פרטי ההליך
בבית המשפט העליון
בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
ע"א
46/12 - א'
לפני:
כבוד השופט
י' דנציגר
המבקשת:
ניסים אסייג, ייעוץ וניהול בע"מ,
ח.פ. 514024736
נ ג ד
המשיבים:
1. אבשלום אדרת
2. "אוצר חסד" קרן
גמ"ח על שם שרה רבקה ורפאל רבינוביץ
3. סמדר וינרב
בקשה לעיכוב ביצוע פסק דין
בשם המבקש:
עו"ד ש' לכנר; עו"ד ג' קנטי;
עו"ד ע' בן נוש;
עו"ד ז' כספי
החלטה
לפני בקשה לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו (השופטת ר' רונן ) בה"פ 1589/09 מיום 9.11.2011, במסגרתו התקבלה התביעה שהגישה המשיבה 3 ונקבע כי הסכם שנכרת בין המבקשת לבין המשיבה 2, שבמסגרתו התחייבה המשיבה 2 להעביר למבקשת מחצית מזכויותיה במקרקעין שבבעלותה, הינו בטל. בית המשפט המחוזי קבע בפסק הדין כי יש לבטל את ההסכם לאור פגמים שונים שנפלו בהליכי אישורו על ידי ועד העמותה והאסיפה הכללית של המשיבה 2 ולאור חריגת הגורמים שניהלו את המשא ומתן מטעם המשיבה 2 מהרשאתם. כפועל יוצא מקביעתו בדבר בטלות ההסכם, קבע בית המשפט המחוזי כי הצדדים ישיבו את המצב לקדמותו כפי שהיה טרם כריתת ההסכם, וכי הערת האזהרה שנרשמה על המקרקעין מכוח ההסכם תימחק.
תמצית הרקע העובדתי על פי פסק דינו של בית המשפט המחוזי
1.
המשיבה 2, "אוצר חסד" קרן גמ"ח על שם שרה רבקה ורפאל רבינוביץ תאומים ע.ר. 580488781, הינה עמותה אשר נוסדה בשנת 2008 ובאה בנעליה של אגודה עותמאנית תוך שהיא מקבלת את שמה ורכושה (להלן: העמותה או המשיבה 2 ). האגודה העותמאנית נוסדה על ידי סבם וסבתם של המשיב 1 והמשיבה 3 (להלן: המייסדים או המנוחים ). העמותה הינה הבעלים הרשומים של מקרקעין ברחוב שלוש בשכונת נווה צדק בעיר תל-אביב-יפו, הידועים כחלקות 78-77 בגוש 6927 (להלן: המקרקעין או הנכס ). על המקרקעין עומד מבנה אשר שימש בעבר כביתם של המנוחים (להלן: המבנה ). המנוחים החליטו להקדיש בית זה לצדקה ולהנצחת שמם ולשם כך הקימו את האגודה העותמאנית והעבירו לבעלותה, ללא תמורה, את הבית. חברי האגודה הראשונים היו המייסדים-המנוחים ושמונת ילדיהם. השנים חלפו והמייסדים-המנוחים ומרבית ילדיהם נפטרו, ופעילות האגודה התרופפה. בעקבות חקיקת חוק העמותות, תש"ם-1980 (להלן: חוק העמותות ), ומשלא נקטה האגודה צעדים לרישומה כעמותה, היא נמחקה על ידי רשם העמותות מתוקף סמכותו בסעיף 62 לחוק העמותות.
2.
בשנת 2006 יזמו שלושה מנכדיהם של המייסדים-המנוחים – המשיבה 3, סמדר וינרב (להלן: המשיבה 3 או וינרב ); המשיב 1, אבשלום אדרת (להלן: המשיב 1 או אדרת ); ומר יצחק הלוי (להלן: הלוי ) – את החייאת האגודה ורישומה כעמותה. החייאת האגודה אושרה על ידי בית המשפט והיא נרשמה, בחודש מאי 2008 כעמותה שבאה בנעלי האגודה. העמותה אימצה את התקנון המצוי שבתוספת הראשונה לחוק העמותות (למעט שינויים מינוריים שאינם רלוונטיים בשלב זה). עם הקמתה צורפו לעמותה שבעה חברים, מהם חמישה בני משפחת המייסדים. כמו כן, עם הקמת העמותה נבחר ועד עמותה, שמנה שלושה חברים – וינרב, אדרת והלוי.
3.
במרכז המחלוקת מצויים המקרקעין שבבעלות העמותה. כאמור לעיל, על המקרקעין בנוי מבנה, ששימש בעבר כביתם של המייסדים המנוחים. מבנה זה כולל 13 יחידות, המוחזקות על ידי 11 מחזיקים שונים (להלן: המחזיקים ), כשחלקן משמשות לצרכי מגורים וחלקן לצרכי עסקים. כל המחזיקים טוענים להיותם דיירים מוגנים ורובם ככולם אינם משלמים לעמותה שכר דירה.
4.
