניינה המבחנים המצדיקים עיכוב ביצוע פסק דין: סיכויי הערעור טובים, וגם מאזן הנוחות נוטה לטובתה. היא מסבירה כי האגף משמש למתן שירותים חיוניים מטעמה למן יום חתימת ההסכם בינה לבין המשיבה 1: כיום פועל שם השירות הפסיכולוגי שלה, ובעבר שירת המבנה את בית הנוער והמחלקה לנוער. בנסיבות אלה, ביטול צו המניעה הזמני תוך פתיחת האפשרות להעביר זכויות במקרקעין למשיבים 2-7 עלול ליצור מצב בלתי הפיך כלפיה, באשר היא תיאלץ לפנות את הנכס בתוך זמן קצר. מצב בלתי הפיך עשוי להיווצר גם ככל שמשיבים אלה יתקשרו בהסכמים עם צדדים שלישיים לרכישת זכויות בנכס, היה והערעור יתקבל. יתר על כן, מלבד המישור הקנייני ומישור החזקה בפועל, ביטול צו המניעה הזמני עשוי ליצור תוצאות בלתי הפיכות גם במישור התכנוני, נוכח כוונתם של המשיבים 2-7 להקים במקום פרויקט מגורים, ולשנות לצורך כך את ייעוד הקרקע ממוסד ציבור לבנין מגורים. המבקשת מדגישה, כי החשש מפני יצירת מצב בלתי הפיך מחמיר כאשר מ דובר

במבנה ציבור המשמש אותה למתן שירותים חיוניים לתושביה.

10.

אשר לסיכויי הערעור, נטען כי הם אינם קלושים. הערעור מבוסס על הטענה כי הכרעתו של בית משפט קמא, לפיה נחשבת המבקשת כמי שויתרה על זכותה הקניינית בנכס, נסמכת אך על פרשנותו לאמירה במכתב מנכ"ל העירייה דאז. הכרעה זו מנוגדת, כך לטענת המבקשת, להוראת חוק מפורשת ולהלכה הפסוקה, לפיהן לא תוכל רשות ציבורית לוותר על נכס מקרקעין שלה אך בשל אמירה של בעל תפקיד שלה, ובפרט כאשר הלה נגוע בניגוד עניינים. הכרעה זו מתעלמת, לטענתה, גם מההלכה הפסוקה בסוגיית עסקאות נוגדות ואכיפה בלתי צודקת; והיא מהווה יישום מוטעה של עקרון תום הלב. טענה נוספת של המבקשת מופנית כנגד פסילת תצהירו של עד שנפטר, שלא היה בעל אינטרס אישי בתביעה, ואשר תצהירו היווה עדות מכרעת. לבסוף, נטען כי קיים צורך בהשלמת חסר ראייתי ביחס לתוכנו של ההסכם, וכי פרשנותו של ההסכם בידי בית המשפט קמא, היתה מוטעית.

המבקשת טוענת עוד, כי בהינתן שיקולי מאזן נוחות כבדי משקל, הדרישה לקיום סיכויי ערעור טובים נחלשת, והיא בודאי מתקיימת במקרה זה. בשל היותה רשות ציבורית שאין חשש כי לא תעמוד בחיוביה אם ערעורה יידחה, היא מבקשת שלא לחייבה בערובה כתנאי למתן הסעד.

11.

המשיבים טוענים, כי לא מתקיימים בענייננו המבחנים לצורך עיכוב ביצועו של פסק דין. ראשית, נטען, סיכויי הערעור קלושים. פסק הדין דלמטה, שאימץ את גרסתם, מבוסס על קביעות עובדתיות ברורות, ואין זה מדרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות מעין אלה. הם מציינים, כי אף בית המשפט קמא, בהחלטתו לדחות את בקשת המבקשת לעכב את ביצוע פסק דינו, גילה במפורש את דעתו כי סיכויי הערעור אינם טובים. המשיבים מוסיפים, כי טענת המבקשת בערעור, לפיה לא קם השתק בענין של ביצוע הסכם במקרקעין כשמדובר ברשות מקומית, הינה טענה חדשה שזכרה לא בא בכתבי טענותיה הקודמים. באשר לטענת המבקשת כנגד פסילת תצהירו של הנפטר, הרי שפסילה זו נעשתה בהחלטה מנומקת ומפורטת, כאשר בקשתה של המבקשת לעיון חוזר נדחתה על ידי בית המשפט קמא, ובקשת רשות ערעור על החלטת הפסילה נדחתה גם היא.

12.

שנית, טוענים המשיבים, מאזן הנוחות מטה את הכף באופן ברור כנגד עיכוב הביצוע המבוקש. לדבריהם, עניינה של פרשה זו איננו בבית מגורים, אלא בנכס ציבורי, שאין מניעה להשתמש בנכס ציבורי אחר לצורך הפעילות הציבורית המתבצעת בו. יתרה מזאת, הוכח, לדבריהם, כי המבקשת הביעה נכונות לפנות את הנכס עוד בשנת 2000, כמו גם לאחר שנודע לה על חתימת ההסכם עם המשיבים 2-7, במסגרת משא ומתן אודותיו. מכאן, שלא ייגרם לה נזק בלתי הפיך, אם לא יעוכב ביצוע פסק הדין, גם אם הערעור בסופו של יום יתקבל. טענתה של המבקשת כי אם לא יינתן לה הסעד המבוקש תיאלץ לפנות את הנכס לאלתר, איננה נכונה. לדברי המשיבים, הם טרם שינו את ייעוד השטח למגורים וטרם הוציאו היתרי בניה, ומכאן שהדרך עד לפינוי המבקשת מהמבנה עודנה ארוכה.

מנגד, נטען, כי המשיבים 2-7 מחזיקים בהסכם שבמשך שנים היו מנועים מלממש את זכויותיהם על פיו, בפרט כאשר הקרקע מיועדת על ידם לבניה עצמית למגורים, ולא למכירה לצדדים שלישיים. המשיבים 2-7 הם שסובלים מנזק כבד, אשר יתעצם אם יעוכב ביצוע פסק הדין. המשיבים בקשו כי ככל שייעתר בית המשפט לבקשה, הוא יתנה את מתן הסעד במתן ערבון כספי.

דיון והכרעה

סיווג ההליך

13.

המבקשת מעוניינת להשיב על כנו את צו המניעה הזמני שניתן לטובתה כתובעת בערכאה הדיונית, אשר פקע עם דחיית התובענה. משכך, סיווגו של ההליך בענייננו הוא בקשה לסעד זמני לתקופת הערעור, על פי תקנה 471 לתקנות סדר הדין האזרחי (אורי גורן סוגיות בסדר דין אזרחי 681-680 (מהדורה עשירית, 2009); ע"א 7637/02 ויילר נ' עיריית חיפה , פסקה 3 (לא פורסמה, 15.10.2002). ראו גם: ע"א 9694/01 האפוטרופוס הכללי מנהל עיזבון המנוח זאב בן צבי ברגמן נ' פרידמן , פ"ד נו(2) 529, 532 (2002), להלן: ענין פרידמן ). בקשה לעיכוב ביצוע איננה ההליך הנכון להשגת המטרה הנזכרת, שכן " משנדחית תובענה, אין משמעות ל'עיכוב ביצוע' של פסק הדין, שהרי במקרה שכזה אין מה לעכב " (רע"א 4619/05 בנק הפועלים בע"מ נ' רבינוביץ , פסקה 2 (לא פורסם, 24.8.2005), להלן: ענין רבינוביץ . ראו גם: יואל זוסמן

סדרי הדין האזרחי

864

(מהדורה שביעית, 1995) ). כיוון שענייננו בבקשה לסעד זמני, ולא בבקשה לעיכוב ביצוע, הרי משהוגש ערעור, על הבקשה להיות מוגשת ישירות לבית משפט שלערעור, כאמור בתקנה 471(ג) לתקנות סדר הדין האזרחי

( זוסמן , בעמ' 866-865; גורן , בעמ' 681; ענין פרידמן , שם; ענין רבינוביץ , שם).