בית המשפט המחוזי קבע שהעמותה נזקקה למשאבים כספיים, בין היתר נוכח הקיפאון ביחס למקרקעין בשים לב למצבם המשפטי הסבוך (מספרם הרב של הצדדים השלישיים המחזיקים בהם וטענותיהם בדבר דיירות מוגנת). לפיכך, שקלה העמותה את האפשרות לשתף פעולה עם יזם לצורך פיתוח המקרקעין, וביום 26.8.2008 התקבלה במסגרת ועד העמותה החלטה לפיה "תימשך פעילות לחיפוש יזם לנכס". בחודשים אפריל-מאי 2009 התנהל בין המבקשת, חברה יזמית שעוסקת בפרויקטים בתחום המקרקעין לרבות פרויקטים של "התחדשות עירונית", לבין העמותה (באמצעות אדרת והלוי, ובליווי היועץ המשפטי של העמותה) משא ומתן בנוגע להקמת מיזם משותף של העמותה ושל המבקשת בנוגע למקרקעין.
5.
בתום הליכי המשא ומתן התגבש נוסח סופי של הסכם שנחתם על ידי המבקשת. בהסכם נקבע שתנאי לתוקפו הינו קבלת אישורה של האסיפה הכללית של העמותה. כפועל יוצא פעל אדרת לכנס את חברי העמותה על מנת לאשר את ההסכם באסיפה הכללית. לצורך כך הודיע אדרת טלפונית לחברי העמותה על זימון האסיפה הכללית ליום 19.6.2009. ביום 16.6.2009 נפגשה וינרב עם בא כוח העמותה, עו"ד מסרי, שהודיע לה כי אדרת הגיע להסכם מגובש עם חברה יזמית (המבקשת), שכבר חתמה מצידה על ההסכם. ביום 18.6.2009 שלחה וינרב מכתב לאדרת, אותו ביקשה שיציג במסגרת האסיפה הכללית. במכתב ציינה וינרב כי היא מתנגדת לקיומה של האסיפה, כי המשא ומתן נוהל שלא כדין, שלא בתום לב ותוך הסתרה מכוונת. האסיפה הכללית התכנסה כמתוכנן ביום 19.6.2009. באסיפה נכחו חמישה מתוך שמונת חברי העמותה, אולם וינרב לא נכחה באסיפה. במסגרת האסיפה הוצג ההסכם לחברי העמותה והוצג מכתבה האמור של וינרב. בתום האסיפה החליטה האסיפה הכללית לאשר את ההסכם עם המבקשת, ועוד באותו היום חתמו אדרת והלוי על ההסכם מטעם העמותה.
6.
במסגרת ההסכם בין העמותה לבין המבקשת, שהוכתר כ"הסכם שותפות" ונאמר בו שהצדדים יפעלו ל"פיתוחם וקידומם של המקרקעין", נקבע שהעמותה תעביר לידי המבקשת מחצית מזכויותיה במקרקעין בתמורה לשירותים שתספק המבקשת. השירותים שאמורה המבקשת לספק הינם, בעיקרם: ריכוז הטיפול, הפיקוח, הקידום וההובלה של הפרויקט במקרקעין; פינוי המקרקעין מהמחזיקים; שכירת שירותי אדריכלים שונים לשם עריכת תוכנית מתאר שתגדיל את אחוזי הבנייה; מילוי אחר דרישות הרשויות השונות הרלוונטיות; שכירת בעלי מלאכה ויועצים; והתקשרות עם קבלן לשם הקמת בניין חדש על המקרקעין. הצדדים הסכימו כי יפתחו חשבון משותף לפרויקט ויפעלו לקבלת מסגרת אשראי, ממנה ימומנו השירותים השונים שפורטו לעיל. כמו כן, הסכימו הצדדים שיישאו בעלויות ובהוצאות בגין השירותים באופן שווה, כאשר העמותה תפרע חלקה בעלויות הללו מכספי התמורה שיתקבלו עם סיום הפרויקט. עוד נקבע בהסכם כי המבקשת תפעל להעמדת מסגרת אשראי בנקאית בסך 2 מיליון ש"ח והעמותה התחייבה לרשום הערת אזהרה על המקרקעין לטובת המבקשת בתוך שלושה ימי עסקים. כמו כן, נקבע שעד להשלמת הפרויקט תהיה העמותה רשאית למשוך לצרכיה סך של 15,000 ש"ח בחודש מתוך החשבון המשותף, כאשר סכום זה יושב על ידי העמותה עם השלמת הפרויקט.
7.
וינרב הגישה המרצת פתיחה לבית המשפט המחוזי להצהיר על בטלות ההסכם, במסגרתה טענה כי ההסכם הינו חלק מניסיון של אדרת להשתלט על העמותה וכי משמעותו האמיתית של ההסכם הינה העברת הבעלות במחצית מהמקרקעין לידי המבקשת "חינם אין כסף". וינרב טענה כי בהליך אישורו של ההסכם נפלו פגמים חמורים היורדים לשורשו של עניין, הנובעים מהפרת הוראות חוק העמותות והתקנון המצוי; כי אדרת לא היה מוסמך לנהל משא ומתן עם המבקשת ולגבש נוסח סופי של הסכם עימה מבלי שהתקבלה על כך החלטה בועד העמותה; כי ההודעה בדבר כינוס האסיפה הכללית לא ניתנה 10 ימים מראש ובכתב, וזאת בניגוד לתקנון העמותה; כי ההסכם לא הועבר מראש לעיונם של חברי העמותה לפני כינוס האסיפה הכללית, על אף היותו הסכם ארוך ומסובך שחברי העמותה צריכים ללמוד ואף לקבל ייעוץ לגביו. כמו כן, נטען שבסמוך לכינוס האסיפה הכללית צורפו לעמותה חברים נוספים בהליך בלתי תקין.
8.
העמותה ואדרת (להלן יכונו יחד: המשיבים ) טענו במסגרת ההליך בפני בית המשפט המחוזי כי דין התביעה להידחות מאחר שמדובר בהסכם שמיטיב עם העמותה ומשפר מצבה. המשיבים טענו כי העמותה משותקת ומחוסרת משאבים מלבד המקרקעין, וכי ללא הסכם מסוג זה אין לעמותה תקומה. לטענת המשיבים, ההסכם תואם את מטרות העמותה והוא משרת את צרכיה בצורה הטובה ביותר. לטענתם, המבקשת העמידה לרשות העמותה יכולות שלא היו לה, וכי ההסכם יוביל את העמותה לעצמאות כלכלית שתאפשר לה לעשות שימוש בכספים שיתקבלו למטרות שלשמן נוסדה. המשיבים טענו כי כלל לא היה צורך להביא את ההסכם לאישורה של האסיפה הכללית של העמותה וכי הדבר נעשה לפנים משורת הדין. עוד נטען שהליך אישור ההסכם נעשה כדין וכי החריגות בהליך, ככל שהיו, אינן יורדות לשורשו של עניין.
9.
המבקשת טענה אף היא שיש לדחות את התביעה. לטענת המבקשת, ההסכם מיטיב עם העמותה ויניב לעמותה תועלת כלכלית ניכרת. המבקשת טענה כי טענותיה של וינרב הן למעשה טענות בדבר טעות בכדאיות העסקה, שאינן מבססות עילה לביטול ההסכם. לטענתה, וינרב מנסה לקדם את מטרותיה האישיות, שעומדות בניגוד למטרות העמותה וכי שימור המצב הקיים פועל לטובת וינרב וקרובי משפחתה אך לא לטובת העמותה. המבקשת טענה שלא היה לה כל מידע בנוגע להתנהלותה הפנימית של העמותה, וכי הוצג לה מצג לפיו ההסכם אושר ונחתם באופן חוקי, בהסכמת האורגנים של העמותה. אם היו אי-סדרים בהתנהלות העמותה, טענה המבקשת, הרי שהיא לא ידעה על כך ואף לא היה עליה לדעת. לפיכך, ההסכם תקף כלפיה, אף בהנחה שהיו אי-סדרים בהליך האישור. המבקשת טענה שהסתמכה על המצג שהוצג לה, התקשרה עם צדדים שלישיים, חתמה על הסכמים, העמידה בטוחות ושילמה כספים, ואף נמנעה מהתקשרויות ועסקאות נוספות שניקרו בדרכה. אשר על כן, לטענת המבקשת, ביטול ההסכם יגרום לה לנזקים קשים ולאובדן רווחים.
פסק דינו של בית המשפט המחוזי
10.
בית המשפט המחוזי קיבל את טענות וינרב וקבע שדינו של ההסכם להתבטל מכיוון שבהליך ההתקשרות בהסכם בין העמותה לבין המבקשת נפלו פגמים במספר מישורים:
המישור הראשון הוא מישור ניהול המשא ומתן עם המבקשת, הבאת ההסכם לאישור האסיפה הכללית והחתימה עליו על ידי אדרת ויצחק הלוי. בית המשפט קבע כי העמותה אימצה את הוראות התקנון המצוי שבתוספת הראשונה לחוק העמותות ולכן היה עליה לפעול בהתאם לתקנון המצוי, שקובע שועד העמותה הוא האורגן שמנהל את העמותה, הן בכוח והן בפועל. בית המשפט קבע שהאסיפה הכללית אינה רשאית להתערב בסמכויות ועד העמותה, לרבות בהחלטותיו הניהוליות, וכי הדרך היחידה הפתוחה בפני האסיפה הכללית היא בביטול סמכות ועד העמותה על ידי שינוי התקנון או העברת הועד מתפקידו בהתאם לתקנון. לאור האמור לעיל, קבע בית המשפט כי ועד העמותה לא קיים ישיבה ולא קיבל שום החלטה עקרונית בנוגע למכירת נכסי העמותה, ואף לא התקבלה החלטה בנוגע לניהול המשא ומתן הספציפי עם המבקשת ובנוגע להתקשרות עימה בהסכם. כמו כן נקבע שאדרת לא היה מוסמך לנהל משא ומתן או לחתום על הסכם בשם העמותה, ללא קבלת אישור של ועד העמותה. בעניין זה דחה בית המשפט את טענת המשיבים כי יש לראות באישורם של שניים מתוך שלושת חברי ועד העמותה (אדרת והלוי) בעניין אישור ההסכם במסגרת האסיפה הכללית כאישור של ועד העמותה ואת טענת המשיבים בדבר ההתנהלות "הבלתי פורמאלית" שהייתה נהוגה בעמותה.