14.

המבקשת אכן ביקשה, לחילופין, לראות את הסעד המתבקש כסעד זמני לתקופת הערעור להבדיל מסעד של עיכוב ביצוע. נדרש עתה לבחינת בקשה זו לגופה.

שיקולים לענין סעד זמני בערעור

15.

סעד זמני לתקופת הערעור יינתן אך "מטעמים מיוחדים שיירשמו" (תקנה 471(א) לתקנות סדר הדין האזרחי). זאת, כיוון שמשנדחתה תביעתו של מבקש הסעד, משמע כי לכאורה בקשתו אינה מבוססת, ועל כן לא בנקל יינתן לו הסעד ( זוסמן , בעמ' 866; ע"א 4090/04 סלע נ' מינהל מקרקעי ישראל , פסקה 6 (לא פורסמה, 18.11.2004) ). הדרישה לקיום טעמים מיוחדים משמעה, כי על מבקש הסעד להוכיח את ההצדקה המיוחדת להושטת הסעד לתקופת הערעור. לשם כך, אין די כי יראה שלערעור שהגיש סיכויים טובים להתקבל; עליו להראות גם כי עלול להיגרם לו נזק בלתי הפיך אם לא יינתן הסעד הזמני, או, למצער, כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתו ( גורן , בעמ' 682; בש"א 4459/94 סלמונוב נ' שרבני , פ"ד מט(3) 479, 483 (1994); ע"א 2398/97 אייל נ' אייל פ"ד נא(5) 608, 614-612 (1997); ע"א 4729/00 העדה האוונגלית אפיסקופלית נ' ניקולא , פסקה 5(ב) (לא פורסמה, 22.10.2000) ; ע"א 3128/07 סייד נ' המכללה האקדמית הערבית לחינוך בישראל חיפה , פסקה ה

(לא פורסמה, 1.8.2007)).

16.

במסגרת שיקולי מאזן הנוחות, תימצא הצדקה להעניק סעד זמני שימנע את שינוי המצב הקיים, כאשר יהיה בכך כדי למנוע את סיכולן של תוצאות הערעור, ולענות על החשש שמא לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו (ע"א 1265/01

רם נ' בן שאול (השקעות) בע"מ , פסקה 3 (לא פורסמה, 19.3.2001); ב"ש 839/86 נאות מרינה בת-ים בע"מ נ' הבנק הבינלאומי הראשון , פ"ד מ(4) 126, 129 (1986)). כאשר מדובר בערעור על פסק דין הנוגע למכר נכס מקרקעין, נוצר חשש שמא לא ניתן יהיה להחזיר מצב לקדמותו אם הערעור יתקבל, אם קודם לכן המקרקעין יועברו לצדדים שלישיים. חשש זה מטה את הכף לעבר עיכוב ביצועם של פסקי דין מסוג זה, בהבדל מפסקי דין שעניינם חיוב כספי ( גורן , בעמ' 678-675; רע"א 667/01 עזבון אל רחמן דרביה ז"ל נ' היפר מטל בע"מ , פ"ד נו(2) 5, 8-7 (2001); ב"ש 1222/85 נחשון נ' שי , פ"ד מ(1) 103, 105 (1986); ע"א 4715/07 עיריית פתח תקווה נ' "בזק" החברה הישראלית לתקשורת בע"מ , פסקה 3 (לא פורסמה, 16.8.2007)). גם סיכון הנוגע לפינוי נכס מקרקעין במהלך תקופת הערעור עשוי להצדיק מתן סעד זמני עד ההכרעה בערעור, כדי למנוע קושי בהחזרת המצב לקדמותו ( זוסמן , בעמ' 859-860). אמנם, אין הרי פינוי אדם מדירת מגוריו כפינויו מנכס עסקי, ואולם, ביחס למקרקעין שנטען לגביהם כי הם מקרקעי ציבור, יש לשקול בגדרי מאזן הנוחות את האינטרס הציבורי שעניינו שמירה על מקרקעין אלו, בפרט אם הם משמשים למתן שירותים ציבוריים שוטפים וחשובים (השוו:

רע"א 10559/06 דבוש נ' עיריית הרצליה , פסקאות ד(4)-ד(5) (לא פורסמה, 25.12.2006)).