המישור השני הוא מישור אישור ההסכם באסיפה הכללית. בית המשפט קבע כי גם בעניין זה לא פעלה העמותה בהתאם לתקנון המצוי. ראשית, נקבע כי לא ניתנה הודעה עשרה ימים מראש ובכתב בדבר כינוס האסיפה הכללית, וזאת בניגוד לסעיפים 4 ו-6 לתקנון המצוי. שנית, נקבע שההסכם לא הועבר לעיון חברי העמותה זמן סביר לפני כינוס האסיפה הכללית ולכן לא התאפשר לחברי העמותה לעיין בהסכם וללמוד את פרטיו. בית המשפט קבע כי אילו היה ההסכם נמסר לוינרב (וליתר חברי העמותה) זמן סביר מראש, היה באפשרותה לנסות ולשכנע את חברי העמותה כי ניתן לשפר את ההסכם או להתנגד לאישורו. בית המשפט קבע שמדובר בפגמים מהותיים שיורדים לשורשו של עניין ומביאים לבטלות החלטת האסיפה הכללית ולבטלות ההסכם.
11.
בית המשפט דחה את טענת המבקשת כי היא הסתמכה בתום לב על המצגים שהוצגו לה על ידי אדרת וכי אם הייתה חריגה כלשהי מסמכות נציגי העמותה, הרי שהיא לא ידעה על כך ולכן על פי דוקטרינת הסמכות הנחזית, ההסכם תקף ומחייב כלפיה חרף הפגמים שנפלו בהליך אישורו בעמותה. בית המשפט קבע שהמבקשת צריכה הייתה לדעת, ולכל הפחות לחשוד, שההסכם נחתם ללא הרשאה, מכיוון שמדובר בעמותה ולכן המבקשת מוחזקת כמי שהוראות חוק העמותות והתקנון המצוי ידועות לה. בית המשפט קבע כי לפי הלכת הניהול הפנימי חזקה על כל גורם המתקשר עם תאגיד, שמסמכי היסוד של התאגיד נמצאים בידיעתו מאחר שמדובר במסמכים המוגשים לרישום ופתוחים לעיון הציבור, וביתר שאת בנסיבות המקרה דנן כאשר תקנון העמותה צורף להסכם והיווה נספח לו. בית המשפט קבע שהיה על המבקשת לדרוש אישור של ועד העמותה שאדרת מוסמך לנהל משא ומתן בשם העמותה, ומשלא עשתה כן לא ניתן לקבוע שההסכם מחייב את העמותה כלפי המבקשת.
12.
בית המשפט התייחס, בשולי הדברים, לערכו הכלכלי של ההסכם. בית המשפט ציין כי, ככלל, אין להתערב בשאלת כדאיות עסקה שצדדים התקשרו בה מרצונם החופשי, וזאת בהתאם לסעיף 14(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973, אולם במקרה דנן יש בערכו הכלכלי של ההסכם כדי להדגיש את חשיבות ההקפדה על הפרוצדורה בהליכי האישור בתוך העמותה. המומחה שמונה מטעם בית המשפט העריך את שוויים הכלכלי של השירותים שהמבקשת התחייבה לספק במסגרת ההסכם בסך כ-1,065,000 ש"ח, בהשוואה לשווי המקרקעין שהוערך, בהתאם למצבם הפיזי והמשפטי של המקרקעין, בסך כ-8,365,000 ש"ח (עבור כל המקרקעין). בית המשפט ציין כי מדובר בפער של 3,650,000 ש"ח וכי אין ספק שמדובר בויתור של העמותה שאינו עולה בקנה אחד עם טובת העמותה והינו בלתי כדאי עבורה.
13.
לאור כל האמור לעיל, קבע בית המשפט המחוזי כי ההסכם בין המבקשת לבין העמותה בטל ואינו מחייב את העמותה, וכפועל יוצא הורה על השבת המצב לקדמותו ועל מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת המבקשת על המקרקעין.
בקשת עיכוב הביצוע
14.
בקשת עיכוב ביצוע שהגישה המבקשת לבית המשפט המחוזי נדחתה בהחלטתו מיום 11.1.2012. בית המשפט ציין כי אינו בוחן את סיכויי הערעור, מאחר שהערכאה הדיונית אינה נוהגת לעשות כן, אולם ציין כי לא ניתן לשלול לחלוטין את האפשרות שלערעור יש סיכוי. לפיכך התמקד בית המשפט בבחינת מאזן הנוחות. בית המשפט ציין כי בדרך כלל כאשר מוגש ערעור על החלטות שעניינן במקרקעין ובעריכת הסכמים בנוגע אליהם, ישנה נטייה לעכב את ביצוען בשל החשש שלא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו אם יתקבל הערעור. אולם, בית המשפט קבע שמסקנה זו נכונה בדרך כלל לפסקי דין שעוסקים בדירות מגורים ולא במקרקעין שהאינטרס של המבקש לגביהם הוא כלכלי גרידא ושרכישתם נועדה למטרות כלכליות או מסחריות, לגביהם הנזק הינו בר פיצוי כספי. בית המשפט קבע שהאינטרס של המבקשת במקרקעין הינו מסחרי ולכן זיקתה אליהם חלשה יחסית. כמו כן, ציין בית המשפט כי התמורה שהתחייבה המבקשת להעביר לעמותה (על דרך של מתן שירותים לעמותה) טרם שולמה ברובה והפרויקט טרם יצא לדרך. בית המשפט דחה את טענת המבקשת כי קיים חשש ממשי שהעמותה תמכור את המקרקעין לצד שלישי (כפי שהביעה כוונה מפורשת לעשות), וכי ככל שהמקרקעין יימכרו לא ניתן יהיה לפצותה על נזקיה. בית המשפט קבע כי ככל שהעמותה תמכור את המקרקעין יהיו בידיה כספים שיאפשרו לה לפצות את המבקשת ככל שהערעור יתקבל. בית המשפט ציין כי עיכוב ביצוע פסק הדין יפגע בזכות הקניין של העמותה, במסגרתה רשאית העמותה למכור את הנכס, וכי במיוחד לאור מצבה הכלכלי הנוכחי של העמותה יש לאפשר לה לממש את הנכס במועד ובמחיר שתמצא לנכון. לאור האמור לעיל, קבע בית המשפט כי מאזן הנוחות נוטה לכיוון העמותה ואין מקום לעכב את ביצוע פסק הדין.
15.
במסגרת הבקשה שלפני שבה המבקשת וטוענת כי יש להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין. חלק הארי של טענות המבקשת עוסק בשאלת סיכויי הערעור, אשר לטענתה הינם גבוהים מאד. המבקשת טוענת כי בית המשפט לא העניק משקל ראוי לכלל מצגיה של העמותה כלפיה, כפי שבאו לידי ביטוי בהתנהגותם של כל חברי העמותה (חברי הועד, היועץ המשפטי של העמותה והאסיפה הכללית), מצגים אשר המבקשת הסתמכה עליהם ושינתה מצבה בגינם. המבקשת טוענת שבנסיבות העניין מצגי העמותה כלפי המבקשת מקימים הסמכה ממשית מכוח דיני השליחות ודוקטרינת "הסמכות הנחזית". המבקשת טוענת כי בית המשפט המחוזי שגה כשקבע שהמצגים הרבים שהציג אדרת לאורך המשא ומתן איתה אינם מחייבים את העמותה, תוך התעלמות מכך שהתלוו למצגים אלו גם מצגים של הלוי. המבקשת טוענת כי יש לייחס משקל רב לעובדה שהיועץ המשפטי של העמותה, עו"ד מסרי, היה מעורב בכל שלבי המשא ומתן, העיר הערות על גבי טיוטות ההסכם ואישר את הצהרותיהם וסמכותם של אדרת והלוי. למצגים אלו, טוענת המבקשת, יש להוסיף את המצג הברור שהוצג לה על ידי האסיפה הכללית, שאישרה את ההסכם. לכל אלו יש להוסיף, לטענת המבקשת, את שתיקתה של וינרב, שלא הבהירה למבקשת מיד עם היוודע לה דבר ההסכם המתגבש כי לטענתה פועלים נציגי העמותה בחוסר סמכות. המבקשת טוענת שהמסקנה המתבקשת לאור משקלם המצטבר של כל המצגים הללו הינה כי המבקשת לא ידעה ולא יכלה לדעת על היעדר ההרשאה והייתה רשאית לראות בפעולות ובמצגי נציגי העמותה כמחייבות. בנוגע לפגמים שמצא בית המשפט
ביחס לאסיפה הכללית טוענת המבקשת כי הפגמים הפרוצדוראליים שנפלו לכאורה בהליכי האישור הפנימיים בעמותה אינם פוגעים בצדדים שלישיים (המבקשת) שהסתמכו בתום לב על מצגים ברורים ומתמשכים.
בנוגע למאזן הנוחות, המבקשת טוענת כי ייגרם לה נזק בלתי הפיך שאינו בר פיצוי ככל שתימחק הערת האזהרה והמקרקעין יימכרו לצד שלישי, וזאת במיוחד בשים לב לכך שהעמותה ווינרב הביעו כוונה להתקשר בעסקה למכירת המקרקעין לצד שלישי. המבקשת טוענת כי בפסיקה נקבע שגם כאשר האינטרס במקרקעין הוא מסחרי (להבדיל מדירת מגורים) ישנם מקרים המצדיקים עיכוב ביצוע של פסק הדין. לטענת המבקשת, הדברים נכונים במיוחד כאשר מדובר במיזם שמידותיו נתפרו בהתאם לאופיו הייחודי של הנכס. לטענתה, האינטרס שיש לה בנכס, בשים לב למומחיותה ולמצבו וייחודיותו של הנכס, אינו ניתן לפיצוי כספי ולמצער קיים קושי ניכר בהערכת הנזק שמצדיק עיכוב ביצוע. המבקשת טוענת שדחיית בקשת עיכוב ביצוע שוללת את זכותה של המבקשת לקבל סעד של אכיפה, ככל שהערעור יתקבל, ומותירה אותה אך ורק עם סעד הפיצויים. מול האינטרס הקנייני של העמותה, טוענת המבקשת, יש להעמיד את האינטרס של המבקשת לאכוף הסכם מפורש שנחתם עימה. כמו כן, המבקשת טוענת שלעמותה אין נכסים נוספים מלבד המקרקעין ומצבה אינו שפיר. כפועל יוצא, לטענתה, ככל שהמקרקעין יימכרו תעשה העמותה שימוש בכספים למטרותיה והמבקשת תעמוד מול שוקת שבורה ולא תוכל להיפרע מהעמותה. לבסוף, טוענת המבקשת כי לעמותה לא ייגרם כל נזק אם תתקבל בקשת עיכוב הביצוע, בין היתר מכיוון שמדובר במקרקעין שבמשך שנים העמותה נמנעה מלמכור תוך שהיא מאפשרת לצדדים שלישיים לפלוש אליהם ללא הפרעה, ולא ייגרם לה כל נזק אם מכירתם תתעכב למשך תקופת הערעור.