17.

במקרה שלפנינו, מאזן הנוחות נוטה לעבר בקשתה של המבקשת לקבל צו זמני, שימנע שינוי מצב קיים ביחס למקרקעין. אם במהלך תקופת הערעור יבוצעו שינויים תכנוניים בנכס המקרקעין, ככוונתם המוצהרת של המשיבים, והערעור בסופו של יום יתקבל, יהיה קשה להשיב המצב לקדמותו. חמור מכך, אם תועבר זכות במקרקעין לצד שלישי כלשהו, השבת המצב לקדמותו עשויה להיות בלתי אפשרית, ולרוקן מתוכן ממשי את תוצאות הערעור, אם יתקבל. אף פינויה של המבקשת מן הנכס, אשר יתאפשר ברישומם של המשיבים 2-7 כבעלי הזכויות במקרקעין, עשוי להסב למבקשת – ואף לציבור – נזק ניכר. זאת, נוכח העובדה שהנכס נשוא הבקשה הינו מבנה ציבורי, המשמש את המבקשת להענקת שירות פסיכולוגי יומיומי למערך בתי הספר וגני הילדים שבתחומה. קיומו של שירות רציף לציבור בתחום זה הוא בעל חשיבות מיוחדת. מנגד, רצונם של המשיבים במימוש ההסכם ביניהם, שנחתם עוד בשנת 2004, ורצונה של המשיבה 1 בסיום ההליכים הנוגעים להסכם המכר שכרתה עם המבקשת בשנת 1971 הינם טבעיים ומובנים. אולם, מעבר להיבטים כלליים אלו, לא פירשו המשיבים בתגובתם לבקשה מה טיב הנזקים העלולים להיגרם להם כתוצאה מהענקת הסעד הזמני בערעור. יתר על כן, אם יגרם למשיבים נזק כתוצאה מסעד כזה, וערעור המבקשת יידחה, תיפתח בפניהם הדרך לתבוע את נזקיהם ממנה. חזקה על המבקשת, בתורת רשות ציבורית, כי תעמוד בחיובי הפיצוי אם תידרש לשלמם (בש"א 8240/96 חנני נ' פקיד שומה חיפה , פ"ד נ(5) 403, 405 (1997); ע"א

322/98

חיפה כימיקלים דרום בע"מ

נ' משרד התעשייה והמסחר

– מרכז ההשקעות (לא פורסמה, 4.3.1998)). בנסיבות אלו, שיקולי מאזן הנוחות נוטים בבירור לטובת המבקשת.

18.

אשר לסיכויי הערעור גופו, בשים לב לשאלות הפרשניות המועלות בו, ולסוגיות המשפטיות השונות הטעונות הכרעה, לא ניתן לומר שהוא חסר סיכוי על פניו. הנה כי כן, דרישת "הטעמים המיוחדים" למתן סעד זמני לתקופת הערעור, מתקיימת במקרה זה.

19.

לאור האמור, אני מקבלת את הבקשה, ומורה בזה על מתן סעד זמני בערעור מכוחו ייאסר על המשיבים לבצע כל פעולה הנוגעת למקרקעין המשנה את המצב הקיים לגביהם, ובכלל זה לפעול לשינוי המצב התכנוני ומצב הזכויות בהם, בין מכח התקשרות חוזית ובין מכח רישום בפנקס המקרקעין ובכל דרך אחרת, וכל זאת עד להכרעה בערעור.

20.

בשל היות המבקשת רשות ציבורית, איני רואה לחייבה בהפקדת ערובה כספית כבטחון לבצוע חיוביה, כתנאי למתן הסעד המבוקש.

21.

אין צו להוצאות בהליך זה.