תגובות המשיבים
16.
המשיבים 2-1 (העמותה ואדרת) הודיעו כי אין בכוונתם להגיב לבקשה. יוער, למען שלמות התמונה, כי גם במסגרת הבקשה לעיכוב ביצוע שהוגשה בבית המשפט המחוזי לא הוגשה תגובה מטעם המשיבים 2-1.
17.
המשיבה 3, וינרב, מתנגדת לבקשה. וינרב טוענת כי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובת המשיבים ודי בכך כדי לדחות את הבקשה. לטענתה, קיימת בפסיקה הבחנה ברורה בין נכס מקרקעין המשמש למגורים לבין נכס מקרקעין שהאינטרס של המבקש בהם הוא מסחרי בלבד. לטענתה, האינטרס של המבקשת במקרקעין הינו מסחרי-עסקי בלבד, והנזק היחיד שייגרם לה, אם בכלל, ככל שהמקרקעין יימכרו, הינו נזק כספי. לפיכך, האינטרס של המבקשת אינו גובר על זכות הקניין של העמותה במקרקעין ואינו נכנס בגדר החריגים לכלל לפיו פסק דין ניתן למימוש מיידי ועיכוב הביצוע הוא החריג לכלל. וינרב טוענת כי הפסיקה אליה הפנתה המבקשת, בה נקבעו חריגים בדבר עיכוב ביצוע בנוגע לנכס מקרקעין מסחרי, אינה רלוונטית לעניין זה, מכיוון שבאותם מקרים דובר על פינוי מנכס מקרקעין שמבקש עיכוב הביצוע החזיק בהם במועד מתן פסק הדין, ואילו בענייננו מדובר על ביטול הסכם לרכישת מקרקעין, כאשר המבקשת אינה מחזיקה במקרקעין ואינה נדרשת להתפנות מהם. וינרב שוללת את טענת המבקשת לפיה לא יהיה בידי העמותה לפצותה ככל שהנכס יימכר, בשים לב למצבה הכלכלי הקשה של העמותה, וטוענת שמדובר בטענת סרק. בשים לב לשוויו של הנכס, המוערך במיליוני שקלים, טוענת וינרב כי חששה של המבקשת שכספי התמורה ייעלמו בן לילה הינו חשש בלתי מבוסס.
בהתייחס לסיכויי הערעור טוענת וינרב כי סיכויי הערעור נמוכים מאד בשים לב לשורת הפגמים המהותיים והפרוצדוראליים שנפלו בהליכי המשא ומתן ובהליכי האישור של ההסכם בין העמותה לבין המבקשת. וינרב מפרטת במסגרת תגובתה את קביעותיו של בית המשפט המחוזי ואת התשתית המשפטית והעובדתית עליה התבסס בית המשפט, וטוענת שעל מנת להצליח בערעור, על המבקשת יהיה לשכנע את בית המשפט שאין בפגמים השונים כדי לפגוע בתוקף ההסכם. לפיכך, לטענתה, מדובר בסיכויי ערעור נמוכים.
דיון והכרעה
18.
לאחר שעיינתי בפסק הדין מושא הבקשה, בבקשת עיכוב הביצוע ובתגובה על נספחיהן, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.
19.
הכלל הבסיסי והידוע, הקבוע בתקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: תקנות סדר הדין האזרחי ), הינו כי "הגשת ערעור לא תעכב את ביצוע ההחלטה שעליה מערערים". עיכוב ביצועו של פסק הדין הוא החריג לכלל. על המבקש עיכוב ביצוע של פסק דין להוכיח שני תנאים מצטברים – כי סיכויי הערעור טובים וכי מאזן הנוחות נוטה לטובתו [ראו, בין היתר: ע"א 7221/01 י.ג. רובינשטיין יצור וסחר בע"מ נ' שובל (נ.י.ב שווק מוצרים והפצתם בע"מ , פ"ד נו(4) 178, 181 (2002)].
20.
סבורני כי בנסיבות העניין מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקשת, ודי בכך כדי להביא לדחיית הבקשה אף מבלי להידרש לסיכויי הערעור. כאמור, המחלוקת בין הצדדים עוסקת בהסכם שנכרת בין העמותה לבין המבקשת במסגרתו סיכמו על שיתוף פעולה בנוגע למקרקעין. לוּז ההסכם הינו פרויקט שהצדדים תיכננו להקים על המקרקעין חלף המבנה הקיים. על פי ההסכם, המבקשת התחייבה לקדם את הפרויקט המתוכנן ולספק שירותים שונים לעמותה בנוגע לפרויקט. כמו כן התחייבה המבקשת לטפל בכל הסוגיות שנוגעות לפינוי המקרקעין מהמחזיקים בהם. מנגד, התחייבה העמותה להעביר מחצית מהבעלות במקרקעין לידי המבקשת. ההתחייבויות של שני הצדדים טרם יצאו אל הפועל. הנה כי כן, מדובר בהסכם שבו סוכם על שיתוף פעולה לשם הקמת פרויקט מסחרי, והאינטרס שיש למבקשת בפרויקט ובמקרקעין הוא אינטרס עסקי-כלכלי בלבד. בכגון דא נקבע לא פעם כי בבואו של בית המשפט לבחון בקשה לעיכוב ביצוע בנוגע לפינוי מקרקעין, קיים הבדל מהותי בין מקרקעין המשמשים למגורים לבין מקרקעין המשמשים למטרות מסחר. כאשר במקרקעין המשמשים למגורים עסקינן, נוטים בתי המשפט להקל במידה מסוימת בנטל המוטל על הצד שמבקש עיכוב ביצוע, וזאת בשל ההשלכות המיידיות והקשות שישנן לפינויו של אדם ממקום מגוריו. לעומת זאת, כאשר מדובר במקרקעין המשמשים למטרות מסחר, הנחת המוצא הינה שהעברתם בעין אינה בלתי הפיכה ומגלמת בחובה נזק כספי הניתן לפיצוי ולפיכך אין הצדקה, ככלל, להיענות לבקשת עיכוב ביצוע [ראו והשוו: ע"א 8632/06 בן יעקב נ' מימון (טרם פורסם, 7.1.2007); רע"א 678/08 פרוספריטי פי.די.אם.איי שרותי מזון (1977) בע"מ נ' אפריקה ישראל להשקעות בע"מ (טרם פורסם, 24.1.2008); ע"א 1922/08 ראש מרקט בע"מ נ' עו"ד רונן מנור (טרם פורסם, 28.7.2008); ע"א 8582/08 בן-יעקב נ' בנק הפועלים בע"מ (טרם פורסם, 20.11.2008); רע"א 3548/10 פלונית נ' פלונית (טרם פורסם, 11.5.2010); ע"א 1626/11 ברש נ' שר (טרם פורסם, 2.5.2011) (להלן: עניין ברש ); ע"א 1612/11 עזבון המנוחה ברנהולף נ' אוחנה (טרם פורסם, 8.5.2011)].
21.
כך גם בעניין דנן. אין חולק שהמקרקעין אינם משמשים את החברה המבקשת למגורים ואף לא נטען כי הם ישמשו אותה לשם כך בעתיד, ככל שהפרויקט יקרום עור וגידים. ההסכם בין הצדדים הוא הסכם מסחרי גרידא. בנסיבות אלה לא מצאתי שהאינטרס של המבקשת במקרקעין חורג מאינטרס כלכלי ועסקי שניתן לפיצוי כספי בעתיד. כמו כן, לא השתכנעתי מטענותיה של המבקשת בנוגע לייחודיות של הפרויקט ובנוגע לאינטרס המיוחד שיש לה במקרקעין בשים לב למומחיותה. טענות אלה נטענו במידה רבה בעלמא. בנקודה זו לא למותר לציין כי המבקשת מגדירה עצמה כחברה בעלת "ידע, ניסיון ומומחיות בפרויקטים של "התחדשות עירונית" (פינוי ובינוי) והינה בעלת יכולת מוכחת וגבוהה בריכוז כלל הגורמים הנדרשים לצורך קידום יעיל ומהיר של פרויקטים מסוג זה". הנה כי כן, הפרויקט דנן הוא מסוג הפרויקטים שהמבקשת עוסקת בהם במהלך העסקים הרגיל והיא בעלת ניסיון ומומחיות בהם, ולא מצאתי מהו ייחודו של פרויקט זה בהשוואה לפרויקטים אחרים בתחום עיסוקה של המבקשת. ככל שייגרם למבקשת נזק בגין "אובדנו" של הפרויקט עקב ביטולו על ידי בית המשפט (ואינני קובע מסמרות בשאלה אם נגרם נזק למבקשת אם לאו), הרי שמדובר בנזק שניתן לפיצוי כספי, בין אם נבחן את טענות המבקשת כטענות בדבר נזקי הסתמכות בגין הוצאות שהוצאו על ידה, ובין אם נבחן אותן כטענות בדבר נזקי קיום בגין "אובדן" הפרויקט. בנקודה זו טוענת המבקשת כי קיים קושי בהערכת הנזק וכימותו, ולטעמה מקים טעם זה הצדקה לעיכוב ביצוע פסק הדין. גם טענה זו נטענה בעלמא ולא בוססה כלל. אעיר כי מתקשה אני לראות מהו הקושי המיוחד בהערכת הנזק בנסיבות העניין. בעניין זה אף אם אצא מנקודת הנחה שהפרויקט המתוכנן הוא ייחודי ואינו דומה לפרויקטים אחרים מסוג זה, הרי שגם נכסים ייחודיים (לרבות נכסי מקרקעין) ניתנים להערכה שמאית ובוודאי שהייחוד אינו מונע שומה של שווי או כימות של נזק.
22.
זאת ועוד. מקובלת עלי טענת המשיבה 3, וינרב, כי בנסיבות העניין מאזן הנוחות נוטה ביתר שאת לטובת המשיבים ולרעת המבקשת, מאחר שהמבקשת כלל אינה מחזיקה במקרקעין במועד זה ולכן לא מדובר ב פינוי המבקשת מנכס מקרקעין (יהא האינטרס שלה בהם אשר יהא). כאמור, המבקשת לא תפסה חזקה במקרקעין ולא נדרש צעד אקטיבי כלשהו על מנת לפנותה מהמקרקעין. כמו כן, לא מדובר במקרה שבו ההסכם בוצע והמבקשת כבר נרשמה כבעלים במחצית מהמקרקעין (כל שנרשם בשלב זה הוא הערת אזהרה בדבר זכויותיה מכוח ההסכם). במילים אחרות, באין פינוי "ממשי" מהמקרקעין וכשנזקיה הפוטנציאליים של המבקשת הינם נזקים שניתנים לפיצוי, משתנה מאזן הנוחות ונוטה עוד פחות לטובת המבקשת. לפיכך, יש לפעול על פי הכלל הבסיסי לפיו הגשת ערעור אינה מעכבת ביצוע פסק הדין.
אעיר בנקודה זו כי פסק הדין מושא הערעור הינו, בעיקרו, פסק דין הצהרתי שבמסגרתו נקבע שההסכם בין הצדדים בטל מחמת פגמים בהליכי אישורו במוסדות העמותה. אמנם בצד הצו ההצהרתי העניק בית המשפט סעד אופרטיבי של מחיקת הערת האזהרה שנרשמה על המקרקעין, ולכן לא מדובר בפסק דין הצהרתי "גרידא", אולם עיקרו ומהותו הינם הצהרתיים (למעלה מן הצורך יוער כי אילו היה מדובר אך ורק בפסק דין הצהרתי, ללא כל סעד אופרטיבי בצידו, היה על המבקשת להגיש בקשה לסעד זמני בתקופת הערעור לפי תקנה 471 לתקנות סדר הדין האזרחי ולא בקשה לעיכוב ביצוע. השוו לאמור בפסקה 4 בעניין ברש ). במילים אחרות, לא מדובר בפסק דין המורה על פינויה של המבקשת מהמקרקעין, מאחר שהמבקשת מעולם לא החזיקה במקרקעין, אלא מדובר בקביעה הצהרתית שלמבקשת אין זכויות בעין במקרקעין מאחר שההסכם בטל. כאשר אלה הם פני הדברים, וכאשר מול המבקשת עומדת זכות הקניין של המשיבים, מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקשת.
23.
טרם סיום אבקש להתייחס לטענת המבקשת כי דחיית בקשת עיכוב הביצוע תשלול את זכותה לתבוע סעד של אכיפה ככל שהערעור יתקבל ותותיר אותה אך ורק עם סעד הפיצויים. המבקשת טוענת שבמסגרת מכלול השיקולים שנשקלים במסגרת בקשת עיכוב ביצוע, יש לתת משקל נכבד גם לאינטרס שלה לאכוף את ההסכם שנחתם עימה. בנסיבות העניין אין בידי לקבל טענה זו. אכן, אין מחלוקת שתרופת האכיפה הינה בעלת מעמד בכורה בדיני החוזים במשפט הישראלי [ראו: דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך ד' 104-111 (2011)], ולכן במבט ראשון יש לכאורה טעם בדברי המבקשת כי דחיית בקשת עיכוב הביצוע פירושה הותרת המבקשת רק עם תרופת הפיצויים ככל שהמקרקעין יימכרו לצד שלישי וככל שהערעור יתקבל בסופו של יום. אולם במבט נוסף טענה זו דינה להידחות, בשים לב למקום ולזמן בו היא נטענת. כוונתי לכך שמצויים אנו במסגרת בקשת עיכוב ביצוע ובמסגרת הליך ערעור על פסק דין בו נקבע שההסכם בטל. דהיינו, איננו מצויים בסיטואציה של "לוח חלק" בטרם נדונה והוכרעה המחלוקת בין הצדדים. כאשר פסק דינו של בית המשפט המחוזי קובע שההסכם דינו בטלות וכאשר הכלל הוא שהגשת הערעור אינה מעכבת את ביצוע פסק הדין, הרי שבלאו הכי לא עומדת למבקשת בשלב זה האפשרות לתבוע תרופת אכיפה. זאת ועוד, אל מול זכותה לכאורה של המבקשת לאכיפת ההסכם ככל שהערעור יתקבל, זכות שהינה תיאורטית בשלב זה, עומדת זכות הבעלות של המשיבים, אשר הינה בנסיבות העניין זכות קניינית ממשית (ולא תיאורטית), ש"אושררה" על ידי בית המשפט המחוזי.
24.
לאור עמדתי כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקשת, אינני נדרש לדון בשאלת סיכויי הערעור, אשר תיבחן על ידי ההרכב שיישב בתיק העיקרי. די אם אומר שמכיוון שמדובר בערעור שאין בו כמעט מחלוקת עובדתית ואשר המחלוקת העיקרית בו הינה מחלוקת משפטית בסוגיות שונות שמצויות "על התפר" שבין דיני החוזים לבין דיני השליחות ודיני העמותות, הרי שהוא ראוי לבחינת ערכאת הערעור ולא ניתן לומר בשלב זה שסיכויי הערעור הינם בלתי סבירים (ומובן שהדברים נאמרים בזהירות הנדרשת ומבלי לקבוע מסמרות). ואולם, בשים לב למאזן הנוחות שאינו נוטה כאמור לטובת המבקשת, לא די בכך כדי לעכב את ביצוע פסק הדין.
25.
לאור כל האמור לעיל, דין הבקשה לעיכוב ביצוע להידחות. צו עיכוב הביצוע הארעי שניתן בהחלטתי מיום 29.1.2012 מבוטל. המבקשת תישא בהוצאות המשיבה 3 ובשכר טרחת עורך דין בסך 7,500 ש"ח.
ניתנה היום,
י"א באדר תשע"ב (5.3.2012).
ש ו פ ט